Savills汇编的最新住宅成交数据显示，越来越多业主与投资者已把对柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）将提振柔佛南部部分地区的预期，体现在定价上。

该双边倡议由新加坡与马来西亚政府于去年公布，旨在把柔佛境内9个旗舰区打造成更一体化的商务枢纽。

这与Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System（RTS）相辅相成。RTS已延至2027年2月通车，将强化从新加坡Woodlands North至柔佛新山（JB）Bukit Chagar的跨境通勤。

Savills的市场研究显示，JS-SEZ内9个旗舰区的住宅年涨幅介于7 - 9%，明显高于同期柔佛全州的2 - 4%。

同期，这些片区的住宅租金回报约6 - 8%，高于过去一年柔佛整体市场的5 - 6%。

Savills指出，租金走强主要受9个旗舰区内企业住房需求上升带动。这些区域包括JB waterfront、Iskandar Puteri、Tanjung Pelepas、Tanjung Langsat、Senai-Skudai、Kulai-Sedenak、Desaru-Penawar、Forest City，以及Pengerang。

该顾问公司表示，旗舰区租赁市场的增长正催生面向企业租赁的专业化资产，或将成为柔佛在持续过剩阴影下的一抹亮色。

不过，并非所有市场观察者与分析师都同样乐观。

MyRumahBaru首席执行长Melvin Soh表示，这种增长很可能在不同区域呈现分化，因各地供应水平差异显著。MyRumahBaru是一家追踪NAPIC交易数据的马来西亚房地产平台。

对投资者而言，这意味着应更为审慎，尤其是那些押注SEZ发展将推高租金、回报与出租率的人士。

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新的资产类别？

尽管如此，Savills国际住宅销售高级董事Adrian Lim表示，JS-SEZ的前景，或将促成一种有别于当地传统租赁市场及以往投机性高层存量的新型租赁资产在柔佛出现。

这类物业通常具备以下特征：

  • 为过去10年内开发的大型、总体规划综合体，项目内或周边便捷可达生活配套（杂货店、餐饮（F&B）、健康设施）。
  • 严格分布在主要经济引擎1 - 3 km半径内：以Bukit Chagar/JB Sentral RTS terminus、JB CIQ周边、新山核心市中心，或Medini/Iskandar Puteri的核心就业节点为主。
  • 为企业住宿专门建造，非由普通住宅改造；按国际化管理标准打造，提供适合单身高管或夫妻的实用1至3卧户型。
  • 并以完善的多重安保、合理的电梯户比与专业物业管理为基础。

据Savills，这类项目包括位于JB City Centre、由UMLand开发的Suasana Iskandar——集住宅、零售与酒店于一体的综合体；以及同在JB City Centre、设有连桥通往商场的R&F Princess Cove。

此外，TriTower、Paragon Suites与Astake Projects等高端高层住宅，也颇受管理层级的企业租户青睐，这是Savills企业租赁团队的观察。

在Iskandar Puteri——Iskandar的行政、教育与科创园核心——有Eco-World打造的Eco Botanic，这一高端有地封闭式社区吸引偏好郊区小镇氛围、而非高层公寓的高收入家庭与资深管理者。

Iskandar Puteri亦汇聚Marlborough College等国际学校、医疗枢纽与企业办公，这些都是吸引外籍家庭、教育工作者与区域企业人员的关键配套，Lim说。

“不同于传统本地租赁需求，柔佛的企业租户更看重安全（封闭式安保/礼宾服务）、临近国际学校或主要高速公路/RTS，以及步行或短途车程即可达的综合生活配套（例如咖啡馆、超市与健康设施），”他说。

谁会租这些房子？

根据SEZ的初步规划，该双边倡议将采用“枢纽—辐射”模式。其中，新加坡作为区域与国际金融中心，并汇聚众多跨国企业总部，是关键一环。

规划旨在打通在柔佛内部向各旗舰区“辐射”的商业活动走廊。部分区域（如Pengerang工业园区）已开始涌入可观投资。

“这种模式让企业得以两全其美：在新加坡保留全球公司治理、法律合约、知识产权（IP）与区域财务中枢，同时在柔佛利用更大的实体空间、土地与重资产运营能力，”Lim说。

