实探武吉士一批未曾公开发售的住宅，$2.95M 起——含私家泳池复式顶层，面积至 4,069 sq ft

若你曾沿 Nicoll Highway 或 East Coast Parkway（ECP）驶入市区，Beach Road 上 The Concourse 与 Concourse Skyline 那标志性的建筑，多半早已映入眼帘。

The Concourse 标志性的八角造型，作为这段“Golden Mile”的地标，矗立新加坡已逾 30 年；其后现代主义设计出自美国建筑师 Paul Rudolph 之手。

The Concourse 为综合体的一部分，是一座 41 层的办公塔；其周边环抱住宅项目 Concourse Skyline，后者由两栋高层塔楼与一座低层裙楼构成。

项目由 Hong Fok Land Limited 开发。多年来大部分住宅已售出，但三座住宅楼内仍有少量单位一直被发展商保留在其本地投资组合中。

如今，Hong Fok 决定一次性释出手上所有余下住宅。最亮眼的是七层裙楼内的公寓与顶层单位，位于最上两层，过去从未对外销售。

这些位于 Block 302、现命名为 The Poolside Terraces 的单位，包含三房与四房的灵活格局，面积介于 1,668 – 1,991 sq ft，售价自 $2.95 million 起；另有 2,648 sq ft 的四房单位，$4.25 million 起。

最吸睛的当属 4,069 – 4,585 sq ft 的复式顶层，每户配备私家泳池，$5.8 million 起。对持续关注 Concourse Skyline 的买家而言，这批放售颇值得一看。

同时，两栋高层塔楼（Blocks 296 与 298）亦有少量放售，涵盖一房、两房、四房加书房及 Skysuites 等类型。

此次我逐一定点参观了已开放的各类户型。接下来将细看 Poolside Terraces 的亮点、这些大面积单位在第 7 区相对稀缺的市场中如何定位，以及与 Aurea 的价差对看好这段“Golden Mile”沿线核心公寓价值的买家意味着什么。

过去 12 年，Beach Road 一带的住宅市场已发生明显变化。近年重塑片区肌理的新增量体，包括 Bugis 的综合体 Guoco Midtown；随Midtown Modern 与 Midtown Bay 竣工，亦带来新的住宅供应。

与此同时，Shaw Tower 的重建并于近日竣工，为片区新增 476,000 sq ft 的办公空间。Golden Mile Singapore 的 188 户豪宅组团 Aurea，坐落于这条 Golden Mile 的端点之一，自 2025 年 3 月推出以来，去化表现稳健。

这些项目的落成与重建，意味着这段十年前尚偶被忽略的 Beach Road，正加速转型为更完整的居住—办公片区。

在商办焕新、核心住宅补量的背景下，Hong Fok 亦押注这股聚焦度回流，能助其去化 Concourse Skyline 的全部余货。

三座风格各异、共 360 户住宅——Concourse Skyline 有何看点

Concourse Skyline 之所以受捧，正在于其可饱览 Marina Bay、Kallang Basin 及中央商务区天际线的全景。直至近期 Aurea 推出，买家才再次有机会购得拥有类似景观的核心住宅。

Concourse Skyline 由两栋高层住宅——40 层的 Block 296 与 28 层的 Block 298——以及一座七层裙楼（Block 302）组成。裙楼底层为零售，内部设有多层停车场，最上两层为住宅。

这座低层裙楼的外立面采用受 The Concourse 八角造型启发的倾斜“飘带窗”，既延续建筑语汇，也通过角度优化，削弱午后西晒对室内的直射热负荷。

配套方面，作为核心区住宅项目（尽管已有楼龄），设施一应俱全：50 米泳道池、Spa 池、上层裙楼空中花园、健身房、功能室、烧烤亭等。

交通上，项目距环线的 Nicoll Highway MRT 不远，并有有盖步行通道连接；而东西线与市区线交汇的 Bugis MRT 换乘站，步行约六分钟即达。

或许出乎意料，公寓 2km 范围内还有两所小学：Farrer Park Primary School 与 St. Margaret’s School (Primary)。对一处紧邻中央商务区的项目而言，已属不易。

The Poolside Terraces

这是低层裙楼内的公寓与顶层首次独立命名。发展商将这组单位称为 The Poolside Terraces，因其朝北的户型可俯瞰 50 米泳池。

两层共分布 17 套公寓与顶层，复式顶层还配有屋顶露台。几乎所有单位均带现有租约出售，但租期不一，多数将在未来一年内陆续到期。

对意向纳入投资组合的买家而言，Poolside Terraces 多数单位目前月租约约 $8,000；按指引要价测算，毛租金回报约 3.1–3.3%。

最小的 1,668 sq ft 三房（五楼 Type PA1）起价 $2.95 million（$1,768 psf）；同户型若位于六楼，起价 $3.1 million（$1,859 psf）。此外，2,648 sq ft 的四房起价 $4.25 million（$1,605 psf）。

