在新加坡楼市中，Serangoon 在不少人眼里是个颇为“特别”的板块。虽说它严格来说属于 Outside Central Region（OCR）的郊区范围，但多数本地人认为，这里的通达性与便利度远不止“郊区”二字可概括。
Serangoon 也是一个高度多元的居住区，房产类型从有地到共管公寓、公共组屋一应俱全。因此，居住人群层次多样，对年轻夫妻、退休族、家庭与房东（投资者）同样具备强劲吸引力。
基于以上，我们将 Serangoon 纳入本系列，梳理两房单位的表现优异者。以下是我们为两房买家在 Serangoon 挑选出的最佳项目。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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过去 10 年，Serangoon 哪些公寓的两房回报最佳？
为找出表现最强者，我们分析了过去 10 年 Serangoon 区内各公寓两房单位的买卖盈亏。仅统计转售与二手（subsale）交易，剔除开发商一手销售，以避免扭曲价格分析。
| 项目 | 盈利 | 亏损 | ||||||
| 平均 ROI | 平均利润 | 平均持有期（年） | 单位数量 | 平均 ROI | 平均利润 | 平均持有期（年） | 单位数量 | |
| BELLA VISTA | 3.08% | $27,000 | 4.0 | 1 | ||||
| DAISY SUITES | 3.13% | $30,000 | 4.6 | 1 | ||||
| JADE RESIDENCES | 4.83% | $45,000 | 3.2 | 1 | ||||
| THE SUNNYDALE | 6.00% | $60,000 | 5.9 | 1 | ||||
| SELETAR PARK RESIDENCE | 11.92% | -$70,000 | 4.2 | 14 | -5.64% | -$70,000 | 4.4 | 2 |
| CARDIFF RESIDENCE | 14.06% | $142,000 | 4.5 | 4 | ||||
| R MAISON | 15.63% | $263,236 | 6.1 | 2 | ||||
| STADIA | 15.65% | $180,000 | 7.6 | 1 | ||||
| SPACE @ KOVAN | 15.99% | $177,500 | 3.1 | 2 | ||||
| CASA CAMBIO | 16.36% | $132,171 | 6.3 | 7 | ||||
| E MAISON | 16.40% | $214,972 | 3.8 | 4 | ||||
| FOREST WOODS | 17.25% | $201,250 | 3.3 | 4 | ||||
| THE VUE | 19.47% | $180,333 | 4.5 | 3 | ||||
| SERENITY PARK | 21.05% | $200,000 | 4.7 | 1 | ||||
| THE QUINN | 23.28% | $270,000 | 4.0 | 1 | ||||
| BARTLEY RESIDENCES | 24.63% | $278,762 | 4.8 | 25 | ||||
| THE GREENWICH | 26.78% | $240,432 | 4.4 | 11 | ||||
| THE SCALA | 27.64% | $356,249 | 5.1 | 12 | ||||
| PRESTO@UPPER SERANGOON | 27.66% | $260,000 | 5.5 | 1 | ||||
| BOTANIQUE AT BARTLEY | 31.50% | $334,322 | 4.2 | 23 | ||||
| THE CHUAN | 33.32% | $424,444 | 5.4 | 2 | ||||
| SUNGLADE | 35.89% | $358,571 | 5.2 | 7 | ||||
| GAMBIR RIDGE | 37.70% | $460,000 | 3.3 | 1 | ||||
| AMARANDA GARDENS | 37.80% | $480,000 | 6.3 | 1 | ||||
| THE SPRINGBLOOM | 37.85% | $429,629 | 4.3 | 3 | ||||
| FRAGRANT GARDENS | 38.02% | $308,000 | 7.9 | 1 | ||||
| CHERRYHILL | 38.57% | $414,000 | 5.6 | 2 | ||||
| ROSALIA PARK | 39.64% | $403,056 | 7.2 | 2 | ||||
| THE ACACIAS | 41.33% | $437,400 | 7.6 | 2 | ||||
| CHILTERN PARK | 43.92% | $456,523 | 5.8 | 10 | ||||
| CLYDESWOOD | 46.74% | $430,000 | 3.1 | 1 | ||||
在本次分析中，我们将 Clydeswood 排除在外，因期间仅有 1 笔交易，代表性不足。
Chiltern Park 可谓表现最亮眼的项目之一：ROI 近 44%，且有 10 笔交易作支撑。其平均持有期为 5.8 年，与不少强势项目相近。这一点很关键，意味着其高 ROI 并非单纯靠“持有时间长”堆出来。
那么，Chiltern Park 的两房为何如此受青睐？
先看其迄今的表现，是否源自当年更具优势的开盘定价
也就是说，若 Chiltern Park 的两房在最初上市时相对更便宜，其转售价就可能拥有更长的上涨跑道。
我们回溯至 1995 年（项目取得 TOP 的年份），查看当年 Serangoon 区两房的平均 $PSF、价格与面积。需说明的是，样本有限，因为 URA 成交记录仅自 1995 年起有备案。
| 项目 | 竣工年份 | 物业类型 | 土地年限 | 项目总户数 | 平均 $PSF | 平均价格* | 成交单位平均面积 |
| FRAGRANT GARDENS | 1991 | Apartment | Freehold | 37 | $623 | $530,000 | 850 |
