在利率走高之际，新加坡投资者为何仍在买入商业地产

无论你是正要开设首家门店的零售业者，还是在寻找合适厂房单位的工业企业主，几乎都难免在某个阶段为商业或工业物业筹措融资。

对地产投资者而言，购买第二、第三套乃至更多住宅需缴付的高额额外买方印花税（ABSD），已大幅削弱住宅资产的投资吸引力。

在新加坡，与首套相比，第二套住宅贷款的贷款与价值比（LTV）上限更低，杠杆更小；第三套及之后的住宅，LTV 上限还要再低。

相较之下，购买商业或工业物业——如零售店铺、办公楼或轻工生产空间——无论名下还有多少物业，既无需缴付额外印花税，也没有 LTV 上限。

因此，贷款成数与额度由银行裁量，取决于其对借款人还款能力的个别评估。此外，此类物业类型多元，面向的市场与功能各异。比如，既可能是一间位于 Suntec City 的 $10 million strata 办公单位，也可能是位于 Tuas 的一处 $700,000 工业空间。

若你是企业主，打算自用一处生产或组装空间，同样需要向银行申请相关贷款。那么，哪些物业或情形更有可能拿到更优的融资条件？

我们采访了两位商业贷款经纪，了解银行如何评估此类贷款，以及企业主在利率走高环境下可采取的应对策略。

住宅贷款与商业贷款有何主要差异？

新加坡的住宅贷款透明度高、监管严格。只要借款人符合既定的融资条件，审批流程多半较为按部就班。

在多数情况下，首套住房贷款的贷款与价值比（LTV）为 75%；若贷款期限超过 30 年，或贷款期限加上买方年龄超过 65 岁，则为 55%。第二套住房贷款的 LTV 为 45%，第三套及以上为 35%。

但商业与工业物业并无统一的利率或 LTV 上限。相反，LTV 通常介于 70% 至 90% 不等。Redbrick Advisory 总监 Jo'An Tan 指出，由于每笔个案差异很大，同一位借款人可能在一家银行仅获批 70%，在另一家则可达 90%。

她补充，与银行的既有合作关系也有助于争取更高成数。“银行也会看这段关系能走多远，以及我是否能与这家公司一起成长。”她说。

住宅贷款受政策设定的上限所约束，成数被人为压低；商业贷款则以风险定价为主。

借款人如何争取 90% 融资？

Cashew Mortgage 经纪公司总监 Ethan Ng 表示，若为自用的企业主，且能展现充足流动性与稳健现金流，并能证明该物业仅作自用，更有可能争取到高达 90% 的融资。

他见过不少此类借款人，来自工程公司、承包服务商、清洁服务公司、项目管理公司等，所购为自用的办公室或作业空间。对这类借款人，银行主要依据企业真实的财务健康状况来判断其还款能力。

相较之下，若为纯投资者，因物业背后并无经营性业务，银行会评估仅凭租金收入是否足以覆盖贷款还款。由于租金是该资产唯一收益来源，承保会更为审慎。

Ng 表示，在条件理想的情况下，部分投资者仍可获得 70% 至 80% 的融资。

适应高利率环境

据 Ng 表示，新加坡的商业贷款利率通常比基准住宅贷款利率低约 0.5%。

今年下半年，新加坡的住宅与商业按揭利率均有所上扬。过去三周，商业贷款利率的低区间约在 1.55% 至 1.65% 之间，个别银行在某些情况下甚至报至 1.8%。

展望后市，Ng 预计至年底可能升至 2%，并不排除在 2027 年继续上行的可能。

总体而言，美国联邦储备局自 2023 年以来的首次加息，直接影响了商业贷款所挂钩的批发利率——新加坡隔夜平均利率（SORA）。

在新加坡，多数本地银行会提前将美联储预期的加息幅度计入定价。多位经纪表示，近期的加息基本已反映在 DBS、UOB、OCBC 等本地银行的新套餐中。

过去一个月的快速升幅并非首次出现。疫情后约 2022 至 2024 年间，新加坡商业贷款利率曾从不足 1% 升至逾 3%。这也促使新加坡金融管理局上调银行审核借款人时采用的压力测试利率。

