4,745 套新住宅或将很快入市——买家应关注的 9 个地块

作为政府售地（GLS）计划的一部分，政府将在今年下半年推出九幅发展地块公开招标。合计这九个地块将为市场带来至少 4,745 套新的私人住宅单位。

总体来看，本次更侧重于近市区边缘地带，即Rest of Central Region（RCR），九个确认名单地块中有四个位于该区域。

同时，新的 Executive Condominium（EC）供应更为温和，今年 12 月仅有一幅用地推出招标。这很可能是开发商在EC 计划变动于上月落地后，采取观望态度的结果。

以下是本轮 GLS 地块的简要概览：

在这些新地块启动招标前，URA 仍需清理 1H2026 确认名单中尚未推出的两个地块，分别是位于 Sembawang Drive 的 138,854 sq ft EC 用地，以及位于 Sin Ming 的 Lorong Puntong 上一幅 46,284 sq ft 的公寓用地。两幅地预期将于本月晚些时候启动。

此外，还有 13 幅地处于备用名单（Reserve List）——包括 8 幅住宅用地、2 幅白地、2 幅酒店用地及 1 幅商业用地——在有开发商提交政府可接受的最低标价前，这些地块不会被激活出售；一旦被触发，将以公开招标方式推出。

Marina Gardens Lane

这是政府在 Marina South 推出的第三幅 GLS 地块。该新区靠近Central Business District（CBD），为一个新的综合海滨分区。

该新区首个动工的公寓项目是由中国开发商 Kingsford Group 打造的One Marina Gardens，项目共 937 个单位。该盘于 2025 年 4 月首次入市，开盘首个周末售出 38% 的单位，当时平均成交价为 $2,953 psf。

根据 6 月 3 日下载的买卖契约资料，One Marina Gardens 目前已售出逾 67% 的单位，平均价格基本稳定在约 $2,957 psf。尚余部分两房单位待售，我们也在这篇文章中做了盘点。

Kingsford Group 于 2023 年 6 月以 $1.034 billion 的最高标价夺标，折合土地价格为 $1,402 psf 每地积比（ppr）。在随后同区另一幅 GLS 地块未能成交后，这一土地价格再度成为关注焦点。

2024 年，邻近的 Marina Gardens Crescent 一幅地块招标仅接获一组投标，由 GuocoLand、Hong Leong Holdings 与 TID（Hong Leong Holdings 与日本开发商 Mitsui Fudosan 的合资公司）组成的财团报出 $770.46 million，折合 $984 psf ppr。

URA 随后以“报价过低”为由否决了该标价。该地现已回到备用名单，等待有胆识的开发商再次触发。

回到最新的 Marina Gardens Lane 地块，其分区为“住宅，首层可设商业”——与 One Marina Gardens 的分区相似。与此前在此推出的两幅 GLS 地块相比，该地块面积更小，若开发，可提供约 390 个单位。

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，对于寻求在 CCR 站稳脚跟的小型及中型开发商而言，该项目较小的体量可能更具吸引力。

“受惠于规模较小，较小型的开发商可能会认为该地块更具吸引力，因为这有望带来较低的总标价，从而降低开发风险。因此，未来我们可能会看到与此前相近的竞争水平，大约有四家投标者参与此地块的竞标，”他说。

Orchard Boulevard

Orchard Boulevard 的这幅地块，可以说是今年 GLS 名单中最核心的住宅地块之一。

该区域已有一段时间未见 GLS 地块。最近的一次是在 2024 年，另一幅 Orchard Boulevard 沿线地块由 UOL Group 与 Singapore Land 折得。那幅 75,687 sq ft 的地毗邻 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Orchard Boulevard MRT 站。

该地其后以 Upperhouse at Orchard Boulevard 推盘，为一处 301 户的豪华住宅项目，并于 2015 年 7 月开售。项目在首个销售周末售出 53.8% 的单位，平均价格为 $3,350 psf。

根据契约记录，项目至少已售出 240 个单位（79%），平均价格稳定在约 $3,331 psf。

PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，Core Central Region 的新房需求正在回升。他补充道，位于黄金 District 10 的 Orchard Boulevard 仍是购房者竞相追逐的地址。该新地块距离乌节路购物带约 600m，可开发约 110 个单位的项目，规模“可控”，他说。

