4,745 套新房可能即将入市——这9个地块值得买家关注

今年下半年，政府将作为政府售地计划（GLS）的一部分推出9个发展地块招标。总体而言，这9个地块预计将为市场带来至少 4,745 套新的私人住宅单位。

一目了然，本次更着重于靠近市中心的边缘地带，即中央区以外地区（RCR），9个确定名单（Confirmed List）地块中有4个位于该分区。

同时，新推出的执行共管公寓（EC）供应较为温和，今年12月仅有1个地块招标。这很可能是因为上月EC 计划调整公布后，开发商采取观望态度。

以下为本轮 GLS 地块概览：

在这些新地块招标前，URA 仍需结清 1H2026 确定名单中剩余的两个地块，分别为 Sembawang Drive 上一幅 138,854 sq ft 的 EC 地块，以及 Sin Ming 的 Lorong Puntong 一幅 46,284 sq ft 的公寓地块。两幅地块预计将在本月稍晚推出。

此外，备用名单（Reserve List）上还有 13 个地块——包括 13 个住宅地块、2 个 White site、2 个酒店地块和 1 个商业地块——但只有当有开发商提交的最低投标价为政府所接受时，才会被触发公开招标。

Marina Gardens Lane

这是政府在 Marina South 推出的第3幅 GLS 地块。Marina South 是紧邻中央商业区（CBD）的全新滨海综合社区。

该新区首个动工的公寓为One Marina Gardens，由中国开发商 Kingsford Group 打造，共 937 户。项目于 2025 年 4 月首次入市，首个销售周末去化 38%，当时平均成交价为 $2,953 psf。

根据 6 月 3 日下载的买卖契约数据，One Marina Gardens 至今已售出逾 67%，平均价格基本稳定在约 $2,957 psf。部分剩余未售单位包含两卧房户型，我们也在这篇文章中进行过盘点。

Kingsford Group 于 2023 年 6 月以 $1.034 billion 的最高标价夺标，对应土地成本为每地积比 $1,402 psf（ppr）。此土地价格在后来本区下一幅 GLS 地块未能颁标后再次受到关注。

2024 年，邻近的 Marina Gardens Crescent 另一幅地块截标，仅收到 1 份标书。由 GuocoLand、Hong Leong Holdings 及 TID（Hong Leong Holdings 与日本开发商 Mitsui Fudosan 的合资）组成的财团对该地块出价 $770.46 million，对应土地成本为 $984 psf ppr。

URA 认为该标价“过低”而拒绝授标。该地块现已转入备用名单，等待有开发商再度触发招标。

回到最新的 Marina Gardens Lane GLS 地块，其分区为住宅兼 1st 层商业（与 One Marina Gardens 的分区类似）。该地块较此前两幅更小，若开发，可提供约 390 个单位。

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，项目体量相对较小，或利于中小型开发商在 CCR 取得立足点。

“由于规模所限，中小型开发商可能更愿意参与竞投，因为总价较低、开发风险也相对可控。因此，我们或将看到与先前相近的竞争程度，最终约有四家投标者。”他说。

Orchard Boulevard

Orchard Boulevard 的这一地块，可谓今年 GLS 清单上最核心的住宅地块。

该区域已有一段时间未见到 GLS 地块。最近的一次是在 2024 年，UOL Group 与 Singapore Land 拿下的另一幅 Orchard Boulevard 地块。该 75,687 sq ft 地块紧邻汤申—东海岸线（TEL）的 Orchard Boulevard MRT 站。

此后，该项目以 Upperhouse at Orchard Boulevard 名称面市，为一处 301 户的豪华项目，并于 2015 年 7 月推出销售。项目在首周末去化 53.8%，平均价格为 $3,350 psf。

根据契约数据，项目已至少售出 240 户（79%），平均价格稳定在约 $3,331 psf。

PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，核心中央区（CCR）的新房需求再度升温，而位于优质第10地段的 Orchard Boulevard 仍是购房者追捧的地址。该新地块距离乌节路购物带约 600m，预计可建约 110 户，项目规模“可控”，他说。