在疫情后经济强劲复苏、以及近年地缘政治更趋动荡的背景下，多个主要经济体面临较强的通胀上行压力。多数央行因此已释放或实施更高利率，以对抗相对偏高的全球通胀环境。

小幅加息难挡买家出手

全球利率逐步走高，意味着本地银行也不得不上调利率。但我们采访的按揭经纪表示，迄今为止的升幅并未显著打消买家的购置意愿，尤其在价格与净租金回报具吸引力时更是如此。

原因在于，另一种选择是为业务活动租用单位。“在新加坡，有一件事几乎是确定的：从长期看，租金鲜有下跌后不再回升的情况。”Tan 说。她补充道，多数自用业主与企业宁愿当下承担较高利率，也不愿未来面对不断上升的写字楼或工业租金。

另一方面，投资者也清楚，只要买入能吸引长期租约的资产，便可持续收取较高租金，以抵消较高的利息支出。

经纪们表示，只要按揭月供不致压垮每月现金流，企业对利率上升并不过于担忧。Tan 举例指出，利率上调 0.5%，可能每月也就多付 $200 至 300。

相较之下，为了减少总利息而选择更短年期或更低 LTV，虽然账面上利息更少，但月供会显著上升，反而可能在后续拖累业务运转。

一些企业选择以自身方式应对

不过，Ng 指出，也有借款人选择调整融资结构，而非搁置购置计划。例如，对现有贷款进行“重定价”（repricing）——不少客户对此并不陌生。

他举例称，近期有客户把原有利率从 2.25% 重定价至 1.8%。“更低利率得以实现，一方面源于他主动与银行沟通，另一方面也受益于良好的合作关系。”Ng 说。

他表示，相比转到另一家银行再融资（refinancing）——这往往需要支付额外的法律费用并重新估值——重定价更为划算。

在高利率环境下，Ng 也看到部分投资者转向总价更低的标的——介于 $700,000 至 $800,000。原因在于，这类入场门槛较低、租金与月供比更为有利的物业，更有机会从银行获得 70% 至 80% 的融资。

与此同时，只要财力许可，也有人干脆全款购置，以免为融资操心，Ng 补充说。

归根结底，他与 Tan 的看法一致：只要找到了契合自身需求的产品，企业也不会因为借贷成本较以往更高而放弃通过贷款完成购置。

稳定租约比“灵活性”更关键

对投资者而言，关键不在于物业本身，而在于是否具备清晰的投资逻辑——尤其是能否吸引并留住租户，从而降低租户更替率。

经纪表示，他们所接触的投资者与企业主普遍看好工业地产，尤其是食品厂板块。Ng 说，食品厂单位的需求依然强劲，即便利率走高，去化速度与此前相差无几。

Tan 提到，Admiralty 与 Senoko 一带的食品厂长期以来在租户需求方面表现出色。近期，位于成熟工业区 MacPherson、租户结构相近的两宗 strata-industrial freehold 项目开盘即售罄，再次印证了今年该细分领域的旺盛需求。

Tan 以手扶梯旁的一个 F&B 小食亭为例说明这种“黏性”：房东通常会判断，生意不错的租户不会因每年小幅加租而搬走，因为已在该点位培育出熟客群，迁移意味着可能的客户流失。

从“技术上”看，诸如 B2 工业空间等通用型单位，确实给予房东更高的灵活性。但 Tan 指出，在体量较小的市场里，差异化产品的出租表现往往优于灵活却同质的产品。

同样的逻辑也适用于自购自用的企业。物理区位会影响企业的运营与成长。例如，一家金融服务类中小企业为自用购置时，往往愿意为临近同行或客户群体而支付溢价。

总体而言，商业与工业领域的企业主和投资者对商业贷款利率上升表现得处之泰然。对企业主来说，新加坡仍提供相当具有竞争力的融资成本，且监管环境稳健。

展望未来，这种偏乐观的情绪能持续多久仍待观察——尤其若包括新加坡金融管理局（MAS）在内的央行明年更为积极出手，应对通胀压力上升与地缘政治波动。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文