位于 442 Sin Ming Avenue 的一套五房式 Executive Maisonette（EM），刚刚成为 Sin Ming 历来最昂贵的 HDB 组屋。该单位面积为 1,722 sq ft，位于 19-21 层，今年 8 月以 $1.55 million（$900 psf）成交。

这一成交价大幅刷新同类纪录。邻近 Block 453 的一套 1,873 sq ft EM 曾于 2024年1月以 $1.4 million 成交，创下此前高位。

同一座 Block 442 的另一套 1,615 sq ft、面积更小的 EM 亦于去年 8 月以 $1.38 million 成交，接近上述水平。但此次创纪录价格分别较前两宗交易高出 $150,000 与 $170,000。

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HDB 数十年前停建的户型

EM 为双层格局，HDB 已于 1995 年停建。这意味着转售市场存量固定。因买家仍偏好更宽敞的格局，尤其是较旧单位，EM 与 Executive Apartment 的需求一直不减。

多数 EM 采上下分层设计，房间数也多于一般全新的 BTO；整体空间感更接近有地住宅，但价格仅为其一小部分。

此次创纪录、位于 422 Sin Ming Avenue 的 EM，隶属 HDB 项目 Sin Ming Court。项目由 15 座低层住宅楼组成，包含四房、五房及 EM 户型。

Block 422 的土地租约自 1990 年起算，单位目前约剩 62 年。成交记录亦显示，自 2017 年以来，该处涉及行政类单位的转售交易至少有 36 宗。

PropNex Realty 副区域董事、卖方委托经纪 Branden Lee 表示，碧山一带 EM 供应稀缺，是这套 $1.55 million 创纪录单位受追捧、买家普遍接受其价格的主因之一。

Lee 说：“约 1,722 sq ft 的面积叠加少见的 Executive Maisonette 格局与高楼层，这类兼具面积、格局与景观的 HDB 住宅，在碧山一带相当罕见。”

最接近的可比单位在 Bright Hill Drive

在启动销售时，Lee 与屋主参考了两宗标杆成交：Block 453 Sin Ming Ave 的 $1.4 million，以及 Block 452 Sin Ming Ave 的 $1.38 million。

同属 Sin Ming Court 的 Bright Hill Drive 一带亦有标杆。Block 447 Bright Hill Drive 一套 1,873 sq ft 的单位于 2024年6月以 $1.48 million 成交。

自 2024年1月以来 Sin Ming Court 行政类单位的转售成交

座号街道楼层面积价格$PSF日期
453Sin Ming Ave16–181,873 sq ft$1,400,000$7482024年1月
447Bright Hill Dr22–241,873 sq ft$1,480,000$7902024年6月
449Sin Ming Ave10–122,034 sq ft$1,280,000$6292024年9月
452Sin Ming Ave1–31,572 sq ft$1,250,000$7962025年4月
442Sin Ming Ave1–31,615 sq ft$1,380,000$8552025年8月
442Sin Ming Ave19-211,722 sq ft$1,550,000$9002026年8月
来源：HDB

不过，Lee 也回忆，在营销过程中，曾一度感觉转售价略有走软。由于此类单位挂牌与成交稀少、交易量偏低，碧山 EM 的转售中位数在 2025年4月一度回落至约 $1.25 million。

可见这一细分市场之“薄”：自 2024年1月以来，区内仅录得 6 宗 Executive 户型转售。

除总价创新高外，其 $psf 亦为该区目前最高，高于 Block 452 的 $855 psf，且远超 Block 453 的 $748 psf。值得一提的是，Block 442 这套 EM 并非对比样本中最小或最大的单位。

从全镇来看，Executive 户型（EM 与 EA）今年迄今的转售中位数为 $1.29 million。这意味着 442 Sin Ming Avenue 这宗创纪录成交较镇内中位数高出 $257,500。

居住逾20年的家

这套 EM 陪伴 Tan 一家逾 20 年，起初他们对放手颇为不舍。

卖方 Tan 女士说：“在这里住了 22 年，孩子也完成了高等教育，我们觉得是时候开启人生下一个阶段了。”

她补充：“我们非常享受在这里的时光，但也已准备好换个环境。”

令她坚守二十多年的，是这里的便捷交通与中心位置。她说：“最大卖点就是地段居中、通达性极佳。随着 Thomson-East Coast Line 的 Bright Hill MRT 站通车，进城与通勤更快、更方便了。”

她的 EM 亦靠近 Upper Thomson MRT，楼下步行约 9 分钟可达，Thomson Plaza 约 10 分钟可达。

Lee 也指出，周边配套与公共交通的便利，是吸引大量潜在买家的关键：“物业邻近 Upper Thomson MRT 与 Thomson Plaza，社区维护良好，整体密度亦相对较低。”

对家庭而言，邻近 Ai Tong School 亦是一大吸引力。学校距该座约 166m，位于对小一报名优先度至关重要的 1km 范围内。

行销重点：价格与空间的权衡

Lee 表示，促成成交的关键在于单位面积与叫价之间的平衡。“若对比在私宅市场取得相近居住面积与生活方式所需的成本，总价将显著更高。”

附近就有例子：距此约 660 米的 The Gardens at Bishan 一套 1,701 sq ft 的单位于 2026年6月以 $2.95 million（$1,734 psf）成交；同面积的另一套于 9 月以 $3.138 million（$1,844 psf）易手。

总体而言，即便价格超过 $1.55 million，多数意向买家仍认为，与转售私宅相比，这类 HDB 替代方案更具吸引力且更值回票价。

Lee 说：“买家并非只看价格，他们买的是一种日益稀缺的住房类型，同时仍能以远低于可比私宅的成本，实现所向往的生活方式。”

成交早于政策调整

该交易的登记日期在政府于 2026年7月28日 取消私人屋主购置 HDB 转售组屋须等待 15 个月之后。

该规定自 2022年9月起实施，要求私人屋主在出售自宅后须等待 15 个月，方可购买非资助的转售组屋。措施取消随即带动买气上升：同年 8 月 HDB 录得 201 套“百万组屋”成交，创单月新高，其中 53 宗为 Executive 户型。

不过，Lee 确认这宗交易在该日期之前已谈妥。因文件处理需时数周，才会在 8 月录得成交。他说：“即便当时仍受相关限制，我们依然能吸引强劲需求，并取得破纪录的价格。”

这也显示，成交与创纪录价格并非由政策变化及随后大户型买盘激增所推动。Lee 说：“市场原本就存在对稀缺的大面积 HDB 住宅的真实需求，买家认可其价值与所能提供的生活方式。”

Tan 女士一家下一步何去何从？

在资金落实后，Tan 女士与丈夫正物色空间充裕的老牌公寓，或静谧社区内的 cluster house。

她表示，下一个家很可能与原本的 EM 面积相近，只是换个地点。她说：“我们依旧喜欢宽敞空间与宁静环境，也希望延续过去所享有的宽敞与静谧。”

当然，也有许多令她不舍之处。她说：“最舍不得的是便利性。一切都触手可及，尤其是公共交通与日常采买。”

她又说：“更重要的是，我会想念这里可爱的邻里与这些年建立起来的强烈社区感。这里有真正的邻里情，这一点很难被取代。”

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