“本地新房供应有限，且靠近 Orchard Boulevard MRT 站；叠加部分买家对便捷与城市生活的偏爱上升，这些因素都将使该地块对开发商更具吸引力。”Fong 表示。

East Coast Road

与此同时，位于成熟 Siglap 住区核心地段的East Coast Road GLS 地块，料将同样受到开发商与购房者青睐。该区以生活方式便利、设施完善、且低密度私宅新供应有限而著称。

Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 指出，在 2H2026 GLS 清单中，该地块预计单位数最少。

“周边以低层有地住宅与小型商业为主，定位更适合在成熟社区内寻求更大居住空间的自住买家，打造精品型住宅开发。”Tay 说。

但他补充，最低允许单位面积为 100 sqm，将对有意竞标的开发商在产品规模化上形成约束。“预计项目总户数约 85 户，产品组合受限。由于较难通过更小、每平方英尺单价更高的单位来优化回报，目标客群将更聚焦于能够承受更高总价的买家。”他说。

De Souza Avenue

在Upper Bukit Timah，或将很快再迎来一座新公寓。这将是该片区继Verdale（2020 年）与 The Sen（2025 年）之后的第3个新盘。

The Sen 为最新面市项目，347 户，于去年 11 月推出销售。由 Sustained Land 联合 Ho Lee Group 与 Greatview Development 开发，首个销售周末去化 23%，平均价格 $2,358 psf。

最新的 GLS 地块位于 Verdale 与 The Sen 之间，预计可建约 415 户。对于 Upper Bukit Timah 这一带而言，该位置并非最为便捷，步行范围内没有距离“舒适”的 MRT 站。

但该区即将在 Beauty World MRT 站旁新建 Bukit Timah Community Building，将增加更多设施。该综合体将包含现代化社区会所、升级版巴刹与小贩中心、室内体育馆以及适老化设施。

地块位于 Upper Bukit Timah/Beauty World 有地住宅区内，此次引入 De Souza Avenue 地块，应能为希望在本区“调整房屋规模”的住户提供替代选择。

“鉴于周边多数公寓为较早期项目，未来的新盘可为寻求在附近购买新房或传承资产的潜在买家提供另一选项。”ERA 的 Chu 表示。

他指出，有意竞标的开发商很可能以 2024 年由 Sustained Land 财团提交的 $841 psf ppr 土地价为参照，在 Bukit Timah 规划区以更具优势的价格获取 OCR 地块。

不过，Chu 预计该地块的市场兴趣一般，原因包括周边缺乏通常支撑 OCR 新盘需求的 HDB 升级客群，且距离 Beauty World MRT 约 15 分钟路程。

Tanjong Rhu Close

这是近年在Tanjong Rhu 推出的第2幅 GLS 地块。相邻的 Tanjong Rhu Road 地块已于今年 2 月颁标。

该地块吸引了较高参与度，共收到 5 份标书。最终由 City Developments Ltd（CDL）与 Woh Hup 的合资企业以 $709.3 million 中标，对应 $1,455 psf ppr。

Realion（OrangeTee & ETC）Group 的首席研究员兼策略师 Christine Sun 指出，最新 GLS 地块同样具备优越的连通性与配套，毗邻 Kallang Wave Mall 与 TEL 的 Tanjong Rhu MRT 站。

她补充，尽管地块紧邻 East Coast Parkway 高速，或带来一定噪音与扬尘，但鉴于靠近 East Coast Park，未来项目有望享有海景与绿景视野。

总体而言，鉴于 Tanjong Rhu 新盘稀缺，预计该项目将获得健康的市场需求。

Berlayar Close

随着 Berlayar Close GLS 地块推出，我们终于看到Greater Southern Waterfront 这一区段的推进。政府已在此释放第3幅私人住宅开发地块。

此前，Kingsford Group 于去年 11 月夺下 Telok Blangah Road 一幅 GLS 地块，中标价 $918.3 million，对应 147,352 sq ft 地块的土地成本为 $1,326 psf。

