要不要卖掉两套房换两套新房？

Hi Stacked，

我和太太都在30多岁中段，有两个孩子。我们在Springside Walk有一套有地住宅，2017年以$3 million购入，面积3,456平方英尺，产权为太太持有70%、我持有30%。此外，我们在Clydeswood还有一套1,248平方英尺的公寓，2021年7月以$1.353 million购入，产权各占一半，目前自住。

到2027年6月，我们打算在拟报读小学1 km范围内租一套公寓，也希望在30个月租期结束时购入“最终自住房”。

我们夫妻合计年薪为$600,000（不含CPF）。目前贷款余额为：Springside Walk有地住宅$900,000，Clydeswood单位$520,000。

我们的一个思路是：先卖掉Clydeswood，将Springside Walk的有地住宅“断供分契”（decouple）转到太太单独名下，再以我名义购买下一套房，以避免缴付ABSD。

另一种选择：两套房都继续供——把Clydeswood出租，我们则外租（约每月$6,000），直到攒够“最终房产”的首付。第三个选项：卖掉Clydeswood，直接在目标小学附近购买“最终房产”。

总体而言，我们希望“最终自住房”价格介于$4至$5 million，同时尽量压低不必要的成本。也希望最终至少保留两套房产，未来留给孩子。

谢谢！

（本系列为读者问答，探讨新加坡房地产市场。如果你也有问题，欢迎发送至stories@stackedhomes.com）

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，感谢来信！

虽然你列出了三个方案，但从我们的角度，有四条值得对比的路径：一是卖掉Clydeswood并将Springside Walk的有地住宅断供分契；二是保留两套房并继续外租；三是卖掉Clydeswood后在目标学校附近置业；四是卖掉两套现有房产，再分别以你们各自名义各买一套。

每条路径的财务落点各不相同，而我们最看重的，偏偏是你们未列入的那一项。

在继续之前，也想先谈谈你们所说的“最终”。你们都在30多岁中段，家庭收入与储蓄基础雄厚，而两个孩子在15年后需求会截然不同。

因此，能在未来15至20年间契合家庭需求的住房，本身就是一笔不错的投资，即便其后仍可能再搬。若过度把下一次购房当成“此生最后一次”，反而会不必要地把选择面收得过窄。

两处现有房产的估值与断供分契的成本

先看现有资产：Springside Walk位于第26区Springside Avenue，为永久地契有地住宅区；Clydeswood则是第13区Daisy Road上的永久地契公寓。

根据2025年1月至2026年8月的成交数据，Springside Walk沿线不同地块面积的有地住宅平均成交价约$4.29 million。

你们的3,456平方英尺物业，旁边一套3,935平方英尺的有地在2026年2月以$5.08 million成交——我们将以较保守的$4.5 million作为你们有地住宅的估值。

扣除$900,000贷款余额，出售后（未计销售相关费用）可回收约$3.6 million的现金与CPF。

Clydeswood的转售量则更稀少。同一期间仅有一宗交易：一套1,152平方英尺单位以$1.88 million易手。你们的单位稍大，为1,248平方英尺，我们也以$1.88 million作工作估算。

扣除$520,000未清贷款后，回款约$1.36 million。若两套都卖，扣除其他交易与法律成本前，合计可释放约$4.96 million。

不过，若你们保留Springside Walk并断供分契——由太太全权持有——同时以你的名义购买下一套房，计算方式会不同。以$4.5 million估值，你的30%份额约值$1.35 million。

你在Springside Walk 30%份额断供分契的估算成本

售价（30%份额）	$1,350,000
BSD	$38,600
5%现金首付	$67,500
20%现金/CPF首付	$270,000
75%贷款	$1,012,500

为避免触发额外买方印花税（ABSD），建议先卖掉Clydeswood的单位。这样在太太接手Springside Walk份额时，她名下就没有其他房产。

按此顺序，她的前期资金需求（含买方印花税BSD）约为$376,100。她的总房贷将增至约$1.64 million，由现有约$630,000余额与新增约$1.01 million贷款构成。

