永久地契Strata有地与传统有地价差逾100万新元

寻找永久地契有地住宅的家庭，往往也会顺带看看一两套Strata有地住宅，因为两者在户型上相近、价格区间亦有重叠。

购买Strata有地住宅，您拥有的是房屋本体，但不拥有其所占土地；土地为全体住户共有，处理方式类似公寓项目的公共用地。

带围合式管理并共享设施的Strata有地项目，常被称为“cluster home”。但这一范畴并不止于cluster home；还包括无围合式园区管理的Strata有地住宅，例如Pollen Collection，以及坐落在公寓项目内的有地单位，如D'Leedon。

本系列将涵盖上述各类型，既有永久地契也有租赁地契项目，并将其与传统有地住宅（屋主同时拥有土地）作横向比较。

我们实际在比较什么

市区重建局（URA）对普通有地住宅按占地面积计量，对Strata有地住宅则按楼面面积计量。

这意味着有地住宅与Strata有地住宅的$PSF口径并不一致，因此在本系列中，我们一律以总成交价来比较两者，为求公允。

2026年上半年，永久地契排屋的平均成交价为$5 million，永久地契Strata有地住宅为$3.95 million，二者相差约$1.05 million。

不过，这一价差并非始终如此之大，且两类房产历年涨幅并不一致。

我们将重点关注什么

本系列共12篇，其中4篇用于梳理市场脉络，其余8篇聚焦于具体项目。

我们将样本分为4组：有地与Strata有地，各自再分为永久地契与租赁地契。因此，每篇文章都围绕以下三大问题展开：

• 同样的预算，Strata有地住宅能买到什么？
• 与传统有地住宅或大户型公寓相比，我要牺牲什么？
• 早期买入Strata有地住宅的业主表现如何？

第三个问题最难回答，因为Strata有地住宅市场较为“薄”，2026年上半年永久地契仅有57宗成交，而永久地契排屋则有447宗。

我们的四篇分析文章将讨论：价差、历史收益、在相同预算下可获得的空间，以及亏损出现的频率。由此引申出以下问题：

• 对于传统有地住宅与Strata有地住宅而言，永久/租赁地契的重要性是否存在差异？
• 转售收益更取决于剩余地契年限，还是购入时点？
• 同样预算下，Strata有地住宅与大户型公寓各能买到多少空间，其中又有多少为可用面积？
• 各类型中“低于买入价出售”的比例有多高？亏损个案有何共性？

至于每篇项目文章，我们都会遵循统一的八个部分：你买到的是什么、价格如何、1公里内的有地住宅对比、3公里内的其他选择、平面图所呈现的可用空间、持有成本、有数据支撑的过往涨幅，最后是适合的人群。

我们如何筛选这8个项目

我们先罗列全岛所有有明确项目名的Strata有地项目，并按过去两年的转售数量排序；随后，仅保留其1公里范围内出现“永久地契有地住宅转售”的项目。

后一项条件剔除了大多数项目；毕竟，若周边没有有地住宅可作参照，读者就失去对比基础。The Shaughnessy 是全国近年成交最多的Strata有地项目，但其周边并无符合条件的有地住宅，故未纳入我们的样本。

最终入选的8个项目为：位于 Ang Mo Kio 的 Cabana 与 Horizon Gardens；Serangoon 的 Este Villa 与 Belgravia Villas；Bedok 的 D'Manor 与 The Springfield；Bukit Timah 的 Hillcrest Villa；以及 Yishun 的 Dalla Vale。

其中有3组为同一地段内的“成对项目”，便于更为纯粹的对比：同一对中的两个项目面对相同的周边有地住宅，差异仅在项目本身。

不过，我们也对入选标准做了两处例外，原因相同：避免重复讨论。

其一，The Teneriffe 的近年转售量本可达标，但它位于 Bukit Timah，毗邻已在名单中的 Hillcrest Villa，且两者周边同样被高价的半独立式与独立式洋房所环绕。为避免重复，我们将名额让给 Dalla Vale——尽管其转售较少，却是名单中北部唯一的永久地契项目。

其二，Alana 与 Horizon Gardens 的转售数量持平；我们最终仅保留 Horizon Gardens，原因是其1公里内覆盖的永久地契排屋数量为整个名单之最。另一方面，Alana 的周边有地参照与 Cabana 基本相同。

我们的统计口径

我们的数据来源于sub-sale与转售，不包含任何新盘一手成交；因为开盘定价往往反映的是特定月份的特殊环境，而非整体市场。全国层面的数据覆盖2016年至2026年6月；分区对比覆盖2024年至2026年6月；至于项目文章中所称的“近期”，指2024年8月至2026年7月。

我们将999年与946年地契视同永久地契；“租赁地契”则介于60至115年。剩余年限一律以2026年9月1日为基准计算。

有地住宅与Strata有地住宅之间，仅以总价比较；而由于Strata有地住宅与公寓均以楼面面积计，我们在二者之间会采用$PSF对比。凡涉及面积之处，我们都会回溯平面图核对，因为备案面积可能包含屋顶露台、地下室或车棚等。

我们采用均值而非中位数，因此每个平均值旁都会标注成交笔数。在半年内成交仅寥寥数宗的类别里，两三套高价个案就足以抬高平均值；但若放在同月售出数百套的永久地契排屋大样本中，这些高价个案的影响几乎可忽略。

我们也会按屋型分开统计——例如，独立式洋房的均价往往是排屋的数倍。

在两年内至少有8宗转售的项目，我们才会给出价格区间；不足8宗时，则改为逐笔列示。关于历史收益，至少需20套“买入后再转售”的样本方可汇总；10至19套仅作为示例性描述；少于10套则不讨论涨幅。

凡“开盘期买入”的个案将单列说明。我们对“亏损”的定义为：转售价低于买入价，且未计入印花税、代理佣金与利息；因此，实际亏损通常会高于我们的统计。

“附近”指1公里范围；更广的对比延伸至3公里，并在价格上下15%的范围内筛选。

本系列未与任何发展商合作；我们的项目文章将尽可能保持客观公正。

你可以期待我们做什么

本系列中的问题未必都有明确答案。有些对比组样本偏小，当数据不足以支撑结论时，我们不会强作判断。有些结论也可能不尽如人意——不论盈亏，我们都会据实呈现各项目的转售记录。

我们不会对这8个项目进行排名，文内内容亦不构成买卖建议。我们的目标是为买卖双方提供真正可用的信息：如何将Strata有地住宅与周边有地住宅放在同一尺度下比较，以及这些差异对已入手者意味着什么。

全部12篇文章都将发布于 Stacked Pro。无论你正考虑入手其中一类房产，还是打算出售现有房屋，我们都希望这些内容能为你的决策提供坚实的参考。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文