Bright Hill 与 Farrer Park 新推两幅 GLS 地块——但其中一幅或将受益于多年累积的需求

政府刚刚公布两幅新的政府售地（GLS）地块，面积较今年迄今推出的其他地块更为紧凑。

两幅地块均纳入 1H2026 GLS 计划：位于 Sin Ming 的 Lorong Puntong 地块属于 Confirmed List（已确定名单）；而位于 Kitchener Link 的地块则在 Reserve List（备用名单）。

这幅Lorong Puntong 的 GLS 地块面积不算大，但因紧邻 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Bright Hill MRT 站，料将吸引开发商关注。该站未来还将与预计 2030 年启用的 Cross Island Line 换乘。

地块面积为 46,102 平方英尺，容积率 2.8，预计可兴建最多 140 套新的私人住宅。

另一方面，Kitchener Link 的地块属于 Reserve List，这意味着不会立即公开招标；只有当有开发商向政府提交一份达到最低可接受价的申请时，才会启动招标。

这块 45,368 平方英尺的用地紧邻 City Square Mall，并与 North-East Line（NEL）的 Farrer Park MRT 相连。若以 3.0 的容积率计算，一旦成功出让，预计可打造约 145 套公寓。

若最终成功出让，买家需留意以下要点。

X - 在此插入 Kitchener Link 地块的 3D 地图。
Caption: 沿 Kitchener Link 的 GLS 地块紧邻 City Square Mall 和 Farrer Park MRT 站。

位于 Lorong Puntong 的地块料将吸引开发商兴趣，尤其因为它的规模较小

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，地块相对小巧的规模，反而可能拓宽其吸引力，并提高参与竞标的开发商数量。他认为对此地块的竞投将较常态更为踊跃。

“较小地块更易把控、风险更低，整体价格门槛也更可承受。无力角逐大型地块的中小型开发商也有机会入场。”他说。

至于部分开发商偏好较小 GLS 地块的原因：他们在购买住宅用地时需缴付 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）。开发商需就土地价格预缴 40% 的 ABSD，但若能在五年内建成并售出全部单位，可获 35% 的退还。

*若在期限内至少售出 90% 的单位，开发商不会失去整笔 35% 的退还，但将按销售比例对已退还的部分进行追回。

不过，无论新项目是 140 套，还是多至 1,400 套，五年的期限并不会改变。因此，像 Lorong Puntong 这样的较小地块，在部分开发商看来风险更低。

Realion（OrangeTee & ETC）Group 副集团首席执行官 Justin Quek 预期，此地块的招标可能吸引 4 至 7 家竞标者，最高标价或在约 $1,400 - $1,500 psf per plot ratio（ppr）。

Newmark Singapore 研究主管 Wong Shanting 表示，总体而言，开发商持续补充土地储备，优质地段的住宅地块需求仍然稳健。“鉴于其规模较小且地段抢手，我们预计将深受开发商欢迎。”她说。

Lorong Puntong GLS 地块或具备稀缺溢价

在 Bright Hill / Sin Ming 一带，新私宅供应相对有限，未必足以满足本区及周边公共住房住户的换房与购房需求。

近年的新盘要追溯到 2025 年的 Artisan 8。它由前 Sin Ming Centre 改建而成，并于 2024 年以 $49 million 的集体出售价被 Apex Asia 收购。

在 Artisan 8 推出前，上一个新盘是沿 Shun Fu Road、于 2018 年开盘、共有 1,206 套的Jadescape 。Quek 指出，除了即将登场的 Thomson Reserve（前 Thomson View 公寓的集体改建项目）外，近年该区可购买新房的机会并不多见。

与此同时，该区上一次推出 GLS 地块可追溯至 2015 年，其后被开发为同样位于 Lorong Puntong、共有 288 套的Thomson Impressions。

我们也在其他成熟住宅区与市镇看到类似现象：新盘推出间隔较长，往往会加速累积并释放“被压抑的需求”。

需求规模仍受私宅市场价格走势影响，但这也意味着开发商通常可预期将迎来相对庞大且积极的买家群体。

家庭自住买家大概率将成为核心客群

包括 Newmark 的 Wong 在内的大多数分析师预计，Lorong Puntong 的未来项目将更偏向自住需求，而非投资客。

她认为，这个预计 140 套的精品项目将更迎合家庭，尤其是希望孩子就近入读 Ai Tong School 的家长，以及来自 Bishan 与 Sin Ming 更广区域的 HDB 升级客。

