截至10月15日公开招标截止，第1区Marina Gardens Lane一幅综合用途政府售地（GLS）地块仅收到一家发展商投标。
EL Development以$450 million就这块64,700 sq ft的地块提交唯一标，折合地价为$1,243 psf per plot ratio (ppr)。
地段分区用途为“Residential with Commercial at 1st storey”，地积比率为5.6，允许最高总楼面面积362,100 sq ft。若推出项目开发，预计可建约390个公寓单位，并配有逾1,600 sq ft的商业空间。
此次位于Marina South片区的GLS招标反应冷淡。该片区占地45ha，毗邻中央商业区（CBD）与地标Gardens By The Bay，显示多数发展商对这一新片区仍持观望态度。
事实上，本次招标无论参与度还是报价，均明显低于招标截止前市场分析师的预期。
Knight Frank Singapore研究主管Leonard Tay指出，EL Development报出的$1,243 psf ppr低于其招标前预期的$1,400至$1,500 psf ppr区间。
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他补充，这一报价较2023年首幅Marina Gardens Lane GLS地块的$1,402 psf ppr有11.3%的显著折让。该地块最终由Kingsford Group领衔的财团以$1.034 billion中标，当时共有四份投标。
该Kingsford领衔财团正将该地块打造成937户的One Marina Gardens，并已于2025年4月开售；当时新盘平均售价约为$2,950 psf。
不过，Tay表示，视市场状况与产品定位，EL Development新项目未来开盘时平均售价或落在$2,700 psf至$2,900 psf之间。
此次GLS招标参与度偏低，显示多数发展商尚未准备为这一仍在起步的住宅社区投下信心票。
他认为，多数发展商更倾向于“保留火力”，把弹药留给配套更成熟、居住氛围已成型的社区GLS地块，在那里更有机会承接换屋与“缩小住房规模”的自住需求。
Marina South片区最早在市区重建局2013年总体规划草案中提出。该片区位于CBD旁的填海地，被构想为可持续、降低私家车依赖的综合用途居住区，但滨水新区的开发仍处于早期阶段。
目前仍在施工的One Marina Gardens，是当地唯一全新的私人住宅项目。此外，原本服务规划人口的Thomson-East Coast Line (TEL)上的Marina South MRT站迄今尚未启用。
政府表示，为避免资源闲置，该站将待周边住宅与商业项目建成后再开放。
这并不意味着Marina South全无新动态。新加坡旅游局已将滨海南海滨一处4ha身心健康景点的开发与运营权授予Therme Group Singapore。
Marina Bay Sands也在兴建全新的第四座塔楼，以完善现有地标性综合体。新的55层塔楼将设有570间豪华套房、一个可容纳15,000人的现场演出场馆，以及新的零售与会议设施。
尽管如此，这些进展似乎仍不足以令发展商对紧邻市中心的新盘去化充满信心。
事实上，最新的Marina Gardens Lane GLS招标结果，与先前邻近的Marina Gardens Crescent地块所反映的市场情绪如出一辙。该标于2024年1月截止，同样仅吸引一份投标。
由GuocoLand、Hong Leong Holdings与TID组成的合资（JV）仅对Marina Gardens Crescent地块提交一份标书，但其$770.46 million（$984 psf ppr）的报价最终被市区重建局以“过低”否决。
相比之下，Kingsford领衔财团的中标价约比GuocoLand主导的JV报价高出30%。
部分房产分析师认为，EL Development的出价虽低但不失合理，并认为这为市区重建局留出了足够空间，或有可能接受该报价。
他们也指出，$1,243 psf ppr的地价，仍低于今年其他市中心边缘地块的中标地价，后者介于$1,415 psf ppr至$1,612 psf ppr之间。
CBRE称，这也体现在体量略大的Berlayar Drive地块上：该标于2026年8月同样仅获一标，地价为$1,515 psf ppr。
市场观察人士对这次“独标”的解读不一
CBRE新加坡与东南亚研究主管Tricia Song等分析师表示，在需求不明朗的情况下，此次招标也反映出发展商对位于或邻近CBD的住宅与综合用途地块仍保持谨慎。
他们的忧虑主要源于高额ABSD，令此前在市中心公寓买家中占比不小的外国与投资型买盘显著降温。
Song指出，从推进开发的角度，市区重建局或许倾向将地块授予EL Development，尤其考虑到CBD地段销售风险较高，且从发展商角度看未来竞争供应充足。
不过，SRI研究与数据分析主管Mohan Sandrasegeran认为，仅有一份出价并不意味着市区重建局必然授标。他也重申，较低报价并不必然代表Marina South私人住宅市场走弱。
他说：“此次招标结果或反映了发展商在拿地上更为审慎选择的取向，尤其是在一个仍在逐步发展的片区。”
Knight Frank的Tay表示，“建筑成本压力仍存、Marina South未来住宅供应管线庞大，以及该区成熟速度的不确定性”等因素，可能共同导致了保守的反应。
他补充，这一结果表明，发展商正将对Marina South长期蓝图的信心，与当下更为保守、可承受的定价取向区分开来。
与今年以来其他GLS地块相比如何？
对于部分发展商而言，抢占Marina South首批开发地块的机会颇具吸引力，可在新片区站稳脚跟，并推出一个让未来住户享受临近CBD滨水生活的项目。
不过，参与度偏弱或凸显了此类中心区GLS地块冷热不定的走势。一些市场评论者认为，发展商之所以犹疑出手，或因尚未看到明确的目标客群。
今年以来，多数GLS招标平均吸引4至7份标书。市中心边缘地块的地价同样不俗，例如Peck Hay Road GLS地块的最高出价达$1,865 psf ppr，Dunearn Road的一幅GLS地块也录得$1,625 psf ppr的亮眼出价。
即便是少数同样仅获一标的GLS招标，价格水平也不低，例如Holland Plain GLS地块（$454 million，$1,491 psf ppr）与Berlayar Drive（$576 million，$1,515 psf ppr）。
曾经是主要买家的外国人，因60% ABSD基本被税出市场；本地买家则更青睐学校与配套齐全的成熟社区。Marina South目前两者皆无，且CBRE指出，该地块周边1km内并无小学。
Sandrasegeran补充，近期住宅GLS供地的增加，也为发展商提供了更多拿地选项，从而促使其在出价上采取更具选择性的策略。
从宏观层面看，发展商确实收紧流动性，在资本投放上更趋审慎。展望未来，经济环境风险偏好下降，市场预期利率将走高。
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