在二世古蓬勃发展的房地产市场，投资者正购买独立酒店客房

如今几乎所有赴日冬季旅行的人都会前往北海道——日本最北部的岛屿。尽管东京、大阪等其他主要城市每年仍吸引日本相当大比例的国际访客，北海道也已成为全年瞩目的旅游目的地。

这推动了北海道关键区域（如二世古）的酒店投资与开发项目需求。该镇位于后志综合振兴局辖区，是二世古旅游区的三座城镇之一（俱知安、二世古和兰越）。

自 2000 年代初以来，国际酒店品牌、房地产投资者与开发商持续注入资本，以在二世古旅游区占据一席之地。此趋势在 2010 年代显著加速，该十年间酒店房价年均上涨 10%，酒店类资产回报率一度高达 6%。

大部分房地产开发与投资由奢华国际品牌主导，它们在二世古兴建了滑雪度假村、豪华酒店与服务式公寓，以及度假别墅。

过去 5 年，二世古的酒店均价持续攀升，受国际需求旺盛带动，近年 1 月旺季每晚高峰价已从约 ¥40,000 上涨至 ¥50,000+（S$323 至 S$404）。

据 Colliers Japan 上月发布的酒店房地产报告，因可开发地块日益稀缺且建造成本上升，新开发项目供应正呈下降趋势。

因此，将已开发的酒店公寓分割并出售给个人的做法日益增多。这也使得二世古市场中如 Hotel101 Global 这类独特参与者受到关注。

这家在新加坡注册、由菲律宾业者拥有的酒店集团采用独特的‘condotel’模式，所有客房均为相同的 226 sq ft 规格。单个房间出售给投资者，而公司负责整体酒店运营管理。

投资与开发资金涌入二世古

根据日本政府旅游统计，2025 年赴日的国际访客超过 42.68 million，较前一年纪录多出逾 5.81 million。去年旅游支出亦创历史新高，国际旅游为经济带来约 ¥9.5 trillion 的收入。

酒店业资讯机构 C9 Hotelworks 指出，去年前往北海道的国际访客超过 3.2 million，受益于新千岁机场不断扩大的亚太航空连通性；该机场目前有 44 家航空公司通达 20 个目的地。

基建发展同样增强了该区域的吸引力，北海道新干线延伸段及新千岁机场的公务机航站楼等项目，预计将进一步提升包括二世古在内的度假目的地。

尽管该地区以冬季活动著称，但全年亦有可观客流。根据 Hotel101 汇编的统计，约 43% 的北海道访客在夏季到访，主要来自香港、新加坡、台湾、韩国与中国。

在冬季高峰期（占该地区国际访客总数的 57%）中，多数游客来自澳大利亚、香港、美国、新加坡与中国。

Hotel 101 在二世古运营一处 482 间客房的物业。按照其‘condotel’模式，Hotel101 Niseko 的客房已于 2024 年推出销售，当时的参考价格自 ¥37.66 million 起。该酒店项目预计于今年年底前完工。

独特的‘Condotel’

位于 Niseko Hirafu 4-jo 1 Chome，Hotel101 Niseko 是 Hotel101 在日本的首个物业。该集团亦在菲律宾与西班牙布局。

其所有项目皆为公寓与酒店结合的混合体，并称在其全部物业中仅提供一种房型，为全球首创。

Hotel101 Niseko 设有 24 小时前台、全日制餐饮、便利店、场内停车位及商务中心。住客亦可享用室内泳池与桑拿、温泉浴、儿童游乐区、健身房、洗衣房及包厢式私享餐厅等设施。

每间客房为 226 sq ft，并配备全套家具，设有一张大号床与一张单人床，可容纳至多 3 位入住者。客房亦配有冰箱、水槽、微波炉与电热水壶。

其概念相当直观：你可在该项目购买 1 个或更多单元，享有该等单元的完整所有权及永久产权公寓地契。业主每年可在所投资的该酒店免费入住 5 晚，并可在全球任一 Hotel101 额外免费入住 5 晚。

无论其自有单元当月是否被酒店出租，业主均可按月获得酒店客房总营收的 30% 分成。所有营运与维护成本由酒店业主 Hotel101 承担。

 根据 Hotel101 的资料页，预计该即将开业的‘condotel’在项目完成并运营稳定后，可实现平均每日房价（ADR）¥25,000，同时预计平均入住率为 80%。

北海道领跑日本土地价格涨幅

据 C9 Hotelworks，未来 3 年二世古将迎来一批新国际酒店与品牌公寓的强劲项目储备。位于北海道的二世古是日本最大的品牌公寓市场，约占总供应的 78%，其后为冲绳（11%）、关东（6%）与中部（5%）。

二世古的项目储备涵盖逾 1,350 套，分布于至少 12 个项目，包含已推出与待推出的开发。

今年预计将有 4 个新项目落成，分别为：

• Moxy Niseko Village，一座位于 Niseko Village 的 310 间客房酒店
• Hotel101 Niseko，一处位于 Outer Hirafu 的 482 间客房酒店式公寓
• Aki Nisekko Villas，一处位于 Upper Hirafu 的 11 套品牌公寓
• Sparx Villa Niseko，一处位于 Soga 的 6 套品牌公寓

即将登场的其他项目还包括 Hanacreek、Powder Loft Niseko、Hoshinoya Hütte Niseko、Hotel & Residences by Ryowha 以及 The Chedi Niseko。

上述开发热潮推动了北海道各地的土地价格上涨。

据 Colliers Japan 上月的土地价格调查，2025 年北海道有 4 个区域跻身日本土地涨幅最大的前十名单。原因在于新公寓与酒店开发的爆发式增长，以及度假住宅的强劲需求支撑。

北海道土地价格涨幅显著的 4 个领先区域为：

• Chitose 5-2: ¥155,000 (+31.4% 同比)
• Chitose 5-3: ¥165,000 (+29.9% 同比)
• Chitose 5-1: ¥127,000 (+29.6% 同比)
• Furano-3: ¥51,600 (+27.1% 同比)

在持续开发与强劲入境客流的背景下，二世古的酒店与住宅投资热度正不断上升。

但 Colliers Japan 警示，建造与开发成本上升将成为未来数年酒店类项目与品牌公寓面临的首要挑战。因此，2029 年之后的预期供应大概率将呈下降趋势。

这正促使投资者考虑公寓式酒店开发项目，以在当下锁定具备较高 ADR 的资产。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。