事实上，这幅 GLS 地块与 Ai Tong School 隔街相望，周边其他小学还包括 Ang Mo Kio Primary School、Catholic High School 与 CHIJ St. Nicholas Girls’ School。

该片区一向深受家庭青睐，常用设施如 Thomson Plaza 等也十分便利；对熟悉本区的住户而言，升级至附近新公寓会更顺手、也更具吸引力。

“项目位于备受欢迎的 Ai Tong School 对面，将吸引即将让孩子入读小学的家长。预计中标开发商会瞄准这部分客群，提供更大户型以满足需求。”ERA 的 Chu 表示。

他补充，潜在买家也可能包括附近有地住宅区的“以小换大/以大换小”的换房者，他们希望在缩小或调整居住面积时仍留在原有社区。

不过，我们也注意到，这幅地块对面还有一处宗教场所。部分买家可能会因噪音与车流等因素而有所顾虑。

此外，周边支撑性的住宅社区并不多，这也可能影响后续的潜在买家池。尽管有地铁可达，但 Bright Hill 距离 Orchard 的车程仍相对较长，即便是同线直达。

或更重要的是，较少户数未必会令部分买家却步。

总体而言，较小地块能增强开发商信心，但未必符合大多数买家的偏好，尤其是转售市场的买家。

140 套规模的项目更显私密，但受限于地块较小，可提供的公寓配套或较为有限。此外，根据 Stacked 以往的分析，户数较少的项目由于成交量低，转售价格波动可能更大。

与此同时，Chu 认为，“仅有 140 套的限量规模，可能会抬升建造成本，因为开发商难以在施工层面实现规模经济。这可能转化为更高的售价，并由开发商转嫁给买家”。

我们也看到潜在的后续问题：由于住户较少，维护费用最终可能更高；但这有时会因配套设施较少而被部分抵消。

不过，小规模项目同样会吸引偏好私密性的买家，而自住者往往更看重居住舒适度，而非转售潜力。

即将面世的邻近项目，或为该地块带来积极信号

这次推出的 Lorong Puntong GLS 地块，紧随备受瞩目的 Thomson Reserve 上市——后者是前 Thomson View 公寓的重建项目，并在 2025 年由开发商财团（UOL Group、Singapore Land 与 CapitaLand）通过集体收购取得。

这个位于 Upper Thomson Road、距离新的 GLS 地块不到 500m 的项目，预计将为社区带来约 1,240 套新的私宅。

Newmark 的 Wong 表示：“虽然（Lorong Puntong GLS）规模不大，但在 Thomson Reserve 即将登场之前推出，时机把握得当，有助于平衡市场胃纳，同时在同一片区提供替代性的住房选择。”

因此，尽管放在新加坡整体供应管线里，Lorong Puntong GLS 地块规模较小，但因其靠近 Bright Hill MRT 与 Ai Tong School，再叠加对新私宅的强烈累积需求，势必会受到市场密切关注。

另一方面，部分买家会更为谨慎，毕竟其位置并非最中心，且项目规模较小，后续可能带来一些顾虑。最终市场接受度，还取决于当下买家对小型公寓项目的偏好。

虽然 Lorong Puntong 可能更受瞩目，但 Kitchener Link 的 GLS 地块同样值得关注。

该 Reserve List 地块紧邻 City Square Mall 与 Farrer Park MRT，位处成熟的核心边缘地带。区位便捷，可轻松通达 CBD、Novena 与 Little India，同时受益于 Kallang 与 Rochor 一带的持续更新。

需要指出的是，我们观察到此处部分住宅项目更偏向迎合投资者，尤其是希望把握该区庞大租客群的业主。这里非常适合需要频繁往返 CBD、但又不愿为 CBD 内高端住宅支付高昂租金的租客。

在我们看来，这里并非对家庭最友好的位置，周边开发较为密集，未来项目更可能成为年轻专业人士与情侣在核心边缘地带的理想居所。

与 Lorong Puntong 的 GLS 地块不同，这里属于 Reserve List，意味着只有当开发商向 URA 提交一份达到最低可接受价的申请时，才会推出公开招标。

尽管如此，鉴于其地块不大，未来若开发，项目定位也很可能走向精品化。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文