Bright Hill 与 Farrer Park 新推两幅 GLS 地块——其中一幅或坐拥多年累积的购房需求

政府刚公布两幅新的政府售地（GLS）地块，体量较今年迄今推出者更小。

两幅地块均纳入 1H2026 GLS 计划：其中位于新民（Sin Ming）Lorong Puntong 的地块列入 Confirmed List；另一幅位于 Kitchener Link 的地块则在 Reserve List。

Lorong Puntong 的这幅新 GLS 地块并不算大，但因紧邻 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Bright Hill MRT 站，预料仍会吸引部分发展商关注。该站未来亦将成为换乘站，连接预计在 2030 年开通的 Cross Island Line。

地块面积为 46,102 sq ft，容积率 2.8，预计可兴建多达 140 套私人住宅。

与此同时，Kitchener Link 的地块属 Reserve List。这意味着不会立即公开招标；仅当有发展商提交政府可接受的最低标价申请时，才会启动招标。

这幅 45,368 sq ft 的地块紧邻 City Square Mall，并与 North-East Line（NEL）的 Farrer Park MRT 站相接。容积率为 3.0；若成功出让，或可打造约 145 套新私宅公寓。

若两幅地块最终成功出让，买家可留意以下要点。

X – 此处放置 Kitchener Link 地块的 3D 地图。
Caption: Kitchener Link 一侧的 GLS 地块紧邻 City Square Mall 与 Farrer Park MRT 站。

Lorong Puntong 地块预计将吸引发展商关注，部分原因正在于其体量较小

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 表示，地块相对紧凑，反而可能提升其吸引力，促使更多发展商入场竞标；他认为该地块的投标报价或将更为积极。

他指出：“较小的地块对发展商来说更可控，风险更低，总价也更易消化。过去难以竞逐大型地块的中小型发展商，也可能加入战局。”

背景补充：部分发展商偏好较小的 GLS 地块，原因在于购地需缴付 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）。发展商需就土地价格预缴 40% 的 ABSD，但若在 5 年内建成并售出所有单位，可获 35% 的退还。

*若能在期限内售出至少 90% 的单位，发展商并不会失去全部 35% 的退还，而是按已售比例对退还金额进行追缴（clawback）。

然而，无论新项目是 140 套，还是多至 1,400 套，最后期限都同为 5 年。因此，一些发展商可能将类似 Lorong Puntong 的小型地块视为更低风险的选择。

Realion（OrangeTee & ETC）集团副集团首席执行官 Justin Quek 预计，该地块的招标可能吸引 4 至 7 家投标者，最高报价或落在约 $1,400-$1,500 psf per plot ratio (ppr)。

Newmark Singapore 研究部主管 Wong Shanting 表示，总体而言，随着发展商持续补充土地储备，对位置优越的住宅用地需求仍具韧性。她说：“鉴于规模较小且地段炙手可热，我们预计该地块将深受发展商欢迎。”

对 Lorong Puntong GLS 地块而言，稀缺性或带来溢价

在 Bright Hill／Sin Ming 一带，新私宅供应相对有限，难以满足该区及周边公共住房居民的换房与置业需求。

最近一次的新盘要追溯至 2025 年的 Artisan 8。其由前 Sin Ming Centre 重建，并于 2024 年以 $49 million 的集体出售价被 Apex Asia 收购。

在 Artisan 8 之前，上一个新盘是位于顺福路（Shun Fu Road）的 1,206 套Jadescape，于 2018 年推出。Quek 指出，除即将推出的 Thomson Reserve——由前 Thomson View 公寓集体出售后重建——之外，近年该区能购买到全新私宅的机会确实不多。

与此同时，该区上一次推出 GLS 地块可追溯到 2015 年，之后该地块重建为同样位于 Lorong Puntong 的 288 套Thomson Impressions。

我们在近年来的其他成熟住宅区也观察到类似现象——新发展地块供应有限，加之新盘推出之间间隔较长，往往会加速需求的累积。

虽然需求规模仍会受私宅市场价格走势影响，但也意味着发展商通常可预期到一批庞大且积极的买家群体。

家庭自住型买家大概率将成为主力客群

包括 Newmark 的 Wong 在内的大多数市场分析师预计，Lorong Puntong 的最终项目将更侧重自住需求，而非投资客。

她认为，这个约 140 套的精品项目将以家庭为主，尤其是有学龄子女、希望靠近 Ai Tong School 的家长，以及来自更广泛碧山（Bishan）与 Sin Ming 区域的 HDB 升级族。

