独特HDB转售组屋缘何逆势走高

从全市场的转售成交数据来看，HDB转售市场似乎正在走软：今年前6个月价格几乎持平，且3Q2026季度环比下跌0.2%。

在新冠疫情后曾经历一轮显著涨价之后，随着一批新竣工组屋交付——加上更多组屋陆续完工——整体转售涨势已放缓。

不过，屡见刷新纪录的“百万组屋”成交也表明，仍有少数卖家能为其单位争取到高价，例如Pinnacle @ Duxton一套单位以$1.701 million易手。

那么，这些高价单位与一般转售市场有何不同？买卖双方接下来又该如何预期？

我们采访了ERA Singapore分行区主管Ink Chua。她曾代表卖方促成迄今Pinnacle@Duxton第二高价的交易，成交价为$1.701 million。她分享了部分业主的看法，以及这一趋势对HDB转售市场未来可能意味着什么。

稀缺优质单位的买家群体更广

许多（但并非全部）“百万组屋”相比普通转售组屋，往往拥有更广的愿买群体。以Pinnacle @ Duxton为例，其潜在买家并不只是常见的HDB升级族。

Chua表示，这里的买家包括希望“缩屋”但仍想保有中心地段居所的私宅业主，或是想要寻找比普通公寓单位更宽敞替代方案的人。

设想一下住在靠近中央商业区（CBD）和中央区的吸引力：即便是两房公寓，这里的售价也可能轻松超过$2 million，而这些买家通常也在寻找面积超过700 sq ft的单位。

这正是促使不少买家转向Pinnacle @ Duxton的原因：其5房单位面积为1,130至1,152 sq ft，成交价通常低于$2 million，同时具备几乎同等出色的区位条件。多数Pinnacle @ Duxton的转售单位可拎包入住，且HDB的服务与保养费远低于公寓的管理费。

于是，现有的私宅业主与渴望入住Pinnacle @ Duxton的HDB升级族，往往会汇入同一个买家池。这是该项目相较一般转售组屋少见的一大优势。

高溢价组屋，成因并不相同

尽管许多业主与买家将The Pinnacle @ Duxton视为“高端”HDB，Chua也指出，并非所有“百万组屋”都具备相同特质。她举例说，自己目前也在推介一套位于Bishan Street点式楼的约1,302 sq ft 5房单位。

两者都处于HDB市场的高端段位，属各方面条件出众、极具吸引力的单位，但打动买家的理由却截然不同。

Pinnacle @ Duxton“百万组屋”的溢价主要来自其贴近市中心、且可比替代品极少。相对地，Bishan这套单位的溢价则源于宽敞的户型，以及其位处成熟、配套完善社区的地段价值。

像Bishan这样的单位显然比Duxton Road一带要多，但点式楼每层仅少数住户——通常比常见的板式楼更具私密性、通风更佳、视野也更开阔。

不过，也存在“地契余额”的取舍。该Bishan楼座建于20世纪80年代末，意味着买家群体必须看重地段与面积，并且不因剩余不足60年的租期而却步；与The Pinnacle @ Duxton的单位相比，其租期余额要少得多。

因此，无论行销方式还是买家动机都截然不同。Chua表示，她花了大量时间引导买家理解“租约递减”的影响，以及其对CPF使用与贷款融资的约束——无论这套单位是否契合他们未来20至30年的规划，这些都是必须厘清的问题。

对买卖双方而言，这也是不要把所有高价组屋一概而论的原因。“百万组屋俱乐部”远比表面看起来更为多元；买家在The Pinnacle @ Duxton看重的价值，未必会出现在Queenstown或Bishan等其他区域。站在经纪角度，Chua说，这会影响卖方（及其经纪）锁定的目标客群、房源呈现方式，以及在谈判中哪些环节可以坚持。 

把每一套高价组屋都用同一套思路对待，往往既误判价格，也误判买家。

买家愿为“无法改变之处”付费

总体来看，在当下相对走软、且买家更为挑剔的市场环境中，买家对某些问题的容忍度更低。

疫情刚过、已竣工住房供不应求的阶段，一些买家会对保养欠佳等问题睁一只眼闭一只眼。

然而，如今买家可对比的房源更多，价格放缓也减少了“再等等就会被价位抛离”的担忧。

所谓“高端”单位对此更具抵御力。老旧厨房、瓷砖剥落、衣柜老化或需要粉刷，依然是问题——但这些都可以被修复。买家也许会据此议价，但同样能清楚估算整修成本。

（有时，未翻新的单位反而更受青睐。若买家本就打算按自己的风格重做，他们往往不会太看重较新的、花哨的装修。） 

但买家无法改变的是产品本身：他们不能把单位搬到更靠近CBD的位置、不能把户型多出200 sq ft，也不能把它变成角落单位。若有新项目遮挡了原本的无遮挡视野，他们也无法“要回”那片景观。

