卖出Neptune Court改买转售HDB，划算吗？

你好，Stacked：

我35岁，妻子30岁，我们有一个1岁的孩子。2021年，我以个人名义买了一套新盘两卧室公寓，首付款是向父母借的。

当时的计划是待公寓竣工后卖掉，再购买一套转售HDB，作为我们小家庭的安身之所。但随后出台的面向私人房产持有者的15个月等待期，打乱了原本的安排。

我在2025年把这套公寓卖掉，但利润并不高。虽然价格从约$2,400 psf涨到$2,850 psf，但由于单位面积较小，扣除各项费用与印花税后，实际获利有限。

随着家庭扩大，我们负担不起更大的公寓，而等待期也使我们无法立刻购买HDB。出于对更大居住空间的需求，又希望留在东海岸一带，我们在2025年底买下了Neptune Court的一套单位。

虽然目前满足了我们的居住需求，但我们也在思考更长远的安排。

随着Neptune Court的剩余地契接近50年并将继续缩短，我们担心未来转手会愈发困难。近期公布的集体出售规则修订让我们对未来5至8年内的en bloc（集体出售）略有期待，但也明白并无十足把握。

即便Neptune Court最终成功集体出售，我们也不指望有大笔意外之财，且恐怕难以再负担一套能满足需求的转售公寓。

那么，在完成相关等待期后先买一套转售HDB，住满其MOP，再去申请BTO，这样的路径是否可行？我们从未购买过受补贴组屋，也未使用过首次购屋者的福利。或者是否有更务实的住房策略值得考虑？

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，感谢来信！

首先，集体出售（en bloc）一向复杂多变。涉及业主自住房，即便账面上看似可行，也绝不能想当然地认为一定会成功。这在上一个集体出售高峰期时如此，如今亦然。

因此，我们同意应当以“可能永远不会en bloc”的前提来做规划。接下来，我们分几个层面来谈你的处境。

在决定下一步前，先看Neptune Court当下能为你们家庭带来什么，以及地契缩短是否真值得担忧。

尽管地契折损确是合理顾虑，Neptune Court仍有东海岸少见的优势：在东部提供宽敞居住空间，同时价格不至于让你们过度加杠杆。

几年前我们曾介绍过Neptune Court，你可以在这篇文章中查看我们的开发点评。无论未来是否有集体出售的可能，这个99年地契公寓本身的吸引力依旧存在。

为让这些顾虑有更清晰的背景，我们先看一下Neptune Court在转售市场上的表现。

平均$PSF

年份	Neptune Court	D15 99年非有地私宅（转售）	全岛99年非有地私宅（转售）
2015	$727	$1,127	$1,051
2016	$702	$1,051	$1,140
2017	$736	$1,062	$1,123
2018	$887	$1,177	$1,164
2019	$907	$1,168	$1,189
2020	$836	$1,184	$1,159
2021	$906	$1,381	$1,227
2022	$996	$1,469	$1,370
2023	$1,030	$1,534	$1,516
2024	$1,019	$1,646	$1,616
2025	$1,039	$1,684	$1,683
2026 (Up to June)	$1,077	$1,833	$1,722
Annualised	3.64%	4.53%	4.59%

三卧单位平均价格

年份	Neptune Court	D15 99年非有地私宅（转售）	价差
2015	$1,064,615	$1,657,677	$593,062
2016	$1,020,071	$1,542,515	$522,444
2017	$1,068,484	$1,600,285	$531,800
2018	$1,282,327	$1,705,983	$423,656
2019	$1,344,000	$1,738,854	$394,854
2020	$1,192,663	$1,644,419	$451,756
2021	$1,322,783	$1,883,502	$560,719
2022	$1,424,739	$2,064,840	$640,101
2023	$1,560,875	$2,096,172	$535,297
2024	$1,508,494	$2,348,369	$839,875
2025	$1,496,416	$2,303,140	$806,724
2026 (Up to June)	$1,639,654	$2,517,116	$877,462

据Stacked整理的成交数据，Neptune Court转售价整体上行，但不及整体市场平均涨幅。这也是我们在多数老龄私人住宅项目中常见的价格走势特征。

从2015年至2026年上半年，其平均转售价仍从$727 psf涨至$1,077 psf，年化增幅为3.64%。这仅比D15 99年公寓平均水平（4.53%）低不到1个百分点，也落后于全岛租赁权市场的平均水平。

虽然地契折损拖累了Neptune Court的整体增速，但该项目并未因此变得难以出手，平均价格也没有走弱。

这种价格韧性，很大程度上来自前述积极因素。简单说，东海岸很少有公寓能在相近价位上提供如此宽敞的居住面积。

例如，2025年的转售数据显示，Neptune Court三卧单位的平均总价约$1.5 million，而更广泛的D15租赁市场约为$2.30 million。两者相差约$807,000；而若看今年上半年的成交，价差进一步扩大至约$877,000。

这也是为何即便面对地契折损，Neptune Court仍对不少买家有吸引力。不过，上述情况是从整个项目层面来看的。

更具体地说，我们再看看Neptune Court三卧单位历年的表现。

年份	成交量
2015	13
2016	14
2017	39
2018	34
2019	12
2020	19
2021	27
2022	23
2023	24
2024	27
2025	31
2026 (Up to June)	9

总体来看，即便公寓日渐老化，三卧单位的转售成交仍保持健康。2021年至2025年间，Neptune Court每年录得23至31宗成交，自2022年起成交活跃度逐年提升。

