本周，我们延续对新加坡租赁市场的系列追踪，聚焦第19邮区（District 19），并一次性检验三项常见假设。
第19邮区涵盖 Serangoon、Kovan、Hougang、Sengkang 和 Punggol。这个组合颇为独特：既有一些新加坡体量最大的公寓项目，EC 集中度也很高，且沿 North-East Line（NEL）分布多座 MRT 站；此外，Serangoon 还是 Circle Line（CCL）的换乘站。
由此引出三大问题：大体量项目是否更易获取更高租金、EC 的回报是否优于同类私宅公寓、以及靠近 MRT 的溢价是否值得。
我们沿用相同的筛选标准：在同一 12 个月窗口内，至少有 10 份登记租约、5 笔转售交易，且项目取得临时入伙证（TOP）已满至少 24 个月。
第 19 邮区的租客既有本地人，也有外籍人士。外籍需求一部分来自在附近 Punggol Digital District 工作的专业人士，另一部分则是受国际学校吸引的家庭，例如 Global Indian International School 的 SMART Campus 与 One World International School 的 Digital Campus。
注：与以往一致，Urban Redevelopment Authority（URA）的租赁数据不披露楼层、朝向、装修质量或家具配备。以下数据均为项目层面的平均值，并非针对单一单位的预期回报。
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