基本可以确定，Thomson Reserve 将是今年下半年最受瞩目的新盘之一，并将在 2026 年以单位数计成为规模最大的全新公寓项目。

这座拥有 1,268 套单位的超大型项目（因超过 1,000 套而得名）为旧 Thomson View 的重建。后者在 80、90 年代是地标性公寓，其圆形高层塔楼极具辨识度。

有些读者可能还记得，昔日的 Thomson View 是距离 Thomson Plaza 最近的公寓。这座商场是新加坡最早的邻里商场之一，更年长的本地人甚至把它称为“Thomson Yaohan”。当年 Ang Mo Kio 与 Bishan 一带的居民，几乎都会来这里采购日常所需。

Thomson View 于集体出售中以 $810 million 成交，由 UOL Group、Singapore Land 与 CapitaLand Development 联手收购。自此，买家与中介一直屏息以待，想看看全新项目会端出怎样的组合。

虽仍处早期阶段，我们已与多位一线中介及市场观察者交流，梳理出关键卖点与可能定价。以下是对 Thomson Reserve 的一些初步观察。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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Thomson Reserve 概览

这是一座 99 年地契公寓，位于 20 区 Bright Hill Drive（Upper Thomson / Bright Hill 一带）。它是距离 Thomson Plaza 与 Thomson-East Coast Line（TEL）Upper Thomson MRT 站最近的新项目。此外，从公寓步行即可到达爱同小学。

据开发商向行销代理的初步简报，项目预计由 6 座住宅楼组成：其中 2 座为 30 层高塔，另有 4 座为 21 层。

共 1,268 个单位，涵盖两卧至五卧，面积介于 592 至 1,808 平方英尺。

整体户型分为 Classic 与 Luxury 两大 Collection：Classic Collection 分布于 4 座 21 层楼内，共 740 套；Luxury Collection 则位于两座更高的 30 层塔楼内，共 528 套。 

户型数量面积
两卧100592 sq ft
两卧 Premium416678 sq ft
两卧 Premium + 书房120732 sq ft
两卧 Premium + 书房80775 sq ft
三卧120947 sq ft
三卧 Premium1701,055 sq ft
三卧 Premium + 书房601,152 sq ft
四卧901,238 sq ft
四卧 Premium（附私家电梯）561,367 sq ft
四卧 Premium + 书房（附私家电梯）281,485 sq ft
五卧 Suite + 私家电梯281,808 sq ft

首先映入眼帘的是，两卧及其变体占比超过一半（56.5%）。我们推测，这反映了开发商的策略——在目标客群可承受范围内尽量控制总价（quantum）。

四卧及其变体仅占 13.7%，五卧仅 28 套。根据我们与多位中介的交流，大家普遍对 Thomson Reserve 两卧数量之多感到意外。

PropNex Realty 区域副董事、Stacked Consultancy Team 成员 Norman Koh 表示，该项目的地段能同时吸引自住买家与家庭客群。“因此，项目或可配置更多三卧，或更紧凑的三卧选择。”他说。

同为 Stacked Consultancy Team 的 PropNex 副集团董事 Rachel Xu 指出，项目中有相当数量（416 套）面积均为 678 sq ft 的两卧 Premium 布局。她亦认同该盘的家庭属性强，本可支撑更多三卧配置。

但从投资角度看，潜在隐忧在于未来竞争：由于两卧 Premium 集中度高，项目完工后，市面上可能出现大量“同质化”的租售单位，彼此争夺租客与买家。

尽管如此，基本面难以挑剔

多数受访中介认为，在当下新盘扎堆的市场里，如此体量本身就是强有力的差异化优势。

项目占地 51,567 平方米，规模足以容纳更丰富的配套，预计将超越周边多数公寓。首先，6 座住宅楼之间可拉开更大的楼间距，对买家已是一大利好。

原因在于：若项目占地较小，仅有一两座楼，当你心仪的单位被订走时，可替代的同类单位更少。下一套同类型单位很可能只在更高楼层，价格随之明显走高，令你被迫“出局”；或者只能退而求其次，选低楼层且景观不理想的单位。

回到目前关于 Thomson Reserve 的已知信息：据中介转述，预期设施包括两座 50 米标准泳池、多功能厅、体量可观的主力健身房，以及面向儿童、康养与休闲的专属空间。

这些细节将在项目临近公众预览时进一步确认。但总体而言，超大型项目的配套更为全面，也日益受到买家青睐。

更重要的是，Upper Thomson / Bright Hill 一带现有的转售替代品在体量上都难以匹敌——例如 Thomson Impressions 仅 288 户；Thomson Grand（包含其 Strata 排屋）合计 361 套。这些项目不仅相对更旧，设施覆盖也大概率不及 Thomson Reserve。

在更广义的近距范围内，唯一能在体量上相提并论的转售竞品是 Jadescape，我们将在下文进一步解析。

区位亮点：临近爱同与核心配套

对有学龄子女的家庭而言，靠近爱同学校是重要拉力，尤其是计划未来报读的家长。学校在步行范围内，不只是落在 1 公里圈层内而已。孩子无需等巴士或舟车劳顿，通勤时间可切实缩短。

