我探访了武吉士一批从未公开发售的住宅，起价$2.95M——含私家泳池的顶层复式，面积最高达4,069平方英尺

如果你曾沿 Nicoll Highway 或 East Coast Parkway (ECP) 驶入市区，很可能会被 Beach Road 上 The Concourse 与 Concourse Skyline 独特的造型所吸引。

The Concourse 标志性的八角造型，三十多年来一直是新加坡这段“Golden Mile”上的建筑地标，其后现代主义风格出自美国建筑师 Paul Rudolph 之手。

作为综合体的一部分，The Concourse 是一座 41 层的办公塔楼，周边环绕着住宅项目 Concourse Skyline，由两栋高层住宅塔楼与一栋低层裙楼组成。

项目由 Hong Fok Corporation 开发。多数住宅单位在过去数十年间已售出，但三栋住宅中仍有少量单位被开发商纳入本地投资组合而持有。

不过，Hong Fok 此次决定一次性释出其至今持有的所有剩余住宅单位。其中最受瞩目的是七层裙楼内的公寓与顶层复式。这批住宅位于裙楼最上两层，过去从未公开发售。

如今，这批位于 302 座、被命名为 The Poolside Terraces 的单位，提供三房与四房的可变布局，面积介于 1,668 – 1,991 平方英尺，售价自 $2.95 million 起。另有 2,648 平方英尺的四房单位，起价为 $4.25 million。

最抢眼的当属 4,069 – 4,585 平方英尺的复式顶层公寓，每户配备私家泳池，售价自 $5.8 million 起。若你一直关注 Concourse Skyline 的交易，这批新释出的单位值得重点留意。

与此同时，两栋高层塔楼（296 座与 298 座）亦有少量放售单位，涵盖一房、两房、四房加书房，以及 Skysuites。

我也实地走访了此次推出的各类户型。接下来将更细致地审视 The Poolside Terraces 的产品力、这些大户型在相对稀缺的第 7 邮区中的对比定位，以及它们与 Aurea 的价差所折射出的这条“Golden Mile”沿线优质公寓的价值。

过去 12 年间，Beach Road 一带的住宅版图显著演变。近年重塑该区的新增体量包括位于 Bugis 的综合体 Guoco Midtown，并随 Midtown Modern 与 Midtown Bay 的落成带来全新住宅供应。

与此同时，Shaw Tower 的重建亦于近日竣工，为片区新增 476,000 平方英尺的办公面积。Golden Mile Singapore 的 188 户豪华住宅部分 Aurea 位于“Golden Mile”一端，自 2025 年 3 月推出以来去化稳步推进。

这些落成与重建相叠加，意味着这段曾在十年前一度被忽视的 Beach Road，正迅速走向更为完整的“住—工—娱”一体化环境。

在商业活力回升与核心住宅新品涌现的背景下，Hong Fok 亦希望借助聚光灯效应，推动 Concourse Skyline 剩余单位的全面去化。

三大各具特色的住宅楼，共360户——Concourse Skyline 带来什么

Concourse Skyline 的住宅向来以可俯瞰 Marina Bay、Kallang Basin 与中央商务区天际线的全景视野见长。直到近年 Aurea 推出，市场才再次出现拥有类似景观的核心区置业机会。

Concourse Skyline 由两栋高层塔楼——40 层的 296 座与 28 层的 298 座——以及一栋七层裙楼（302 座）组成。裙楼首层为零售，另设多层停车场，最上两层为住宅。

这栋低层裙楼外立面采用受 The Concourse 八角造型启发的倾斜条带窗；这种角度处理亦具备实用功能，能减少西晒时段的直射阳光，降低室内热负荷。

配套水准符合优质项目应有的规格，尽管项目已落成数十年。设施包含 50 米标准泳池、泡池、裙楼高层的空中花园、健身房、多功能室与烧烤亭等。

公共交通方面，项目邻近环线的 Nicoll Highway MRT，并有有盖人行连廊可达；步行约六分钟即可抵达东西线与滨海市区线交汇的 Bugis MRT 换乘站。

或许出乎意料，公寓 2 公里范围内有两所小学，分别为 Farrer Park Primary School 与 St. Margaret’s School (Primary)。对于一处位于中央商务区边缘的住宅而言，这样的教育配套并不逊色。

The Poolside Terraces

这是低层裙楼内的公寓与顶层复式首次被正式命名。开发商将这批单位称为 The Poolside Terraces，缘于其朝北的单位正对 50 米泳池。

两层楼面共分布 17 个公寓与顶层复式，复式顶层另设屋顶露台。几乎所有单位均带现有租约出售，但租期不一，其中多数将在未来一年内陆续到期。

对于打算将此类单位纳入投资组合的买家，Poolside Terraces 多数单位月租金约 $8,000。以指引价估算，毛回报率约 3.1 – 3.3%。

最小的 1,668 平方英尺三房单位（五层的 Type PA1）起价 $2.95 million（$1,768 psf），位于六层的同类单位起价 $3.1 million（$1,859 psf）。而 2,648 平方英尺的四房单位起价 $4.25 million（$1,605 psf）。

