Bright Hill 与 Farrer Park 新推两幅 GLS 地块——其中一幅或坐拥多年累积的购房需求
June 25, 2026
政府刚公布两幅新的政府售地(GLS)地块,体量较今年迄今推出者更小。
两幅地块均纳入 1H2026 GLS 计划:其中位于新民(Sin Ming)Lorong Puntong 的地块列入 Confirmed List;另一幅位于 Kitchener Link 的地块则在 Reserve List。
Lorong Puntong 的这幅新 GLS 地块并不算大,但因紧邻 Thomson-East Coast Line(TEL)的 Bright Hill MRT 站,预料仍会吸引部分发展商关注。该站未来亦将成为换乘站,连接预计在 2030 年开通的 Cross Island Line。
地块面积为 46,102 sq ft,容积率 2.8,预计可兴建多达 140 套私人住宅。
与此同时,Kitchener Link 的地块属 Reserve List。这意味着不会立即公开招标;仅当有发展商提交政府可接受的最低标价申请时,才会启动招标。
这幅 45,368 sq ft 的地块紧邻 City Square Mall,并与 North-East Line(NEL)的 Farrer Park MRT 站相接。容积率为 3.0;若成功出让,或可打造约 145 套新私宅公寓。
若两幅地块最终成功出让,买家可留意以下要点。
X – 此处放置 Kitchener Link 地块的 3D 地图。
Caption: Kitchener Link 一侧的 GLS 地块紧邻 City Square Mall 与 Farrer Park MRT 站。
Lorong Puntong 地块预计将吸引发展商关注,部分原因正在于其体量较小
ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示,地块相对紧凑,反而可能提升其吸引力,促使更多发展商入场竞标;他认为该地块的投标报价或将更为积极。
他指出:“较小的地块对发展商来说更可控,风险更低,总价也更易消化。过去难以竞逐大型地块的中小型发展商,也可能加入战局。”
背景补充:部分发展商偏好较小的 GLS 地块,原因在于购地需缴付 Additional Buyers Stamp Duty(ABSD)。发展商需就土地价格预缴 40% 的 ABSD,但若在 5 年内建成并售出所有单位,可获 35% 的退还。
*若能在期限内售出至少 90% 的单位,发展商并不会失去全部 35% 的退还,而是按已售比例对退还金额进行追缴(clawback)。
然而,无论新项目是 140 套,还是多至 1,400 套,最后期限都同为 5 年。因此,一些发展商可能将类似 Lorong Puntong 的小型地块视为更低风险的选择。
Realion(OrangeTee & ETC)集团副集团首席执行官 Justin Quek 预计,该地块的招标可能吸引 4 至 7 家投标者,最高报价或落在约 $1,400-$1,500 psf per plot ratio (ppr)。
Newmark Singapore 研究部主管 Wong Shanting 表示,总体而言,随着发展商持续补充土地储备,对位置优越的住宅用地需求仍具韧性。她说:“鉴于规模较小且地段炙手可热,我们预计该地块将深受发展商欢迎。”
对 Lorong Puntong GLS 地块而言,稀缺性或带来溢价
在 Bright Hill/Sin Ming 一带,新私宅供应相对有限,难以满足该区及周边公共住房居民的换房与置业需求。
最近一次的新盘要追溯至 2025 年的 Artisan 8。其由前 Sin Ming Centre 重建,并于 2024 年以 $49 million 的集体出售价被 Apex Asia 收购。
在 Artisan 8 之前,上一个新盘是位于顺福路(Shun Fu Road)的 1,206 套Jadescape,于 2018 年推出。Quek 指出,除即将推出的 Thomson Reserve——由前 Thomson View 公寓集体出售后重建——之外,近年该区能购买到全新私宅的机会确实不多。

