新加坡取消私宅业主购 HDB 转售组屋的 15 个月等待期：价格会再度上扬吗？

7 月 28 日，政府取消了一项关键的楼市降温措施，这项措施在 Covid-19 疫情结束后曾深刻影响房地产市场的快速复苏。自今日起，私宅业主在出售自住房后，无需再等待 15 个月方可购买转售组屋。

在宣布相关调整时，国家发展部长 Chee Hong Tat 表示，该措施已达成目的，市场状况也已足够稳定，因而可以取消。

对仍记得当初为何推出 15 个月等待期的人而言，这一宣布并不出人意料。

一项为应对特定时期问题而出台的楼市降温举措

该等待期于 2022 年 9 月推出时，新加坡的 HDB 转售市场已显露过热风险。

当年转售价上涨了 10.4%，这在当时已较此前有所放缓。HDB 转售市场之所以走强，主要归因于手头现金充裕的私宅业主；他们也借助私宅市场的涨势，兑现自住房的增值。

这些所谓的“right-sizers”——即把私宅换成公共房屋的业主——通常已处于置业旅程的末段。由于大多不再打算再次搬家或出售，对未来转售增值的顾虑较少，因而更愿为一套四房或五房 HDB 组屋支付显著更高的价格。

这抬高了五房转售组屋的价格。为分流公共住房市场对大面积单位的部分需求，政府遂实施了 15 个月等待期。

这意味着，凡出售私宅且打算购买五房转售组屋者，除非符合特定豁免（例如年满 55 岁，或“换屋缩小”至四房或更小单位），否则须在购买该类单位前等待 15 个月。

不过需要指出，这项举措从未被设定为永久性措施。其目的在于为公共住房市场争取时间以适应变化，并让更长期的供给举措发挥作用。

我们也发现，与转售房源的增加相比，该措施本身的直接成效相对有限

尽管设有等待期，“百万组屋”交易数量仍持续大幅攀升。即便在政策生效期间，真正起关键作用的，并非让私宅买家必须等 15 个月才能买五房转售组屋这一点。

真正起作用的是：施工延误逐步缓解、Build-To-Order（BTO）供应扩大、更多单位达到其Minimum Occupation Period（MOP）。近来，我们也看到了“短等候期”组屋的推出，建设周期约 3 年左右；同时，每次 BTO 推售中的 Plus 与 Prime 项目占比也在上升。

(虽然 Plus 与 Prime 项目并非热地段高价转售组屋的直接替代品，但它们确实会分流一部分重地段、且不介意 10-year MOP 或其他限制的买家需求。)

因此可以看出，增加公共房屋供应更能有效分流对五房转售组屋的购买需求。在多数市场分析师看来，取消 15 个月等待期已只是“何时”，而非“是否”。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 首席研究员兼策略师 Christine Sun 指出，过去几年 BTO 供应持续加码，再加上更多转售组屋达到 MOP，转售价涨幅已趋于温和。

“随着更多 HDB 组屋达到 MOP，且今年 10 月还将推出新一批组屋，受宏观经济不确定性与就业前景转弱影响，下半年价格涨幅或将保持温和，”她表示，并补充称，在 BTO 与 SBF 供应充足的背景下，HDB 的 BTO 整体申请率持续回落，首次购屋者的抽签成功率因此走高。

6 月 BTO 推售的整体申请倍率为 3.4，略低于 2025 年 10 月推售的 3.7，也低于过去 4 年平均申请倍率 3.9（从 2022 年 2 月至 2026 年 2 月）。“这意味着竞争已趋缓，而 BTO 供应的加码正在满足当前的住房需求，”Sun 说道。

今天的 HDB 转售市场已与 2022 年大相径庭

按全年口径，HDB 转售价涨幅已从 2022 年的 10.4% 放缓至 2025 年的 2.9%。2026 年转售价已连续两个季度下跌，这是近 7 年来少见的情况。更多数据见此。