| BRIGHTON VIEW | 1985 | Condominium | Freehold | 23 | $614 | $542,000 | 883 |
| CHUAN PARK (DEMOLISHED) | 1984 | Condominium | 99-year | 444 | $516 | $549,869 | 1084 |
| CHERRYHILL | 1994 | Condominium | Freehold | 163 | $686 | $661,667 | 965 |
| CHILTERN PARK | 1995 | Condominium | 99-year | 500 | $625 | $693,206 | 1117 |
| ROSALIA PARK | 1995 | Condominium | Freehold | 88 | $600 | $704,600 | 1175 |
| DAISY LODGE | 1986 | Apartment | Freehold | 24 | $583 | $725,000 | 1245 |
| SERENITY PARK | 1995 | Condominium | Freehold | 179 | $671 | $738,250 | 1101 |
简言之，Chiltern Park 当年并不“特别便宜”。事实上，其两房平均成交价约 $693,000，在当时已属 Serangoon 两房中较高的一档。
绝对价格偏高，主要因其两房面积在当地本就名列前茅，平均达 1,117 平方英尺。与当今多数新盘相比，这几乎等同于一般三房的面积。
但更大的户型也拉低了平均 PSF（$625 PSF），与周边公寓大致处于同一水平。
若并非开盘价更低，或许是 Chiltern Park 的区位让两房更占优势？
我们将它与 Serangoon 其他设有两房的公寓作区位对比，看看是否能看出更明确的趋势。
| 项目 | 平均 ROI | 子区位 | 最近 MRT 站 | 步行至 MRT 所需时间 | 最近 MRT 站开通年份 | 是否在任何知名小学 1km 范围内？ | 是否便捷通达周边公园？* | |
| 盈利 | 亏损 | |||||||
| BELLA VISTA | 3.08% | Braddell Road | Woodleigh | 7 分钟 | 2011 | Maris Stella High School | 是 | |
| DAISY SUITES | 3.13% | Braddell Road | Woodleigh | 9 分钟 | 2011 | Maris Stella High School | 是 | |
| JADE RESIDENCES | 4.83% | Serangoon Central | Serangoon | 8 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | Maris Stella High School | 否 | |
| THE SUNNYDALE | 6.00% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 7 分钟 | 2009 | 否 | 否 | |
| SELETAR PARK RESIDENCE | 11.92% | -5.64% | Seletar | – | – | – | 否 | 否 |
| CARDIFF RESIDENCE | 14.06% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 9 分钟 | 2009 | 否 | 否 | |
| R MAISON | 15.63% | Braddell Road | Woodleigh | 6 分钟 | 2011 | Maris Stella High School | 是 | |
| STADIA | 15.65% | Serangoon Central | Serangoon | 11 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | 否 | 否 | |
| SPACE @ KOVAN | 15.99% | Serangoon Central | Serangoon | 9 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | 否 | 否 | |
| CASA CAMBIO | 16.36% | Serangoon Central | Serangoon | 9 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | 否 | 否 | |
| E MAISON | 16.40% | Braddell Road | Woodleigh | 7 分钟 | 2011 | Maris Stella High School | 是 | |
| FOREST WOODS | 17.25% | Serangoon Central | Serangoon | 6 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | Maris Stella High School | 否 | |
| THE VUE | 19.47% | Bartley | Bartley | 12 分钟 | 2009 | Maris Stella High School | 是 | |
| SERENITY PARK | 21.05% | Seletar | – | – | – | 否 | 否 | |
| THE QUINN | 23.28% | Bartley | Woodleigh | 8 分钟 | 2011 | Maris Stella High School | 是 | |
| BARTLEY RESIDENCES | 24.63% | Bartley | Bartley | 2 分钟 | 2009 | Maris Stella High School | 否 | |
| THE GREENWICH | 26.78% | Seletar | – | – | – | 否 | 否 | |
| THE SCALA | 27.64% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 3 分钟 | 2009 | 否 | 否 | |
