我想，One Marina Gardens买家的私聊群与线上论坛此刻应已议论纷纷：市区重建局已将位于 Marina Gardens Lane 的政府售地（GLS）地块授予 EL Development。

GLS 招标只有一份标书并不罕见，但这次招标的诸多细节，足以让一些地产业内人士挑眉——包括已在 One Marina Gardens 置业的人。

首先，EL Development 是唯一一家在10月15日截标时为 Marina Gardens Lane 这幅 GLS 地块递交标书的开发商。

处于确认名单上的地块，开发商参与度鲜有如此冷清，这也令不少市场分析师颇感意外。

更引人注目的是 EL Development 的报价——这幅占地64,700平方英尺的地块总价$450 million，折合地价为$1,243 psf per plot ratio（ppr）。

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这远低于几乎所有市场分析师对该地块的预期区间$1,400 to $1,500 psf ppr。

也比 Kingsford Group 三年多前为相邻 GLS 地块所出的地价低近12%。这家中国开发商当时以$1.034 billion的总价中标，约$1,402 psf ppr，击败了当时的另外3份标书。

Kingsford 正在把该地块开发为拥有937个单位的One Marina Gardens，项目于2025年4月开盘，初始平均售价定在每平方英尺$2,950。根据10月26日下载的契约备案（caveats），项目迄今已售出678个单位（72%），平均售价小幅升至每平方英尺$2,965。

目前，One Marina Gardens 仍是 Marina South 唯一全新的私人住宅项目。

市场分析师认为，EL Development 在Marina South的新盘将成为该区第二个项目，开盘价或在每平方英尺$2,700 to $2,900之间，但最终定价仍取决于市况与产品定位。

外界一度不确定市区重建局是否会接受 Marina Gardens Lane 这幅地的“独家”标书，尤其当报价低于 Kingsford 先前提交、在这个滨海综合区为发展用地实际奠定的“价格底线”。

此前，市区重建局曾在2024年否决了由开发商财团（包括 GuocoLand、Hong Leong Holdings 与 TID）提交的$770.46 million（$984 psf ppr）报价——他们当时同样是 Marina Gardens Crescent 一幅 GLS 地块的唯一投标者。

对比之下，该报价比 Kingsford 的中标价低了30%。

不过，我并不认为市区重建局会再度拒绝这份 GLS 投标——尽管这一次的价格仍低于当局对该区发展用地可接受的“底线”。

归根结底，市区重建局需要确保Marina South的开发按部就班推进，同时也得面对一个现实：以当下的面貌，开发商并不认为这个区域的土地价格值得超过$1,400 psf ppr。

Marina South 完全建成后的示意图。（来源：市区重建局）

Marina South 及周边的其他发展也在同步推进。

新加坡旅游局已将滨海南岸沿海一处4公顷的身心健康主题景点项目，授予 Therme Group Singapore 开发与运营。

Marina Bay Sands 也在兴建第四座新塔楼，与现有地标性综合体相辅相成。新塔楼共55层，将设570间豪华酒店套房、一个可容纳15,000人的现场演出场馆，以及新的零售与会展设施。

不过，让 Marina South 宜居的关键要素仍然模糊。为服务该区而建的 MRT 站虽已完工却尚未启用——汤申—东海岸线（TEL）在 Marina Bay 站与 Gardens By The Bay 站之间行驶的列车，会直接越过 Marina South 站。

陆路交通管理局（LTA）表示，待区内居民规模达到一定水平后，该站才会启用。

买家押注 Marina South 将如政府对滨海水岸区的愿景般落成，尤其是能提升整体宜居性的社区配套。（地图：市区重建局）

市区重建局接受 EL Development 的投标，很可能被解读为政府认可开发商的顾虑：在 Marina South 率先开发前几块地风险不低，这也直接体现在他们对地价的评估上。

简言之，部分开发商担心，该区规划中的住宅体量未来会压低价格竞争力。此外，在诸多支撑宜居性的社区配套尚未到位之前，要说服部分买家此时入场并不容易。

或许待 Marina South 形成更为合理的价格底线后，那里未来的 GLS 地块将吸引更多投标参与，地价也会回到多数开发商可接受的水平。

但我猜测，One Marina Gardens 的678位业主中，不少人至少会感到懊恼——这意味着他们为自家单位付出了溢价。

根据 Stacked 汇总的成交数据，One Marina Gardens 的两房型平均入场价约从$1.88 million起，单位价格区间为每平方英尺$2,828至$3,123；常见的三房型从$2.56 million起售，价格区间为每平方英尺$2,781至$3,124。

与此同时，该盘多数四房型从$4.77 million起，单位价格区间为每平方英尺$2,898至$3,134。你可在此处查看完整的户型、平面图及对比价格清单。

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