这位新加坡人自 2015 年以来一直在日本开发房产——他说投资者应该了解的要点

日本自民党（LDP）在最近的大选中取得压倒性胜利，使这一个亚洲最发达的经济体之一具备高度的政治稳定性，并为通过增加政府支出以重振经济扫清道路。

日本经济的稳定与增长对在日本的房地产投资者来说是利好。根据 Urban Land Institute（ULI）的一项市场调查，日本已位居亚太主要国家房地产投资者的首选之列，无论是作为投资资产还是开发项目的目的地。

东京房地产仍是全球投资者的热门之选，积极情绪延续了此前的看涨态势，推动 2025 年前 9 个月的投资成交额达到 US$17.93 million。

由此，东京房地产市场成为亚太地区规模最大且流动性最强的城市，领先亚军新加坡和位列第三的悉尼。根据 ULI 的调查，大阪在区域投资城市排名中位居第四。

当亚太其他门户城市的投资表现喜忧参半之际，东京及日本其他主要城市的投资型物业更具吸引力。ULI 调研的投资经理表示，在全球宏观不确定性下，市场对资本市场完善、流动性强的成熟城市偏好日益增强。

东京房地产市场的开放度也相对较高，来自多方渠道的高质量数据触手可得，且熟悉市场的人士可争取到非公开市场的交易机会。本地与国际投资者、私募基金、REITs 以及机构买家均表现出强劲的买入力度。

一位被 ULI 引述的投资顾问表示：“与伦敦并列……东京和新加坡是许多亚洲家族长期配置大量财富的地方。”

报告补充称，东京的居住类资产（如多户住宅）仍是突出的机会。尽管资本竞争激烈，住宅投资物业在多数投资组合中依然提供结构性与周期性的支撑。

日本房地产根基稳固

近年来，日本房地产市场经历了长期复苏，不仅体现在东京，也同样出现在大阪等快速增长的城市。据 FMI Japan 首席执行官兼创始人 Amous Lee 称，这些城市的房价正迅速追赶 40 年前创下的峰值。

这位新加坡人是一位拥有逾 26 年经验的国际房地产资深人士。他于 2015 年创立 FMI Japan，定位为端到端的一体化企业，既提供代理与咨询服务，也开展开发与投资项目。在日本，该公司亦是交钥匙开发商，自行开发与销售项目，并在全过程中与日本利益相关方密切合作。

对于总部在新加坡的买家而言，近年来日本房地产的需求受到多重有利因素支撑——SGD/Yen 汇率处于低位、日本国内利率低、与新加坡相比房价相对较低，以及受持续城市化迁移推动而形成的高租金回报。

“随着日本出现更高的通胀且日元相对走弱，投资者受益于往往跑赢通胀的有利汇率。日本市场也开始显现更强的经济复苏迹象，带动薪资增长明显加速。”Lee 说。

他补充称，这种相对乐观的情绪也意味着外国投资者应考虑在传统住宅之外进行多元化配置。可通过配置不同物业类型的单元，或收购整栋开发项目来强化投资组合。

总体而言，多户型等公寓通常以长期租约为主，适合寻求稳定可靠现金流的投资者。例如由 FMI Japan 开发的 The Peak Tsutenkaku Grand，这是位于大阪的一项永久产权公寓。该项目位于 Naniwa Ward，共 33 户，单位面积约 314 sq ft，售价自 $369,000 起。

另一方面，民宿（B&B）与服务式公寓则更有机会获得更高的租金回报与资本增值。“这类物业对初学者尤其友好，为首次投资者提供了相对简单的途径来建立他们的投资组合，”Lee 表示。

与此同时，独立屋更适合寻求自住或养老用途的海外买家。FMI Japan 的项目组合包括 The Peak Residence Hills，这是位于 Toyonaka, Osaka 的 19 套 2 层独立屋合集。永久产权地块面积介于 1,435 sq ft 至 2,184 sq ft，房屋建筑面积为 1,076 sq ft 至 1,130 sq ft。该项目的房屋起价为 $996,000。