| PRESTO@UPPER SERANGOON | 27.66% | Bartley | Serangoon | 6 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | Maris Stella High School | 是 | |
| BOTANIQUE AT BARTLEY | 31.50% | Bartley | Bartley | 4 分钟 | 2009 | Maris Stella High School | 否 | |
| THE CHUAN | 33.32% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 6 分钟 | 2009 | Kuo Chuan Presbyterian Primary School | 否 | |
| SUNGLADE | 35.89% | Serangoon Central | Serangoon | 8 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | Maris Stella High School | 否 | |
| GAMBIR RIDGE | 37.70% | Bartley | Bartley | 6 分钟 | 2009 | Maris Stella High School | 是 | |
| AMARANDA GARDENS | 37.80% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 5 分钟 | 2009 | 否 | 否 | |
| THE SPRINGBLOOM | 37.85% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 0 分钟 | 2009 | Kuo Chuan Presbyterian Primary School | 否 | |
| FRAGRANT GARDENS | 38.02% | Bartley | Bartley | 12 分钟 | 2009 | Maris Stella High School | 否 | |
| CHERRYHILL | 38.57% | Serangoon Central | Serangoon | 7 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | Maris Stella High School | 否 | |
| ROSALIA PARK | 39.64% | Serangoon Central | Serangoon | 9 分钟 | 2003 (NEL)/2009 (CCL) | Maris Stella High School | 否 | |
| THE ACACIAS | 41.33% | Braddell Road | Woodleigh | 9 分钟 | 2011 | 否 | 是 | |
| CHILTERN PARK | 43.92% | Lorong Chuan | Lorong Chuan | 2 分钟 | 2009 | Kuo Chuan Presbyterian Primary School | 否 | |
| CLYDESWOOD | 46.74% | Braddell Road | Woodleigh | 11 分钟 | 2011 | 否 | 是 | |
在这组对比中，有一个明显的共性显现：表现较弱的项目往往缺乏便捷的 MRT 可达性。Seletar 的三个项目——Seletar Park Residence、Serenity Park 与 The Greenwich——都不在步行可达的 MRT 范围内。
这说明 MRT 连通性确实重要，但只能部分解释 Chiltern Park 的超额表现。
另一方面，The Springbloom 紧邻环线（CCL）Lorong Chuan MRT，The Scala 步行 3 分钟可达该站；Bartley Residences 与 Botanique at Bartley 也都靠近 Bartley MRT（CCL）。尽管距离占优，这些公寓的 ROI 仍难以与 Chiltern Park 匹敌。
在名校或公园的就近性方面，同样看不出与两房整体盈利性的稳定相关性。我们的数据也显示，确有部分表现最强的项目具备这些优势，但也有不少强势项目并不具备。
话虽如此，Chiltern Park确实在多方面占据了该片区不俗的位置优势。2009 年该段环线开通，也显著推高了这些地铁站周边多数公寓的转售价值。
项目位于 Serangoon Avenue 3，规模为 500 户，步行 2 分钟可达 Lorong Chuan MRT；且 1km 范围内有四所小学：Kuo Chuan Presbyterian Primary School、CHIJ Our Lady of Good Counsel、St Gabriel’s Primary School 与 Yangzheng Primary School。
总体而言，我们认为区位对 Chiltern Park 的超额表现贡献颇多——但并非唯一原因。
Chiltern Park 的强劲表现，是否得益于其两房的面积优势？
这里我们主要关注面积与户型配比等因素。
| 项目 | 平均 ROI | 最小两房面积 | 占地面积（sqm） | 项目总户数 | 每户占地（sqm） | 户型配比 | 1995 年平均价格 | 2025 年平均价格 | |
| 盈利 | 亏损 | ||||||||
| BELLA VISTA | 3.08% | 797 | 935 | 16 | 58 | 1, 2, 3 | |||
| DAISY SUITES | 3.13% | 592 | 1,265 | 25 | 51 | 2, 3, 4 | $950,000 | ||
| JADE RESIDENCES | 4.83% | 527 | 8,585 | 171 | 50 | 2, 3, 4 | $1,052,000 | ||
| THE SUNNYDALE | 6.00% | 1044 | 6,545 | 70 | 94 | 1, 2, 3, 4 | |||
