为何“更安全”的 HDB 贷款不一定是更明智的选择

这是一篇投稿文章，作者为 Cashew（www.cashew.sg）创始人 Sebastian Sieber。Cashew 是一家总部位于新加坡的数字按揭平台。

跟足够多的新加坡屋主聊聊，你会发现大多数人认为，HDB 优惠贷款是置业融资中最稳的选择；也有人把 银行贷款视作更高风险。

可是一旦入住后，多数屋主很少再检视这份判断。然而按我们的市场经验，对于打算在 3 到 5 年内出售单位的业主，这个排序往往恰好相反。

横向比较市场上的不同贷款方案会发现，合适银行的部分固定利率方案，不但在利息支出上更省，退出时承担的风险也更小，相比继续使用 HDB 贷款更有利。

关键在于一条屋主少有留意、也少被强调的条款：出售时的罚金豁免。为说明这一点，以下以 2026 年年中为例，列出两条常见融资路径。

“退出风险”的迷思

把大多数卖家“拴”在 HDB 贷款上的，常常是锁定期罚金。不过，典型的银行贷款方案会设定锁定期，若提前退出，通常按未偿还贷款余额的约 1.5% 收取赎回罚金。

这意味着在一笔 S$400,000 的贷款上，罚金约为 S$6,000。对于准备出售房产的人来说，这似乎足以让人对银行贷款望而却步。

然而，细读相关条款后，这样的推理就难以成立。我们发现，新加坡有几家银行通常会在交易为真实的房产出售时，免除赎回罚金；而如果只是转贷到竞争对手，则不予豁免。

因此，你可以先出售房产、实现资本增值，且不会触发罚金。如果拿捏得当，你可在持有期间享受更低利率，并在完成出售时干净利落地退出。

我们将大多数新加坡屋主的普遍认知，与真正要卖房的人在方案条款中会遇到的现实，对照着看。

出售豁免条款到底如何比较？

接下来，我们以已竣工的 HDB 组屋、当前的两年期固定方案为例，看看几家新加坡主要银行在出售豁免上的差别。

是否有出售豁免，基本决定了银行贷款对卖家而言安不安全；而这也是最重要却又最难在公开渠道查清的细节之一。

以下以贷款额 $500,000 为例，看看市场上三种方案。

“标称”房贷利率，和卖家能否安全处置房产，是两件不同的事。两家放贷机构即便给出相同利率，可能也只有其中一家允许卖家在出售时免罚金离场。

总体而言，部分豁免的设计是为了把你留在该行体系内，诱因就是让屋主回到原银行办理新贷款。如果只看标称利率来挑方案，你很可能会挑到一个与自己的计划“对着干”的方案——一卖房就被罚。

为什么为“求稳”留在 HDB 贷款反而会花更多钱

HDB 优惠利率自 1999 年以来一直维持在 2.6%，并与 CPF Ordinary Account (OA) 利率挂钩，固定高出 0.1 个百分点。对于仍在等待 Build-To-Order (BTO) 项目完工的首次购房者而言，这种“确定性”确实有价值。

相反，对于已收楼、且计划在组屋达到其 minimum occupation period (MOP) 后明确出售、并有清晰时间表的买家而言，这等于为一项自己并不需要的保障支付溢价。

目前，根据我们汇总的市场房贷利率，HDB 贷款与大多数银行贷款之间的差距接近 1 个百分点：HDB 贷款为 2.6%，而银行固定方案约为 1.65%。

这道“利差”会在你继续持有房产的每一年累积放大。为直观起见，假设一笔 $400,000 的贷款、剩余 25 年，我们把 HDB 贷款与一家银行的 1.65% 固定方案对比，持有至出售为止。

假设在最初两年期结束后，银行利率以相近水平重新锁定。即便以更保守的 1.80% 重新锁定，在相同时间窗内仍可分别节省约 S$10,900、S$16,700 与 S$22,200。

