越来越多新加坡年轻人希望搬离原生家庭、独立生活，但又不想因此被催婚。

然而，本期案例也显示，预算有限的单身买家在购屋上往往比双人购屋者更需耐心。

现行HDB规定，单身新加坡公民须满35岁方可购买转售组屋。对许多单身而言，这是一道重要里程碑，因为这意味着他们终于能申请HDB Flat Eligibility（HFE），从而启动首次购屋流程。

这正是一位Stacked Consultancy Team旗下经纪Royston Choy近期客户的写照。这名买家在去年11月35岁生日当天零点一到，便提交了HFE申请。

Choy回忆，不久后便收到他发来的热切信息：“Royston，我准备好买自己的房子了。”

这位积极的客户从事健身行业，自小一直与父母同住在Yew Tee的组屋。早在33岁时，他便与Choy沟通购屋计划，为首次置业打下财务基础。

但当买家收到HFE——其中载明他可购的房型、可获的津贴及最终HDB贷款额——Choy意识到，这将是一段艰难的寻屋之旅。

“我很快意识到，要在他预算内找到合适房源将是一场硬仗。我不想浇灭他的希望，于是尽量把现实摊开来说清楚，”他表示，虽难但并非不可能。

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从融资能力倒推选择

鉴于买家月薪约$3,000，显然应先从其MSR出发。这与伴侣或家庭购屋的思路不同，后者往往先考虑面积与生活需求，再回头看价格。

在本案中，收入就是起点。按现行MSR，他大概率只能获得低于75%的LTV。

按其约$3,000月薪，在3%利率、25年期下，最高月供约$900。HFE信中，HDB测算的总贷款约$194,000。

加上$60,000津贴与CPF Ordinary Account（OA）中的$90,000，他可动用的购房总预算约为$344,000。扣除印花税与杂费后，留给找房的约为$330,000。

在这个价位下，$194,000贷款仅占成交价约59%。据Choy介绍，买家手上约有$10,000现金储蓄，但他希望留作装修及其他开支，不打算动用。

首先，他们排除了申请BTO组屋

由于买家急于拥有自己的空间，要先等BTO抽签、再等3至4年的建造期，显然难以接受。

也无法保证前几次就能抽中，不排除要到40岁后才能拿到第一套房的钥匙。

尽管对紧预算的买家而言，BTO会更便宜，但Choy与买家判断这不值得等待与承受不确定性。本案中，买家对独立居住的渴望超过了对更低价格的追求。

于是转向转售市场，但可选房源依然稀少

要以约$330,000买到两房转售单位并不容易。“理想状态下他想买三房，但现实预算意味着两房才是可及之选，”Choy说。

按预算$330,000计算，这比两房单位的中位转售价$372,000低了约$42,000（以2025年9月至2026年9月的转售交易为参考）。

两房转售单位在市场上的供给本就较少，进一步加大了买家寻得合适房源的难度。

根据2026年第三季HDB转售数据，上季度仅有Bukit Batok、Punggol与Sengkang三个市镇的两房转售成交量超过20宗。

即便在挂牌平台上，将价格上限设为$330,000时，两房结果寥寥；把要价提高至$350,000才出现零星挂牌——但这意味着还得与卖方再谈价，Choy说。

在这类情况下，几乎不可能完全按预算价去搜“正合适”的挂牌，尤其多数卖家会以高于市场预期的要价起步，默认买方会压价，他补充。

这对准买家与经纪而言，都是一段颇为挫败的经历。

此外，Choy测算买方只能负担相对不成熟地段的旧单位。但买方又需要至少剩余60年地契的房子，才能充分享用住房津贴与CPF OA余额。

这意味着1987年前落成的组屋都要排除。

对一名35岁单身买家而言，地契剩约60年的单位往往是“甜蜜点”：既是能买到的最老、通常也最便宜的一批，同时又不会因地契太短而被HDB下调贷款额、津贴与CPF使用额度。

