利率走高之际，新加坡投资者为何仍在买入商业地产

无论你是准备开设首店的零售商，还是在物色合适厂房单元的工业业者，几乎都需要在某个阶段为商业或工业物业筹措融资。

对于房产投资者而言，针对购置第二、第三套及更多住宅物业征收的高额 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），已显著削弱了住宅资产的投资吸引力。

在新加坡，第二套住宅的按揭贷款与估值比（LTV）上限低于首套，这意味着第二笔贷款可运用的杠杆更小；第三套住宅的 LTV 上限又比第二套更低。

相较之下，购置商业或工业物业——例如零售店铺、办公楼或轻型制造空间——无需缴付额外印花税，且不设 LTV 上限，与名下已持有多少物业无关。

因此，贷款成数主要取决于银行对借款人自身还款能力的评估。此外，商业与工业物业类型多元，面向的市场与功能各异。比如，你可能在看 Suntec City 一套 $10 million 的 Strata 办公单元，或 Tuas 一处 $700,000 的工业空间。

如果你是企业主，打算自置生产或装配空间，同样需要向银行申请相关贷款。那么，在哪些物业或情境下，更可能拿到更优的融资条件？

我们采访了两位商业按揭经纪人，了解银行如何评估此类贷款，以及业主在利率走高的环境中可采用的应对策略。

住宅贷款与商业贷款有何主要差异？

新加坡的住宅贷款相对透明且受严格监管。通常只要借款人符合既定的融资条件，审批过程相当标准化。

多数情况下，首套住房贷款的 LTV 为 75%；若贷款年限超过 30 年，或贷款期限跨越买方 65 岁，LTV 为 55%。第二套住房的 LTV 为 45%，第三套及以后为 35%。

但商业与工业物业并没有统一的 LTV 上限；一般而言，LTV 范围在 70% 至 90% 之间。Redbrick Mortgage Advisory 副总监 Jo'An Tan 指出，由于每个案例情况各异，同一名借款人可能在一家银行只能获得 70%，而在另一家则可获批 90%。

她补充，与银行的既有关系也有助于争取更高融资。“银行也会评估这段关系能走多远，以及是否能与这家公司共同成长。”

住宅贷款受政策引导而被压低并设限；商业贷款则采取风险定价。

借款人如何争取 90% 融资？

Cashew Mortgage brokerage 董事 Ethan Ng 表示，若为自用的企业能展现充足的流动性与现金流，并充分证明物业仅作自用，更有机会获得最高达 90% 的融资。

他接触过工程公司、合约服务商、清洁公司、项目管理公司等自购办公室或工作空间的借款人。对这类客户，银行主要依据企业的真实财务健康状况与还款能力作出判断。

相反，若为纯投资者，因物业背后没有经营性业务，银行会评估租金收入能否单独覆盖贷款开支。由于租金是该资产的唯一收入来源，审批会更为审慎。

在条件具备时，一些投资者可为此类物业取得约 70% 至 80% 的融资，Ng 说。

适应高利率环境

据 Ng 介绍，新加坡商业贷款利率通常比基准住宅贷款利率高出约 0.5%。

今年下半年，住宅与商业按揭利率均有所上扬。过去三周，新加坡商业贷款利率的低端区间大致介于 1.55% 至 1.65%，部分银行在个别案例中定价高至 1.8%。

展望后市，Ng 预计到年底或将升至 2%，且在 2027 年仍可能维持走高。

总体而言，美国联邦储备局（Fed）自 2023 年以来首次再次加息，直接影响了商业贷款所挂钩的同业基准——新加坡隔夜平均利率（SORA）。

在新加坡，多数本地银行会提前将对美联储加息的预期计入定价。多位经纪也表示，本轮加息已基本反映在 DBS、UOB、OCBC 等本地银行的最新贷款方案之中。

过去一个月的上行并非首次出现类似的快速攀升。约在 2022 至 2024 年间（疫情之后），新加坡商业贷款利率从不足 1% 升至超过 3%。这也促使新加坡金融管理局（MAS）上调银行用于审查借款人资格的压力测试利率。