他补充，以往那种——几乎所有知识型人才都在新加坡、而柔佛只承载蓝领制造劳动力——的经济分工，已不再适用于当下科技驱动的运营模式。

如今的分工更按职能划分：多数战略与财务相关的知识型人才仍将位于新加坡，而多数技术、运营与工程类岗位更可能设在柔佛，包括数据中心设施工程师、自动化专家、供应链总监与制造工艺经理等。

“这些岗位中有许多为区域技术专家，或由日本、美国等地外派来管理重型基础设施的外籍人士，”Lim表示。“此外，诸如JS-SEZ下的优惠税制等定向激励，正是为吸引高价值人才在地居住而设计。”

库存高企之下，柔佛为何仍需新增供应？

Savills预测，这类新的企业租赁产品将占柔佛拟于2030年前新增的115,000套住房的一部分。

但也有市场观察者质疑在存量未去化之际再行加码的必要性。截至1H2026，柔佛仍有约9,972套单位滞销，超过吉隆坡滞销存量的两倍。

不过，Savills认为，这批新供应不同于其称为“generic Johor stock”的产品——即“千篇一律、缺乏辨识度”的高层公寓，主要面向投机性的海外投资者。

Lim称，这些同质化且大量复制的项目，往往造成“空城”现象：成千上万套现房空置，社区活力不足，商业配套也难以运转。

这类反响不佳的项目，多散布于数年前被大肆炒作的轨道交通或高速公路走廊沿线；同样的集聚，也可见于通往Danga Bay的滨海大道沿线、Iskandar Puteri的部分地段，或与真实经济活动相距较远的孤立板块，Lim指出。

当初买家多被“可观资本增值或租金回报”的承诺所吸引，主要由中国与新加坡的异地业主买入，作为投资载体或“纸上资产”，而非自住。

但由于这些项目在热度高峰期定价激进，待市场回归理性后，其二手价值往往遭受重挫。

“尽管全州统计被数千套同质化服务式公寓的供应过剩所拉偏，但直接毗邻RTS Link走廊与CIQ直接涵盖区的子市场，已基本与此类供给状况脱钩，”Lim说。

在他看来，这些特定类型产品更具韧性，空置率有望收窄，并能持续获得企业租赁需求承接。

投资者应关注哪些板块？

Soh表示，RTS Link附近及联通性良好的商务区的租赁与投资机会，可能获得良好承接，尤其来自以新加坡为基地的租户与企业。他补充，一些在早期市场周期完工的单位，至今仍在被逐步吸纳。

长期的供应过剩与趋于平台期的市场需求，意味着已完工住宅项目的价格整体受压，这也拖累了转售市场，使资产变现更具挑战。

然而，据报道，柔佛的情况或许正在变化：2026年上半年，服务式公寓的psf价格同比上涨了20.4%。

租赁需求通常因地而异，距离JB市中心更远的区域，因供给分散在多个板块，或难以获得同等关注，Soh说。

不过，他仍看好RTS Link与JS-SEZ将提振需求，但消化现有供给仍需时间。他建议买家审视每个项目的基本面，而非单靠基础设施催化。部分价格预期基于规划中的基建，应将项目实际落地时间纳入考量。

鉴于柔佛的供应过剩程度，即便部分片区租金上涨，也很容易被更广泛市场所蚕食。StayMoka等运营方正再利用空置的服务式公寓，以锁定更多企业租赁需求。

这一次会与上次不同吗？

值得记取的是，柔佛并非首次走到这一步。2006年，马来西亚政府启动South Johor Economic Region，后更名为Iskandar Malaysia，意在将柔佛南部打造成经济枢纽。

随后投机情绪升温，整个2010s期间，开发商与投资者大量涌入高层项目，押注源源不断的海外买家，尤其是来自中国的买家。

买家潮退后，局势急转直下。约在2017年，中国收紧资金外流；2018年，马来西亚对Forest City海外买家的政策立场也趋于不确定。

结果是，新项目陆续入市，却遭遇承接不足的需求，柔佛也因此成为全国滞销住宅最多的州属。

这一次，Soh表示，新加坡政府在JS-SEZ规划中的共同角色，带来了更大的乐观空间。

但宏大的总体规划与吸睛头条并不缺，真正的考验在于执行，如今下结论仍为时过早。

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