其 $PSF 低于本年迄今项目的转售中位数——基于过去七个月的 8 笔成交，约 $1,982 psf。价差反映了这批单位的差异化定位：楼层在五至七层之间，阳台视野主要止于泳池。

与高层户型享有的城市高空景相比，这是一种取舍：Poolside Terraces 以更便捷的泳池与池畔平台可达性，及邻近 Kampong Glam 保留店屋的独特风景，来交换那一线天际线。

整体而言，Poolside Terraces 的大开间仍保留了许多新盘中已日渐少见的元素，毕竟近年一手市场均价大幅上扬。

例如，三房（Type PA1）配置包括：带卫浴的主人房、两间共用浴室的普通房、干湿分离厨房、生活阳台与杂物/洗衣区、一间带独立 WC 的工人房，以及面向泳池的阳台。

在 1,668 sq ft 的三房中同时配备工人房并不常见。过去五年，许多发展商已将这部分面积让渡给主要起居空间。对需与帮佣同住的家庭而言，这是与同价位新盘拉开差距的实在卖点。

当然，其景观不及高层塔楼那般制高。由于 Poolside Terraces 的公寓位于七层裙楼的最上两层，朝内的单位阳台主要俯瞰泳道池。

另一侧临街的单位虽朝向 Kampong Glam，但该立面采用的斜向窗带，并非多数住户所习惯的开阔取景。

总体而言，泳池景会打动偏好此类氛围的买家，但这并非推动高楼层溢价、或支撑全盘中位价的那类景观。

Concourse Skyline 的单位不附带专属车位；可另行付费购买季票车位。管理费约按每份股值 $60 计算，Poolside Terraces 多数单位月均约 $500。

至于 24 小时礼宾服务，居于 Block 302 的住户需前往 Block 296 的柜台办理。

若买家希望即刻自住，需留意几乎所有单位目前均带租约，可能导致交接周期拉长。每份租约对应具体单位，实际入住时间取决于所选房源的租约到期节点。

发展商表示可连同现有租约一并出售，但具体交接安排需与指定行销代理直接对接。

大开间 Poolside Terraces 的可塑性示范

因多数仍在出租，仅有少量 Poolside Terraces 单位布置为展示。我们参观的是一套 Type PA1，原为三房，此次以四房配置示范。

需说明，Hong Fok 并不会将其作为四房出售：Type PA1 官方为三房，起价 $3.1 million。

样板间旨在展示大开间的灵活性，以及如何按不同业主的生活方式进行重构。

在我们参观的样板间中，第四间卧室取自客厅的部分面积与卧室 2 的一小段空间：以新隔墙封闭原客厅一角，借用相邻房间的部分，并在主人房现有墙体开口形成动线。

因此，客厅相较原始平面明显收紧，但剩余空间仍可容纳尺度得体的客餐厅，对多数同价位新盘而言并不逊色。

是否进行此类改造取决于新业主自身；按发展商估算，如样板间所示的隔断、拆改及软硬装工程，成本约 $100,000–$120,000。

这种灵活性很关键，因为它拓宽了潜在客群：若一家需要第四间卧室，但在该地址的四房段位预算有限，那么以 $2.95 million 起的三房，加上合理的装修改造预算，便可切实用作四房。

此外，Poolside Terraces 还提供其他配置：

• 1,991 sq ft 转角三房，$3.25 million 起（$1,632 psf）
• 2,648 sq ft 四房，$4.25 million 起（$1,605 psf）
• 4,069 sq ft 复式顶层，带私家泳池，$5.8 million 起（$1,425 psf）

Beach Road 核心地段大面积公寓的稀缺性

总体来看，第 7 区大面积私宅的成交量相当稀少。自 2023 年初以来，全区仅有 8 套面积在 2,000 sq ft 或以上的公寓成交。

其中，2023 年 5 月的两套来自 Concourse Skyline，其余分布于 South Beach Residences、Midtown Modern 与 Aurea。自那两宗交易之后的三年间，Concourse Skyline 未再录得大户型成交。

Concourse Skyline 在这一细分市场的供应，主要包括前文提及的两套 Poolside Terraces 大单位，以及高层塔楼的四房加书房户型（2,142 sq ft，$4.9 million 起）。

South Beach Residences 的大面积单位成交落在 $3,068 psf – $3,537 psf；Aurea 的同类大户型由开发商售出，均价约 $3,691 psf。

