A Malaysian property developer has submitted the top bid of $208.099 million for a government land sale (GLS) site at Sin Ming Avenue / Lorong Puntong. The tender for the residential site next to Ai Tong School and close to Bright Hill MRT station, closed on Sept 15.
该地块体量不大，面积46,106平方英尺，最多可建约140套私宅，但仍吸引不少开发商竞投。在Bursa上市的Eco World Development为本次GLS招标的7家投标方之一。
这家马来西亚开发商报出$208.099 million的最高价，折合地价$1,612（psf ppr）。这较由Hong Leong Holdings与TID联合提交的次高价高出11.1%，后者出价$187.33 million（$1,451 psf ppr）。
| 投标者名称 | 价格 ($) | 价格 ($psf ppr) |
| Eco World Development | 208,099,000 | 1,612 |
| Hong Leong Holdings & TID | 187,330,000 | 1,451 |
| Sunway MCL | 185,380,000 | 1,436 |
| EL Development | 182,100,000 | 1,411 |
| JBE Capital | 173,292,200 | 1,342 |
| Santarli Realty, Heeton Holdings, Kay Lim Holdings, and Sunray Group Holdings | 168,888,000 | 1,308 |
| Kheng Leong Co. | 162,150,000 | 1,256 |
Sin Ming这幅GLS地块容积率为2.8，意味着新项目的最大允许GFA（建筑总楼面面积）为129,102.34平方英尺。
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Newmark研究主管Wong Shanting表示，地块规模较小，使投标方更易控制总价，惟此等体量在施工与开发上难以形成显著的规模经济。
因此，该地块更吸引中小型开发商，而非业内大型开发商。她补充，尽管如此，凭借优越的区位条件——靠近名校且与MRT连通——该地块仍具吸引力。
她还指出，近期多起招标因竞价积极而推高地价，开发商在本次竞标中亦不得不更为进取，或将抬高未来新盘价格。
“同时，就业市场走弱及短至中期利率进一步上行的可能，或将削弱买家对基准价位段单位的兴趣，项目最终开盘时，定价与需求之间可能出现错配。”Wong说。
Mogul.sg首席研究官Nicholas Mak表示，若该地块最终授予Eco World Development，其最高地价对应项目的预期开盘价约在$3,000 psf至$3,100 psf之间。
按上述价格区间，新盘或将与今年面市的一些高端私宅不相上下，例如位于武吉知马、属核心中央区（CCR）的99年地契项目Dunearn House，其7月开售时的平均成交价为$3,140 psf。
他还指出，这是RCR（中央区以外）GLS住宅地块的地价新高，或将进一步加大房价通胀压力。相比之下，本次Lorong Puntong / Sin Ming地块的最高地价仅比UOL Group在2024年2月为Orchard Boulevard一幅GLS住宅地支付的$1,616.77 psf ppr低0.3%。
可比GLS住宅地块
这幅Sin Ming GLS地块周边有多处公私住宅区，并在Jalan Angklong / Jalan Tambur一带分布着一小片有地住宅。附近亦有多座知名公寓，包括Faber Garden Condo、Flame Tree Park、The Gardens at Bishan及Bishan Park condo，亦临近Bishan-ang Mo Kio Park。
该地块距离备受欢迎的Ai Tong School不超过1km，而Ang Mo Kio Primary School、Catholic High School与CHIJ St Nicholas Girls' School均处于1至2km范围内。
该区域亦衔接Upper Thomson Road与Ang Mo Kio Avenue 1等主要道路，并有多条巴士线路行经Sin Ming Avenue与Upper Thomson Road。备受屋主关注的Bright Hill MRT站位于Thomson-East Coast Line，预计于2030年与未来的Cross Island Line实现换乘。
ERA Singapore首席执行官Marcus Chu预计，新盘部分买家或将包括希望留在Bishan–Thomson一带、寻求新私宅选择的HDB升级族与有地屋主。
他说：“约140户的体量，或使开发商能够更精准地锁定看重地段、愿为成熟社区住房支付溢价的客群。”
体量不大，定价风险仍存
今年6月该Lorong Puntong/Sin Ming site 启动招标时，Stacked编辑部曾撰文指出，尽管地块相对较小，预计仍将吸引多方竞投。
自原Thomson View公寓于去年完成集体出售以来，Ang Mo Kio一带关注度明显上升。由UOL Group、Singapore Land与CapitaLand Development组成的财团以$810 million收购了该旧盘。
其新项目Thomson Reserve距最新GLS地块不到500m，预计将为社区带来1,240套新私宅。
不过，鉴于本次GLS地块可供应的新房数量不多，且中标地价偏高，开发商在定价策略上需更为克制。
Chu表示：“更高的拿地成本未必能换来买家可接受的更高售价。制定开盘价时，开发商需综合考虑当前按揭利率、买家负担能力、竞品项目以及更广泛的经济环境。”
同样，Newmark的Wong补充，从买家角度看，小型地块往往配套较少、设施规模也更小，可能令偏好多元公寓配套的客群却步。她说：“该地段也有数个永久地契项目；尽管楼龄较高，买家在与较新的99年地契项目对比时，仍会权衡价格。”
对Sin Ming/Ang Mo Kio未来买家的意义
从投标结果可见，地块突出的区位优势，对意在把握Bishan相对有限住房供应的开发商颇具吸引力。业内普遍认为，附近有地社区中希望“换屋”、又想留在原区的住户，可能为未来项目贡献一部分需求。
Realion（OrangeTee & ETC）集团副首席执行官Justin Quek指出，该片区上一次有新盘面市，是精品项目Artisan 8，于2025年8月推出，平均成交价为$2,388 psf。在此之前为2018年推出的Jadescape，转售需求与资本增值表现同样不俗。
与此同时，Bishan与Ang Mo Kio转售组屋价格坚挺，或将增强潜在升级需求。
2026年1月至8月，Bishan四房式与五房式HDB转售价格中位数分别达$788,000与$970,000；在Ang Mo Kio则分别为$632,500与$1,015,000。以此价位，屋主或更易筹措到相对从容的升级资金。
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