这项后港全新大型项目或将以超过 $2,500 PSF 开盘——附近公寓是否更具买入机会？

今年 1 月，当 CapitaLand 和 UOL Group 中标 Hougang Central 政府售地（GLS）地块时，开发商也拿下了东北线（NEL）上一处位于 MRT 站上盖、最后一块尚未开发的新综合体用地。

该地块由 Hougang Avenue 10 与 Hougang Central 围合，联合体以 $1.5 billion 的最高价竞得，地块面积为 504,820 sq ft，折合土地价格为 $1,179 psf ppr。

CapitaLand 和 UOL 表示，全新综合体将包含 830 套住宅单位，并配备约 300,000 sq ft 的可出租零售与生活方式空间，使其成为 Hougang 规模最大的购物中心。

根据联合开发架构，住宅部分将由 CapitaLand Development 与 UOL Group 以 50:50 联营形式共同开发，而商业部分则由 CapitaLand Integrated Commercial Trust 全资开发并持有。

这是自 2019 年以来 Hougang 的首个 GLS 地块，多家资深开发商积极参与竞标。

招标于 2025 年 12 月截止时共收到 3 份标书。Sim Lian Group 以 $1.47 billion（$1,155 psf ppr）名列第二，其后为由 Frasers Property 牵头、包含 Sekisui House 与 Lum Chang 的财团，联合出价 $1.4 billion（$1,100 psf ppr）。

CapitaLand 与 UOL 的中标价较 Sim Lian 高出 2.1%，这一较小差距被市场分析师解读为开发商对地块价值的大致共识。

以 $1,179 psf ppr 的土地成本计，市场普遍预计住宅部分的未来开盘价将高于 $2,500 psf。以此为参照，相较于该区内两大型现有公寓项目 Riverfront Residences 与 The Florence Residences 当前的中位 psf，届时或将出现 43% – 60% 的溢价。

Sengkang Grand Residences 的推出及其对周边转售价的影响

这并非该片区首次因地标性项目而带动私宅转售价上扬。2019 年，Sengkang Grand Residences 推售时，这个综合体的平均售价达 $1,747 psf。

当时，该项目进入的邻里中，周边现有项目的转售价显著更低。

例如，位于 Compassvale Bow 的 625 户有地契年限项目 The Quartz，当时的平均转售价为 $987 psf。该公寓于 2009 年落成。

同样位于 Compassvale Bow 的行政公寓（EC）Esparina Residences 于 2020 年完成私有化，转售单位约为 $1,106 psf。毗邻 Esparina 的 616 户项目 Jewel @ Buangkok，大多数转售单位成交均价约为 $1,302 psf。该公寓于 2016 年落成。

根据 Stacked 汇编的转售数据，2019 至 2025 年六年间，Sengkang Grand 的价格年化涨幅为 2.37%。而周边项目的转售价涨幅明显更佳。

平均 $PSF：Sengkang Grand Residences 及周边公寓

早期 Sengkang Grand 的数据包含开发商的新售，可能受不同推售阶段的户型配比影响。

从 Stacked 汇编的数据来看，The Quartz 的 7.41% 与 Esparina 的 7.14% 年化涨幅，反映了较低的入场价在六年中复利增长。但按年拆分更能说明资本增值主要发生在何处。

在三项周边项目中，涨幅最为凌厉的单年，集中出现在 2022 与 2023 年，即 Sengkang Grand Residences 临时入伙许可（TOP）前夕与期间。

The Quartz 在 2022 年录得 17.45% 的年度最大涨幅，先于 Sengkang Grand 竣工。Esparina 在 2023 年上涨 15.20%，Jewel @ Buangkok 同年上涨 12.31%。

至 2024 与 2025 年，三项目的转售价升幅整体趋于放缓。这意味着重定价效应是前置的，主要集中在 Sengkang Grand 的建设与竣工阶段，而非综合体在社区稳定营运之后的数年。

总体而言，成交数据表明，Sengkang Grand Residences 以显著溢价入市。因此，其转售单位在百分比层面上行空间较为有限。

截至 2025 年，该项目转售单位平均为 $2,011 psf，仍显著高于邻居，但 2.37% 的年化增长率反映了其较高的入场价。

周边项目的大部分资本增值，集中发生在 Sengkang Grand 推售后的前两年，而非在其六年销售期内均匀展开。

在 2020 或 2021 年购入 Jewel @ Buangkok、Esparina 或 The Quartz 的买家，抓住了这段最充分的价格上升窗口；待 Sengkang Grand 竣工时，最凌厉的涨幅已基本兑现。

为何 Hougang 是 NEL 的“缺口”