若平分Clydeswood出售回款，你们各得约$680,000。她的$680,000可覆盖上述前期资金，尚余约$303,900；而你则实现约$1.08 million的套现。

在你这边，我们估算你分得的$680,000，加上以个人年薪$300,000、30年期、4%利率计算的约$2.02 million借贷能力，合计可用于购房的资金约$3.78 million。

但这里有个约束：若把你提出的$4至$5 million预算完全放在你个人名下，至少会短缺数十万，还未计入印花税、法律费用与购房预备金。

若要以这种方式触及该价位，要么需要额外储蓄，要么你太太需挪出原本用于有地住宅房贷的资金。

Springside Walk的涨幅较同类基准更慢

在决定是否保留Springside Walk的有地住宅前，先看看该屋苑历年的实际表现。

根据我们对2016年以来的交易分析，当地有地$PSF自2016年的$1,438升至2026年上半年的$2,195，近十年年化增幅为4.32%。

平均$PSF

Year	The Springside有地屋苑的有地房产	D26永久地契有地房产	全岛永久地契有地房产
2016	$1,438	$1,166	$1,259
2017	$1,441	$1,273	$1,273
2018	$1,499	$1,287	$1,388
2019	$1,412	$1,236	$1,428
2020	$1,502	$1,234	$1,443
2021	$1,548	$1,363	$1,585
2022	$1,782	$1,547	$1,816
2023	$2,040	$1,709	$1,975
2024	$1,975	$1,834	$2,018
2025	$2,321	$2,076	$2,157
2026 (Up to June)	$2,195	$1,951	$2,269
Annualised	4.32%	5.28%	6.07%

总体看，该屋苑的年化涨幅落后于第26区永久地契有地住宅的整体表现（年化5.28%），也低于同期全岛永久地契有地市场的涨幅（6.07%）。

此外，Springside Walk在2016年的起步$PSF就高于D26平均，这或许解释了其之后的涨幅百分比偏慢，尽管目前$PSF仍较高。

即便考虑租金，结论也不会有太大变化。根据2025年至2026年6月的租赁备案，Springside Walk的有地住宅平均月租约$6,435。

以$4.5 million估值计算，毛回报率仅约1.72%，尚未计入房产税、维护成本与潜在空置期。

在这种情况下，保留Springside Walk更多是基于未来资本增值与对有地生活方式的偏好，而非当下可观的租金回报。

Clydeswood涨幅表面亮眼，但转售量过低，难以作为可靠依据

Clydeswood的转售价表现看似不错：从2021年的$1,055 $PSF升至2025年的$1,632 $PSF，年化增幅达11.54%。

这超越了我们对比的多项基准，包括第13区及全岛的永久地契与99年地契公寓。

平均$PSF

Year	Clydeswood（转售）	D13永久地契非有地房产（转售）	全岛永久地契非有地房产（转售）	D13 99年地契非有地房产（转售）	全岛99年地契非有地房产（转售）
2021	$1,055	$1,382	$1,585	$1,520	$1,227
2022	$1,179	$1,477	$1,708	$1,710	$1,370
2023	$1,317	$1,547	$1,797	$1,875	$1,516
2024		$1,658	$1,854	$2,002	$1,616
2025	$1,632	$1,734	$1,937	$2,057	$1,683
Annualised	11.54%	5.84%	5.13%	7.85%	8.22%

但对此我们会保持谨慎。Clydeswood仅有36个单位，每年通常只有1至4宗转售交易，2024年与2026年上半年甚至没有成交。

当年度仅有寥寥数宗交易时，单个单位的楼层、朝向、装修与状态，都可能大幅拉动全年均价。更关键的是，近期数据太少，难以判断你们这套的实际可售价格。

租赁数据也有同样问题。2025年至2026年6月，仅有三宗三卧单位的租约备案，平均月租$4,350——以$1.88 million的工作估算计，毛回报率约2.78%，但样本仅三条。

