Hi Stacked，
我和未婚妻目前与家人同住，计划购买首套住房——一套转售HDB——因为我们的收入已超过BTO的上限。我们想在靠近CBD的市中心地段找房，例如The Pinnacle @ Duxton，或Queenstown一带的Dawson Road项目。
我们看了许多单位，目前在两套之间权衡：其一为约1,000 sq ft的四房式，位于第4层，景观以无遮拦的公园与城市景致为主，开价约$1.2 million；其二为1,152 sq ft的五房式，位于第8层，楼层更高但景观更受遮挡，以社区为主，价格约$1.48 million。
我们想在楼层、户型大小、景观与未来升值之间找到平衡，但迟迟难以定夺。我们目前更倾向于四房式，因其价格与景观更有优势，但也担心日后会为楼层较低、面积更小，以及未来可能更难转售而后悔。
我们合计月收入约$30,000，CPF结余约$240,000，计划采用75%银行贷款，年期30年。
我们也考虑过一些私宅选择，但在相近面积与价位下，找不到能与转售HDB匹敌的。你认为这会是误判吗？
谢谢！
（本篇为长期专栏的一部分，我们将解答读者对房产市场的提问。如你也有问题，欢迎电邮至stories@stackedhomes.com。）
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，感谢来信！
你们倾向第4层的单位是有道理的：价格更低，且景观是你们每天都能切实享受的。
不过，我们建议从两方面来检验这一倾向：一是五房式额外空间的实际用途；二是The Pinnacle @ Duxton与Dawson Road上BTO项目的转售市场表现。
我们会先谈户型，再谈地段，最后再看对你们预算的影响。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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在空间、楼层与景观之间权衡
根据你们提供的信息，相较四房式，五房式的面积多约15%，价格却高约23%。同时，尽管楼层更高，景观却更受遮挡。
在多数HDB户型中，五房式的额外面积多体现在更宽敞的客餐厅空间，有时也体现在后阳台。如果你们计划在未来几年内添丁、需要在家办公，或需要同住帮手，更大的公共空间能提供更高的灵活性，也可能延后你们再次换房的时间。
但如果当下的需求用四房式就能舒适满足，为并不迫切需要的空间多付$280,000，未必划算。楼层与景观同样重要，只是关注点不同：面向公园的第4层单位，采光与观感可能比面向邻座楼的第8层更明亮、舒适。
我们也建议把朝向、噪音与通风等因素一并纳入考量。
至于未来的转售能力，仅因楼层较低并不意味着无法吸引足够买家——正如较高楼层也不必然带来更强的成交溢价。
(不过，有些买家会偏好“8”这一吉利数字，并避讳“4”。)
但这种偏好并未在交易数据中体现：第8层的单位并不一定比第4层卖得更高。
在你们的两个候选中，我们更会从居住的日常舒适度去衡量楼层与景观，而不是从未来的售价预期去倒推。
- The Pinnacle @ Duxton的转售溢价持续存在
The Pinnacle @ Duxton位于第2邮区，而Dawson Road上的BTO位于第3邮区。我们先看未来的潜在买家，在附近能否轻易找到可替代的房源；可替代越少，议价地位通常越强。
The Pinnacle @ Duxton在2009年正式完工，多数单位的租约自2011年起算，尚余约83年。
从2025年6月至2026年6月的转售交易看，位于Cantonment Road（The Pinnacle @ Duxton所在）的四房式，平均成交价为$1.36 million。
这比邻近Cantonment Close上的同类四房式高出$335,000；后者的租约起始年份早近10年，为2002与2003年。
同一时期，Cantonment Road上的五房式平均成交价为$1.54 million；相比之下，Cantonment Close同类单位为$1.15 million，Everton Park为$955,000，Spottiswoode Park Road为$896,000。这些项目的租约起始年份均在1979与1980年。
The Pinnacle @ Duxton - Cantonment Rd
| 4房式 | ||||
| 街道名称 | 平均成交价 | 成交量 | 最早起租年份 | 最晚起租年份 |
