4,745套新私宅有望即将入市——这9个地块值得关注

作为 GLS 计划（Government Land Sales）的一部分，政府将在今年下半年公开招标9个发展地块。整体来看，这9个地块将为市场带来至少4,745套新增私人住宅。

整体上，本轮更侧重城市边缘地带，即Rest of Central Region（RCR）：9个“确认名单”地块中有4个位于该区。

本次新供应中的 Executive Condominium（EC）相对克制，仅有1个地块预计于今年12月招标。这很可能与上月 EC 政策调整后开发商转趋观望有关（changes to the EC scheme）。

以下为本次 GLS 地块概览：

2H2026 GLS 计划“确认名单”地块
地块	用地面积（sq ft）	总容积率	预计住宅单位数	预计启动招标时间
Marina Gardens Lane	64,583	5.6	390	2026年8月
Orchard Boulevard	36,597	2.8	110	2026年8月
East Coast Road	59,201	1.6	85	2026年9月
De Souza Avenue	238,958	1.6	415	2026年11月
Tanjong Rhu Close	132,396	3.5	505	2026年11月
Berlayar Close	303,542	2.1	695	2026年12月
Holland Plain	368,125	1.8	610	2026年12月
# Jurong East Avenue 1	160,382	5.0	735	2026年12月
* Town Hall Link	400,417	5.0	1,200	2026年7月
合计

在启动上述新地块招标前，URA 仍需先处理 1H2026 确认名单中余下的两块地：一块位于 Sembawang Drive、面积 138,854 sq ft 的 EC 地块，以及一块 46,284 sq ft 的condo site at Lorong Puntong in Sin Ming。两者预计将在本月稍后启动。

此外，保留名单上还有13个地块——包括8个住宅地块、2个 White site、2个酒店地块及1个商业地块——仅当有开发商提交政府可接受的最低标价时，相关地块才会被触发并以公开招标形式推出。

Marina Gardens Lane

这是政府在 Marina South 推出的第三宗 GLS 地块。Marina South 是邻近Central Business District（CBD）的全新海滨混合用途分区。

该分区内首个动工的公寓项目为One Marina Gardens，由中国开发商 Kingsford Group 打造，共937户。项目于2025年4月首发，首周末成交38%的单位，当时平均售价为 $2,953 psf。

根据6月3日下载的成交备忘录显示，One Marina Gardens迄今售出逾67%，平均价格基本稳定在约 $2,957 psf。尚有部分两房单位待售，我们也在这篇文章中作了重点介绍。

Kingsford Group 于2023年6月标售截止时以 $1.034 billion 的最高价夺标，折合土地价 $1,402 psf ppr。此后，邻近的下一宗 GLS 地块未能成交，这一土地价再次成为焦点。

2024年，邻近的 Marina Gardens Crescent 另一宗地块标售仅收到一份投标。由 GuocoLand、Hong Leong Holdings 与 TID（后两者与日本开发商 Mitsui Fudosan 的合资）组成的财团报出 $770.46 million 的标价，折合土地价 $984 psf ppr。

URA 认为该报价“过低”而未予授标。目前该地块已列入保留名单，静待具备胆识的开发商再次触发。

回到最新的 Marina Gardens Lane GLS 地块，其用途分区为“住宅兼首层商业”，与 One Marina Gardens 类似。相较此前已推出的两宗地块，这块用地规模更小，若开发，预计可建约390个单位。

ERA Singapore 首席执行长 Marcus Chu 表示，从规模看，该地块对寻求进军 CCR 的中小型开发商更具吸引力，因为总出价金额有望更低、开发风险亦相对较小。“因此，后续我们或将看到与此前相近的竞争程度，约有四家投标。”

Orchard Boulevard

Orchard Boulevard 地块可谓今年 GLS 名单中位置最核心的纯住宅地块。

这一带已相当一段时间未见 GLS 供地。最近的一宗为另一块位于 Orchard Boulevard 的用地，于2024年授予 UOL Group 与 Singapore Land。该 75,687 sq ft 地块紧邻 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Orchard Boulevard MRT 站。

该项目随后以 Upperhouse at Orchard Boulevard 推出，这一301户的豪华开发于2015年7月开盘。首周末去化53.8%，平均成交价为 $3,350 psf。

