AMO Residence单位久售难成交，是否应下调要价？

你好，Stacked：

我在 AMO Residence 拥有一套约 674 sq ft 的2房1卫单位，位于中层、视野开阔，现为空置。原本打算自住，或作投资持有。

购入后我有了伴侣，希望卖掉该房产，换购更大的住所。但挂牌已超过半年，带看逾 20 组，仅收到一份偏低的报价。其间也换过两次经纪，仍未见起色。

这套两房当时以 $1.424 million 购入，目前尚有 $1 million 未偿贷款，利率为 1.48%。我动用了约 $238,000 的 CPF。就财务而言，我年收入超过 $200,000，现金储蓄约 $200,000。

我希望能以约 $1.65 million 卖出，目前挂牌从 $1.599 million 起，以吸引更多咨询。AMO Residence 转售房源不少，其中一些带有租约。我每月房贷约 $3,800，管理费为 $414。

我的选项如下：

1. 继续挂牌出售该单位
2. 先出租一年，日后连租约出售
3. 暂时自住
4. 由伴侣单独购买一套转售房（但其收入可能限制可选范围），或单独申请 BTO
5. 继续尝试售出该单位，并以我名义购买更大的转售房（可能是3房）

我也听说不少潜在买家在等Thomson Reserve开售，另一些则在关注 Lentor Gardens Residences。此外，自住客可能更偏好有两间浴室的2房2卫格局。

我的$1.65 million要价是否现实？还是接受较低价格更明智，以免继续承担持有成本？此前经纪建议等到 10 月底，或先出租再连租约出售。

谢谢！

（这是读者问答系列的一部分，欢迎将你在房产市场上的问题发送至 stories@stackedhomes.com）

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，感谢来信！

从你提供的情况看，你的单位并不乏关注——半年来已有 20 多组带看，表现不俗。

但仅有一份低价报价表明，买家并未被你的要价说服，尤其当他们将你的单位与市场上其他可选项对比时。

不过，AMO Residence 本身是亮点项目；2022 年推出时亦是当年表现最出色的新盘之一，首推即售出逾 98% 的单位。

项目共 372 户，为 99 年地契公寓，位于第 20 区的 Ang Mo Kio Rise。根据成交记录，开发商最后一套售出单位于 2025 年 4 月入册。之后，项目已于 2025 年第 4 季取得 TOP，但据我们了解，法律层面的完工/交接尚未完成。

根据你提供的信息，我们估计你的单位约为 678 sq ft。AMO Residence 中此类型共有 68 套，另有 24 套较小的 614 sq ft 两房，以及 92 套更大的 743 sq ft 两房。

我们先把你的要价与 AMO Residence 的近期成交对比，再参照周边新盘的开盘价；随后再看各个处置方案对你的财务与下一套住房的影响。

根据近期成交，$1.65 million 是否合理？

为此，我们筛选了 AMO Residence 两房自 2025 年年初至今已入册（caveat）的成交记录。期间与你单位面积相近的仅有 2 套，成交价均为 $1.6 million。

其中一套为开发商直售单位，位于第 16 层，2025 年 4 月 14 日以 $1.6 million（$2,359 psf）售出。另一套位于第 4 层，为转售单位，2025 年 9 月 12 日以 $1.6 million（$2,359 psf）易手。

综合这两宗成交来看，你目前 $1.599 million 的起挂价大体与成交情况相符。然而，你的目标价 $1.65 million 比同类单位的市场预期高出 3.1%（约 $50,000）。因此，买家需要被说服：你的中层无遮挡景观是否值得这笔溢价。

不过，仅凭两宗成交并不足以全面反映买家愿为更高楼层或更佳景观支付的溢价，且其中仅有一套为二手成交。

与此同时，今年迄今 AMO Residence 共成交 28 套，其中 4 套为 743 sq ft 的较大两房，成交介于 $1.77 million 至 $1.91 million。说明在该项目中，找两房的买家或许更偏向于面积更大的版本。

此外，你的 $1.65 million 目标价折合约 $2,448 psf，落在 AMO Residence 较大两房常见的 $2,382 psf 至 $2,564 psf 区间内。

与你周边新盘相比如何？

退一步看，邻近新盘的表现也印证：不少潜在买家正等待 Thomson Reserve 开售。

截至今年 9 月，Lentor Gardens Residences 在 2026 年 7 月首推后近三个月，499 套中已售 304 套，尚余约 195 套未售。

关键在于，Lentor Gardens Residences 也有 678 sq ft 的两房，与你所持单位面积相当。10 月上旬其中两套分别以 $1.596 million 与 $1.624 million 售出，且价格较高者位于第 6 层。项目本身虽有差异，但粗略对比，你的中层单位与之接近。

不过，标称同样面积，并不一定意味着可用空间相同。Lentor Gardens Residences 按修订后的楼面面积（GFA）统一规则计量，空调机位等不可居住面积被排除在标称面积之外。