既然当务之急是为家庭找到合适的住所，我们会倾向于在Clydeswood遇到合适报价时兑现价值，而非抱着对未来涨幅的期待继续持有。

更宽泛地说，每年只成交寥寥的项目，并不是你在“需要卖”时愿意被动等买家的那类资产。

在外租的同时保留两套房，现金余裕更少

你的第二个设想是：两套房都保留，Clydeswood对外出租，你们自己以每月$6,000外租，直到攒够资金。

从账面看，两套房的租金总和似乎足以覆盖外租成本。

Springside Walk约$6,435与Clydeswood约$4,350的合计租金为每月$10,785，明显高于你们预计的$6,000租金。

但这只是毛收入，还需覆盖合计约$1.42 million的贷款利息与本金偿付，以及房产税、维护、代理费与空置期损失。

若支付你们自住租金后仅余约$4,785，你们的灵活度会明显受限。

更可能的情况是，你们需要用工资来补贴现金流，而非让房产“自我供养”。这里也要把现金流与成本区分开：你们支付的利息与租金并不会积累资产净值。

我们不认为这条路错误，但它更像是在“买时间”，而不是更高效地迈向“最终自住房”。如前所示，你们的大部分净资产仍锁在两套当下资本回报并不突出的房产上。

靠近小学的房子，也得经得起自身价值考验

第三个想法是卖掉Clydeswood，在孩子就读小学附近买房，好处很直接——去除了外租不确定性。

不过，我们不建议仅以“近校”为唯一决定因素。

把搜索范围严格限制在某所学校周边，很可能要在面积、转售需求或长期升值潜力上做出牺牲，而“近校”的便利只在孩子求学的相对短期内重要。

如果学校附近的房产在宜居性与投资价值方面也符合更广泛的标准，那值得考虑；但若仅仅满足“近校”，那么在那几年选择就近租房，同时把购房范围放宽到更广的市场，会让你们保有更多选择权。

值得探索的路径：两套都卖，换购两套新房

我们最看重的选项，恰好不是你们列出的：把两套房都卖掉，然后以你们各自名义各买一套。

合计来看，约$4.96 million的变现回款，加上你们各自约$2.02 million的借贷能力，形成约$8.99 million的资金池（未计购置成本）。

这是一个大致的资金上限，你们仍应预留缓冲，而不是把资金用尽。

若目标自住房价位在$4 million至$5 million，仅BSD就需$179,600至$239,600，这本身已是相当可观的前期交易成本。

这一做法的好处是，你们不必因为“已经拥有”Springside Walk就回到那套有地住宅，而是可以从零思考：如何在“自住”与“第二套给孩子”的资产之间，最合理地分配你们的财富。

你们可以用另一套有地加一套公寓来替代Springside Walk与Clydeswood，或者若更重视设施与低维护，也可改为两套公寓。这些组合都能实现“持有两套房”的目标。

此路的缺点是成本更高：两套都卖意味着双份中介费、BSD、法律费与装修成本。只有当你们找到真正更契合当下家庭需求的替代品时，这些成本才值得。

那么，你们接下来该怎么做？

综合上述，我们最有把握的做法，是在合适价位退出Clydeswood。其账面涨幅虽亮眼，但这类每年仅一两宗成交的项目，会让你们在需要卖出时，难以掌控时间进度。

至于Springside Walk的有地住宅，暂难下结论。虽然该区有地房屋的价值在上涨，但涨幅仍落后于更广泛的永久地契有地市场。

此外，即便进行分契，你个人名下的购房能力也只有约$3.78 million，仍低于你所追求的$4 - $5 million区间。

我们会更认真考虑“卖两套、买两套”的方案——前提是你们能找到真正值得置换的房源，且切合当前的优先事项。

最后，也不必把“30个月租约结束”当作唯一的决策时点。如果更合适、价格到位的房子提前出现，你们的条件已足以直接出手，无需等到租约期满。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文