| CANTONMENT CL | $1,024,067 | 15 | 2002 | 2003 |
| CANTONMENT RD | $1,359,437 | 44 | 2011 | 2011 |
| 5房式 | ||||
| 街道名称 | 平均成交价 | 成交量 | 最早起租年份 | 最晚起租年份 |
| SPOTTISWOODE PK RD | $895,857 | 7 | 1979 | 1979 |
| EVERTON PK | $954,800 | 5 | 1980 | 1980 |
| CANTONMENT CL | $1,153,400 | 5 | 2002 | 2003 |
| CANTONMENT RD | $1,536,529 | 17 | 2011 | 2011 |
这些数据表明，买家并非只是为“租约更长”的HDB项目付费——尽管更长的年限确实有助于冲上“百万元价位”。
Cantonment Close的租约仅比The Pinnacle @ Duxton早约9年，这本可支撑后者享有一定溢价。
但相差9年通常不足以解释如此显著的价差。Cantonment Close的成交价仍大约比The Pinnacle @ Duxton低四分之一。这显示，项目本身的知名度与声誉，以及中央区五房式供应稀缺，可能是推高价格的重要驱动因素。
Dawson Road的组屋有更近的替代选择
Dawson Road沿线的BTO在2016至2021年间落成，意味着许多单位的租约尚余约89至94年。
同一期间（2025年6月至2026年6月），当地四房式的平均成交价为$1.12 million，五房式的平均成交价则为$1.47 million。
Dawson Road
| 4房式 | ||||
| 街道名称 | 平均成交价 | 成交量 | 最早起租年份 | 最晚起租年份 |
| STRATHMORE AVE | $942,787 | 59 | 1993 | 2020 |
| DAWSON RD | $1,115,314 | 87 | 2016 | 2021 |
| 5房式 | ||||
| 街道名称 | 平均成交价 | 成交量 | 最早起租年份 | 最晚起租年份 |
| STRATHMORE AVE | $1,208,500 | 14 | 1993 | 2011 |
| DAWSON RD | $1,466,052 | 15 | 2016 | 2021 |
另一方面，Strathmore Avenue的HDB租约起始年份介于1993至2020年之间。其中起租于2020年的四房式，在同一期间的平均成交价为$1.07 million，仅比Dawson的四房式平均价低3.7%。
同期，五房式的平均价为$1.32 million，较Dawson Road五房式的平均价低约10.3%。
不过，需提醒的是：上述对比基于较低的成交量，这两类单位在这一年内仅分别有4宗与2宗交易。
整体而言，数据给我们的判断是：Strathmore Avenue的四房式平均价约比Dawson Road低15%，五房式约低18%。
这与The Pinnacle @ Duxton及其周边更实惠项目之间25%至42%的价差相比要小；若仅比较中央区内较新的HDB项目，这个差距还会进一步收窄。
如果你们就是想买The Pinnacle @ Duxton，那么能否在预算内找到五房式的“稀缺货”会是首要难题。但若不限于这一个项目，Dawson Road沿线的组屋依然是务实的选择。
更大户型的涨幅是否更胜一筹？
纵观过去十年，The Pinnacle @ Duxton与Dawson Road的涨幅，并未呈现出对大户型的明显“偏爱”。
在The Pinnacle @ Duxton，2016年至2026年上半年，四房式与五房式的平均转售价分别上涨约52.4%与51.4%，几乎一致。
而在Dawson Road社区，由于不同楼块的起租年限差异较大，横向比较更具挑战。但若看2016年起租的楼块，走势恰好相反：2020年至2026年上半年，五房式上涨51.4%，四房式上涨36.3%。
需要注意的是，这些都是平均值；某一年里少量高价或低价的成交，都会显著影响结果。总体上，目前尚难以证明：为更大户型付出更高价格，在这两处地址就必然换来更强的升值。
私宅替代方案，能否缩小差距？
尽管你们先前因面积与可负担性而排除了私宅选项，仍值得看看在私宅市场，用这笔预算能买到什么。
我们筛选了第3邮区在2025年至2026年6月的两房转售交易，价格在$1.5 million及以下，以尽量贴近你们的预算区间。