我们推测，新冠疫情期间的居家体验让更多屋主意识到大空间的价值，进而提升了对大户型的偏好。

在过去10年里，Neptune Court的销售活跃度并未显著回落，某种程度上还有所增加。虽然2026年上半年只有9宗成交，但一年尚未结束；此外，东海岸一带新盘供应相对充足，也可能分流了部分买盘。

整体而言，随着项目老化，地契折损对Neptune Court单位资本价值的负面影响将逐步收紧潜在买方池，因为对越来越多的买家而言，融资与CPF的使用会受限。

但Neptune Court在一定程度上被其“以当前转售价即可买到更大面积”的优势所对冲。同时，相较D15内价位更高的公寓，该项目的“可负担性”也颇为突出。

Neptune Court推进集体出售的可能性有多大，值得押注吗？

Neptune Court的产权结构较为特殊：住户持有各自单位的租赁权，而底层土地则归属财政部。这是因为该项目建于1975年，源自当年的公务员住房计划。

基于这一安排，Neptune Court并不完全适用常规的“多数同意”集体出售框架。但目前已提出修法建议，允许在多数同意的前提下进行集体出售，同时对独立的土地拥有人设下保障。若能落地，或可绕开“既需Neptune Court各单位业主、又需政府一并同意”的双重门槛。

撇开行政程序不谈，Neptune Court潜在集体出售还面临另一道难关：项目体量不小，开发商需投入可观资金。要有足够信心的开发商，才会承接如此体量的地块，并在5年内开发、售罄（即便可能会有更灵活的期限）。因此，Neptune Court的大型地块既是机会，亦是挑战。

此外，业主是否接受保留价也是变量。正如你们所感受到的，当下替代房产成本高昂，一些业主可能会反对en bloc，理由是售出后所得无法在相近地段购得同等面积的住房。

某种程度上，这也是Neptune Court“强项反成阻力”的地方：在D15内，能以相似价位买到同等面积的公寓屈指可数，等价替代品确实难找。

所以，尽管近期的变化确实提升了Neptune Court实现集体出售的概率，但我们不宜对“5至8年内实现”抱过高期望。更稳妥的做法，是把它视为潜在上行，而不是据此来制定核心置业计划。

我们认为，你们的下一步规划应当在“即便最终只是按常规转售卖出Neptune Court”时也依然可行。

要不要先买转售HDB，日后再申请BTO？

简言之：第一步（转售HDB）值得考虑；第二步（再申BTO）则需更审慎。

相较于勉力购买公寓，转向转售HDB是相当理性的下一步。不过，我们会问一句：这套转售HDB是否一定要当成通往BTO的“跳板”？

你们仍需先满足这套转售组屋的MOP，之后才能申请BTO；还要抽签中签，再等待BTO项目建成。（注：申请时不必先卖掉转售组屋，因此等待期间可继续居住。）

还有一种简单的可能性：未来许多BTO地段，未必适合你们。

取决于抽签结果与工期，你们可能在转售组屋一住多年，接近十年都有可能。请认真衡量这样的时间轴是否符合家庭优先事项。

再搬一次家，也意味着又一轮交易、装修与搬迁成本。等到那时，孩子学校、日常作息与社交网络可能都已稳定，再次迁居会更难。

即便仍是首次购屋者身份，BTO的资格也取决于申请当时的家庭收入（请留意收入顶限）以及其他条件。尚未使用的补贴，并不保证多年后一定能符合资格。

与其从一开始就规划“两次搬家”，不如挑一套剩余地契足够长、你们愿意“长期居住也舒适”的转售组屋。即便BTO计划最终未能实现，也能对现有居所感到满意。

当然，BTO仍值得在未来视情况考虑，毕竟有“新鲜地契”和“政府补贴”的优势。但应把它当作“或许出现的机会”，而非围绕它来做通盘规划。

那么，你们该怎么做？

正如你们所说，Neptune Court的单位在空间与地段上都满足家庭所需，我们认为没有必要急于搬离。

诚然，项目年纪已高，价格涨幅不似新盘那般强势。但其价格仍在上行；以“价格具竞争力、户型面积可观、地段具吸引力”的组合，维持了相当韧性的转售需求。

总体而言，在D15内能提供与Neptune Court相近“性价比”的项目并不多见。

拟议中的集体出售框架调整，确实提升了项目实现集体出售的机会。但这并不意味着一定会发生；en bloc过程众所周知地多变，尤其在“替代房源难以匹配”的情形下更是如此。因此，我们不建议押注在5至8年内必然发生。若真成行，将其视作额外红利即可，而非可据以主动规划的必然事件。

同时，按计划持续偿还房贷本金，有助于降低未偿债务，并为下一次购房累积自有权益。当然，这不是“保本”的储蓄；若房价走弱，回收的权益也会缩水。即便如此，你们并不需要依赖en bloc带来的意外之财，Neptune Court作为家庭居所已发挥了重要价值。

当你们准备好搬家时，转售组屋或许是最务实的选择。与其预设“转售组屋MOP一到就一定要去申请BTO”，不如挑一处你们愿意长期持有的项目。

我们再次强调，若日后恰好遇到合适的BTO机会，把它当“额外惊喜”，而不是“既定期待”。

如果财务允许，更小面积的私人物业也可以作为更长期的可能选项。就当下而言，先留在Neptune Court，同时逐步重建现金与CPF储备，是较为合理的路径；并定期检视选择，包括转售需求与替代住房的可能成本。

随着孩子成长、对空间的需求增加，再决定是转向转售HDB，还是选择更小的私人住宅更适合你们。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文