第二幅地块则在上月刚刚推出，招标将于 8 月 4 日截标。点此阅读我们对该 GLS 地块的报道。

PropNex 的 Fong 认为，Berlayar Close 的 GLS 地块（可建 695 户）有多重亮点，但开发商也可能关注到该区供给管线逐步增加。

地块位于 Greater Southern Waterfront 区域内，买家有机会在一个将于长期内大幅转型的社区置业；同时属于城市边缘地带，且靠近环线的 Telok Blangah MRT 站。

周边配套包括 Vivocity 商场、Mount Faber 与 Sentosa。“随着片区发展，我们预计将有更多设施与社区空间落地，以服务日益增长的居住人口。”Fong 表示。

与此同时，Chu 补充称，该地块新增的 695 户供应将助力 Berlayar 片区整体 10,000 套新居的规划产能（其中包含 7,000 套 HDB 与 3,000 套私人住宅）。“该地块有望直接受益于 Greater Southern Waterfront 的规划转型。”

该片区自Pasir Panjang延绵至 Marina East，长约 30 公里，面积约 1,000 公顷，预期将把新加坡南部海岸线重塑为充满活力的综合用途区，涵盖新的住宅社区、商业空间与休闲设施。

Holland Plain

Holland Plain 也是一个正在成形的新社区，至今已陆续推出数幅开发地块。本次为该新区预计推出的 8 幅住宅地块中的第3幅。

相邻的前两幅 Holland Link 与 Holland Plain 地块，分别以 $368.4 million（折合 $1,432.09 psf ppr）与 $454 million（$1,490.86 psf ppr）售予 Sim LianGroup Limited。

关于上述 GLS 地块与 Holland Plain 发展情况，可在此阅读我们的早前报道。

“随着优质地段日益稀缺，此区有望成为下一个崛起的高端住宅聚落。我们预计将吸引寻求在全新核心区域投资的豪宅买家积极关注。”Reallion Group 的 Sun 表示。

Jurong East Ave 1 (EC)

这是新公布的确定名单中唯一的 EC 地块。该地块原为 Shuqun Secondary School 校址，后由 URA 改划为住宅用途。

尽管地块不在 Jurong East MRT 枢纽站旁，但距离裕廊东商业节点不远，周边有 JEM 与 Westgate 等大型商场。

步行可达正在建设的 Jurong Region Line（JRL）沿线一座车站（JE4）。待本 EC 项目完工时，该 MRT 站预计也将投入运营。

此外，Jurong East 自 1996 年以来未有新的 EC 项目。

“Jurong East Avenue 1 的这幅 EC 地块在推出招标时，预计会吸引开发商与买家的关注。”Knight Frank 的 Tay 表示。

地块周边以成熟的 HDB 住宅为主，显示社区成熟且人口密集。将就业中心分散至裕廊东的规划，也进一步提升了该地块的吸引力。

Tay 表示，这两个因素意味着项目将有稳定的需求基础，主要来自 HDB 升级换屋者与自住型买家，而非以投资为主的买家。

Town Hall Link (White Site)

最后，确定名单中最大的 GLS 地块是一幅位于Jurong Lake District 的 White site。该地块拟打造大型综合体，可提供最多 1,200 套住宅、430,400 sq ft 办公空间，以及 473,440 sq ft 的配套用途总楼面面积（包括零售、酒店与社区用途）。

项目享有良好交通连通性，步行可至现有的 Jurong East MRT 枢纽站（东西线与南北线），未来随着跨岛线与 Jurong Region Line 完成，该区还将新增两条地铁线服务。

“JLD 的持续发展也将为居民带来更多配套。我们预计该地块上的新住宅将备受买家欢迎，正如邻近的J’den 于 2023 年 11 月开盘当天就售出其 368 户中的 88%。”PropNex 的 Fong 表示。

该地块自 URA 先前规划的 6.5ha 超大“总开发商”地块中切出。彼时约 $640 psf ppr 的投标在 2024 年遭拒。

“虽然此次推出的地块小于最初的大地块，但仍明显大于许多常见标的。鉴于工程复杂度较高，我们预计开发商在提交标书时，仍可能需要组建财团或合资。”Realion 的 Sun 表示。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。