“该地段新房供应稀缺、邻近 Orchard Boulevard MRT 站，加之部分买家对便利与城市生活的偏好增强，都可能使该地块对开发商更具吸引力，”Fong 说道。

East Coast Road

与此同时，位于成熟 Siglap 社区核心地带的East Coast Road GLS 地块，预计同样会受到开发商与购房者青睐。该区以生活氛围浓厚、配套完善、低密度私宅新供应有限而闻名。

Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 指出，在 2H2026 GLS 名单的所有地块中，该地块预计的单位数最少。

“地块周边以低层有地住宅和小规模商业为主，十分适合面向自住、寻求成熟社区大户型的精品住宅开发，”Tay 说。

但他补充，最低 100 sqm 的可许可单位面积门槛，给有意竞标的开发商带来规模化上的限制。“若项目总量约 85 户，产品组合会受到约束。无法通过更小、每平方英尺总价更高的户型来优化回报，这将把目标客群收窄至有能力承担更高总价的买家，”他说。

De Souza Avenue

在Upper Bukit Timah，另一处新公寓或将很快入市。这将是该片区继 Verdale（2020 年）与 The Sen（2025 年）之后的第三个新盘。

The Sen 为最新推出的项目，这个 347 户的开发于去年 11 月入市。由 Sustained Land 联合 Ho Lee Group 与 Greatview Development 开发，项目开盘首周末去化 23%，平均价为 $2,358 psf。

最新 GLS 地块位于 Verdale 与 The Sen 之间，或可提供约 415 个住宅单位。就 Upper Bukit Timah 这一片区而言，这里不是最便利的位置，步行范围内暂无足够近的 MRT 站。

不过，靠近 Beauty World MRT 的 Bukit Timah Community Building 即将建成，将为区域带来更多配套。该综合设施将包括现代化的社区会所、焕新的巴刹与小贩中心、室内运动馆及乐龄友好设施。

位于 Upper Bukit Timah/Beauty World 有地住宅区内，此次注入的 De Souza Avenue 地块，或为当地有意“以小换大/以大换小”的业主提供另一选择。

“由于周边大多为较老的公寓项目，未来的新项目可为寻求在这一带置业或配置传承资产的买家提供另一个选择，”ERA 的 Chu 表示。

他表示，考虑到 2024 年 Sustained Land 联盟报出的 $841 psf ppr 土地价，开发商在竞标时大概率会以此作为在 Bukit Timah 规划区以有利价格获取 OCR 地块的参考。

不过，Chu 也预计该地块的市场兴趣或较为平淡，原因在于周边缺乏通常能支撑 OCR 新盘需求的 HDB 升级客源，同时距离 Beauty World MRT 约 15 分钟步程。

Tanjong Rhu Close

这是近年来在Tanjong Rhu 推出的第二幅 GLS 地块。此前相邻的 Tanjong Rhu Road 地块已于今年 2 月成交。

该地吸引了较高的开发商参与度，共收到五份标书。最终由 City Developments Ltd（CDL）与 Woh Hup 组成的合资企业以 $709.3 million 中标，折合 $1,455 psf ppr。

Realion（OrangeTee & ETC）Group 的首席研究与策略师 Christine Sun 指出，最新的 GLS 地块同样具备优越的交通联通与配套条件，靠近 Kallang Wave Mall 与 TEL 的 Tanjong Rhu MRT 站。

她补充说，尽管地块紧邻 East Coast Parkway 高速公路，可能会带来一定噪音与扬尘，但考虑到其靠近 East Coast Park，未来的项目有望享有海景与绿景视野。

总体而言，由于 Tanjong Rhu 新项目稀缺，预计该新盘将获得健康的需求。

Berlayar Close

随着 Berlayar Close GLS 地块的推出，Greater Southern Waterfront（更南滨海区）这一带的塑造终于见到实质进展。这是政府在该区发布的第三幅供新私宅开发的地块。

此前，Kingsford Group 于去年 11 月以 $918.3 million 拿下 Telok Blangah Road 的一幅 GLS 地，147,352 sq ft 的地块折合地价 $1,326 psf。

