我比较了 Serangoon 至 Punggol 超过 80 个公寓的租金回报——表现最佳的既不是新盘，也不是距离 MRT 最近的

本周我们继续聚焦新加坡租赁市场，把视角再次收窄到单一邮区。第 19 邮区恰好能同时检验三项常见假设。

第 19 邮区涵盖 Serangoon、Kovan、Hougang、Sengkang 和 Punggol。这是一组颇为特殊的组合：既有新加坡体量最大的若干公寓，也聚集了大量 Executive Condominiums (ECs)，并坐拥 North-East Line (NEL) 上的多个 MRT 站点。同时，Serangoon 还是 Circle Line (CCL) 的换乘站。

这由此引出三个核心问题：更大体量的项目是否更易取得更高租金；EC 的回报是否会胜过相近的私宅公寓；以及靠近 MRT 的溢价是否物有所值。

我们沿用本系列其余篇章相同的纳入标准：在同一 12 个月窗口内，至少有 10 份登记租约、5 笔转售交易，且项目自 Temporary Occupation Permit (TOP) 起至少满 24 个月。 

第 19 邮区的租户既有本地人也有外籍人士。外籍需求一部分来自临近的 Punggol Digital District 的专业人士，另一部分来自被国际学校吸引的家庭，例如 Global Indian International School 的 SMART Campus 与 One World International School 的 Digital Campus。 

注：与之前一样，Urban Redevelopment Authority (URA) 的租赁数据不披露楼层、朝向、装修或家私配置。以下每个数字均为项目层面的平均值，而非针对任何单一单位的预期回报。