据成交备忘录，项目已售出至少240户（79%），平均价格维持在约 $3,331 psf。

PropNex 首席执行长 Kelvin Fong 指出，市场对Core Central Region 新房的兴趣正在回升；位于prime District 10 的 Orchard Boulevard 仍是买家青睐的地址。新地块距离 Orchard Road 购物带约600m，若开发，预计约110户，项目体量“可控”。

“该区域新房供应有限，加之临近 Orchard Boulevard MRT 站，再叠加部分买家对便捷与城市生活偏好的增强，都会令这一地块对开发商更具吸引力。”Fong 说。

East Coast Road

与此同时，位于成熟的 Siglap 片区核心地段的East Coast Road GLS 地块，预料同样会受到开发商与购房者青睐。该区生活氛围浓厚、配套成熟，且新低密度私宅供应稀缺。

Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 指出，在 2H2026 GLS 名单的所有地块中，本地块的预计单位数最少。

“地块周边以低层有地住宅与小型商业为主，适合打造面向成熟社区自住客、户型较大的精品公寓。”Tay 说。

但他补充，最低可建单位面积为 100 sqm，对意向投标的开发商构成一定规模化限制。“项目预计仅约85户，产品组合空间受限，难以通过更小、psf 单价更高的户型来优化回报，目标客群将收窄至更能承担高总价的买家。”

De Souza Avenue

在Upper Bukit Timah，或将有另一座新公寓登场。这将是继Verdale（2020年）与 The Sen（2025年）之后，该片区的第三个新盘。

The Sen 为最近开盘项目，这个347户的开发于去年11月入市，由 Sustained Land 联合 Ho Lee Group 与 Greatview Development 打造，首周末去化23%，平均成交价 $2,358 psf。

最新 GLS 地块位于 Verdale 与 The Sen 之间，预计可建约415户。该处在 Upper Bukit Timah 并非最便捷位置，步行范围内无 MRT 站。

不过，Beauty World MRT 站旁的全新 Bukit Timah Community Building 即将落成，为区域增添更多配套。该综合设施将设有现代化社区俱乐部、升级版熟食中心与市场、室内运动馆及适老化设施。

地块位于 Upper Bukit Timah/Beauty World 的有地住宅区内，引入该 De Souza Avenue 地块，有望为寻求换置更合适面积的本地住户提供另一选择。

“鉴于周边多为楼龄较高的公寓，未来项目可为寻求在附近购买新房或世代资产的买家提供另一选项。”ERA 的 Chu 表示。

他称，意向投标的开发商很可能会以 Sustained Land 财团在2024年报出的 $841 psf ppr 土地价为参考基准，以更具性价比的价格在 Bukit Timah 规划区取得一块 OCR 用地。

不过，Chu 预期该地块的市场反应或较平淡，主要因周边缺乏通常驱动 OCR 新盘需求的 HDB 升级客群，且距 Beauty World MRT 站步行约15分钟。

Tanjong Rhu Close

这是近年来在Tanjong Rhu 推出的第二宗 GLS 地块；此前相邻的 Tanjong Rhu Road 地块已于今年2月授标。

该地块吸引开发商踊跃参与，共收到5份投标，最终由 City Developments Ltd（CDL）与 Woh Hup 的合资公司以 $709.3 million 夺标，折合 $1,455 psf ppr。

Realion（OrangeTee & ETC）Group 首席研究员兼策略师 Christine Sun 指出，最新 GLS 地块同样具备优越通达性与完善配套，靠近 Kallang Wave Mall 与 TEL 的 Tanjong Rhu MRT 站。

她补充，地块毗邻 East Coast Parkway 高速，或带来一定噪音与扬尘，但因紧邻 East Coast Park，未来项目有望享有海景与绿景视野。

总体而言，鉴于 Tanjong Rhu 新项目稀少，预期该新盘的市场需求将保持健康。

Berlayar Close

随着 Berlayar Close GLS 地块推出，Greater Southern Waterfront 一带的成形进一步加速。这是政府在该区发布的第三宗私人住宅发展用地。

去年11月，Kingsford Group 以 $918.3 million 拿下 Telok Blangah Road 的 GLS 地块，该 147,352 sq ft 的用地折合 $1,326 psf。

