最新调查勾勒新加坡“百万组屋”买家画像——并揭示一项出人意料的购房趋势

大多数新加坡人都看过那些抢头条的新闻：百万价位的组屋越来越常见，买家为部分转售单位开出令人咋舌的价码。

如果你也想知道，这些买家是谁、为何愿为公共住房支付超过 $1 million，PropNex Singapore 的一项消费者调查提供了更清晰的图景。

这项针对近期百万组屋买家的调查由 PropNex 代理进行；他们在 2025 年经手并促成了 110 宗百万价位 HDB转售交易。买家画像由这些代理基于与买家的实际接触与交流整理而成。

过去几年里，跨入七位数的转售交易稳步上升，而 2025 年相关交易更是明显走高。

根据交易数据，从今年 1 月 1 日至 7 月 16 日，至少有 1,002 套转售组屋的成交价不低于 $1 million。这意味着我们有望在今年达到或超越整个 2025 年创下的 1,593 宗百万组屋成交纪录。

不过，尽管关于百万组屋的成交数据不缺，但关于“谁在买、为何买”的信息却寥寥。对于像 PropNex 这样的中介公司，厘清为何越来越多的买家愿意为公共住房支付高价，有助于破除种种臆测。

PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，公司选择主动求证而非猜测。“我们联系了 2025 年完成这些交易的销售人员，并汇总了涵盖 110 宗交易的反馈。这是一个不算庞大的样本，我们希望未来能持续扩充并加以细化。”他说。

他也提醒，这些初步结论不宜过度解读，但仍为这个受关注的买家群体提供了贴近一线的观察视角。

调查发现，买家横跨各个年龄层，但成交占比较高的为 30–39 岁与 40–49 岁两组，合计约 71%。此外，10 人中约有 7 人为白领，任职于 PMET（专业、管理、行政与技术）岗位。

就每月家庭收入而言，单一占比最高的区间为 $10,001 至 $16,000（35.5%）。另有 20.0% 落在 $16,001 至 $20,000，3.6% 为 $20,001 至 $25,000，2.7% 高于 $25,000。

另一方面，有 11.8% 的买家收入在 $5,000 至 $10,000，0.9% 低于 $5,000。

PropNex 也提醒，收入区间仅供参考，因为部分销售人员不确定买家的家庭收入，或买家并未披露相关财务细节。

不过，将单位作为退休居所的 50 至 59 岁买家，占整体交易的 24.5%。在这一组买家里，30.8% 来自从私宅“缩小换屋”，另有 15.4% 则从较大的 HDB 单位搬来。

至于 60 岁及以上（多为退休人士）的买家，则有 71.4% 在购买百万价位 HDB 转售单位前从私宅“缩小换屋”。这一群体以四房式为主，转售价格介于 $1.0 million 至 $1.328 million。

较大户型正为百万成交提供动能

出人意料的是，调查还发现四房式转售单位是最受欢迎的百万交易类型，占 42.7%；其次是五房式（35.5%）、行政式（20%）与 jumbo 单位（1.8%）。

一直以来，外界普遍认为多数百万转售交易出现在五房式单位。这通常被归因于其面积相对更大、售价自然更高；同时五房式的相对稀缺性（相较四房式）也支撑了更高的叫价。

PropNex 研究与内容部主管 Wong Siew Ying 表示，最新调查再次印证，即便是百万组屋，其作用也会随买家所处的人生阶段而不同。

“对年轻买家而言，百万转售组屋也许是理想中的首套房；对处于职业中期的家庭来说，它可能是留在公共住房体系内的升级路径。”Wong 说。

而对年长买家来说，则更多是“适配化居住”的选择，或以面积换取地段与便利性——无论他们此前来自私宅还是更大的组屋。

中心地段与成熟组屋区最受首次置业与升级买家青睐

在 30 至 39 岁的首次置业者中，他们偏好的百万组屋类型，涵盖位于 Bukit Merah、Kallang Whampoa、Queenstown 与 Toa Payoh 等城镇的四房式、五房式、行政式与 jumbo 单位，成交价多介于 $1 million 至 $1.659 million。

至于 40 至 49 岁的升级买家，则在 OCR 与 RCR 间分布，地点包括 Bishan、Bukit Merah、Clementi、Geylang、Serangoon、Tampines 与 Toa Payoh。他们购买的多为五房式与行政式单位，价格介于 $1.0 million 至 $1.38 million。

PropNex 代理去年经手的百万成交案例包括：

• Alkaff Courtview in Bidadari Park Drive
• Clementi Crest 位于 Clementi Ave 3
• Park Central 位于 Ang Mo Kio St 22
• The Peak @ Toa Payoh 位于 Lor 1A Toa Payoh
• Telok Blangah ParcView 位于 Telok Blangah St 31
• Havelock View in Alexandra
• The Pinnacle @ Duxton 位于 Cantonment Rd
• City View @ Boon Keng 位于 Boon Keng Rd
• St George’s Towers 靠近 Serangoon Rd
• SkyTerrace @ Dawson 位于 Queenstown
• Ghim Moh Edge 靠近 Commonwealth Ave West

与此同时，Stacked 近期也刊出一则个案研究：一对 30 出头的夫妇，从首次置业起就格外审慎，把重心放在项目的潜在升值空间上。两人选择在较新的 BTO 项目 Bedok South Horizon 购入一套四房式转售单位；该项目自 2026 年初起已陆续出现百万转售成交。

根据 PropNex 调查，这对夫妇也属于占多数的买家（约 69.1%）——他们在交易中没有支付 Cash-Over-Valuation（COV）。

对于需要自掏腰包的买家，11.8% 支付的 COV 低于 $40,000；约 6.4% 支付 $40,000 至不足 $80,000；另有 3.6% 的买家为其单位支付了 $80,000 至 $100,000 的 COV。

约有 5.5% 的买家据称支付了超过 $100,000 的 COV。

多数单位在无 COV 的情况下成交，表明百万价位 HDB 转售价已获得官方估价的支撑。

与学校距离在吸引因素中排名靠后

当被问及购屋的主要吸引因素时，买家普遍提到：对特定城镇或社区的偏好、邻近 MRT 站，以及高楼层，是最主要的考量。

总体而言，影响相对较小的因素包括：靠近优质学校、单位状况，以及在同一区内被私宅价格“挤出”。

转售市场回落，价格涨势仍在延续

2025 年，转售市场同比回落 11%，从 2024 年的 27,832 宗降至 24,784 宗；其中四房式的转售价格涨幅最高为 7.1%，五房式为 7%。

2025 年亦见证了选择性整体重建计划（SERS）的结束，政府的关注点转向制定自愿提前重建计划（VERS）的框架。

尽管百万组屋在更广泛的HDB 转售市场中仍属“特例”，但它正日益被买家视为一个独立层级。这一点从近年此类交易数量的指数式增长可见一斑，其背后主要由生活方式与居住偏好的变化所驱动。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。