我们是否该出售永久产权公寓，改购约 $2.2M 的99年地契有地房产？

你好，Stacked， 

我们此前从 HDB 升级到 EC，如今已住在一间公寓。但我们现在在考虑搬到有地住宅。永久产权超出我们的预算，所以我们聚焦在99年地契的选项。

我们有此前在 Signature at Yishun 的房屋出售所得，我们是在 2017 年底左右以相对较低的 $PSF 购入的。我们目前居住在 The Lilium 的两卧两卫单位——这是一座永久产权公寓，我们也已过了卖方印花税期限——该单位登记在我太太名下。

我们面临两个选择：

选项 1：脱钩并购买第二套房产
我考虑以我自己的名义购买一间较老的转售公寓（The Madeira 或 Palm Gardens），或是在 Bukit Gombak、Choa Chu Kang、Bukit Panjang 一带的项目。我们的预算约为 $1.3 至 $1.4 million。因为孩子在附近学校就读，我们需要搬得更靠近 Bukit Gombak 区域。

选项 2：出售并升级至有地住宅
或者，我们可以出售 The Lilium 的单位，并在 Villa Verde 购买一间99年地契的有地房产（我们看中的那间房的租约始于 2000 年）。我们正在考虑的一间房约定价为 $2.2 million。鉴于孩子逐渐长大，我们更倾向于这个选择，因为我们希望有更多空间，包括独立卧室和合适的书房区域。

不过，我们有一些顾虑：

• The Lilium 的单位已在市场上挂牌数月，但至今没有看房，这让我们不确定是否应该继续持有，或是调整预期
• Villa Verde 的房屋已超过 20 年楼龄，需要考虑租约年限消耗（lease decay）。
• 如今新盘与转售公寓的价格也多在 $2 million 以上，我们在思考：即便租约更短，$2.2 million 的有地住宅是否可能更具价值。

就我们的情况而言，你认为约 $2.2 million 的99年地契有地住宅，相较于同价位更新的公寓，是否是更好的长期选择？在退出策略与长期价值方面，我们是否还有忽略的盲点或风险？

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！ 

至今为止，你们的置业选择可谓是教科书式的自住房升级路径：尽早入场、享受市场增长、再逐步向上走。这在你们的案例中尤其有效，毕竟你们当年以具竞争力的入场价买入了 Signature at Yishun 的单位。

你们下一步的升级，不再只是“往上走”这么简单，而是要决定你们希望在生活方式中优化什么：空间、位置，还是灵活性。

总体而言，The Lilium 的单位在挂牌数月后仍缺乏看房，这是值得关注的，因为它会影响你们下一步计划能否顺利执行。

首先，让我们看看你们目前持有的 The Lilium 在转售市场上的表现。

The Lilium 位于第 19 区 How Sun Road，是一个 80 户的小型精品项目。通常，这类精品公寓的业主会花更长时间才能遇到合适买家，因为与大众化项目相比，精品公寓的整体需求更为小众。

自 2019 年 The Lilium 推出至今，尚无任何转售或转手（sub-sale）成交记录。这给我们带来挑战，也可能让多数买家犹豫，因为缺乏交易参考意味着他们难以判断合理的转售价位。

不过，我们可以先根据开发商销售来观察 The Lilium 的价格走势。

总体来看，平均 $PSF 价格的下降主要归因于项目内的大面积户型，这类单位总价更高，且往往是开发商最后才售出的类型。

从成交数据看，项目中的小面积单位大多先被开发商售出，而最大户型——如四卧单位——则在其后才成交。我们可以从成交类型看出这一点：

2 卧室户型

3 卧室户型

4 卧室户型

根据销售数据，2023 年平均 $PSF 的下滑与大面积单位的成交有关。也不排除开发商为在项目五年 ABSD 截止期限前清货而提供折扣，从而导致平均售价走低的可能。

