在严格风水要求下，如何找到合适的3房公寓：一位买家的案例研究

当这对买家首次联系 Stacked Consultancy Team 时，他们刚卖掉 5 房 HDB 组屋，正物色一套可容纳四口之家的替代住房。

在初次咨询前，这个家庭一直挤在一套拥挤的 3 房 HDB 组屋里。对于两个已步入青年期的孩子而言，这样的安排尤为不便，他们需要更独立的个人空间。

他们之所以急于出售原单位，部分出于健康方面的考量，也坚信此前住所的风水不利。为此，他们甚至在落实替代房产前便先行搬离。

买家也认为，之前接触的房产经纪除了安排看房外，鲜少提供其他帮助。这段经历使他们在之后与经纪合作时更加谨慎。

因此，来自 Stacked Consultancy Team 的房产经纪 Rachel 需要付出更多努力以建立信任，化解其过往的不佳体验。

Rachel 也注意到，这对夫妻约 10 年内将接近退休。于是，她主动为他们制定更长线的资产规划路径，把退休后的资金安排纳入考量，优先兼顾预算与长期退休目标，力求让房产成为稳固的“安全网”，并在未来为退休收入作出正面贡献。

应对意外阻碍

坦白说，最初的寻屋之路并不顺利。Rachel 需充分理解并拿捏这对夫妻对风水与户型的坚决要求，过程中也经历了几次未能成交的尝试。

不过，Rachel 仍按他们的具体需求与生活偏好筛出了若干可行选项，最终将重心聚焦于以下 3 个区域：

• District 12 (Balestier / Toa Payoh / Serangoon)
• District 16 (Bedok / Upper East Coast)
• District 20 (Bishan / Ang Mo Kio)

据此，Rachel 为他们锁定了数个公寓项目可供考虑，分别是：Thomson Grand、Kovan Regency、The Summit、Springleaf Residences、The Panorama、Esparina Residences 与 Eight Riversuites。

鉴于这对夫妻约 10 年后将步入退休阶段，Rachel 着重甄选未来数年具备稳健增值潜力的房产，为其退出策略争取更好的上行空间。

以 The Panorama 为例，该 D20 项目在 2014 年的平均成交价约为 $1,289 psf，高于当时 99 年地契私宅公寓整体平均的 $1,196 psf，也高于 D20 区内 99 年地契公寓平均的 $1,274 psf。

当 The Panorama 的单位在 2017 年进入转售市场后，其此后 8 年的年化涨幅跑赢全岛平均价格增速，但逊于 D20 的平均表现。主要是因为该盘进入二级市场时的转售价相对较高，未能充分反映其各类户型在绝对价格上所实现的可观涨幅。

关于 The Panorama 的价格走势，我们有更详尽的分析在这里。

至于 Springleaf Residence，该项目是位于 D26 以有地住宅为主地带中的首个大型综合公寓，目前尚无直接可比项目。尽管如此，它具备多项有利因素，预计将对其未来转售价格走势产生正面影响。

其一，项目占地接近 345,000 平方英尺，足以容纳更齐全的公寓配套；其二，住户可享受邻近 Thomson-East Coast Line (TEL) 上的 Springleaf MRT 站带来的便捷。

在户型方面，多数单位采用了最新的统一化规范设计，更贴近住户对实际可用空间的呈现。

“虽然优先筛选的依据是买家的户型诉求，但我也会关注价格表现，优先选择那些走势良好、且与整体私宅市场同步向好的项目。”Rachel 表示。

她补充，确保候选单位落在他们的预算范围内，同样是重要考量。

他们看的第一套单位是 Thomson Grand 的一套 3 房、1,356 平方英尺的户型。遗憾的是，由于风水师当时无法到场复核，该单位在他们看房后不久便被他人买走。

随后，他们在同一项目又看了一套顶层公寓，起初颇为心动；但谈到最后的价格协商阶段仍未能成交，原因在于卖方临时改变计划。

Rachel 随即“从头梳理方案”，在 Springleaf Residence 的保留建筑楼栋中找到了另一套 3 房单位作为替代。该项目是 2025 年表现最好的新盘之一，首销周末便售出超过 92% 的单位。

具体而言，这套 3 房 + Flexi（Type CC2）单位因其方正的平面布局，不存在此前所见单位中的风水“缺角”问题。这里所指的“缺角”，是按风水将室内抽象分区后，需与买家在玄学上相契合的空间完整性。

这套 3 房 + Flexi 的户型满足了风水师的要求，夫妻俩也很快决定推进购买。然而，临近成交之际，流程再度遭遇延迟。

原因在于开发商宣布对该 3 房单位进行户型重新配置，并需等待约 1 个月以取得相关监管审批。

Type CC2：1,259 平方英尺 3 房 + Flexi

因此，在等待开发商确认最终户型与价格的这段时间里，买家与 Rachel 都处于一定的不确定状态。不过，Rachel 始终给予充分支持，并在整个过程中持续安抚与陪伴。

Rachel 回忆，这类情况下清晰且及时的沟通至关重要——即便没有新进展，也要同步。“我很清楚这套单位对他们的重要性。我会发简短更新，说明目前暂无新信息，但我仍在跟进，并会在某个日期前再更新。我们一直在为这套单位祈愿顺利，因为它的户型能满足他们所有关键要求。”她说。

财务与居住层面的考量

与此同时，Rachel 也与这对夫妻进行了现金流分析，帮助他们厘清如何在新盘约 2 年的等待期内，既能应对按揭还款，也可在必要时短租其他单位过渡。

她举例指出：与一套价值相近、约 $2.7 million 至 $2.8 million 的转售公寓相比，作为新盘的 Springleaf Residence 可能免去旧屋装修成本，预计可节省约 $100,000。

Springleaf Residence 的交通连接也相当便捷，步行几分钟可达 Springleaf MRT 站，驾车约 3 分钟上 Seletar Expressway。周边亦有多处自然公园，例如 Upper Seletar Reservoir Park 与 Springleaf Nature Park。

此外，Springleaf Residence 毗邻地块已于 2025 年 10 月以 $613.9 million（$1,061 psf per plot ratio）的中标价，由 Wee Hur Holdings 牵头财团竞得，规划中的新开发项目也将包含商业配套。上述因素进一步巩固了买家对其投资选择的信心。

结语

尽管长达 6 个月的选房之旅并非一帆风顺，Rachel 表示这对买家始终坚定，最终也找到了理想之家。她补充，对于需求复杂或条件严苛的客户，尽早通过持续、主动的沟通建立信任尤为关键。

同时，灵活应变亦至关重要——她需要不断发掘能满足客户严格标准的户型，包括特定朝向，以及在平面与户型上避免“缺角”。“尽管期间出现延误，但与不同客户合作所累积的经验，确保这段旅程得以持续推进，并最终为这个家庭带来圆满结果。”她说。

本案例基于 Stacked 的合作房产顾问、房产经纪 Norman Koh (R015193B) 与 Rachel Xu (R006569F) 的近期咨询整理而成。本文梳理了其中的重要决策、权衡与市场考量，期望为买卖双方提供有价值的参考。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。