日本的“3 低”正在吸引投资者

在日本的海外买家还享有其他优势：低按揭利率、无持有权限制，以及没有诸如额外买方印花税和卖方印花税之类的税费。

Lee 指出，较低的利率环境意味着可获得日本银行提供的按揭贷款，这不仅具吸引力，也可作为有效的汇率对冲工具。

在 2025 年 12 月 Savills 发布的关于 2026 年日本房地产市场前景的报告中，这家国际咨询公司指出，其内部对中端住宅资产的资本化率在 2025 年为 3.4%。

Savills 报告称，东京平均租金在 3Q2025 同比上升 8.2%，整体入住率为 96%。在机构层面，多数资产管理人日益愿意将租金增长置于短期满租率之上，尤其是在高质量住宅资产方面。

在 3Q2025，东京核心 5 区（Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, and Shibuya）的住宅资产较构成东京都 23 区的整体水平享有超过 20% 的租金溢价。

建筑与土地成本上升，再加上未来供应管线收缩，已导致东京中心各区的公寓价格创下新高。根据 Savills 报告，这加剧了可负担性压力，预计将使更多家庭留在租赁市场。

语言与新规可能令新投资者却步

尽管如此，首次进入日本房地产市场仍可能令人望而生畏。Lee 表示，许多日本中介常因语言障碍而对与海外买家合作持保留态度。此外，在日本建立信任需要时间与来自可信来源的转介。

虽然合同在法律上必须以日文签署，但若能与 FMI 这类端到端公司合作，借助翻译与持证公证人的支持以简化流程，将对海外买家大有裨益。

“FMI Japan 弥合了这道鸿沟，直接提供传统渠道往往无法获得的物业访问。我们在行业内的既有地位为客户带来独家机会，包括非公开市场的私人土地交易。”他说。

公司在新加坡设有负责文书工作的办公室，并与日本团队协作，为银行面谈与预约提供引导。Lee 表示，他们与税务顾问及当地银行合作，为国际投资者优化融资选择，提供量身定制的按揭方案。

FMI Japan 也是持证的日本房地产开发商，其服务覆盖物业全生命周期，包括拿地、设计施工、物业管理与租赁。

其近期的整栋开发项目之一为 The Peak Shinsaibashi Skye，这是一座位于大阪 Chuo Ward 的永久产权公寓。该 39 户项目配有 2 间零售店铺，邻近 Shinsaibashi Station 与 Nagahoribashi Station。项目预计将于 2027 年底完工。

“清晰的法律与监管正使海外买家更容易投资大阪的新开发项目，我们预计该市住宅物业将呈现强劲的增长轨迹，”Lee 说。

他补充说，尽管过去十年东京房价持续高涨，但大阪因其更可负担的房价与更高的租金收益而脱颖而出，是进行旧改与将公寓改作民宿（B&B）的理想市场。

到 2030 年，日本第 1 个综合开发项目 MGM Osaka 竣工后，这座城市的吸引力有望进一步提升。该在建度假村与赌场位于大阪的 Yumeshima Island。预计该开发将带来可观的经济与旅游效益。

日本仍是首选投资目的地

展望未来，日本预计将继续成为全球投资者房地产资本的首选目的地。对于以新加坡为基地的投资者而言，日本房地产属于资本与汇率层面均相对可负担的高质量资产。

Lee 表示，相较于新加坡的私人住宅市场，日本的许多投资机会更为“亲民”。“对新加坡人而言，在本地进行房地产投资因成本高企而具挑战。然而，日本物业提供了更易进入的门槛、极具潜力的市场，并在监管完善的环境下，呈现稳定且可靠的回报选择。”

他补充说，面向海外买家的按揭选择尤具吸引力，能像日本这样产生相似回报的国家并不多。对于希望分散房地产投资组合的投资者而言，日本也是一个稳定的目的地。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。