事实上，这幅新 GLS 地块就位于 Ai Tong School 对面；周边其他小学还包括Ang Mo Kio Primary School、Catholic High School 和 CHIJ St. Nicholas Girls’ School。

该区本就深受家庭买家青睐，平日亦常光顾如Thomson Plaza 等地；在熟悉的社区内升级到一座新公寓，便利且具吸引力。

“项目就位于备受欢迎的 Ai Tong School 对面，将吸引即将让孩子入读小学的家长。我们预计中标的发展商会瞄准这一细分客群，提供更大的户型以满足需求。” ERA 的 Chu 表示。

他补充，潜在买家还可能包括附近有地住宅区“以屋换屋、追求更合适面积”的业主，这些买家在换住公寓时，往往也希望留在同一片区。

不过，我们也注意到，地块对面还有一处宗教场所。部分买家可能会在意噪音与车流情况，接受度因人而异。

此外，周边的住宅基盘不算多，可能会影响后续的买家池。尽管有 MRT 接驳，从 Bright Hill 前往如 Orchard 等地，通勤时间相对仍略长——即便是直达线路。

更重要的是，户数不多未必会让部分买家却步

总体而言，小型地块虽然更能增强发展商信心，但未必符合大多数买家的偏好，尤其是转售买家。

140 套的项目更显私密，但较小的占地也可能导致公寓配套更为精简。此外，依据 Stacked 过往的分析，低户数项目因成交量较少，转售价格波动往往更大。

与此同时，Chu 认为，“仅 140 套的体量会削弱建造过程中的规模经济，从而推高开发成本；开发商可能会将这部分成本转嫁至售价”。

我们也看到潜在的后续问题：户数较少，日后维持成本可能更高；但若设施较少，部分开支也可能被对冲。

尽管如此，小体量项目仍会吸引重视私密性的买家；对于自住者而言，舒适居住体验往往比转售潜力更被看重。

邻近即将登场的新盘，或利好该地块

此次推出 Lorong Puntong GLS 地块，恰逢备受期待的 Thomson Reserve 即将面市之际。后者为前 Thomson View 公寓的重建项目，并于 2025 年由 UOL Group、Singapore Land 与 CapitaLand 组成的财团通过集体出售购得。

该新盘位于 Upper Thomson Road，距离此次 GLS 地块不足 500m，预计将为社区带来约 1,240 套新私宅。

Newmark 的 Wong 表示：“尽管体量不大，但（Lor Puntong GLS）地块选择在 Thomson Reserve 之前适时推出，既有助于疏导市场需求，也为同一区域提供另一种置业选项。”

因此，尽管从全国住房供应的角度来看，Lor Puntong GLS 地块规模偏小，但仍因多项优势而值得关注：靠近 Bright Hill MRT 站与 Ai Tong School，加之当地对新私宅的需求长期累积且强劲。

另一方面，部分买家也会保持谨慎：地点并非最核心，而项目体量偏小，日后或引发一些顾虑。最终市场反应如何，取决于买家对小体量公寓的整体情绪。

尽管 Lorong Puntong 或将成为焦点，Kitchener Link 的 GLS 地块同样值得留意

该 Reserve List 地块紧邻 City Square Mall 与 Farrer Park MRT 站，坐落于成熟的市区边缘板块。地理位置便于前往 CBD、Novena 与 Little India，同时也受益于 Kallang 与 Rochor 区域的持续更新。

话虽如此，我们留意到此带不少住宅项目更偏向服务投资者，尤其是希望把握当地庞大租赁客源的房东。对于频繁往返 CBD、但又不愿支付 CBD 奢华与高端住宅高额租金的租客而言，该区位置理想。

在我们看来，这里并非最适合家庭居住的地点；周边开发密集，环境相对城市化。若有新盘推出，更可能吸引年轻白领与双职夫妇，将之作为市区边缘的居所。

与 Lorong Puntong GLS 地块不同，这幅地块属于 Reserve List，仅在有发展商向 URA 递交政府可接受的最低标价申请后，才会推出招标。

不过，鉴于其规模不大，未来若开发，项目性质也大概率偏向精品化。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。