与此同时,该区上一次推出 GLS 地块可追溯到 2015 年,之后该地块重建为同样位于 Lorong Puntong 的 288 套Thomson Impressions。
我们在近年来的其他成熟住宅区也观察到类似现象——新发展地块供应有限,加之新盘推出之间间隔较长,往往会加速需求的累积。
虽然需求规模仍会受私宅市场价格走势影响,但也意味着发展商通常可预期到一批庞大且积极的买家群体。
家庭自住型买家大概率将成为主力客群
包括 Newmark 的 Wong 在内的大多数市场分析师预计,Lorong Puntong 的最终项目将更侧重自住需求,而非投资客。
她认为,这个约 140 套的精品项目将以家庭为主,尤其是有学龄子女、希望靠近 Ai Tong School 的家长,以及来自更广泛碧山(Bishan)与 Sin Ming 区域的 HDB 升级族。
事实上,这幅新 GLS 地块就位于 Ai Tong School 对面;周边其他小学还包括Ang Mo Kio Primary School、Catholic High School 和 CHIJ St. Nicholas Girls’ School。
该区本就深受家庭买家青睐,平日亦常光顾如Thomson Plaza 等地;在熟悉的社区内升级到一座新公寓,便利且具吸引力。
“项目就位于备受欢迎的 Ai Tong School 对面,将吸引即将让孩子入读小学的家长。我们预计中标的发展商会瞄准这一细分客群,提供更大的户型以满足需求。” ERA 的 Chu 表示。
他补充,潜在买家还可能包括附近有地住宅区“以屋换屋、追求更合适面积”的业主,这些买家在换住公寓时,往往也希望留在同一片区。
不过,我们也注意到,地块对面还有一处宗教场所。部分买家可能会在意噪音与车流情况,接受度因人而异。
此外,周边的住宅基盘不算多,可能会影响后续的买家池。尽管有 MRT 接驳,从 Bright Hill 前往如 Orchard 等地,通勤时间相对仍略长——即便是直达线路。

更重要的是,户数不多未必会让部分买家却步
总体而言,小型地块虽然更能增强发展商信心,但未必符合大多数买家的偏好,尤其是转售买家。
140 套的项目更显私密,但较小的占地也可能导致公寓配套更为精简。此外,依据 Stacked 过往的分析,低户数项目因成交量较少,转售价格波动往往更大。
与此同时,Chu 认为,“仅 140 套的体量会削弱建造过程中的规模经济,从而推高开发成本;开发商可能会将这部分成本转嫁至售价”。
我们也看到潜在的后续问题:户数较少,日后维持成本可能更高;但若设施较少,部分开支也可能被对冲。
尽管如此,小体量项目仍会吸引重视私密性的买家;对于自住者而言,舒适居住体验往往比转售潜力更被看重。
邻近即将登场的新盘,或利好该地块
此次推出 Lorong Puntong GLS 地块,恰逢备受期待的 Thomson Reserve 即将面市之际。后者为前 Thomson View 公寓的重建项目,并于 2025 年由 UOL Group、Singapore Land 与 CapitaLand 组成的财团通过集体出售购得。
该新盘位于 Upper Thomson Road,距离此次 GLS 地块不足 500m,预计将为社区带来约 1,240 套新私宅。
Newmark 的 Wong 表示:“尽管体量不大,但(Lor Puntong GLS)地块选择在 Thomson Reserve 之前适时推出,既有助于疏导市场需求,也为同一区域提供另一种置业选项。”
因此,尽管从全国住房供应的角度来看,Lor Puntong GLS 地块规模偏小,但仍因多项优势而值得关注:靠近 Bright Hill MRT 站与 Ai Tong School,加之当地对新私宅的需求长期累积且强劲。
另一方面,部分买家也会保持谨慎:地点并非最核心,而项目体量偏小,日后或引发一些顾虑。最终市场反应如何,取决于买家对小体量公寓的整体情绪。

尽管 Lorong Puntong 或将成为焦点,Kitchener Link 的 GLS 地块同样值得留意
该 Reserve List 地块紧邻 City Square Mall 与 Farrer Park MRT 站,坐落于成熟的市区边缘板块。地理位置便于前往 CBD、Novena 与 Little India,同时也受益于 Kallang 与 Rochor 区域的持续更新。
话虽如此,我们留意到此带不少住宅项目更偏向服务投资者,尤其是希望把握当地庞大租赁客源的房东。对于频繁往返 CBD、但又不愿支付 CBD 奢华与高端住宅高额租金的租客而言,该区位置理想。
在我们看来,这里并非最适合家庭居住的地点;周边开发密集,环境相对城市化。若有新盘推出,更可能吸引年轻白领与双职夫妇,将之作为市区边缘的居所。
与 Lorong Puntong GLS 地块不同,这幅地块属于 Reserve List,仅在有发展商向 URA 递交政府可接受的最低标价申请后,才会推出招标。
不过,鉴于其规模不大,未来若开发,项目性质也大概率偏向精品化。
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