多年来，与新加坡相比更具相对可负担性的 新山（JB）房地产，一直被不少新加坡投资者与买家视为卖点。面向新加坡人营销的该马来西亚州内一些项目，以更大面积、更低价格的住宅为诱因；若搬过去，整体生活成本也更为亲民。
然而，作为 JB 首个品牌住宅的 Skypark Kepler，与我们以往在长堤彼岸常见的新盘定位截然不同。Stacked 于 5 月 16 日出席了项目发布会，以了解这项地标性开发的更多细节。
这座拥有 1,596 个单位的品牌住宅由在 Bursa 上市的马来西亚房地产开发商 Tropicana Corporation Berhad 打造，并与总部位于新加坡的酒店集团 Banyan Group 合作。以下是对这一即将推出项目的介绍，其定位与以往柔佛推出的项目大不相同。
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位于 Lido Waterfront 的 Skypark Kepler 是什么？
Skypark Kepler 位于 Tropicana 统筹规划的 Lido Waterfront Boulevard 内，是一项永久产权项目。该品牌住宅由两栋 54 层塔楼组成，共计 1,596 个服务式公寓单位，另在裙楼层设有 16 个零售单位。
占地 163 英亩的 Lido Waterfront Boulevard 毗邻即将通车的 Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System（RTS），预计于 2027 年 1 月投入运营；新城镇中的建筑将面向 JB 最佳的滨水景观。
据我们了解，Skypark Kepler 的户型配比相对紧凑，更适合偏好都市风格跨境生活方式的买家。可选户型包括：
- 一卧室单位，463 平方英尺
- 两卧室单位，667 平方英尺
- 三卧室单位，807 平方英尺
这是 JB 首个由 Banyan Group 管理的品牌住宅。尽管我们此前在 JB 也见过被宣传为“品牌住宅”的项目，但当背后真正有酒店级管理标准与生活方式策划支撑时，所呈现的居住体验会有显著差异。
Banyan Group 以度假式环境树立其声誉与品牌识别，旗下地标性开发强调私密性、服务一致性与奢华体验。
其品牌矩阵包括旗舰品牌 Banyan Tree、Angsana 与 Laguna。其物业更以静谧、度假式的氛围著称，而非传统企业化、拘谨的金碧辉煌大堂。
这对 Lido Waterfront 来说是一项重要差异化，因为周边大多将由甲级写字楼构成。因此，项目方计划将 Skypark Kepler 打造成该片区的标杆居住体验。
在 Skypark Kepler 置业的业主将可加入 Banyan Sanctuary Club，权益包括在其他由 Banyan 管理的物业享受特惠房价、度假村与水疗折扣，以及高尔夫礼遇。这也再次体现了 Skypark Kepler“品牌化”定位的含金量。
更大的主轴：统筹规划的 Lido Waterfront Boulevard
由 Tropicana 打造的 Lido Waterfront Boulevard 是一座新城镇。这个占地 163 英亩的永久产权滨水总体规划沿新山海岸线延伸约 2.5 公里，多数开发将面向新加坡。
新滨水城镇预计将分四个阶段、历时约 15 年逐步推进。据我们了解，开发商有意避免这类超大体量项目常见的问题——各期只是简单重复、单纯“加楼”的开发模式。
因此，Lido Waterfront 的每个开发阶段都会各有侧重。
首个开发区即 Skypark Kepler 所在的 Zone 1，将重点打造目的地式场景：滨水餐饮、零售街区、漂浮式亭台，以及即将推出的品牌住宅。
随后推进的 Zone 2 将侧重于符合 ESG 设计理念的甲级写字楼、更多生活方式空间与社区型枢纽。
Zone 3 的开发将以健康与康养为主题；开发商正与合作方洽商，把新医院与诊所纳入整体规划，实现医疗资源的整合。
最后，Zone 4 将以高端住宅飞地为整个城镇作结。
Lido Waterfront Boulevard 的核心亮点之一是全新的 32 英亩 Harbour Park。该公园将向公众开放，设有滨水步道、活动空间、漂浮舞台及景观绿化区域。
从目前开发商披露的信息看，整体规划意在超越“商场集群+围合社区”的传统范式，打造一个更具分量的滨水综合片区，并着重强调绿化与活力户外空间。
其区位也颇具声望。项目邻近皇宫片区，与较为老旧的 Stulang 风格海滨截然不同；该地段以体面的滨水生活方式著称。
Tropicana 亦关注 Lido Waterfront Boulevard 的居住密度。尽管整体住宅总数仍在研判中，但初步迹象显示，整个 163 英亩的总体规划内，住宅数量或将少于 10,000 套。
那么，Skypark Kepler 究竟适合谁？
以往，面向新加坡人推广的 JB 新盘，多以“单位面积更宽敞”为主要卖点，常见说法是：“和新加坡相比，这个公寓有多大。”
Skypark Kepler 并未沿用这一思路。就柔佛一些豪宅的面积而言，它的户型相对紧凑，更接近新加坡近年在城市边缘地带新盘的取向。
以下为部分户型示意：
细心的买家与投资者会留意到，平面布局在效率与设计上，与新加坡近年的一些项目颇为相似。例如，通过让各空间由客餐厅彼此联通，尽量避免设置冗长走道以提升实用率。
整体设计理念似乎围绕“拎包即住”的生活方式。因此，买家将有一个颇为少见的选择：B 座提供全装修配齐单位，A 座则提供部分装修单位。这在多数 JB 新盘中并不常见。
单位内集成了 Samsung 家电与智能家居系统，住户可更无缝地控制照明、温度与安防等要素；同时配备 Kohler 龙头与卫浴洁具，进一步强化其偏向酒店式的定位。
在我们看来，本项目更契合跨境通勤的专业人士、介于新加坡与 JB 之间的混合生活方式人群，以及希望享受 JB 较慢生活节奏的退休/半退休人士。
以下为各类单位的指引价格：
在我们参加的发布会上，一位马来西亚中介提出了有关 JB 转售市场的一个有趣观点。当地政府规定，若要将单位转售给外国买家，售价须达到至少 RM1 million。
这意味着，若购入的单位定价远低于 RM1 million，潜在流动性会受限——必须涨至 RM1 million 方可转售给另一位外国买家。
相反，若购买接近 RM1 million 的单位，数年内的价格升幅更有机会触及该门槛，从而带来更高的灵活性。某种程度上，这也解释了 Skypark Kepler 的整体定价策略：大多数单位（两房）定价在 RM1 million 附近或略低。
需要注意的一点是，部分更为亲民的单位为城市朝向——并不享有滨水景观，或许更适合希望最大化节省与回报的纯投资者/业主房东。我们建议在考虑购买前，务必确认单位的朝向。
我们于 16 日到访发布会时，开发商亦为部分 A 座单位提供额外 6% 折扣（须于活动期间认购）。该优惠主要适用于无海景单位。我们不确定该优惠是否会持续、以及持续多久。
仅仅“比新加坡便宜”已不足以构成卖点——已有太多 JB 项目在这一维度竞争。
从我们掌握的信息来看，Skypark Kepler 有望成为颇具吸引力的豪华滨水项目，而 Lido Waterfront Boulevard 的整体规划性与连贯度，也明显优于以往我们所见的部分柔佛巨型开发。
随着总体规划逐步落地，这或将成为 JB 未来项目更可持续的发展方向。待 RTS 进一步改善跨境通达性、并吸引更多新加坡人考虑在 JB 居住后，市场对如 Skypark Kepler 这类差异化更强的项目，需求或将愈加明显。
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