| SELETAR PARK RESIDENCE | 11.92% | -5.64% | 797 | 17,456 | 276 | 63 | 1, 2, 3, 4 | $1,246,800 | |
| CARDIFF RESIDENCE | 14.06% | 517 | 5,860 | 163 | 36 | 1, 2, 3, 4 | $1,340,000 | ||
| R MAISON | 15.63% | 807 | 2,119 | 45 | 47 | 1, 2, 3 | |||
| STADIA | 15.65% | 861 | 2,698 | 56 | 48 | 1, 2, 3 | $1,330,000 | ||
| SPACE @ KOVAN | 15.99% | 581 | 3,767 | 140 | 27 | 1, 2, 3, 4 | $995,000 | ||
| CASA CAMBIO | 16.36% | 474 | 6,741 | 198 | 34 | 1, 2, 3 | $1,000,539 | ||
| E MAISON | 16.40% | 904 | 163 | 130 | 1 | 1, 2, 3 | $1,541,555 | ||
| FOREST WOODS | 17.25% | 603 | 14,040 | 519 | 27 | 1, 2, 3, 4, 5 | $1,387,300 | ||
| THE VUE | 19.47% | 484 | 1,693 | 50 | 34 | 1, 2, 3 | |||
| SERENITY PARK | 21.05% | 1098 | 23,044 | 179 | 129 | 2, 3 | $738,250 | ||
| THE QUINN | 23.28% | 603 | 7,084 | 139 | 51 | 1, 2, 3, 4 | $1,388,000 | ||
| BARTLEY RESIDENCES | 24.63% | 797 | 22,094 | 702 | 31 | 1, 2, 3, 4 | $1,507,675 | ||
| THE GREENWICH | 26.78% | 883 | 21,000 | 319 | 66 | 1, 2, 3 | $1,149,972 | ||
| THE SCALA | 27.64% | 829 | 13,877 | 468 | 30 | 1, 2, 3, 4 | $1,725,667 | ||
| PRESTO@UPPER SERANGOON | 27.66% | 797 | 586 | 36 | 16 | 1, 2 | $1,174,000 | ||
| BOTANIQUE AT BARTLEY | 31.50% | 657 | 20,078 | 797 | 25 | 1, 2, 3 | $1,419,555 | ||
| THE CHUAN | 33.32% | 936 | 6,707 | 106 | 63 | 1, 2, 3, 4 | $1,938,888 | ||
| SUNGLADE | 35.89% | 807 | 18,842 | 475 | 40 | 2, 3, 4 | $1,550,000 | ||
| GAMBIR RIDGE | 37.70% | 710 | 4,174 | 77 | 54 | 1, 2, 3, 4 | $1,196,667 | ||
| AMARANDA GARDENS | 37.80% | 990 | 11,178 | 189 | 59 | 2, 3, 4, 5 | |||
| THE SPRINGBLOOM | 37.85% | 1119 | 24,310 | 372 | 65 | 1, 2, 3 | $1,820,000 | ||
| FRAGRANT GARDENS | 38.02% | 850 | 3,609 | 37 | 98 | 2, 3, 4 | $530,000 | $1,084,000 | |
| CHERRYHILL | 38.57% | 915 | 13,794 | 163 | 85 | 2, 3 | $661,667 | ||
| ROSALIA PARK | 39.64% | 1119 | 3,942 | 88 | 45 | 2, 3 | $704,600 | $1,437,500 | |
| THE ACACIAS | 41.33% | 872 | 4,424 | 65 | 68 | 1, 2, 3 | $1,497,400 | ||
| CHILTERN PARK | 43.92% | 915 | 36,000 | 500 | 72 | 1, 2, 3, 4 | $693,206 | $1,643,148 | |
| CLYDESWOOD | 46.74% | 958 | 3,501 | 36 | 97 | 2, 3 | |||
一个项目“平均面积更大”，并非让它成为板块优等生的唯一原因。像 Serenity Park（1,098 平方英尺）、The Springbloom（1,119 平方英尺）与 Rosalia Park（1,119 平方英尺）等，这些项目的两房面积都更大。
同样，“低密度与私密性”（户数更少、居住密度更低）也不是全部答案。比如 Fragrant Gardens 每户 98 平方米、Clydeswood 每户 97 平方米、Sunnydale 每户 94 平方米；但它们并非都能跑赢 Chiltern Park。
不过可以看出，Chiltern Park 之所以胜出，是因为它同时满足了买家的多项考量：几乎在所有指标上都表现不俗。它的两房面积明显高于平均值（即便不是最大的），占地在 Serangoon 区内也属于较大的地块之一（超过 387,000 平方英尺），却仅规划 500 户。
因此，尽管楼龄不小，Chiltern Park 的两房在 2025 年的平均成交价已达约 $1.64 million，领先该区不少更新项目。买家显然将其视为“空间充裕”与“整体私密性”之间的理想平衡点。
再看 Chiltern Park 的户型，是否同样是其优势所在
我们将 Chiltern Park 面积最小的两房，与其最接近的替代选择 The Springbloom 作对比。
两者的平面布局相当接近：都有尺度充裕的客餐厅、封闭式厨房、独立的工作/家务区与宽敞卧室；且都没有阳台，几乎把所有面积都用在室内实用空间。
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