为何企业加大投入打造让员工愿意来的办公室——并由此重塑租赁方式

本文为特约稿，作者为 Savills Singapore 商业与工业部执行董事 Ashley Swan。

多年来，办公租赁决策主要受三大因素驱动：区位、成本与面积。企业承租方希望以合理价格，在契合其业务的地段，租到尽可能优质的楼宇。

这些基本面仍然重要，但已不足以概括全貌。

我们愈发看到，承租方正以更宏观的商业视角评估办公空间。话题已从“以合适的租金拿下合适的面积”，转向“职场是否有助于吸引人才、强化企业文化并支持协作”。

这是一场显著的转变。办公室正被视为支撑业务表现、吸引人才与长期增长的战略性资产，而不再只是运营成本。

办公室已成为员工价值主张的一部分

各项迹象表明，新加坡一向偏紧的劳动力市场将继续保持竞争激烈且国际化。因此，实体办公场所已成为企业争夺顶尖人才的关键差异化要素。

据人力部（MOM）数据显示，2025 年新加坡总就业增加 55,500，高于 2024 年的 44,500；截至 2025 年 3 月，职位空缺升至 81,100。

对许多机构来说，找到对的人比找到对的办公室更难。这一现实正改变企业对职场策略的思考方式。

办公室不再只是“容纳员工”的场所，而被寄望于支持招聘、协作与长期留任。办公空间的品质、区位以及所提供的使用体验，正日益成为更广义员工价值主张的一环，尤以争夺技能型人才的企业为甚。

当下承租方看重什么

租赁办公室的基本逻辑并未改变：地段要好、价格要合适。但如今，他们追求的不止是“勉强过关”。

企业越来越意识到，职场品质塑造着员工的日常组织体验——从如何协作，到是否愿意更多时间待在办公室。

当前，企业不动产决策者对“办公室体验”的考量，主要体现在：

• 打造更佳的职场体验

承租方的关注正从单一办公室延伸到整栋大楼所提供的整体体验。诸如精心设计的茶水间、非正式协作区及 End-of-Trip 等设施，不再只是“福利”，而是促使员工愿意在办公室多停留的关键要素，尤其在更多组织推进返岗、强调线下协作之际。

例如，共享配套空间——从咖啡吧式茶水间到非正式休闲区——正被打造为鼓励自发互动、跨团队交流与协作的场景，而这些在线上更难复制。

企业也更加重视员工的身心健康。越来越多的办公设计纳入安静室、自然采光与专注区，承认不同任务需要不同的工作环境。

“End-of-Trip” 设施同样重要。随着更多员工采用多元通勤方式，配备淋浴、储物柜与安全单车停放位等设施，尤其是在新一代办公项目中，愈发受青睐。这些设施既顺应通勤习惯的变化，也提升整体职场体验。

• 要更强的协作，而非更大的办公室

随着更多公司实施返岗要求，职场需要提供协作空间和社交接触点，让人们能够聚在一起工作与交流。

可靠的数字基础设施正从“高级配置”变为“基本门槛”。承租方希望会议室能无缝支持混合协作、网络连接稳定，并且职场能够容纳不断演变的工作方式，而无需频繁大改。

返岗要求也改变了承租方对空间的思考。对许多承租方而言，衡量办公室是否成功，不再只是“能摆下多少张工位”，而是“能否以有意义的方式把人聚在一起”。

这也影响了承租方愿意考虑的楼宇类型与标准层平面。与其把优化规模（rightsizing）简单理解为“加减面积”，更多承租方开始思考如何更高效地使用职场。

因此，通过更优的布局设计、灵活的协作区与更高品质的环境，企业既能提升既有面积的使用效率，也能打造更契合当下工作方式的职场。

• 能支撑长期业务目标的高品质楼宇

可持续性也成为讨论的一部分，不仅因为环境承诺，更因为许多承租方认为，更绿色的建筑可带来更低的长期运营成本、支持企业 ESG 承诺，并提升职场吸引力。

我们观察到，承租方日益将可持续性视为楼宇长期价值主张的一部分，而非孤立的环境议题。

这如何改变租赁决策

这些不断演变的职场期待，正以多种方式影响租赁决策。

不少承租方不再一味追求更大面积，而是在优化规模的同时，转而投入更高品质的楼宇。目标未必只是降本，而是打造更具吸引力、更高效、且更契合当下工作方式的职场。

对带装修的办公室与升级改造过的楼宇的需求也在上升，因为这能在提供优质职场体验的同时，减少资本开支、交付周期与业务扰动。承租方的目光日益越过办公单体，更青睐拥有共享配套与服务、能提升整体职场体验的楼宇，而不是仅仅租下一处毛坯空间。

与此同时，业主也在回应市场，通过升级配套、改善公共区域、打造共享空间与推进可持续改造，来重塑老旧资产，以在承租方更为挑剔的市场中保持竞争力。

这些选择也对企业的租赁策略产生更长期的影响。

承租方开始更早规划不动产需求，花更多时间评估选项，并思考续租、搬迁或升级现有场所，何者更能支撑未来业务需求。企业不再被动等到租约将满才行动，而是更有章法地让职场与更宏观的组织目标保持一致。

已经不再只是租金的问题

这并不意味着租金变得不重要了；而是承租方评估的重心从“价格”转向“价值”。

如果一个职场能在整个租期内支持招聘、协作与员工参与，并助力更广泛的业务目标，它就可能合理支撑更高的租金水平。归根结底，问题不再只是“这间办公室要花多少钱？”，而是“在整个租期内，这个职场能创造多大价值？”。

未来数年入市的新办公项目供应依然有限。对此，企业不动产负责人的前瞻性规划显得尤为重要。

在现有租约到期前充足时间启动评估的承租方，更有机会从容锁定既能满足运营需求、又能契合长期职场目标的空间。

整体搬迁成本同样重要。预留充足前置时间，有助于更好管理装修、迁址与实施成本，并避免仓促决策带来的不必要开支与业务扰动。

结语

整体劳动力对职场的期待正在演变。具前瞻性的承租方意识到，租赁决策正与人才战略、业务表现及长期组织目标日益紧密相连。

当下最具竞争力的楼宇，未必是最便宜的，而是那类能帮助承租方实现更广泛业务目标的楼宇。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。