要充分理解 Sengkang Grand 的价格轨迹对即将到来的 Hougang Central 综合体意味着什么，我们认为有必要审视一番东北线沿线的零售格局。

过去十年，NEL 这条郊区走廊逐步形成一条相对完整的综合商业枢纽“脊梁”。 

Potong Pasir 设有 The Poiz Centre；Woodleigh 有 Woodleigh Mall——与车站直接连通，属于综合体的一部分。Serangoon 设有 Nex，新加坡最大的郊区商场之一，直接连通车站与巴士转换站。 

Buangkok 有 Sengkang Grand Mall，作为 Sengkang Grand Residences 综合体的零售部分，已于 2023 年开业。Sengkang 有 Compass One。Punggol 有 Waterway Point，2016 年开业，至今仍是该线北端的主要零售支点。

Hougang 是空缺。位于 Serangoon 与 Buangkok 之间，Hougang Central 唯一主要零售配套是 Hougang Mall——这家商场于 1997 年开业，早于 MRT 车站建成，且并未与车站实体连通。

即将到来的 Hougang Central 综合体将以一个地标性的零售部分填补这一空白——它将成为 Hougang 规模最大的商场，并与 MRT 站、新巴士转换站及全新的市镇广场直接整合。以其体量，有能力将 Hougang 本身塑造为 NEL 上的目的地。

下一个因素是未来的 Cross Island Line（CRL）。在该线规划的 12 座车站中，Hougang 是唯一与 NEL 交汇的车站。 

在 CRL Phase 1 与随后 Punggol 延伸段的所有车站中，唯一一个轨道正上方设有含住宅的综合体的换乘点是 Pasir Ris MRT 站的 Pasir Ris 8。Ang Mo Kio 的 AMK Hub 与 Punggol 的 Waterway Point 为纯零售，Bright Hill 上方则完全没有综合体。

Hougang Central 兼具其他 CRL 换乘点不具备的组合：NEL 与 CRL 的双线换乘，加上 830 套住宅，全都位于车站上方的同一座一体化开发之中。

相比之下，Serangoon 的 Nex 位于既有的 NEL–Circle Line 换乘处。但该片区以中位 psf 计，属于该区域内最昂贵的郊区住宅子市场之一。

“Hougang MRT 附近并没有一个连通性很强的项目；附近只有两个可比项目，Riverfront 与 Florence，”Stacked 咨询团队的房产经纪 Norman Koh 表示。

他补充道，Hougang 一直是需求强劲的地段，尤其是 19 区，拥有多代同堂的住户结构。Hougang/Kovan 地段也没有综合体项目，因此即将推出的综合项目将吸引退休人士、年轻人及家庭。

与此同时，同为 Stacked 咨询团队房产经纪的 Grady Chew 则从供给约束角度来解读。“本质上是稀缺性。普通 GLS 纯住宅用地定期释出，但集住宅、商业与 MRT 站于一体的综合体——每个车站基本只容得下一座。”他说。

Chew 还指出，该址还是双线换乘，这更难在其他地方复制。“优先考虑便利性，或认同新加坡无车化（car-lite）规划方向的买家，会发现很难找到可与之匹敌的选项。”他说。

HDB 升级买家群体

对于任何大型郊区新盘而言，预期的大部分购买需求通常来自于拥有可观 HDB 转售收益的家庭。在 Hougang，这一买家池在过去约六年间持续累积。

2019 年第 4 季度，Hougang 的 4 房型 HDB 中位成交价约为 $388,000。至 2025 年第 4 季度，该转售中位价已达 $612,900，六年间上涨近 58%。

5 房型的价格轨迹则由中位 $489,000 上升至 $795,000，同期涨幅逾 62%。

后港 HDB 转售中位数价格

根据 Stacked 汇编的数据，紧邻新项目地块的街道价格更高。直接围绕 GLS 地块的 Hougang Central 与 Hougang Avenue 10，自 2015 年以来平均转售价分别上涨逾 43% 与 54%。更外围的 Hougang Avenue 4、6 与 8，在同期也录得大体相似的涨幅。

Hougang MRT 周边 HDB 转售平均价格（所有房型）

向北一站至 Buangkok（Jewel @ Buangkok 与 Sengkang Grand Residences 所在），周边 Compassvale 地区的 HDB 价格也呈现类似轨迹。自 2015 年以来，Compassvale Bow、Compassvale Link 与 Sengkang Central 分别上涨 63%、53% 与 57%。

