在新加坡房价高企之下，我为何仍买下一套 2 房公寓养老：一位买家的个案研究

本个案源自 Stacked 合作经纪兼置业顾问 Norman（R015193B）近期的一次咨询。本文将梳理其中的关键抉择、取舍与市场考量，并提供对买卖双方均具参考价值的见解。

首次联系 Stacked 咨询团队时，她因工作常驻香港，时常往返新港两地。同时，她也在物色一套位于新加坡的物业，好在数年后退休时得以安顿。

多年海外打拼后，她更盼望永久回到新加坡，与家人多相处。她刚刚出售了位于第 10 区的一套永久产权公寓，计划把所得资金用于在里峇峇利（River Valley）购买一处更小的房产。

该区域隶属核心中央区（CCR）。在她看来，这一市中心地带的私宅价格相对可承受，更符合她的预算与日后所需。整体而言，里峇峇利一带的公寓，为希望入驻 CCR 的买家提供了较为友好的入场价。

到 2025 年下半年她开始看房时，市场焦点已转向 CCR。政府先前批出多块黄金地段，随之面市的新项目包括 River Green 与 Promenade Peak 等。

不过她并未着急，决定先专注出售现有物业，而非先买后卖。

认识市场

初次与 Stacked 合作经纪与顾问 Norman Koh 接触时，她并未给出明确预算，而是提出了自己的养老置业心愿清单。

“在卖掉第 10 区的永久产权公寓后，她手上资金充裕，但觉得该区房价过高，难以买到同等面积的物业。”Koh 说。

他回忆，起初向她提供了当时私宅市场的整体概览，强调了有助于展开房源筛选的关键信息，如大市方向与价格趋势。

“在给出具体建议前，我需要厘清她的购房目的、风险承受能力与目标。”他补充道，“同时，也希望她更深入理解可比价格，从而更有依据地作出判断。”

当时，一手市场的关注度主要集中在 CCR，数个已推与待推项目持续成为焦点。

2025 年上半年，中央区以外（OCR）多盘去化强劲。因此，寻觅新房的买家更多转向新近面市的 CCR 项目，或在转售市场中做有限选择；而卖家因置换成本高而普遍惜售。

直到下半年，她才觉得时机合适，开始安排看房。彼时，在 CCR 掀起波澜的新盘已愈发清晰，几乎都位于里峇峇利一带。

鉴于她当时在新加坡没有固定收入来源，加之对本地楼市略显生疏，这也使她在面对房价与项目选择时更为犹疑。

“她觉得市面现有选择不在预算之内，而即将推出的新盘多不在她愿意居住的地段。于是，我们花了一些时间才把范围收窄到合适的选项。”Koh 说。

当时的新盘之一是位于 Kim Seng Road、由 City Developments Ltd（CDL）开发的综合体项目 Zyon Grand。其独特之处在于，它是首个引入政府于 2023 年推出的长期居停产品 Service Apartments II（SA2）的新私宅项目。Zyon Grand 共由三座塔楼构成：两座 62 层住宅楼，以及一座 36 层的 SA2 长住寓所专用楼。

考虑到周边即将落地的发展与配套提升，里峇峇利该片区的私宅市场有望受益于进一步的价值抬升。Koh 表示：“这正是价格进一步走高前，布局该区域的一个合适时机。”

他将上述研究与见解完整分享给客户，帮助她理解里峇峇利市场的背景与未来走向。这也促使她以中期持有的视角，进一步优化看房与筛选思路。

比较选项

这位买家自小在第 10 区长大，因而倾向仍在核心位置置业，便于通达乌节路及市区其他地带。

在优先考虑公共交通便捷与自住的长期灵活性的同时，她也希望保留未来随时可将单位出租的可能性。

至 2025 年 10 月，Koh 已为她筛选数个项目进行实地参观，包括 Promenade Peak、Zyon Grand、River Green 与 Robertson Opus。

在 Promenade Peak，她看了 2 房单位，感受颇为复杂。她喜欢配备欧洲品牌高端器具的厨房，但认为书房与入户玄关占用了过多可用面积。

随后是 River Green，她也考察了 2 房单位，但最终觉得面积偏小，而总价相对较高。

最终她看到了 Zyon Grand。该盘为当时唯一的新推综合体项目，且在 River Green 与 Promenade Peak 之后入市。开售首个周末即售出 590 套（84%），市场普遍将其强劲去化归因于买家对地段与开发商口碑的信心。

项目直接连通 Thomson-East Coast Line 的 Havelock MRT 站，这契合她对公共交通便捷性的偏好。她也看重周边配套，如 Great World City 与 Zion Food Centre 的近距离可达。

在 Zyon Grand 提供的三种 2 房类型中，这位买家选择了一套 721 sq ft 的 two-bedroom premium + study（Type BP2s）单位。其采用“哑铃型”布局，被多数买家认为更为高效。

上表展示 Zyon Grand 提供的三种 2 房类型及其部分特征。

到访样板单位时，她很喜欢入门即能望见阳台景观的开阔感。她也偏爱客餐厅的大规格地砖，认为更不易藏污纳垢；卧室的乙烯基地板打理起来也更省心。

因计划独居，厨房的紧凑尺度正好契合她“以简餐轻烹饪为主”的日常；相较封闭式厨房，她也觉得与餐区相连的 L 形开放式布局更显通透。

最终结果

在权衡里峇峇利优质地段有限的转售房源与新盘购置成本后，这位买家最终拍板选择了 Zyon Grand 的该套单位。

她 10 月首次看房后，于次月再次飞回新加坡复看，并最终决定购买 2 房加书房的单位。之所以能在较短时间内定案，离不开此前与 Koh 多次 Zoom 线上咨询所做的准备，包括市场趋势、户型对比与估值评估等方面的专业意见。

Koh 在比较过程中也协助她衡量，例如 River Green 的 657 sq ft 2 房，与 Zyon Grand 同价位的 721 sq ft two-bedroom premium + study 相比，前者面积更小不少。他们也细看了 Promenade Peak 的 2 房选项，但客户最终认为其户型不合心意。

尽管曾讨论过以其投资组合向银行质押贷款的可能性，但她最终决定以全款购入 Zyon Grand 这套心仪单位，免去每月按揭压力。

回顾这笔交易，Koh 表示，买家之所以迟疑，多半源于对市场基本面的认知不足。“结合她的考量点，我带她梳理了近来楼市发生的变化与未来方向，帮助她更清楚地认识并理解可比价格。”他说。

在上述指引下，这位买家得以更有把握地作出信息充分、且与自身能力与需求相匹配的养老置业决定。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。