总体来说，这并非最大问题，真正的症结仍在于转售交易的缺乏。 

目前并无 The Lilium 的转售表现可循；虽然这不代表它一定表现不佳，但可能意味着转售买家的吸纳速度会更慢。

基于此，我们来看看你们的两个备选方案：

选项 1：脱钩，并在 Bukit Gombak 附近购买转售公寓

第一种做法是将 The Lilium 保留在你太太名下，先行脱钩，再以你个人名义购买另一套房产。

在 $1.3 至 $1.4 million 的预算内，较老的转售项目如 The Madeira 与 Palm Gardens 可能可行。这些公寓靠近你们孩子的学校，理论上也是在你们情况下更具灵活性的选项。

但在判断是否合理之前，先看看这些项目在转售市场上的实际表现。下表展示了 Bukit Gombak 与 Choa Chu Kang 一带公寓的转售与转手成交，并与 D23 的平均价格与整体私宅市场进行对比。

平均 $PSF

从上述对比，我们的看法是：不算特别出色，但也谈不上差。

总体上，Palm Gardens 与 The Madeira 的转售价基本与整体私宅市场保持同步，且略低于 D23 的平均价格（但差距不算显著）。

需要注意的是，2020 年有多项新项目进入二手市场，带动了转售活跃度上升，从而对长期数据的分析产生偏差。为更公平的对比，我们仅看 2020 至 2025 年这段时间。

多数项目的走势大体与 D23 的公寓均价及更广泛的公寓市场一致，部分案例略有跑赢。

基于此，我们再看看当前价格，尤其是 $1.3 至 $1.4 million 区间内的两卧与三卧单位。 

2 卧室单位

3 卧室单位

以约 $1.3 至 $1.4 million 的预算，你们仍可负担两卧单位，但若要升级到三卧，可选范围将明显收窄。

Palm Gardens 脱颖而出，作为少数三卧价格仍在你们预算内的项目之一；2025 年多数转售单位的平均成交约为 $1.28 million。

相较之下，较新的项目如 Sol Acres、Inz Residence 与 Wandervale 的三卧已接近 $1.5 至 $1.6 million 区间。

The Madeira 介于两者之间，但能否在你们预算内拿下三卧，取决于具体单位。

这些较老项目的亮点在于单位面积更大。Palm Gardens 与 The Madeira 的三卧平均约 1,200 平方英尺，而较新项目同类单位多在 1,000 平方英尺左右。

总体转售成交量也值得关注。Palm Gardens 与 The Madeira 仍保持着稳定的转售活动，显示尽管楼龄较长，买盘依然稳定；这很可能源于有家庭的买家对更大面积与合理总价的需求。

像这类老项目，因本地自住买家普遍更重视空间与总价，往往能在相当长时间里维持转售需求。

选项 2：出售并购入 Villa Verde 的有地住宅

第二种做法是出售 The Lilium 的单位，将资本收益合并投入 Villa Verde 的有地房产——这是位于第 23 区、靠近 Chua Chu Kang 的一片有地住宅区，包含排屋与半独立式住宅。

从我们的角度看，这是更为直接的“升级”，因为你们将拥有显著更大的生活空间，更契合不断演变的家庭需求。

以约 $2.2 million 的预算，你们实际上已触及多数所谓入门级有地住宅的价位。就价格而言，与当下一些大面积的转售或新盘公寓（尤其是四至五卧）相比，差距并不算大。

但在决定是否值得之前，我们将对比 Villa Verde 与周边其他有地房产的表现。

下表展示了 Bukit Batok 与 Choa Chu Kang 区域的99年地契有地住宅转售与转手成交，并附上更广泛市场的基准。

平均 $PSF

将 Burgundy Hill（位于 Bukit Batok Ave 3 外的一组 166 套三层半独立有地住宅）与 Villa Verde 相比，两者的转售价大体与有地住宅市场的价格走势保持同步。 

这是因为 D23 并没有很多 99 年地契有地房的聚落，像 Villa Verde 与 Burgundy Hill 便占了交易数据的重要部分，因此它们的价格走势往往与该区的整体表现非常一致。 