两者价格均高于 Concourse Skyline 四房约 $2,330 psf 的要价。若买家明确聚焦于此走廊的大户型，就需要细致评估不同项目之间的价差。

总体而言，这种溢价并非主要源自地契年限差异——毕竟 South Beach Residences 于 2007 年落成，Concourse Skyline 于 2013 年落成。我们更倾向认为，这是品牌与单位规格所带来的价格溢价。

Poolside Terraces 的顶层单位定价处于这一原本就供给稀少的细分市场的低位，$5.8 million 起（$1,425 psf）。在面积上最接近的转售对比，是 Midtown Modern 一套 3,272 sq ft 的单位，于 2023 年 1 月以 $4,278 psf 成交。

对于寻求市中心且面积可观居所的买家而言，可立即入市的替代选择几近于无。

高层塔楼单位的竞争力：四房加书房

我们也参观了一套位于 33 楼、面积 2,142 sq ft 的 Type D1，对外销售为四房加书房配置。

四间卧室均配有卫浴——即便在这一面积段也属少见。除此之外，格局还包含一间书房、干、湿厨房、杂物/洗衣区、供访客使用的化妆间，以及两个阳台。

样板间里，书房被改造成第五间卧室；再次体现出 Concourse Skyline 相比新盘更强的可塑性。

我认为，33 层所带来的高度与全景视野，比对格局细节的纠结更为重要。一侧可尽收 Singapore Flyer 与 Marina Bay 的天际线，主人房套卫所在一侧则朝向 Kampong Glam 与 Beach Road 走廊的保留建筑带。

高层塔楼里也提供较小的户型——如一房——可供购买。塔楼单位比 Poolside Terraces 更早入市，亦构成该项目转售成交历史的主体。

中位 $PSF 自 2022 年的 $1,913 psf 上行至 2024 年峰值 $2,012 psf，并在 2026 年截至目前回落至 $1,982 psf。这与 2023 年 4 月针对外国人实施 60% ABSD 后外籍买家活动减少的趋势一致。

追踪 Aurea 的销售表现，以及 Beach Road 的演进 

Aurea 是 Golden Mile Singapore 的豪宅组团，前身为 Golden Mile Complex 的重建项目。这座 188 户公寓坐落于一座新建的 45 层住宅塔楼，紧邻受保留的旧楼。

该项目距 Concourse Skyline 仅数步之遥，并于 2025 年 3 月首次入市。开售首月成交 24 套，此后去化相对温和。

发展商迄今仅推出 78 套，其中 67 套已被认购，剩余 110 套大概率将于后续批次发售。基于目前提交的 Caveat，Aurea 的中位 $PSF 约为 $2,864 psf，高于 2025 年的中位 $2,884 psf。

这大约比 Concourse Skyline 2026 年的中位 $1,982 psf 高出 $882 psf，差距约 44%。部分来自租期差异：Aurea 的 99 年地契自 2024 年起计，而 Concourse Skyline 自 2008 年起计；另一部分则反映了新盘溢价，以及 Beach Road 一带私宅价格的显著抬升。

位于同一 Beach Road / Nicoll Highway 走廊的 Shaw Tower（旧 Shaw Towers 地块重建）已于 2026 年 6 月下旬取得 TOP。伴随 476,000 sq ft 的 Grade A 办公新增供给，它将成为 2026 至 2027 年间这一区段最后一批体量可观的甲级写字楼供给。

再叠加更早前落成的 Guoco Midtown，后者新增 709,000 sq ft 甲级办公，同时带来两处住宅项目——219 户的 Midtown Bay 与 558 户的 Midtown Modern——整个片区的办公密度、配套与“居住—工作—休闲”的完整性，与十年前相比已大为提升。

Midtown Modern 2026 年的中位成交价约 $3,109 psf，高于 Aurea，亦远高于 Concourse Skyline。但 Midtown Modern 的区位与地契（99 年自 2019 年起）与之略有不同。

购买 Concourse Skyline 单位，关键取决于什么？

我们开宗明义地说，将 Concourse Skyline 与 Aurea 做逐尺对比并不公平——$882 psf 的差距，真实反映了租期年限与竣工状态的不同。

更关键的问题在于：像 Concourse Skyline 这样已竣工、其韧性经市场检验的项目，能否在竞争加剧时仍站稳脚跟？

至于 Poolside Terraces 这组单位的吸引力，则取决于池景与相对低楼层在这一细分市场中能否引发共鸣。尽管相较迄今成交的高层单位定价更为亲和，但诸如工人房、改四房的潜力，以及首次入市的稀缺性，都是其加分项。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。