其 $PSF 定位低于今年迄今项目的二手成交中位数，后者基于过去七个月八宗交易，约为 $1,982 psf。这一下浮反映了这批单位的差异化定位：它们位于 5 至 7 层之间，阳台景观以泳池为主。

这与高层单位所享有的城市天际线视野是两种截然不同的取向。Poolside Terraces 则以更便捷的泳池与池畔平台动线，以及面向 Kampong Glam 保留店屋的独特风貌，取代了高空城市景观。

总体而言，我们对 Poolside Terraces 的大开间布局评价颇高：在近年一手市场均价大幅上扬的背景下，它保留了许多新盘已难得一见的功能性元素。

例如，这个三房（Type PA1）包含一间带卫浴的主卧、两间共用浴室的次卧、干湿分离的厨房、家务阳台、女佣房及独立 WC，并配一处面向泳池的阳台。

在 1,668 平方英尺的三房格局中再容纳一间女佣房并不容易。过去五年里，多数开发商倾向把这部分面积回流至主要起居空间。对有常驻帮佣的家庭而言，这相较同价位新盘是一项实打实的差异化卖点。

其景观确实不及高层塔楼多数单位的制高点优势。由于 Poolside Terraces 的公寓仅位于七层裙楼的最上两层，朝内的单位阳台主要只俯瞰泳池。

而位于相反一侧的单位朝向 Kampong Glam，但该侧立面的斜角窗并非居民更为熟悉的那种开阔景致。

总体而言，泳池景会打动偏好此类氛围的业主，但并非推动本项目高楼层成交或全盘中位价的主要景观驱动因素。

Concourse Skyline 的单位不附带固定车位；住户可另行购买季票停车。管理费按每股权价值约 $60 计，Poolside Terraces 多数单位月均约 $500。

如需使用公寓 24 小时礼宾服务，302 座的 Poolside Terraces 住户需前往 296 座的礼宾柜台办理。

对于希望即刻自住的买家而言，几乎所有单位目前均处于出租状态，可能使交付流程较预期更长。每套单位的租约情况不一，实际入住时间轴取决于所选房源。

开发商表示可连同现有租约出售，但交接细则需与营销代理直接协商落实。

展示大开间 Poolside Terraces 单位的灵活可变性

由于多数仍处于出租期，仅少量 Poolside Terraces 单位进行了展示化改造。我们参观的是一套 Type PA1，虽原设计为三房，但示范为四房配置。

需说明的是，Hong Fok 并不会以四房身份出售这些单位：Type PA1 官方定位为三房，售价自 $3.1 million 起。

这套样板旨在展示大开间单位的灵活性，以及如何因应不同业主的生活方式进行重新配置。

在我们参观的样板中，第四间卧室由客厅与卧室 2 的一小部分面积“借位”而来。通过新增隔墙封闭原客厅的一部分，并挪用相邻房间的一个角落，同时打通主人房一段既有墙体，开出一条新的通道。

因此，客厅相较原始平面图明显缩小，但保留下来的客餐厅仍然尺度充裕，与多数同价位新盘的标准交付相当。

类似的布局改造取决于新业主的选择；开发商预估，若按其示范方式施工，含隔断、拆改与软硬装，预算约在 $100,000 – $120,000。

这种灵活性带来潜在客群的变化：一个需要第四间卧室、但在本址四房段位上可能被价格门槛劝退的家庭，可从 $2.95 million 购入三房，再配套一笔装修预算，即可真正实现四房的使用功能。

The Poolside Terraces 亦提供其他配置：

• 1,991 平方英尺转角三房，起价 $3.25 million（$1,632 psf）
• 2,648 平方英尺四房，挂牌自 $4.25 million（$1,605 psf）
• 4,069 平方英尺复式顶层，配私家泳池，起价 $5.8 million（$1,425 psf）

Beach Road 大户型优质公寓的稀缺性

整体而言，第 7 邮区大户型私宅的成交量相对稀少。自 2023 年初以来，全区仅有八套 2,000 平方英尺及以上的公寓易手。

其中两套于 2023 年 5 月在 Concourse Skyline 成交；其余来自 South Beach Residences、Midtown Modern 与 Aurea。自那两套于三年前成交后，Concourse Skyline 未再出现大户型成交。

在这一细分市场中，Concourse Skyline 的可选户型包括前文提及的两类 Poolside Terrace 单位，以及 2,142 平方英尺、四房加书房的高层塔楼单位，售价自 $4.9 million 起。