在疫情后强劲复苏与近年地缘政治愈发动荡的背景下，多数主要经济体面临显著的通胀压力。为抑制偏高的全球通胀，多国央行已释放或公布更高利率的信号。

小幅加息不会阻止买家入手资产

全球利率逐步走高，也意味着新加坡银行不得不相应调升本地利率。但 Stacked 采访的按揭经纪表示，迄今的加幅并未让买家却步，尤其当价格与净回报具有吸引力时更是如此。

原因在于，替代方案往往是企业为经营活动去租用单位。Tan 说：“在新加坡，有一件事几乎可以确定：从长期趋势看，租金很少出现下跌后长期不回升的情况。”她补充说，大多数自用业主与企业宁愿现在承担更高的利息成本，也不愿将来面对办公或工业租金持续上涨的压力。

另一方面，投资者也清楚，只要能买到具备长期租约潜力的资产，便可持续收取较高租金，从而抵消更高的利息还款。

经纪们表示，只要每月供款与企业现金流匹配，企业对利率上升并不太担心。Tan 指出，例如利率上调 0.5%，每月也可能仅多付 $200 至 $300。

相比之下，若为节省总利息而选择更短年期或更低 LTV，月供反而会大幅增加，更容易在后续拖累经营，未必划算。

企业各有应对之道

不过，Ng 表示，部分借款人并未因此延后购买，而是调整融资结构。例如，有人会选择为现有贷款进行重定价（repricing）——不少客户对此已相当熟悉。

他举例说，近期有一名客户把原先 2.25% 的利率重定价至 1.8%。Ng 表示：“之所以能拿到更低利率，一方面是因为客户主动与银行沟通，另一方面也是基于双方良好的业务关系。”

相较之下，改走转按（再融资）路线需与他行重签、承担新的法律费用并重新估值，未必划算，他说。

在高利率环境下，Ng 指出，也有一些投资者转而选择总价更小的资产——介于 $700,000 至 $800,000——因为这类资产进入门槛较低、租金对月供的覆盖比更高，通常可从银行获得约 70% 至 80% 的融资。

与此同时，若有能力，亦有人干脆全款买入，省去一切烦恼，Ng 说。

归根结底，他与 Tan 的共识是：只要产品契合自身需求，即便借贷成本高于以往，企业仍不会因此放弃通过贷款完成新购。

强租约比灵活性更重要

对投资者而言，最关键的并非物业本身，而是其投资逻辑是否清晰，尤其是能否吸引并留住租户、降低租户更替率。

经纪表示，他们所服务的投资者与企业主普遍看好工业物业市场，尤其是食品工厂这一细分领域。Ng 指出，即使在更高利率环境下，食品工厂单元的需求依旧强劲，成交速度与此前相当。

Tan 提到，Admiralty 与 Senoko 一带的食品工厂，历来在租户需求方面表现不俗。近期，位于成熟工业区 MacPherson、租户画像相近的两座 Strata 工业永久产权项目在开盘时即告售罄，这再次印证了今年以来该细分市场的强劲需求。

Tan 以一个靠近自动扶梯的 F&B 售卖亭来说明“黏性”：房东会预期，经营良好的租户不会因为每年小幅涨租就搬走——毕竟他们已在该位置累积了客源，搬迁便有丢失客群的风险。

通用型单位（如 B2 工业空间）从理论上看能给房东更大的灵活度。但在较小的市场里，差异化产品在租赁市场上的表现，往往优于“灵活却通用”的产品，Tan 说。

同样的逻辑也适用于自购自用的企业。物理位置会影响企业的运营与成长。例如，一家金融服务中小企业为自用购置办公室时，往往愿意因临近同业或客户而支付溢价。

总体上，商业与工业领域的企业主与房产投资者，正从容应对商业贷款利率的上行。新加坡依然为企业主提供颇具竞争力的融资利率，且监管环境稳健。

展望未来，乐观情绪能否延续仍有待观察；若包括新加坡金融管理局（MAS）在内的央行明年更大力度出手抑制通胀上行与地缘政治波动，市场走向或将受到影响。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文