“因为他与父母在Yew Tee居住至少30年，他也对西部一些社区如Bukit Batok与Senja有亲切感，”Choy说。

不过，这些区域内并没有$330,000的两房转售挂牌。把预算抬到$360,000能多出零星房源，但已超过预算。

买方早在两年前就找上Choy

在33岁时，他与Choy预估的预算约为$270,000。当时要找到合适房源相对容易一些，因为也有挂牌价约$280,000的单位。

即便那时HDB转售市场的涨势已现，Choy仍担心等他满35岁时，或许已难以独立购屋。

过去两年，HDB转售市场确实稳步上行，要找到低于$330,000的两房愈发困难。

坊间不少有意置业的单身也在网络论坛与朋友间分享，受近年房价上涨与薪资增幅温和所累，感到被公共房屋市场“挤出”。2020至2026年间，HDB转售价约上涨54%，同期薪资中位数约上涨27%。

搜索范围扩大至Fernvale与Hougang

最终，Choy与买家把搜索范围拓展到新加坡东北部的社区，如Hougang与Fernvale。

他们随后看到一套位于Buangkok、要价$350,000的两房单位。两人看房后，买家颇为满意，授权Choy与卖方谈价。

Choy把价格谈到了$330,000。“我特别兴奋，立刻把这个好消息告诉了他，”他回忆道。

但在最后关头，在卖方已准备好OTP并等待$1,000定金时，买家却临时抽身。原来，他的母亲不太接受Buangkok的地点，觉得距离他们位于Yew Tee的家太远。

据Choy透露，尽管这是他自己的决定，但其间有数位家人出面劝阻他不要购买。当他不得不转告卖方交易无法推进时，场面颇为尴尬。

随后转向Sembawang与Yishun继续找房

在继续寻找位置更合适的单位时，Choy发现了一颗“潜力股”：位于438 Yishun Ave 11的一套两房，要价$340,000。该屋龄约17年，地契剩余82年。

虽然Choy未能出席第一次看房，他凭直觉认为这或许正是买家要找的那一套。为铺垫谈判空间，他主动提前通过电话与卖方经纪进行了一番初步试探。

最终，他把Yishun这套房谈到了$330,000，甚至早于第一次看房。在本案中，折扣并非“锦上添花”，而是“刚需”，因为买家的现金十分吃紧。

“只等买方点头了，”Choy说。

买方认可该单位，OTP于2026年初提交。交易亦未出现任何COV。最终，买家在2026年6月拿到了新家的钥匙并完成交接。

尽管过程波折，Choy仍认为值得

这宗历时数月、几经反复的交易，Choy的佣金仅为成交价的1%，折合$3,300。

但他表示，重点不在钱。

“这类工作带来的是不同的满足感。正是这些进退维谷的首次置业者，最需要经纪的支持。此类情境下，资深谈判能力与业内人脉往往决定交易成败，”他说。

买家拿到第一套房的钥匙后，给Choy发来讯息，感谢他的全程相伴，并表示他帮忙找到了自己的“梦想之家”。

关键要点

对预算紧的买家而言，价格始终是最主要的约束，但也别忽视自己的“不可妥协清单”。

本案中，买家一度因担忧而同意看一些家人未必支持的地段。但最终在经纪协助下，他仍在预算内找到既满足这些条件、又更贴近家庭需要的选择。

若在购屋旅程一开始就冷静厘清并坚持这些优先事项，或可少走一些弯路。

Choy也建议，预算紧张的单身应尽早申请HFE，厘清贷款资格。本案的贷款额为$194,000，略高于按其收入30%粗算约$190,000的数字。

HDB会以其方式对收入做平均与取整，因此实际数字可能不同。对于金额较小的交易而言，几千元的差距都可能带来影响，宜早日把数字摸清。

最后，对部分买家来说，转售可能比BTO更合适。标准型两房BTO的价格大约在$140,000至$225,000，较部分转售选项低约30%至60%。

但买家必须考虑抽签与相对较长的建造期；在部分情况下，单身可能在40岁后才拿到钥匙，这会对其下一次置业的未来贷款额度产生实质影响。

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