随着年末假期临近，日本将成为许多新加坡人的热门目的地。这个国家是全球旅游热点，国际游客纷至沓来，体验其景点、文化、美食与购物。

包括房地产投资者在内的资金实力雄厚的买家也涌入日本楼市，看中可观回报与相对低廉的融资成本。伴随日本央行多轮加息，日本住宅用地价格有望实现连续第5年上涨。

但与亚太及全球其他成熟经济体相比，日本的借贷成本仍处低位；韧性的租赁需求也使租金与回报率维持在对个人与机构投资者颇具吸引力的水平。

可负担性下滑令许多有置业意愿的日本人继续留在租赁市场。因此，住宅投资活动预计在2026年仍将保持强劲，市场预期再度迎来高成交量年份。

据 CBRE Japan 数据，2025年日本租赁住宅投资额达 JPY 904.3 billion（约 S$7.34 billion），创下纪录。

日元兑主要货币走弱也促使房产投资者寻找新机会；随着东京在全国47个都道府县中录得最高涨幅，投资者自然把目光投向首都以外的城市。

包括大阪在内的主要地方城市也出现本地租赁需求回流，因为日本居民开始觉得东京部分社区“买不起”。与此同时，大阪新公寓供应日益稀缺，已降至10余年来的低位。

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大阪的持久吸引力 

作为日本第三大城市、关西地区的核心经济引擎，大阪凭借一系列全新地标项目，吸引力进一步提升。

其中之一是日本首个综合度假村 MGM Osaka，预计于2030年开业。

MGM Osaka（日本首个综合度假村开发项目）的效果图。（图片来源：MGM Osaka）

位于Shinsaibashi繁华商圈西北侧的Minamisemba，房价已处于大阪的相对高位。

当地一栋原Tokyu Hands商业大楼据报已被收购，拟改建为高端住宅物业。

在日元疲软、日本主要城市租金上行与较高租金回报率的支撑下，新加坡投资者对日本房地产的兴趣依旧强劲。

尤其是大阪，因多重因素持续受关注。国际访客激增带动短住需求稳步上扬，加之市中心公寓入场价相对更低。

综合来看，这些因素正推高租金回报率，部分区域与项目的回报率高达5%。对新加坡投资者而言，本地普遍约2至3%的回报率相比之下，资金利用效率显然更优。

此外，日本对外国购房者不设长期居留资格要求、特别审批或额外买家印花税。外国买家与本地买家享有同等的法律产权。

尽管有一定政策收紧，但预计对投资需求影响不大：例如，非居住者购房须在20天内申报，并在登记时须披露国籍。 

FMI Japan 创办人兼首席执行官 Amous Lee 指出，持续高企的租赁需求正吸引机构投资者（包括跨国公司（MNCs）与家族资金）进入大阪，不少更聚焦于Shinsaibashi的核心物业。

他举例称，新加坡房企 City Developments Ltd（CDL）于2023年8月收购了一家拥有256间客房的酒店资产。该永久产权项目名为 Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi，CDL 以 JPY 8.5 billion（约 S$78.5 million）成交。

此后，CDL 于2025年以 JPY 14 billion（约 S$117 million）将该酒店出售给国际投资管理公司 Blackstone。

这家拥有256间客房的 Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi 最初于2023年8月被 CDL 以 JPY 8.5 billion 收购。

Blackstone 只是众多加码日本收益型资产的国际基金之一。该资产管理公司正扩充其在日本的 $1.3 billion 酒店资产组合，包括于2024年收购的 Nest Hotel Osaka。该酒店步行约5分钟即可到达大阪主要零售与娱乐区。 

同样，Orix JREIT 等机构投资者也以创纪录价格在该片区落子。这家 REIT 于2025年以 JPY 5.3 billion（约 S$43 million）收购了拥有48间客房的 Mimaru Osaka Shinsaibashi East。

抢先布局大阪

今年大阪住宅市场继续走强，核心市中心片区领涨。根据2026年日本官方地价调查，Chuo Ward 住宅用地价格上涨约9.6%，在大阪市24个行政区中位列第二。

Lee 预期，待大阪综合度假村的赌场于2030年开业后，这些中心城区的住宅物业将在收购与租赁需求上再迎一波走高。

例如，被称为“大阪之心”的 Dotonbori 以美食、娱乐与夜生活闻名。相比喧闹的商业区，周边住宅街区更为安静宁谧，适合民宿（B&B）出租。

Lee 补充说，大多数民宿所在的大阪商业用地价格在过去12个月里上涨约15%。以 Dotonbori 的一个基准地块为例，地价在一年内便攀升了25%。

FMI Japan 在大阪市中心不断扩大的资产组合中，又新增项目 The Peak Shinsaibashi Sho JY, 主打小巧实用的户型，空间利用高效，涵盖起居/睡眠区、开放式厨房与收纳空间。

这栋13层建筑共设24个住宅单位与1个商铺。每个住宅单位面积为279平方英尺，并提供41平方英尺与74平方英尺两种阳台选择。

项目位于Shinsaibashi片区内的Shimanouchi，步行约8分钟可达主干道，步行约3分钟可达 Nagahoribashi，距Shinsaibashi Station 仅约5分钟。

步行可达两座地铁站，The Peak Shinsaibashi Sho JY 具备优越的交通连通性，轻松触达主要城市枢纽。

周边集聚多座商务办公楼，带来稳定的月租客源。来日的商务旅客普遍青睐靠近市中心与车站、但又相对安静的住宿地点。 

除吸引海外投资者外，Lee 亦观察到本地居民常在此活动。The Peak Shinsaibashi Sho JY 将以 S$12.1 million 整体出售（en bloc）。

FMI Japan 目前正在推广的第二个项目是 The Peak Osaka Castle, 项目位于 Chuo ward 的 Andojimachi 高端住宅社区，并与老城区风貌相映成趣。

项目靠近 Osaka Castle，步行即可到达 Chuo Ward 核心区的购物、餐饮与交通枢纽。

这座拥有25个单位的永久产权精品项目，非常适合希望便捷通达大阪商务与生活圈的专业人士或外籍人士。 项目预计于2028年4月完工。 

“对许多海外访客而言，大阪城是不容错过的地标。这里既靠近城堡也靠近Shinsaibashi，周边咖啡馆林立。我看好这里的潜力，而且价格仍比Shinsaibashi更亲民。”Lee 说。

The Peak Osaka Castle 距 Tanimachi 6-chome Station 步行2分钟，通过发达的交通网络可无缝抵达大阪各大城市中心。

起步价为每户 S$396,000，单位面积介于269至272平方英尺，并配有37至48平方英尺阳台。项目同样拥有优越的交通连通性，Tanimachi 6-chome 地铁站步行约2分钟，至 Osaka Castle Park 区域步行约13分钟。

为推广其在大阪的在售项目，FMI 将于11月7日至8日，在 Raffles City Convention Centre 的 Moor & Morrison Room 举办旅游博览与房产展，时间为每日上午11点至下午6点。 

活动与 Chief of Homes 和 OKINI Home 合作举办，将展示大阪新盘项目，并设每日税务咨询与日本投资专题讲座。

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