我们有 $2 million 预算购置第二套房——为何最终选了后港一套三卧公寓

今年 4 月，M 与妻子联系 Stacked Consultancy 团队时，投资房产的搜寻已陷入僵局——此前虽自行筛选并实地看了几套房，却迟迟无法定案。

在此之前的几个月里，他们主要通过房产门户网站做功课，挑选心仪挂牌再与经纪约看；但很快发现，这种方式并不奏效。

他们对是否委托经纪的转变

在购房旅程之初，他们最大的困扰在于：遇到的卖方经纪缺乏中立的专业指引，更像是在推动特定单位，而非从买方利益出发。

在着手寻找投资物业前，这对夫妻已决定不与经纪合作。作为第二次置业者，他们认为自己有能力独立完成交易。

他们此前已卖掉位于 Punggol 的组屋，这次计划以 $2 million 预算购入一套三卧公寓。他们认为未来转售时，这笔购置有望带来更强的资本增值。同时也考虑将单位出租——反正还能住在登记在 M 妻子名下的另一处房产，让新购单位对外出租。

“在他们开始找房时，新盘市场多数三卧单位的均价已明显高于他们最初的 $2 million 预算。”与这对夫妻合作的 Stacked 合作房产顾问之一 Rachel 表示。她补充说，鉴于他们希望尽快找到合适物业，焦点很快转向转售市场。

在与 Stacked 的首次咨询通话中，这对夫妻也明确表示，他们并不打算委托经纪，仅希望就自身情况获得专业建议。

转折点出现在 Rachel 与另一位合作顾问 Suyin 陪同他们去看 Treasure at Tampines 的一个单位时。这个他们关注已久的超大盘拥有逾 2,000 个公寓单位，是新加坡单位数量最多的公寓之一，建于原 Tampines Court HUDC 旧址之上。

当 Rachel 和 Suyin 与他们一同实地考察 Treasure at Tampines 时，指出了几处此前被忽略的风险点，包括候选单位临近烧烤区和侧门、周边人流量较高等。

“在分析该单位的 stack 与朝向后，我们认为他们考虑的这套定价偏高。它位于低楼层，靠近侧门与 BBQ pit，意味着全天候人流。”Rachel 说。她补充，对于偏好清静的住户，这类干扰可能难以接受。

尽管买方起初不愿委托经纪，Rachel 仍认为他们应得到详尽的价格分析以辅助决策。她在尚未签订任何正式委托前，先替他们完成了这项工作。

这一步至关重要。买方后来回忆，这帮助建立了信任，也让他们看见有经纪站在买方立场、而非一味求成的价值。

当 Rachel、Suyin 与买方一同复盘候选清单时也指出：尽管 Riverfront Residences 的转售单位平均成交价并非最高，但其区位优势明显，既邻近口碑学校，又享有河景资源。

Riverfront Residences 坐落于 Hougang Avenue 7 一块 504,820 平方英尺的综合用地上，为 99 年地契项目，2023 年落成；是后港较新的公寓之一，并刷新了该区的价格标杆。

分析可选方案 

在整个找房过程中，这对夫妻始终把两个年幼孩子的需求放在心上。因此也希望户型具备一定弹性，便于未来更好地满足家庭所需。

鉴于 Rachel 在 Treasure at Tampines 看房时指出的隐患，再加上一家人对噪音较为敏感，他们更倾向选择朝向安静的单位；最终发现，Riverfront Residences 的目标单位能满足多项要求。

由 Oxley Holdings 开发的 Riverfront Residences 临近 Serangoon River，是 2018 年少数真正可望江的新项目之一。公寓亦靠近东北线的 Hougang MRT 站，未来该站将成为 Cross Island Line 的换乘点。

他们最终选定一套 915 平方英尺的三卧单位，挂牌约 $1.685 million；并放弃了另一套 872 平方英尺的三卧紧凑型单位，原因是该户型采用半高窗设计，空间感较为压抑。

这套 915 平方英尺三卧的要价也在其预算范围内。过往经验告诉他们，要想以合理价格拿下心仪单位，就必须尽快决策。

更具体地说，他们希望在 Hougang Central 未来综合体推出前完成购买。该 GLS 地块已于今年较早时颁标，一旦开售，势必带动周边公寓（包括 Riverfront Residences）价格上扬。

此外，他们偏好这套 915 平方英尺三卧的“哑铃式”户型：两侧卧室以中间客餐厅相连，被普遍视为高效布局，既可最大化可用空间，也能清晰划分餐区与客区。

该单位三间卧室均配有落地窗，日间采光充足。主卧与其余卧室保持常规分隔，使居家空间形成公共与私密的分区。随着孩子长大、对私密性需求提升，这样的设计更契合他们的期待。

他们最终选择 Riverfront Residences，不仅因为项目未来仍具价格上行潜力，也因其符合买方对清静居住环境的核心要求。

期间他们一度考虑过一套低楼层单位，尽管价格更低，Rachel 与 Suyin 仍建议将目标锁定在 11 楼、朝泳池的单位。

理由在于，高楼层单位的转售潜力通常更佳，略高的入场价可视为对未来升值的策略性投入。

他们也进一步考量了区域的宜居性。尽管这处房产主要作为投资资产购入，这对夫妻仍不排除未来自住的可能。公寓邻近 Holy Innocents’ Primary School，这也影响了他们的决定——希望几年后把两名孩子送入该校。

一度险些错过的出价

确定目标单位后，他们决定委托 Rachel 与 Suyin 推进交易。由于该交易出现包括他们在内共五方出价的竞争局面，拥有经验丰富的经纪站在他们一边起到了关键作用。

此外，卖方提出 3 至 6 个月的回租需求，即交易后可继续居住至租期届满；并希望一旦交替房准备就绪，能够灵活提前解约搬离。

起初双方达成口头协议，但卖方经纪随后试图重新议价。Rachel 建议他们不要让步，因为他们是按市价购买，且已准备好满足卖方提出的条件。最终，买方采纳建议，在不加价的情况下胜出，以 $1.69 million 成交拿下该单位。

结语

本案例显示，与专业经纪合作能节省大量时间与精力。经纪可引导客户理解与解读数据，并与自身需求加以权衡，从而做出更有依据的决策。

Rachel 表示，自行交易并非不可，但屋主往往会在过程中耗费大量时间与资源。“与熟悉市场的专业人士合作，能大幅降低流程中的不确定性与压力。”她补充道：“除非屋主非常熟悉价格趋势、具备自行分析能力并能与卖方有效谈判，否则一桩交易可能会比预期花更久的时间。”

本案例源自近期由 Stacked 的房产经纪与合作顾问 Rachel Xu (R006569F) 与 Suyin Gan (R071075A) 开展的一次咨询。本文梳理了其中的关键决策、取舍与市场考量，期望为买卖双方提供有价值的参考。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。