AMO Residence 则在规则变更前推出，因此理论上，同为 678 sq ft，Lentor Gardens Residences 的单位可用空间应比 AMO Residence 更大。建议你实际对比户型图，再决定是否把面积作为卖点。

与此同时，Thomson Reserve 已于 10 月 17 日公开预览，并将于 10 月 31 日开售，将为该片区新增 1,268 套私宅。其开发商 CapitaLand Development、UOL Group 与 Singapore Land 表示，592 sq ft 的两房起价为 $1.544 million。

Thomson Reserve 的两房中，有 416 套为 678 sq ft 户型。

买家会拿你的单位与这些两房价格对比

项目	户型	面积	价格参考
AMO Residence - 你的单位	2房1卫	674 sq ft	$1.65 million 目标价
Thomson Reserve	2房1卫	592 sq ft	起于 $1.544 million
Lentor Gardens Residences	2房2卫	646 sq ft	当前最低 $1.5713 million

以你的目标价计算，买家将比 Thomson Reserve 的起步价多付 $106,000。

相较 Lentor Gardens Residences 最便宜的两房，买家也要多付 $78,700，且后者还有第二间浴室。与 Lentor Gardens Residences 面积相近的单位相比，差额约为 $26,500 至 $54,200。

另一方面，你的单位拥有新盘无法匹敌的优势：它已完工，买家可亲临看房，成交后即可入住。这对急需入住的自住客，或希望立即开始收租的投资者更具吸引力。

总体来看，挂牌 6 个月仍未收到合适报价，说明 $1.65 million 可能高于目前大多数买家对这类面积与类型单位的心理价位。

如果你的挂牌价更贴近近期成交，成交机会或更大。而在权衡周边新盘选择时，买家很可能不会仅为景观而支付显著更高的溢价。

若降价出售，对你的资金意味着什么？

接下来看看，若以更低价格成交，会如何影响你下一套房的可动用资金。

根据你提供的未偿贷款与 CPF 归还额（含提取本金与累积利息），我们按三种可能的成交价估算你的现金回款。假设经纪佣金为 2% 加 9% GST，法律费用 $3,000。

成交价	$1,550,000	$1,600,000	$1,650,000
偿还未清贷款	$1,003,445	$1,003,445	$1,003,445
归还 CPF（含累积利息）	$238,462	$238,462	$238,462
经纪佣金（含 GST）	$33,790	$34,880	$35,970
法律费用	$3,000	$3,000	$3,000
预估现金回款	$271,303	$320,213	$369,123

若以 $1.6 million 售出，现金回款约 $320,213。加上你额外 $200,000 的现金储蓄，你可动用的现金约 $520,213，此外还有 $238,462 将回流至你的 CPF 账户。

换言之，把要价从 $1.65 million 降至 $1.6 million，你的现金回款将减少约 $48,910。

即便以较低价格成交，你的卖价仍较买入价高出 $176,000。扣除当初的印花税与法律费用，以及此次出售成本，粗略净得约 $93,885（未计入已支付的房贷利息）。

与继续持有相比，接受更低售价更好吗？

你的房贷本息与管理费合计每月约 $4,214。但并非全是持有成本，因为每期还款的一部分用于归还本金，能为你在该单位中积累净值。

以 $1.003 million 的未偿贷款、1.48% 利率计，每月利息约 $1,238。这意味着 $3,800 的月供中，约 $2,562 用于偿还本金，而利息与管理费合计约 $1,652/月。

额外持有期	房贷与管理费合计	预估归还本金	预估利息与管理费开支
3 个月	$12,642	$7,687	$4,955
6 个月	$25,284	$15,375	$9,909
12 个月	$50,568	$30,749	$19,819

若降价所放弃的 $48,910，相当于再持有 6 个月期间利息与管理费的约 5 倍。

因此，单从这些数字看，仅为避免 6 个月的持有成本而降价 $50,000 并不划算。不过，这仅在最终有人愿以 $1.65 million 成交的情况下成立，而这并无保证。

如果再等 6 个月最终仍以 $1.6 million 售出，你将多花约 $9,909 的持有成本，却未获得更高售价，同时也延后了你的置业计划。

你当前 1.48% 的利率也使持有成本相对较低。以 10 月 16 日的3 个月复利 SORA 1.24% 计，浮动利率（SORA 加银行常见利差）大致与此相当或更高。因此若你的固定利率期即将结束，持有成本很可能会上升。

同样地，你的下一套房价格也可能在等待期间变化。若更大面积住宅同期上涨 2%，以 $2.5 million 的标的计算，就相当于多付 $50,000——与你在 AMO Residence 所坚持的价差相当。

该出租、保持空置，还是先搬进去？

出租可以缓解每月支出，但按 AMO Residence 近期的租赁走势，租金很可能无法做到完全覆盖。600–700 sq ft 的单位中位数租金约 $3,500，区间为 $3,200 至 $4,200。