我们采访的中介也指出，即便自家孩子不就读，邻近名校的优势依然成立。爱同学校长期名列前茅，许多家庭乐于住在周边；即使自家孩子毕业后，这一优势对后续转售仍有意义。

Thomson Plaza 亦是熟悉而便利的配套。对在附近长大的居民而言，这座可追溯至 1979 年的商场还承载着情感记忆。在 Bishan 商场崛起之前，Thomson Plaza 曾是该区域的主要零售枢纽。如今，商场内有 FairPrice Finest、Daiso 与 Unity Pharmacy，亦有众多餐饮（F&B）与教育培训机构。

该区域另一个意想不到的地标是位于 Sin Ming Lane 的 Midview City。虽为 B1 轻工业项目，却为周边补充了意外丰富的餐饮与生活服务层。我们上次统计，这里至少有 6 家学前或早教机构。

此外，Upper Thomson MRT 站（TEL）亦是一大亮点。诚然，乘地铁至市中心的时间并不算短，但可直达 Orchard Road 购物带。

Jadescape 很可能成为许多买家的对标对象

Jadescape 或许并非物理距离最近，但最可能被拿来对照。它同样是一座 1,206 户、99 年地契的超大型项目。与 Thomson Reserve 类似，也享有地铁便利，但对应的是 Marymount MRT（CCL）。

至于学区便利, Thomson Reserve 的整体优势更为明确。Jadescape 是否靠近爱同取决于具体楼座——据一线中介所言，10 与 12 座或落在 1 公里带内，但其余部分楼座的邮区可能刚好在圈层之外。

Koh 认为，Jadescape 在起步阶段曾拥有先发优势：其于 2018 年推出时，TEL 尚未通车，这为当时的价格表现提供了更强催化。而在 Thomson Reserve 这里，相关地铁线已全面运营，因此这部分优势更可能已被“计价消化”。

你可在这里查看 Jadescape 最新成交价，这也很可能成为对照 Thomson Reserve 定价的参照系。待有更多资讯，我们会在官方的 Thomson Reserve 定价评测中提供更详尽的价格对比。 

Thomson Reserve 的土地定价考量

$1,178 psf 的地价是围绕 Thomson Reserve 讨论度最高的话题之一。前 Thomson View 地块以 $810 million 收购，包含土地增值费与补地契成本在内。

在部分观察者看来，以其区位优势而论，这个价格颇具竞争力。要知道，近期投标的Lorong Puntong / Sin Ming Avenue GLS 地块，位于 Bright Hill MRT（TEL）附近，最高竞标约为 $1,612 psf。该地只距 Thomson Reserve 一站之遥，价格约 $1,612 psf——大约比 Thomson Reserve 高出 37%。

需要说明的是，这并不意味着 Thomson Reserve 一定会较未来新盘“显著折价”——并非必然。但若附近后续推盘持续抬升标杆，将为 Thomson Reserve 的价格增长留出更大空间。考虑到其“近城边缘”属性，当时的拿地价在一定程度上可谓偏低。

“土地成本较低让开发商拥有更大回旋空间，但并不自动等同于一上来就给出吸引人的价格。还要看它相对 Jadescape 以及下一批新盘的定价基准处于何位。”Xu 表示。

即便较低的拿地价未直接体现为更低的销售价，对开发商而言仍形成一定“缓冲”。例如，或能腾挪出更高标准的装修与景观预算。

我们的早期观点

Thomson Reserve 有望成为我们在 4Q2026 看到的区位极佳的家庭向公寓之一。同时，它也是当年的唯一超大型项目，势必吸引大量关注。其卖点可谓“三连击”：近 MRT、临近顶尖小学、坐落于区域配套核心。

开发体量对买家显然是利好，可提供更丰富的楼栋、朝向与楼层选择；相较附近体量较小的转售项目尤为明显。

不过，对投资客而言，即便两卧数量众多，结论可能仍不那么明朗。TEL 已开通，短期内看不到显著的新催化。可以肯定的是，受益于临近爱同，项目长期或具备较强的价格韧性。但需留意，未来转售或出租时，同质两卧的供应或许会较为充裕。

尽管不是物理距离最近的转售替代，Jadescape 可能是最具说服力的对比对象。我们会在即将推出的 Stacked Pro 定价评测中进行更细致的对照。现阶段，感兴趣的买家不妨先行了解 Jadescape 的可选单位，作为随时可用的参照基准。 

相关补充：Thomson Reserve 的较低拿地成本令人鼓舞，但并不自动保证售价更具吸引力或更可负担；最终仍需等待开盘定价揭晓。不过，从两卧占比较高这一点看，开发商或正努力将单位总价控制在更易入手的区间。 

我们已知开发商以相对有利的价格成功拿地。接下来更有意思的是，他们是否也会为买家留出足够的上涨空间。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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