调查勾勒新加坡百万价位HDB买家画像

多数新加坡人都见过有关百万价位组屋不断增多，或个别转售组屋开出惊人价码的醒目新闻。

如果你也好奇这些买家是谁、为何愿意为一套公共住房支付超过$1 million，PropNex Singapore的一项消费者调查提供了更清晰的答案。

这项面向近期million-dollar flat买家的调查，由在2025年撮合了110宗million-dollar HDB转售交易的PropNex经纪人执行。买家的特征信息由这些经纪人根据与买家的实际交流整理而来。

随着跨入七位数的转售交易逐年增加，2025年更出现了显著跃升。

截至今年1月1日至7月16日，成交价在$1 million或以上的转售组屋至少有1,002套。这意味着今年极有可能追平或超过2025年全年创下的1,593宗百万价位组屋成交纪录。

不过，虽然关于百万价位转售组屋的成交数据并不缺乏，但买家是谁、为何而买的信息却几乎一片空白。对于像PropNex这样的地产中介而言，弄清楚为何越来越多买家愿为公共住房支付高价，有助于打破坊间的臆测。

PropNex首席执行官Kelvin Fong表示，公司选择主动求证而非揣测。“我们联系了在2025年达成这些交易的销售经纪，并收集到反映110宗交易的反馈。这是一个不大的基础样本，我们希望未来能持续扩大并优化。”

他也提醒，这些初步发现不宜过度解读，但仍为这一备受关注的买家群体提供了贴近一线的视角。

调查发现，买家覆盖各年龄层，但约71%的交易集中在30–39岁与40–49岁两组。此外，10人中约有7人是白领专业人士，任职于PMET（专业、管理、行政、技术）岗位。

在每月家庭收入方面，占比最大的单一组别为介于$10,001至$16,000的买家（35.5%）。另有20.0%介于$16,001至$20,000，3.6%介于$20,001至$25,000，2.7%高于$25,000。

另一方面，11.8%的买家收入介于$5,000至$10,000，0.9%低于$5,000。

PropNex也强调，这些家庭收入区间仅供指示性参考；部分经纪不确定买家的家庭收入，或买家未披露相关个人财务信息。

不过，把组屋作为退休居所的50至59岁买家占交易的24.5%。在这组买家中，30.8%从私宅缩小换屋而来，15.4%则从更大的HDB单位换入。

对于60岁及以上（多为退休者）的买家，71.4%在购买百万价位HDB转售组屋作为替代住房前，先从私宅缩小换屋。该群体购买的多为四房式单位，转售价介于$1.0 million至$1.328 million。

较大户型正成为百万交易的动能

出乎意料的是，调查也发现四房式转售组屋是最受欢迎的百万价位类型，占42.7%；其次是五房式占35.5%、行政（Executive）单位占20%、Jumbo单位占1.8%。

坊间一度认为多数百万价位交易集中在五房式，理由在于其面积更大、对应售价更高；同时相较四房式更为稀缺，也支撑了更高要价。

PropNex研究与内容主管Wong Siew Ying表示，最新调查再次印证，即便是百万价位的组屋，其功能也会随买家的人生阶段而异。

“对较年轻的买家而言，百万价位转售组屋可能是理想型的首套住房；对处于事业中段的家庭来说，这可能是留在公共住房体系内的一条升级路径。”Wong说。

而对年长买家而言，这往往是以面积换取区位与便利的取舍，无论他们先前来自私宅还是更大的组屋单位。

中央区与成熟市镇最受首购与升级族青睐

在30至39岁的首次购屋者中，常见的百万价位选择包括位于Bukit Merah、Kallang Whampoa、Queenstown与Toa Payoh等市镇的四房式、五房式、行政与Jumbo单位，成交价多介于$1 million至$1.659 million。

至于40至49岁的升级族，则选址分布在OCR与RCR，地点包括Bishan、Bukit Merah、Clementi、Geylang、Serangoon、Tampines与Toa Payoh，所购五房式与行政单位价格在$1.0 million至$1.38 million之间。

PropNex经纪去年经手的百万价位交易包括以下项目：

• Alkaff Courtview 位于 Bidadari Park Drive
• Clementi Crest 位于 Clementi Ave 3
• Park Central 位于 Ang Mo Kio St 22
• The Peak @ Toa Payoh 位于 Lor 1A Toa Payoh
• Telok Blangah ParcView 位于 Telok Blangah St 31
• Havelock View 位于 Alexandra
• The Pinnacle @ Duxton 位于 Cantonment Rd
• City View @ Boon Keng 位于 Boon Keng Rd
• St George’s Towers 靠近 Serangoon Rd
• SkyTerrace @ Dawson 位于 Queenstown
• Ghim Moh Edge 靠近 Commonwealth Ave West

另外，Stacked近日刊出的一篇案例研究，主角是一对30出头的夫妇，显示越来越多首购者从第一套房开始就更为“挑剔”，并关注项目的价格升值潜力。两人选择在较新的BTO项目Bedok South Horizon购入一套四房式转售单位，该项目自2026年初起已出现百万价位交易。

根据PropNex的调查，这对夫妇也属于多数买家（约69.1%）之一——他们在转售交易中未支付COV（Cash-Over-Valuation）。

至于需要额外自掏腰包的买家，11.8%支付低于$40,000的COV，约6.4%支付$40,000至低于$80,000的COV，另有3.6%的买家为其单位支付了$80,000至$100,000的COV。

约5.5%的买家支付了超过$100,000的COV。

多数单位无需COV即可成交，反映出百万价位HDB转售价普遍获得官方估价的支撑。

靠近学校并非主要吸引因素

当被问到促使他们出手的关键因素时，买家最常提到的是对特定市镇或邻里的偏好、靠近MRT站，以及高楼层等要素。

整体来看，被认为影响力最弱的因素包括：靠近名校、房屋本身的物理状况，以及因同区私宅价格过高而被“挤出”私宅市场。

转售市场回落之际，价格仍呈上行趋势

2025年，转售市场同比回落11%，由2024年的27,832宗降至24,784宗；其中四房式转售价涨幅最高达7.1%，五房式上涨7%。

2025年也见证了选择性整体重建计划（SERS）的终结，政府的重心转向制定自愿提前重建计划（VERS）的框架。

尽管百万价位组屋在更广泛的HDB转售市场中仍属异数，但在买家心中，它正日益被视为一个独特层级。这从近年相关交易数量的指数级增长可见一斑，背后主因在于生活方式偏好与住房优先顺序的变化。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。