月租金	房贷与管理费	月度差额
$3,200	$4,214	$1,014
$3,500	$4,214	$714

如前所述，月供中有一部分用于归还本金，因此每月的差额并非全是“成本”，其中一部分会转化为你在房产中的净值。

但若以带租约的状态出售，难度会更大：意向自住的买家需等到租约期满，等同于排除了占多数的自住客群。

投资者或许愿意接手带租约的单位，但按你的目标价估算，毛租金回报率仅约 2.33%–2.55%（未扣除费用）。况且，目前市场上带租约的在售单位已相当多。市区重建局（URA）记录显示，自今年 1 月以来，AMO Residence 已签署 111 份租约，约占 372 套的三成（约 10 套中有 3 套）。

因此，保持空置反而有助于在众多挂牌中脱颖而出。你也能更灵活地安排看房、维护屋况，并向买家提供“交易完成即可交屋”的选择。

若你打算尽快出售，我们建议保持空置。若你与伴侣的空间需求暂时能被满足，先自住也不失为可行方案：一方面自用并保持屋况，另一方面仍可向买家提供“空置交付”。

至于能否省钱，还取决于你目前的居住成本。若选择自住，建议将家具与装修投入控制在最低，因为并无长期自住的打算。

相反，若决定更长期持有 AMO Residence，出租更为合理。租金可帮助分担支出，但请留意，出售时间至少会被租约期限所推迟。

是先卖再买更大的房，还是让伴侣单独购买？

既然目标是为你与伴侣置办更大的住所，那么这套“更大的家”的规划，理应主导你如何处置 AMO Residence 这套两房。

若财务允许，分别持有两套房（你们共同的自住房，以及将 AMO Residence 作为投资）则可兼顾居住与投资目标。

若由你的伴侣单独购买下一套房，而你保留现有单位，且其为首置新加坡公民，则无需缴纳 ABSD。

但该房产须在你伴侣的贷款能力范围内（你提到其收入可能限制选择），同时你仍需承担 AMO Residence 的持有成本。

你的伴侣也可作为单身申请 BTO，但需年满 35 岁且月收入不超过 $8,000；即便申请成功，也需等待若干年才能交付。

另一方面，若先出售 AMO Residence，再以你个人名义购买更大的转售房，则可释放现有单位中的净值。以 $1.6 million 的卖价为例，你的收入、CPF 与现金可支持如下预算：

	假设月收入 $17,500、贷款年限 30 年、利率 4% 的预估预算	假设月收入 $17,500、贷款年限 25 年、利率 4% 的预估预算	假设月收入 $17,500、贷款年限 20 年、利率 4% 的预估预算
预估最高贷款	$2,016,064	$1,823,480	$1,588,335
CPF	$238,462	$238,462	$238,462
现金	$523,213	$523,213	$523,213
合计可用资金	$2,777,739	$2,585,155	$2,350,010
按合计资金测算的 BSD	$108,486	$98,857	$87,100
预估可负担总价*	$2,669,253	$2,486,298	$2,262,910

据此，你的预算约在 $2.26 million 至 $2.67 million 之间，视贷款年限而定。若按 30 年期，受 75% 的贷款与估值比（LTV）上限所限，你的贷款将被压至约 $1.97 million，使得可负担上限更接近 $2.63 million。

以上亦假设贷款在你年满 65 岁前结清。若贷款年限跨越该年龄，LTV 上限将降至 55%，你需准备的现金与 CPF 首付款将显著增加。

同时也应预留装修、搬家及应急资金。

在该价格区间的低端，已可在部分市边或郊区找到面积更大的私宅转售选项。

今年 Outside Central Region（郊区）950–1,300 sq ft（约 3 房）转售公寓共有 1,570 宗交易，其中约 89% 的成交价在 $2.26 million 或以下，中位数约 $1.7 million。

那么，你该怎么做？

基于你提供的信息，我们更倾向于：出售 AMO Residence 的单位，并以你个人名义购买更大的住房。你的收入、CPF 与现有单位的净值足以支撑，无需依赖伴侣的贷款能力。

在你保留 AMO Residence、让伴侣单独买房的方案中，只有当其预算足以实现你们“更大住所”的目标时才值得；否则若不得不退而求其次（面积更小或地段不理想），我们不建议为此继续持有 AMO Residence。

对于售价，我们建议对 $1.65 million 的目标保持灵活。与你单位类型相关的过往成交支撑你目前的起挂价，但尚不足以支撑你的目标价；且 Lentor Gardens Residences 面积相近的新单位成交价略低。

最后，若以 $1.6 million 的“相对较低”价格成交，你所让出的 $48,910，约相当于 $2.48 million 房价的 2%。我们认为，若接受合理报价能让你更早入手“对的那套房”，这 2% 的得失，往往不及你下一套房的买入价来得关键。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文