South Beach Residences 的大户型成交落在 $3,068 psf – $3,537 psf 区间；Aurea 大户型的开发商销售，均价约为 $3,691 psf。

两者价格均高于 Concourse Skyline 四房约 $2,330 psf 的要价。对锁定此走廊大户型的买家而言，有必要仔细审视各项目之间的价差与对应价值。

总体而言，这一溢价并非源自地契年限（South Beach Residences 于 2007 年落成，Concourse Skyline 于 2013 年落成），我们更倾向于将其归因于品牌溢价和单位规格。

Poolside Terrace 的顶层复式位于这个本就供给稀少的细分市场的价格低位，起价 $5.8 million（$1,425 psf）。其面积上最接近的二手对标，是 Midtown Modern 于 2023 年 1 月成交的一套 3,272 平方英尺单位，成交单价达 $4,278 psf。

对寻求市中心且面积可观居所的买家而言，几乎没有现成替代品。

高层塔楼单位的竞争力：四房加书房

我们也参观了一套位于 33 层、2,142 平方英尺的 Type D1，为四房加书房格局。

四间卧室各自配备独立卫浴——即便在这一面积段也属少见。此外，户型还包含书房、干湿分离厨房、家务阳台、供访客使用的盥洗室，以及两处阳台。

在这套样板中，书房被改作第五间卧室；再次印证 Concourse Skyline 相较新盘在空间可变性上的优势。

我认为其所处 33 层的高度与由此带来的全景视野，已足以让细部布局的讨论显得次要。一侧可揽 Singapore Flyer 与 Marina Bay 天际线，主人房套卫一侧则朝向 Kampong Glam 与 Beach Road 走廊沿线的保留建筑带。

此外，高层塔楼也有一房等小户型在售。相较 Poolside Terraces，塔楼单位入市时间更早，也占据了本项目绝大部分的二手成交记录。

中位 $PSF 自 2022 年的 $1,913 psf 升至 2024 年峰值 $2,012 psf，随后回落至 2026 年迄今的 $1,982 psf。这与 2023 年 4 月针对外国人的 60% ABSD 上调后，外籍买家活跃度降低的整体回调一致。

追踪 Aurea 的销售表现与 Beach Road 的演进

Aurea 是 Golden Mile Singapore 的豪华住宅部分，重建自原 Golden Mile Complex。该 188 户公寓位于一栋全新的 45 层住宅塔楼，紧邻受保留的主体建筑。

该项目距 Concourse Skyline 沿 Beach Road 仅数步之遥，并于 2025 年 3 月首度开售。首月成交 24 套，此后去化节奏相对温和。

开发商目前仅推出 78 套供售，已售出 67 套，其余 110 套预计将在后续批次推出。依据迄今登记的买卖契约，Aurea 的中位 $PSF 约 $2,864 psf，较 2025 年的 $2,884 psf 中位价有所上升。

这比 Concourse Skyline 2026 年 $1,982 psf 的中位价高出约 $882 psf，价差约 44%。部分反映了地契差异：Aurea 的 99 年地契自 2024 年起算，而 Concourse Skyline 自 2008 年起算；另部分则源于新盘溢价，以及 Beach Road 私宅新盘价格的整体抬升。

位于同一 Beach Road / Nicoll Highway 走廊的 Shaw Tower（旧 Shaw Towers 重建）已于 2026 年 6 月下旬取得 TOP。其新增 476,000 平方英尺 Grade A 办公面积，是至 2026 年乃至 2027 年这一带最后一批具规模的新写字楼供应。

再加上更早前落成的 Guoco Midtown，后者为片区带来 709,000 平方英尺 Grade A 办公与两大住宅——219 户的 Midtown Bay 与 558 户的 Midtown Modern——使周边在办公密度、配套设施与“住—工—娱”一体性上，较十年前显著升级。

Midtown Modern 2026 年的中位成交约 $3,109 psf，高于 Aurea，亦远高于 Concourse Skyline。不过，Midtown Modern 在具体位置与地契上有所不同（99 年地契自 2019 年起算）。

购买 Concourse Skyline 单位将取决于哪些因素？

我们先行说明：仅以每平方英尺单价直接对比 Concourse Skyline 与 Aurea 并不公平——两者 $882 psf 的差距，确实反映了地契年限与完工状态的客观差异。

对买家而言，更相关的问题是：像 Concourse Skyline 这样已完工、且其韧性已经受周期检验的项目，能否在竞争加剧中持续站稳？

至于 Poolside Terrace 系列的吸引力，则将取决于这些临池、相对低楼层的单位，能否打动这一子市场的买家。虽然其价格相较迄今成交的高层单位略低，但如女佣房、四房潜力以及首次入市的稀缺性等布局与供给属性，都是足以支撑其价值的加分项。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。