何时“更高风险”的逻辑才成立？

确实也有银行贷款并非更安全的情形，风险敞口取决于固定期结束后的利率走向。

对于出售时间更为开放、没有明确节点的卖家，你可能会在 20 年的贷款期内多次再融资。这意味着要经历新加坡隔夜利率平均数（SORA）的各个周期，包括期间可能出现的利率冲高。

从金融数据看，在新加坡利率史上较近的两个阶段里，银行利率高于 2.6%，HDB 借款人支付的利息更少。第一次发生在 2005 年 9 月至 2008 年 1 月，下一次是在 2022 年 10 月至 2025 年 2 月。两个阶段各持续 29 个月。

没有明确出售日期的卖家，更容易暴露在这些利率事件之下。相反，持有期明确为 3 至 5 年的卖家，通常不太受影响，因为固定利率几乎覆盖了整个计划持有期。

卖家还要面对的另一项成本是：这是一条“单行道”。一旦从 HDB 贷款转到银行贷款，就无法再转回。对于铁了心要出售的卖家而言，这几乎无关紧要，因为无论如何，贷款都会在交易完成时终止。

然而，对于可能会持有这套组屋数十年的其他屋主，则是非常现实的考量。

长期数据也支持这一点

这并不只是利率环境处于异常低位时的特例。

回看 2005 年 7 月至 2026 年 5 月的每月三个月（3M）复利 SORA 序列，按 SORA + 0.5% 定价的银行贷款，在 251 个月中的 191 个月里都低于 2.6% 的 HDB 利率——约占 76% 的时间。

我们的分析显示，例外情况相当整齐对称：两个各持续 29 个月的阶段——一次在 2005 至 2008 年，另一次在 2022 至 2025 年——几乎涵盖了所有 HDB 贷款占优的月份。

在全段期间，银行贷款的平均利率约为 1.8%。此期间从疫情后低位的 0.55% 摇摆至 2023 年的高点 4.24%，而 HDB 利率始终维持在 2.6% 不变。

近来，自 2025 年 4 月以来银行利率每个月都低于 2.6%，到 2026 年 5 月，3M SORA 降至约 1.08%。对于一笔 20 年期的 S$500,000 贷款，差别非常可观。

频率与利率取自 2005 年 7 月至 2026 年 5 月（251 个月）的每月 3M 复利 SORA 序列；利息测算基于一笔 20 年期 S$500,000 的贷款（2006 年 6 月至 2026 年 5 月）。

在我们看来，对于长期自住的屋主，新加坡利率走势的历史提供了一个在收楼后进行再融资、顺势而为的有力理由。与此同时，对计划出售的屋主而言，更直接的做法是：锁定当下的低固定利率，确认出售豁免条款到位，并让更低的利率在剩余几年里发挥作用。

我们的核心结论

对于未来 3 到 5 年内有明确出售计划的屋主来说，带有出售豁免条款的银行固定利率方案，通常既更便宜、风险也更低。让银行贷款显得“危险”的，正是豁免所要消除的罚金；而相较 2.6% 的 HDB 利率，即便是金额不大的贷款，节省下来的利息也往往是五位数。

在我们看来，错误不在于转向银行贷款；真正的错误是出于习惯继续用 HDB 融资，只看标称利率选方案，却不去核对对卖家最关键的那一条款——在这种情形下，这同样可以被视为一种错误。

别忘了，每个人的情况不同。正确的选择取决于你的贷款规模、时间表，以及眼前方案的具体条款。如果你正权衡未来几年是否出售，先把账算清楚再做决定，往往最划算。

Cashew 是一家独立的科技驱动型数字按揭平台，能够比较新加坡各家银行的房贷方案，并为你配对顾问，从资料准备到批核全程代劳。平台免费、无骚扰来电；由于 Cashew 不隶属于任何银行，给出的建议只基于最适合你的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。