| Project | Average price | 基于成交记录的平均面积 | Completion year |
| ALEXIS | $1,185,972 | 735 | 2012 |
| QUEENS PEAK | $1,363,200 | 624 | 2020 |
| THE CREST | $1,378,333 | 764 | 2017 |
| MARGARET VILLE | $1,394,481 | 664 | 2021 |
| AVENUE SOUTH RESIDENCE | $1,416,270 | 666 | 2023 |
| THE METROPOLITAN CONDOMINIUM | $1,436,978 | 781 | 2009 |
| EMERALD PARK | $1,452,972 | 931 | 1993 |
| STIRLING RESIDENCES | $1,455,728 | 640 | 2022 |
| ALEX RESIDENCES | $1,489,500 | 657 | 2017 |
| CENTRAL GREEN CONDOMINIUM | $1,500,000 | 947 | 1995 |
整体而言，只有Alexis这个项目可列入潜在候选：约735 sq ft的单位，均价约$1.19 million，面积仍比你们的1,000 sq ft四房式小约四分之一。
其余项目的平均转售价在$1.36 million至$1.5 million之间，单位面积都不超过947 sq ft。即便是面积最接近的Emerald Park与Central Green Condominium，也仅为931与947 sq ft，价格分别为$1.45 million与$1.5 million。
就你们所追求的面积与租约年限而言，在这个预算下，转售HDB的性价比仍然高于第3邮区的公寓，这也印证了你们将搜索重心放在这里的决定。
你们的预算能负担什么？
根据你们提供的信息，$240,000的CPF可用于支付$1.2 million单位20%的首付，再以$60,000现金补足其余5%，并以75% loan-to-value (LTV)取得$900,000的贷款。
购买HDB时，无论是HDB或银行贷款，Mortgage Servicing Ratio (MSR)都会把每月供款上限定在月总收入的30%。这一上限比适用于私宅的55% Total Debt Servicing Ratio (TDSR)更为严格。
若按4%利率、30年期计算，你们合计$30,000的月收入可支持的最高贷款约$1.89 million。以当前税率计算，购买四房式需缴Buyer’s Stamp Duty (BSD) $32,600，购买五房式则为$43,800。
据我们估算，连同法律费用与其他购置成本，你们所需的总现金约分别为$96,100与$121,300。
| 4-room ($1.2M) | 5-room ($1.48M) | |
| 5% cash downpayment | $60,000 | $74,000 |
| BSD | $32,600 | $43,800 |
| Legal fees (est.) | $3,500 | $3,500 |
| Minimum cash needed | $96,100 | $121,300 |
那么，你们该如何选择？
在两者之间，如果你们预见在未来几年内确实需要那部分额外空间，我们会更倾向于五房式。相较于四房式更好的景观和更低的价格，中长期的居住舒适度更为重要。
如果四房式已能符合你们的规划，就没必要为更大的单位“硬上”。你们将为更高楼层和一个未必用得上的布局，舍弃喜欢的景观以及更低的每月供款。
在这两个地段之间，The Pinnacle @ Duxton的五房式总体更为稀缺，这使其在目标买家中更具优势，价格溢价也相对稳定。
另一方面，如果并非非要那个“特定地址”不可，Dawson Road的单位可能更容易让自己接受。你需要权衡的，是相对较弱的“稀缺溢价”，不过其涨幅并不逊色。
两套单位之间$280,000的差价，意味着每月房贷将多约$774，30年下来多付的利息约$68,700——而你们也表示，更愿意把这部分资本投向市场，而非锁定在房产上。
如果这笔持续成本能换来你们在这套房里“多住几年”的可能，那就值得承担；若只是为了短期内并不确定会用上的空间，我们认为此番更保守的选择是四房式。
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