小印度小型 GLS 地块收获 7 份竞标，最高价几乎比次高高出近 50%

小印度一块由 18 座受保留排屋构成的小型地块公开招标，投标数量超出预期，并且还出现了一家出人意料的最高价投标者。

这宗看似不起眼的政府售地（GLS）位于Chitty Road and Veerasamy Road，我们在 3 月 25 日启动公开招标时曾报道过。之所以引起关注，是因为有望在小印度带来新的 Strata 有地住宅或长期住宿型公寓。

考虑到政府今年面向开发商推出的其他住宅类 GLS 地块，我原以为这块 36,672 平方英尺的地块主要只会吸引少数本地精品开发商关注；也认为，保留建筑历史价值所带来的额外复杂性，会令其他潜在投标者却步。

但结果出乎意料：与主板上市的 Soon Hock Group 有关联的 YK Land 在 7 月 28 日截标时报出最高价 $35.3 million，折合 $962 psf。Soon Hock Group 是新加坡资深房地产开发商，但其过往项目主要聚焦于多用户的 Strata 工业项目。

此次共有 7 家投标者角逐这组保留排屋。但 YK Land 的 $35.3 million 尤为醒目，远高于第二高、甚至第三高的报价。

Coninit Pte Lte 与 SEEDoE Ventures 的合资公司——据报为 Kimen Group 的关联方——出价 $23.8 million（$650 psf），与最高价相差 48.1%。与此同时，第三高报价为 $23.7 million（$646 psf），由 RPC One 提交。

目前我们尚不清楚，YK Land 是否会向 URA 正式申请将该地块定位为新的 Strata 有地住宅开发，或依据 Serviced Apartment II (SA2) 方案将其改作某种长期住宿形式。

在招标期间，URA 曾表示，两种类型皆可接受。

SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，最终的开发概念可能取决于开发商对市场需求、商业可行性与长期投资策略的判断。

如此悬殊的报价，很可能反映出各方对地块再开发潜力及最终产品的不同判断。Sandrasegeran 指出：“投标者很可能基于各自偏好的开发策略、修复成本以及目标客群，得出不同的土地估值。”

这宗 GLS 地块的独特之处在于，它本质上是一项保留与活化再利用项目，而非 GLS 计划中常见的从零起步的绿地开发。据悉，YK Land 需保留并修复现有的装饰艺术风格排屋，这些建筑建于 1927 年。

正如 Sandrasegeran 所言：“这里的开发规模在很大程度上受现有受保留建筑体量所限制。开发商须在遵循 URA 保留准则开展修复工程的同时，尽可能保留原有建筑风貌，包括建筑轮廓、屋顶形式以及立面关键元素。”

市场上不乏将保留建筑融入整体重建项目的案例。但对如此小的地块而言，修复与保留成本叠加新建部分的造价，会让多数经验丰富的开发商望而却步。

这些要求本质上限制了再开发的灵活性，同时提高了施工复杂度，并放大了项目成本的不确定性风险。

不过，项目的区位条件相当出色，仍具不小吸引力。若按 SA2 方案重塑，我们或将看到 36 个全新的服务式公寓单位补充小印度一带的住房供给。

此类住宿的最短入住期为 3 个月，可吸引希望在城市边缘社区寻找中长期居所的专业人士、外籍人士及其他住户。服务式公寓通常也有更高的单元收益率，因此 YK Land 或许看中的是该资产可带来的持续租金回报。

Sandrasegeran 认为，若 YK Land 选择将该地块打造为一组 Strata 有地住宅，成品或将成为新加坡最为稀缺的保留传承住宅合集之一。

受招标条件所限，此类住宅数量仅有 18 套。但在小印度历史区拥有一处修复完好的传承住宅极为罕见，或将打动寻求高度独特住宅的富裕自住者与藏家——这类产品在市场上鲜有供应。

“如今新加坡推出的新有地项目相对稀少，尤其是在成熟的城市边缘地段。保留历史与现代居住功能的结合，或能为富裕自住者带来独特的价值主张。” Sandrasegeran 说。

我们预计，URA 将在接下来数周内正式公布该地块的中标结果。若最终由 YK Land 夺标，也将成为一个颇具看点的案例，值得关注其如何把握这一小众的保留住宅机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。