第二宗地块已于上月启动招标，将于8月4日截止。点此查看我们的报道。

PropNex 的 Fong 表示，Berlayar Close 这块可建695户的 GLS 地块亮点颇多，但开发商或会关注该区未来供应管线的规模。

它位于 Greater Southern Waterfront 分区内，买家可把握长期转型带来的机遇。地块位于城市边缘位置，且靠近 Circle Line 的 Telok Blangah MRT 站。

周边还有 Vivocity 购物中心、Mount Faber 与 Sentosa 等配套。“随着分区发展推进，我们预计将有更多设施与社区空间落成，以支撑不断增长的居住人口。”Fong 说。

与此同时，Chu 补充称，该地块新增的695户将计入 Berlayar 分区规划的合计 10,000 套新居（其中包括 7,000 套 HDB 与 3,000 套私人住宅）。“该地块有望直接受益于 Greater Southern Waterfront 的规划转型。”

该分区自Pasir Panjang 绵延至 Marina East，长约30公里，面积达1,000公顷。未来将把新加坡南部海岸线重塑为充满活力的综合用途城区，涵盖全新住宅社区、商业空间与休闲设施。

Holland Plain

Holland Plain 分区是另一处新兴社区，目前已陆续推出多宗开发地块。本次为该新区预计8块住宅用地中的第三块。

此前，相邻的 Holland Link 与 Holland Plain 两块地，均由 Sim LianGroup Limited 分别以 $368.4 million（折合 $1,432.09 psf ppr）与 $454 million（$1,490.86 psf ppr）拍下。

关于这两宗 GLS 地块与 Holland Plain 的发展，可点击此文查阅我们的早前报道。

“随着优质地段愈发稀缺，这一带有望成为下一个新兴的高端住宅聚落。我们预计寻求在新核心板块布局的高端买家将表现出浓厚兴趣。”Reallion Group 的 Sun 表示。

Jurong East Ave 1 (EC)

这是本次“确认名单”中唯一的 EC 地块。该地曾为 Shuqun Secondary School 原址，后由 URA 改划为住宅用途。

虽不与 Jurong East MRT 枢纽站直接相邻，但距离裕廊东商业节点（JEM、Westgate 等大型商场所在地）不远。

地块步行可达正在建设的 Jurong Region Line（JRL）沿线一座车站（JE4）。该新站预计将在本 EC 项目竣工时投入运营。

此外，Jurong East 自1996年以来未见新的 EC 项目。

“Jurong East Avenue 1 这块 EC 用地有望在招标时吸引开发商关注，项目入市后也将受到买家欢迎。”Knight Frank 的 Tay 表示。

地块周边以成熟的 HDB 组屋为主，显示社区成熟、居住人群稳定。推动就业节点向 Jurong East 去中心化的规划，也为该地块加分不少。

Tay 指出，两方面因素叠加，意味着项目将更多吸引 HDB 升级客与自住买家的稳健需求，而非以投资者为主导。

Town Hall Link (White Site)

最后，本次“确认名单”中体量最大的一块为位于Jurong Lake District 的 White site。该用地规划为大型综合体，可提供最多 1,200 套新住宅、430,400 sq ft 办公空间，以及 473,440 sq ft 的配套用途总楼面，包括零售、酒店与社区设施。

项目通达性出众，步行可达现有的 Jurong East MRT 枢纽站（连接 East-West 与 North-South 线）。待Cross Island Line 与 Jurong Region Line 通车后，区域还将新增两条地铁线服务。

“JLD 的持续发展也将为居民带来更多配套。我们预计该地块上的新住宅会受到买家欢迎——毕竟，邻近的J’den 在2023年11月开盘当天便售出其368户中的88%。”PropNex 的 Fong 表示。

该地块源自 URA 此前尝试引入主开发商但未能授出的一个 6.5ha 超大主开发地块；当时约 $640 psf ppr 的报价在2024年被拒。

Realion 的 Sun 表示：“尽管此次推出的地块小于最初的主开发地块，但相较多数常规地块仍属大盘。鉴于施工要求较为复杂，我们预期开发商在投标时或仍需组建财团或合资公司。”

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文