以下为 2025 年录得的成交，可为你们提供价格走势的参考。

以 $2.2 million 而言，你们所看中的单位略低于该区域的平均价位。这意味着你们可能处在大多数卖家愿意成交区间的低端。为判断性价比，我们再与新加坡其他99年地契有地住宅对比。

根据这里的数据，有点不太利好的消息是：在 2025 年成交的大多数99年地契有地住宅，价格介于 $2.7 至 $3.2 million，一些邮区的平均价格甚至超过 $3 million。 

D23 的有地住宅平均价约 $2.83 million，位于各邮区的较低区间，但这个平均价依然可能超出你们预算。

不过，Villa Verde 的房屋似乎略低于这一平均水平，对你们而言仍可能是可行的选择。

公寓 vs. 有地：两种选择如何比较？由 Stacked 作者 Hailey 撰写。

从本文呈现的成交数据看，你们考虑的公寓与有地住宅，长期走势都与更广泛的市场一致。换言之，第 23 区这一带项目的价格变动，更大程度受整体周期驱动，而非由某个单一项目决定。

不过，如果我们以 2020 至 2025 的一致周期来比较三处入选项目，Villa Verde 的有地住宅略占上风，其年化增幅优于 Palm Gardens 与 The Madeira。

从楼龄上看，三者整体可比：Palm Gardens 与 Villa Verde 大致建于 1996 至 1997 年间，The Madeira 则稍晚几年。此期间价格表现的差异，很难仅归因于楼龄。

除了价格数据，公寓与有地这两类产品在结构属性上也存在取舍，值得清晰列出：

对你们而言，这意味着什么

基于目前分享的内容，若仅以价格表现而论，两者都没有绝对胜出者。

无论是较老的公寓，还是 Villa Verde 的有地住宅，长期看基本都与更广泛的私宅市场保持步调。因此，决策的关键不在于哪一个更会升值，而在于哪一个更契合你们此阶段与下一阶段的家庭需求。

在我看来，当下最直接的考量是空间需求。随着两个男孩逐渐长大，Villa Verde 的有地住宅将提供显著多于任何同预算公寓的空间——包括更多卧室、专用书房，或多层的可用面积。从生活方式角度看，有地的吸引力很强。

此外，以约 $2.2 million 的预算，与该区部分大面积的转售或新盘公寓相比，你们并未多付出太多溢价。 

下一步要考虑的是你们在 The Lilium 的单位。如前所述，自 2019 年推出以来，该项目一直缺乏转手或转售成交。

这并不意味着该项目的单位在转售市场会一直难卖，但交易记录的缺失，确实让潜在买家难以有信心定价，这也大概率解释了至今缺少看房的原因。

如果在选项 1 下，将 The Lilium 持有为投资资产，值得自问它是否适合这个角色。投资者通常偏好转售流动性更强、成交历史更成熟的资产；而租户则被驱动需求的底层因素所吸引：便捷的交通、周边配套，以及能让租赁保持稳定出租的区位吸引力。

你们也可考虑另一种思路：与其继续持有 The Lilium，不如出售并将所得配置到另一处投资物业，寻求更强的租赁需求与更清晰的未来退出，同时再单独购置一套更符合家庭生活需求的自住房。

这样可将“投资”和“自住”两项目标清晰分离，而不是在一次决策里相互妥协。

综合来看，出售 The Lilium 的单位，并将资本收益整合投入 Villa Verde 的有地住宅，似乎最能直接回应你们的优先事项：为成长中的家庭提供更大的空间、靠近孩子就读的学校，以及在置业阶梯上的下一步。

数据也显示，该区的有地住宅长期走势与更广泛市场高度一致，因此，相较于留在公寓板块，你们并未承担超额风险。

不过，购入有地的前提，自然是能以合适的价格成功售出 The Lilium 的单位。鉴于转售可比案例稀缺，或许值得根据开发商后期的成交数据设定一个务实的底价，而非锚定早期推盘阶段的较高价格来挂牌。

简而言之，这与其说是谁的资产将跑赢，不如说是“有地生活”此刻是否更契合你们家庭的实际需要。基于你们分享的情况，答案似乎已更倾向于同一个方向。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。