Skypark Kepler 评测：JB 首个由 Banyan 管理的品牌住宅，位于 Lido Waterfront Boulevard

数十年来，与新加坡相比更具价格优势的 Johor Bahru（JB）房地产一直被推介给许多新加坡投资者和买家。面向新加坡人销售的马来西亚州内一些项目，往往以更大的户型、更低的价格，以及若搬过去即可享有更低生活成本为卖点。

但作为 JB 首个品牌住宅的 Skypark Kepler，与我们过往在长堤彼岸所见的常规住宅项目有着截然不同的产品定位。Stacked 于 5 月 16 日出席了该项目的发布会，以期更深入了解这一里程碑式发展。

这座拥有 1,596 套单位的品牌住宅由在马来西亚证券交易所（Bursa Malaysia）上市的马来西亚地产开发商 Tropicana Corporation Berhad 开发，并与总部位于新加坡的酒店集团 Banyan Group 合作。以下带来对这一即将推出项目的解读，其定位与以往柔佛新山的发布项目明显不同。

位于 Lido Waterfront 的 Skypark Kepler 是什么？

Skypark Kepler 位于 Tropicana 总体规划的 Lido Waterfront Boulevard 内，是一个永久产权项目。该品牌住宅由两栋 54 层塔楼组成，共计 1,596 套服务式公寓单位。项目裙楼层亦包含 16 个零售单位。

占地 163 英亩的 Lido Waterfront Boulevard 靠近即将启用的 Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System（RTS），预计于 2027 年 1 月通车；这座全新综合城镇的建筑将面向 JB 最佳的滨水景观之一。

据我们了解，Skypark Kepler 的户型组合相对紧凑，面向偏好都市风跨境生活方式的买家。可选户型包括：

• 一居室，463 平方英尺
• 两居室，667 平方英尺
• 三居室，807 平方英尺

这是 JB 首个将由 Banyan Group 管理的品牌住宅。尽管过去 JB 也出现过自称“品牌住宅”的项目，但当背后有酒店级的管理标准与生活方式策划加持时，居住体验会有本质差异。

Banyan Group 的口碑与品牌识别建立在度假式环境之上，其地标项目强调私密性、服务一致性与奢华体验。

其旗下品牌包括旗舰 Banyan Tree、Angsana 与 Laguna 等。其项目以静谧、可度假的氛围著称，而非传统企业化或金碧辉煌却略显拘谨的大堂风格。

这为 Lido Waterfront 带来了重要差异化，因为周边多数建筑将由甲级写字楼组成。因此，规划是将 Skypark Kepler 打造成该区的标杆居住体验。

在 Skypark Kepler 购置单位的业主将可加入 Banyan Sanctuary Club，享有在其他由 Banyan 管理的物业的专属客房价格、度假村与水疗折扣，以及高尔夫礼遇。这进一步凸显了 Skypark Kepler“品牌化”定位的含金量。

更大的看点是总体规划的 Lido Waterfront Boulevard

Lido Waterfront Boulevard 是 Tropicana 正在开发的一座新城镇。占地 163 英亩的永久产权滨海总体规划沿着 Johor Bahru 海岸线伸展约 2.5 公里，多数开发将面向新加坡。

这座全新滨水城镇预计将分四个阶段、历时约 15 年逐步推进。据我们所知，开发商非常留意此类超级项目常见的问题——各期只是简单复制上一期、单纯“加楼”。

因此，Lido Waterfront 的每个开发阶段都会拥有各自的主题重点。

首个开发分区即 Skypark Kepler 所在的 Zone 1，将重点打造目的地型体验，包括滨水餐饮、零售村、浮动亭台以及即将推出的品牌住宅。

随后将推进 Zone 2 的开发，侧重 ESG 设计的甲级写字楼、更多生活方式空间与社区导向的枢纽。

Zone 3 的开发将围绕康养主题，开发商也在与合作方洽谈，引入全新的医院与诊所一体化作为总体规划的一部分。

最后，Zone 4 将以高端住宅飞地为全区收官。

Lido Waterfront Boulevard 的核心亮点之一是新的 32 英亩 Harbour Park，将向公众开放，配备滨水步道、活动空间、浮动舞台与景观绿化。

从开发商目前披露的信息可见，整体总体规划旨在跳脱于常见的商场集群与围合式住宅的想象。如果顺利落地，它将打造一个强调绿化与户外活力空间的重要滨水综合片区。

其区位也颇具声望。项目邻近王宫区，与较早期的 Stulang 风格滨水地带截然不同，该地段以更具格调的滨水生活方式见长。

Tropicana 亦关注 Lido Waterfront Boulevard 的居住密度。

那么，Skypark Kepler 究竟适合谁？

传统上，多数面向新加坡人推广的 JB 新住宅项目，往往强调单位面积相对宽敞。常见的推介语是：“与新加坡相比，这里的公寓有多大”。

而 Skypark Kepler 并未沿用这一思路。相较于柔佛部分豪宅的面积，它的格局相对紧凑，更接近新加坡新近市边缘项目的尺度与布局。

以下是部分户型配置：

细心的买家与投资者会注意到一些与近期新加坡项目相似的格局效率与设计特点。例如，这些户型通过让各个房间经由起居/餐饮空间相连，尽量避免出现冗长的走廊空间。 

其设计思路似乎围绕“拎包入住”的生活方式展开。因此，值得注意的是，买家可在 Tower B 选择全装修/全配家具单位，或在 Tower A 选择部分装修/部分配套单位——这在多数新 JB 项目中并不常见。

Samsung 家电与智能家居系统已整合进单位内，住户可更便捷地控制照明、温度与安防等要素。Kohler 五金与卫浴也包含在内，进一步强化了更偏酒店化的定位。

在我们看来，该项目更偏向吸引跨境通勤的专业人士、往返新加坡—JB 的混合型生活方式人群，以及希望享受 JB 慢节奏生活的退休/半退休人士。 

接下来，以下为各类户型的参考价格：

在我们出席的发布会上，一位马来西亚经纪人提到了 JB 转售市场的一个有趣点。当地政府规定，若要将单位转售给外国买家，售价需达到至少 RM1 million。

这意味着，如果你购入的单位定价显著低于 RM1 million，潜在的流动性会受限——在其涨至 RM1 million 前，你无法转售给另一位外国人。

相反，若你购买接近 RM1 million 的单位，价格上涨在数年内即可触及这一门槛，从而提供更大的灵活性。这也部分解释了 Skypark Kepler 的整体定价策略：多数单位（两居室）定价在 RM1 million 附近或略低。

需要注意的一点是，部分更实惠的单位为城市朝向——这些不享有滨水景观，或更适合希望最大化节省与投资回报的纯投资者/房东。我们建议在考虑购买前，务必确认单位朝向。

该地段本身也颇具声望。项目邻近王宫区；熟悉 JB 的读者会知道，这与较早期的 Stulang 风格滨水带大相径庭。此处更强调高端的滨水生活方式，而非只是另一个“靠近 RTS”的项目。

仅仅“比新加坡便宜”已不再足够。已经有太多 JB 项目在这一层面竞争。

基于我们对 Skypark Kepler 的了解，这座品牌住宅有望呈现出具有吸引力的滨水奢华住区；与我们以往见过的一些柔佛大型项目相比，Lido Waterfront Boulevard 的整体性也更强。

随着总体规划逐步推进，这或将成为 JB 项目未来更可持续的方向。一旦 RTS 改善跨境通达性、让更多新加坡人考虑在 JB 居住，市场将更需要像 Skypark Kepler 这样差异化更鲜明的项目。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。