Buangkok MRT 周边 HDB 转售平均价格（所有房型）

Riverfront Residences 与 The Florence Residences 当下的定位

Hougang Central 地块附近两大公寓项目分别为 Riverfront Residences——位于 Hougang Avenue 7 的 1,472 户 99 年地契项目，2018 年推出；以及 The Florence Residences——位于 Hougang Avenue 2 的 1,410 户 99 年地契项目，2019 年推出。两者均已售罄。

根据 URA caveats，两项目全体单位的中位 psf 自 2021 年起呈稳定上行趋势。

年度中位 $PSF：Riverfront Residences 与 The Florence Residences

供参考，Riverfront Residences 与 The Florence Residences 的三卧室单位中位成交价分别约为 $1.62 million 与 $1.85 million。

以当前转售 psf 与可能 $2,500+ psf 的新盘定价相比，价差不小。Sengkang Grand 的销售经验显示，这一差距并非只会长期存在，随时间推移有机会收窄。 

但任何重定价的速度与幅度，将取决于综合体开业后、以及 CRL 换乘投入运营后该区形象的变化，而两者都在数年之后。

成交数据似乎也显示，Riverfront Residences 与 The Florence Residences 的多数卖家目前并未将 CRL 溢价计入定价。随着新地铁线开通日期临近，这一定位可能会发生变化。

Koh 认为价差是主要传导机制，他说：“在很大程度上，基于开发商的拿地价格会存在价差。按照过往买家行为，周边项目将共享 MRT 换乘与新商场带来的利好。”

不过 Chew 则作出更细致的区分，他说：“这是两个不同价位的不同产品——新盘本身未必会显著拉动周边公寓价格。”他的观点是，当买家看到新盘定价已至该水平，附近转售盘可能会显得更有价值。

“一旦 Hougang Central 建成投入运营，它会成为该区的主导产品。风险最大的，是那些距离最近却维护不佳或户型受限的公寓。能更好抗压的，是具备差异化属性的项目——如河景、更大的户型面积、临近优质学校。”Chew 说。

何时出售

对于 Hougang Central 地块附近现有公寓的业主而言，若在权衡退出时机，Koh 指出了三个明确窗口。“这个机会提供了几个退出点：其一，搭乘 Hougang Central 的预售热度；其二，项目取得 TOP 时；其三，CRL 换乘开通时。Hougang 区域供应不足，是三大窗口需求的主要燃料。”他说。

另一方面，Chew 的看法更偏向前置时段。“开盘前与开盘期——那是买家最活跃的时段，他们会同时看新盘与转售。新盘定价一出，若买家被价格排除在外，就会转向转售；或者若排队号码不理想，也会锁定转售。要顺势而为，乘热度与需求，而非等热度退去之后。”

两种观点从不同角度描述了同一底层逻辑：Hougang Central 的推出，将在这一带集中聚拢买家的注意力。

Chew 指出的“转售市场在新盘积极销售期间获益最大”的观点，也与 Sengkang Grand 推售期内外的成交数据相一致。换言之，The Quartz 与 Esparina 的更明显重定价，发生在 Sengkang Grand 成为市场焦点期间及其后不久。

这取决于什么

关键变量在于定价。以 $1,179 psf ppr 的地价计算，CapitaLand 与 UOL 可能需要将住宅部分定在明显高于当前转售基准的水平，方能回收资本投入。

若预估价格高于 $2,500 psf，则意味着两卧室的定价或将超过 $1.5 million，而三卧室将远超 $2 million 门槛。

在此价位，直接来自 HDB 升级买家的池子，可能会比 2019 年以 $1,747 psf 推出的 Sengkang Grand 时更为狭窄——彼时该区 HDB 的价格基数明显更低。

另一方面，CRL 变量则朝相反方向发挥作用。对于 Sengkang Grand 而言，Buangkok 是单线车站；但位于 Hougang Central 的新综合体将直连双线换乘，这在 OCR 尚无先例。

买家将如何给这种提升的连通性定价、并与 Serangoon–Nex 相比较，仍未可知。但从 Sengkang Grand 推售期间及其后的成交数据可以看出，新综合体的推出确实会外溢至周边项目的价格上扬，而历史上从这一升幅中获益的，是那些位于新价格天花板之下的项目。

Hougang 的 $1,700 psf 与 $2,500+ psf 之间的差距，能否像 Sengkang 的可比差距那样快速收窄，将取决于数年后的市场环境。CRL 的时间表、新盘去化速度，以及更广泛的 OCR 价格环境都将起作用。

但对于已经持有该片区单位的业主而言，双线换乘、300,000 sq ft 的综合零售，以及相隔 7 年后的首个大型新盘这一强有力的逻辑，并不难理解。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。