本文系特约稿，作者为 Savills Singapore 商业与工业部执行董事 Ashley Swan。
多年来，办公租赁的决策主要围绕三大考量：地段、成本与面积需求。企业租户希望以合适的价格，在契合业务的地段，租下尽可能优质的楼宇。
这些基本面依然重要，但已不足以涵盖全局。
我们愈发发现，租户正以更宏观的业务视角评估办公空间。讨论的焦点已从“以合适租金获得合适面积”，转向思考一处职场能否帮助吸引人才、强化企业文化并支持协作。
这是一种显著的转变。办公室不再仅被视为运营成本，而是愈发被看作支撑业务表现、人才引进与长期增长的战略资产。
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办公室已成为员工价值主张的一部分
各项迹象显示，新加坡一贯偏紧的劳动力市场将继续保持高度竞争且高度国际化。由此，实体办公环境已成为企业争夺顶尖人才的关键差异化因素。
根据人力部（MOM）数据，2025年新加坡就业总人数增加 55,500，高于 2024年的 44,500；截至2025年3月，职位空缺上升至 81,100。
对许多企业而言，找到合适的人才已比找到合适的办公室更具挑战。这一现实正在改变企业对职场策略的思考方式。
办公室不再只是“容纳员工”的场所，更被期望去支撑招聘、协作与长期员工黏性。办公品质、地段以及所提供的使用体验，正日益成为更广义的“员工价值主张”的组成部分，尤其对争夺技能型人才的企业更为关键。
当下租户在意什么
租赁办公空间的基本逻辑并未改变。租户依然希望以合适的价位租下地段优越的空间。但如今，他们的要求已不止于此。
企业越来越认识到，职场品质会塑造员工的日常体验——从协作方式，到他们是否愿意在办公室停留更久。
当下企业不动产决策者正从以下维度来审视“办公体验”：
- 打造更好的职场体验
租户的关注点已从单一的办公室本身，扩展到整栋楼宇所能提供的整体体验。诸如精心设计的茶水间、非正式协作空间，以及通勤末端配套等设施，不再只是“锦上添花”。它们有助于营造让员工更愿意进办公室的环境，尤其在更多机构回归线下、并更重视面对面协作的当下。
例如，各类共享配套空间——从咖啡吧式茶水间到非正式休闲区——愈发强调鼓励自发互动、协作与跨团队交流，而这些在远程环境中更难以复制。
企业也更加注重员工福祉。安静室、自然采光与专注工作区等要素正更广泛地纳入职场设计——因为不同任务需要不同的工作环境。
“End-of-Trip” 设施也很重要。随着更多员工选择多元化通勤方式，淋浴间、更衣柜与安全的自行车停放等配套在新建办公项目中愈发受欢迎。这些设施既顺应通勤习惯的变化，也提升了整体职场体验。
- 要更高效的协作，而不是更大的办公室
随着更多公司要求员工返岗，职场需要提供协作空间，以及可供人们共同工作、社交的“社交触点”。
可靠的数字基础设施正被视为“标配”而非“高配”。租户希望会议室能够无缝支持混合协作，网络连接稳定可靠，且办公场所无需频繁改造即可适应不断演变的工作方式。
返岗要求也改变了租户对空间的思考。对许多租户而言，衡量办公室是否成功，不再只是看能摆下多少张工位，而在于它能否以有意义的方式把人聚在一起。
这反过来影响了他们愿意考虑的楼宇类型与楼层平面布局。与其将“空间优化”简单理解为减面积或增面积，许多租户更关注如何更高效地使用现有职场。
因此，通过更优的动线与布局、灵活的协作区域以及更高品质的环境，企业既能提升既有面积的利用效率，也能打造更契合当下工作方式的职场。
- 能支撑长期业务目标的高品质楼宇
可持续性也成为讨论焦点之一，这不仅源于环境承诺，更在于许多租户认为，更绿色的楼宇意味着更低的长期运营成本、对企业 ESG 承诺的支撑，以及更具吸引力的工作场所。
我们观察到，租户越来越将可持续性视为楼宇“长期价值主张”的组成部分，而非孤立的环境议题。
这如何改变租赁决策
这些不断演进的职场期望，正通过多重途径影响租赁决策。
许多租户不再一味追求更大的面积，而是在优化占用规模的同时，加大对更高品质楼宇的投入。其目的未必是降低成本，而是打造更具吸引力、更高效、且更契合当下工作方式的职场。
市场对成品办公室与已升级楼宇的需求也在上升，因为这既能降低资本开支、实施周期与运营干扰，又能提供优质的职场体验。越来越多的租户不再只看办公室本身，而是倾向选择具备共享配套与服务、能够提升整体职场体验的楼宇，而非仅仅租下一处“毛坯空间”。
与此同时，业主方也在积极应对，通过升级配套、改善公共区域、打造共享空间与强化可持续性等方式，为老旧资产进行再定位，以便在更为挑剔的租户市场中保持竞争力。
这些选择同样在更长周期内影响企业的租赁策略。
租户开始更早规划不动产需求，留出更多时间评估选项，并权衡续租、搬迁或升级现有场地，哪一种更能支撑未来的业务需求。公司不再被动等到租约到期才行动，而是更有章法地让职场与更宏观的组织目标对齐。
焦点早已不止于租金
这并不意味着租金成本变得不重要。相反，租户评估的重心正从“价格”转向“价值”。
若一处职场能在整个租期内为更广泛的业务目标作出贡献——支持招聘、协作与员工参与度——那么更高的租金就有其合理性。归根结底，问题不再只是“这间办公室要花多少钱？”，而是“在整个租期内，这个职场能创造多少价值？”
未来数年将入市的新办公项目供应仍然有限。这意味着企业不动产负责人需要更早规划。
在现有租约到期前提前充分评估选项的租户，更有机会争取到既满足运营需求、又契合长期职场目标的空间，灵活度也更高。
同样重要的还有整体搬迁成本。若预留充足的前置时间，租户将更从容地管理装修、搬迁与实施成本，并避免仓促决策所带来的不必要开支与干扰。
结语
整个职场对工作场所的期待正在演变。具前瞻性的租户已意识到，租赁决策正与人才战略、业务表现和组织的长期目标日益深度交织。
当下最具竞争力的楼宇未必最便宜，而是那些能帮助租户实现更广泛业务目标的楼宇。
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