除 BTO 供应增加、Plus 与 Prime 项目以及短等候期组屋外，还有一个因素：预计在 2026 年将有超过 13,400 套组屋达到 MOP。

这意味着，如今转售买家可选择的房源比 2022 年多得多——彼时市场的特征是供需错配。政府一贯强调，增加供应才是更持久的解决方案，而今天的宣布也印证了这一点。

ERA Singapore 的 Key Executive Officer Eugene Lim 表示，市场已出现实质性降温，这或是政府重新检视并最终取消 15 个月等待期的关键原因。

“取消 15 个月等待期，是对更为均衡的 HDB 转售市场作出的审慎回应。它让私宅业主更灵活地进行‘换屋缩小’，而随着更多组屋达到 MOP，市场应能消化新增需求，从而维持整体稳定，”他说。

谁将从这次取消中受益最多？

我们判断，最直接的受益者其实只是当前转售市场中的一小部分买家——那些急需五房单位的人。

这类买家多半财务吃紧或杠杆偏高。尽管在新加坡并不常见，但在某些行业——例如科技与金融——AI 的冲击可能正在影响收入。那些在景气更好时购入私宅的人，如今便可无需承担额外租房成本，直接“换屋缩小”至转售组屋。

另一类受益者是打算购买更大单位的年长新加坡人。例如，从较老、面积更大的公寓，甚至有地住宅“对尺换屋”而来，更偏好行政组屋或五房单位者。过去，若他们想要四房以上的转售组屋，同样会受到 15 个月等待期的限制。

ERA 也为买家提供了以下指引：

如果你是现有私宅业主，完成 HDB 转售购买后，仍需在 6 个月内处置你在新加坡及海外的所有私人住宅物业权益。与首次购买转售组屋的买家一样，私宅业主也需要先取得 HDB Flat Eligibility（HFE）资格信，方可购买转售组屋。

与此同时，若私宅业主计划购买有补贴的 HDB 组屋（如 BTO，无论是否申领房屋补助），或以房屋补助购买转售组屋，或向发展商购买 Executive Condominium 单位，或打算为购屋申请 HDB 房贷，则处置私宅后须等待 30 个月的既有规定维持不变。

回到公共住房市场的现状，尽管近期房源增加加剧了转售市场的竞争，这次政策取消仍可能在五房板块带来一波短暂的成交高峰。限制解除后，或会出现一时的买家入市潮。

这会再次推高 HDB 转售价吗？

受到等待期影响的人群，相较于整个 HDB 转售市场，一直只占相对较小的比例。即便有部分被压抑的需求回流，如今的公共住房市场与 4 年前的结构已截然不同。

转售市场中的某些细分板块——例如成熟市镇中、对“换屋缩小”买家格外有吸引力的大单位——可能会迎来一些累积需求的释放。但若此次取消能显著推高整体转售价，我们会感到意外。

“我们将取消 15 个月等待期视为一次审慎的政策微调：它让私宅业主更灵活地‘换屋缩小’，同时保留了对有补贴公共住房的各项保障，”ERA 的 Lim 表示。

他补充说，让私宅业主更容易购买五房转售组屋，也有助于住房“梯子”的顺畅流动；当相关业主处置其现有物业时，可能会向市场释放更多私宅转售房源。不过，他也提醒，此类交易需要对 HFE 申请、融资、售房回款及交割时间表进行周密协调。

与此同时，Sun 也提醒，随着更多私宅买家能够购买更大的转售组屋，四房等略小户型的需求可能回落。“因此，‘双速’市场或将延续：更小、位置较逊的单位，需求与价格涨幅或将继续偏慢；而较新、面积更大的转售组屋，则可能继续表现不俗，”她说。

归根结底，今日的宣布表明政府对 HDB 转售市场的整体稳定性有信心。尽管仍会有一些特殊的 HDB 组屋卖出高价（如 DBSS 单位、地标项目 The Pinnacle @ Duxton 等），但整体转售市场显然已走出疫情后那段炙热时期。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。