第二幅地已于上月推出，招标将于 8 月 4 日截止。点击这里查看我们对该 GLS 地块的报道。

PropNex 的 Fong 认为，Berlayar Close 的 GLS 地块（可提供 695 个单位）有多方面亮点，尽管开发商或会关注这一带日益增长的住房供应管线。

其位于 Greater Southern Waterfront 分区内，买家有机会在一个将于长期内深度转型的邻里置业。该地亦位于城市边缘，临近 Circle Line 的 Telok Blangah MRT 站。

周边配套包括 Vivocity 商场、Mount Faber 与 Sentosa。“随着分区发展推进，我们预计将建设更多配套与社区空间，以支撑该区不断增长的居住人口，”Fong 说。

与此同时，Chu 补充说，该地块新增的 695 个单位将贡献 Berlayar 片区 10,000 套新住房的总体产能，其中包括 7,000 套 HDB 与 3,000 套私人住宅。“该地块有望受益于 Greater Southern Waterfront 的规划转型。”

自Pasir Panjang延伸至 Marina East，约 30 公里的、更达 1,000 公顷的分区，预计将把新加坡南部海岸线重塑为充满活力的综合用途区，涵盖新的居住社区、商业空间与休闲设施。

Holland Plain

Holland Plain 也是一个新近发展的社区，至今已推出数幅发展用地。本次为该新区预计推出的 8 幅住宅地块中的第三幅。

此前相邻的 Holland Link 与 Holland Plain 两幅地，均由 Sim LianGroup Limited 竞得，成交价分别为 $368.4 million（折合 $1,432.09 psf ppr）与 $454 million（$1,490.86 psf ppr）。

关于上述 GLS 地块与 Holland Plain 的发展，可点击此文回顾我们的早前报道。

“随着优质地段日渐稀缺，该区域有望成为下一个崛起的高端住宅聚落。我们预计会吸引寻求在新晋核心区域投资的奢华住宅买家踊跃关注，”Reallion Group 的 Sun 表示。

Jurong East Ave 1 (EC)

这是近日公布的确认名单中唯一的 EC 地块。该地原为 Shuqun Secondary School 校址，后被 URA 重新划为住宅用地。

尽管该地块不在 Jurong East MRT 枢纽站旁，但距 Jurong East 商业节点不远，周边有 JEM 与 Westgate 等主要商场。

地块亦在在建的 Jurong Regional Line（JRL）一座车站（JE4）的步行范围内。预计当该 EC 项目落成时，该 MRT 站也将投入运营。

此外，Jurong East 自 1996 年以来尚无新的 EC 项目。

“这幅位于 Jurong East Avenue 1 的 EC 用地在启动招标时，预计将获得开发商关注，项目日后入市也会吸引买家目光，”Knight Frank 的 Tay 表示。

地块周边以成熟的 HDB 住宅为主，显示出一个成熟且人口密集的社区。把就业节点去中心化至 Jurong East 的规划，也为该地块增添吸引力。

Tay 表示，上述两点结合起来，意味着该项目的潜在需求将主要来自 HDB 升级与自住客群，而非纯投资型买家。

Town Hall Link（白地）

最后，确认名单中面积最大的 GLS 地块是一幅位于Jurong Lake District 的白地。该地块规划为大型综合用途开发，可提供多达 1,200 套新居、430,400 sq ft 办公空间，以及 473,440 sq ft 的配套性用途总楼面，包括零售、酒店与社区用途。

新项目将受惠于强大的联通性：步行可达现有的 Jurong East MRT 枢纽站（East-West 与 North-South Lines），待Cross Island Line 与 Jurong Region Line 建成后，该区还将新增两条 MRT 线路服务。

“JLD 的持续发展也会在未来为居民带来更多配套。我们预计该地新建住宅将受买家欢迎，正如附近的J’den 在 2023 年 11 月开盘当日便售出 88%（368 户中的 324 户），”PropNex 的 Fong 表示。

该地块来自 URA 先前尝试寻求总承包开发商的一个 6.5ha 特大型母地块。彼时有投标报出约 $640 psf ppr 的土地价，但在 2024 年被否决。

“尽管当前地块较最初的母地块更小，但与许多典型地块相比仍属大型。鉴于施工需求复杂，我们预计开发商在提交标书时，仍可能需要组成财团或合资企业，”Realion 的 Sun 表示。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。