（顺带一提，这种情况在50层的Pinnacle @ Duxton顶层单位身上发生的概率要小得多。）

Chua表示，这正是为什么更适合把当下市场看作“更为挑选”，而非一概而论的“疲弱”。确实仍有买家愿意付溢价，但这些溢价如今系在最具辨识度、不可复制的特质上，而不只是“状况更好一些”，或“比当下竞品挂牌稍高一点”。

在你打算为装修大手笔投入、并假定这会提升未来转售价之前，不妨先想一想。

就算是优质单位，也不是“自己会卖”，策略仍然关键

确实稀缺的单位占有优势，但把销售“交给自动驾驶”并非好主意。随着HDB转售市场进入温和期，卖房不只是把曝光做上去、坐等买家上门。

Chua以她以$1.701 million售出的那套Pinnacle @ Duxton为例。刚开始推盘时，房子并未翻新；尽管地段出色，仍有几次报价告吹。

她没有让话题一直围绕“装修要花多少钱”，而是用前后对比的效果图，向买家呈现空间的潜力与可能。

楼层高低也需要沟通。“该单位在30层以下，只能看到一小角海景；而此前$1.63 million的纪录是由43层的单位创下的。”她说，并补充有些买家在看房时就提出了这一点。

定价策略同样至关重要。Chua说，最好的策略不是假定每套房的优势都一目了然——你仍需把它放到同类挂牌的语境中来考量。而且，价格若定得过高，买家很可能直接划走，连说服他们的机会都没有。

例如，不少房产平台都有“最高价格”筛选，这会立即切断一部分浏览。Chua表示，除了知道哪些亮点值得强调之外，还需把价格设在能引发买家互动的档位——而不是让他们直接滑过。

总体而言，如今的HDB转售市场买家比以往更为理性且信息充足，即便是“高端”单位也需要给出价格的充分理由。而当你看到一笔极高的成交价时，也别忘了：有时只是恰好遇上一套定位清晰、营销得当的特定房源。

关于即将推出的60层HDB组屋的一个问题

细心的读者会记得，政府近日宣布在Pearl’s Hill的60层HDB项目，随后市场讨论认为，它或将成为中央区的“下一个Pinnacle”。

但预期中的“对手”会在多大程度上落地？

“我认为这两个项目（未来的6层Pearl’s Hill项目与The Pinnacle @ Duxton）主要会吸引不同的家庭，尽管买家上会有小幅重叠，”她说，并指出未来Pearl’s Hill项目将提供两房Flexi、三房与四房单位，没有5房单位，”她说。

她补充说，这更可能吸引在或靠近CBD工作的年轻夫妻，以及把中心地段、享受补贴价格放在优先的单身与乐龄买家。“代价是他们需要接受BTO的流程，并等待数年才能入住”。

另一方面，被Pinnacle @ Duxton吸引的转售买家往往属于不同客群。“我最近在那里的5房交易，主要吸引两类买家。第一类是寻觅了6个月至1年的首次购屋者，想跳过BTO等待。第二类是年长的私宅业主，搬入一套面积更大、地段更好的HDB，同时免去公寓的管理费”。

总体而言，她认为面积是分水岭——也就是说，最初选择The Pinnacle @ Duxton的买家，把接下来人生阶段的可居住空间放在首位。而这恰恰是未来Pearl’s Hill项目（无5房单位）所无法提供的。

“我可以预见，符合Pearl’s Hill项目资格的年轻职业夫妻，会权衡是去申购新屋并等待，还是把预算再拉一把、购买一套The Pinnacle @ Duxton的单位并更快入住。所以我不会把Pearl’s Hill项目视为The Pinnacle @ Duxton的直接替代品，”她说。

此外，未来的Pearl’s Hill项目很可能会被归类为Prime项目；若如此，意味着转售买家将受收入顶限等资格限制约束，同时适用10年最低自住年限（MOP）。

无论如何，这两个项目在相当长一段时间内都不会在转售市场“正面交锋”。“Pearl’s Hill距离完工还有数年；若其套用适用于Prime单位的10年MOP，再到有单位能进入转售市场，还需要更多年头，”Chua表示。

若没有“高端”单位，在更挑剔的市场卖房应把握哪些要点？

总体而言，不论是普通还是“高端”单位，一次理想的出售往往把三件事做到位：定价、呈现与理解买家。

以下建议，或可帮助计划卖房的业主：

• 用证据定价，而非凭希望。 参考你所在楼座及周边楼座的近期成交，最好能比对相近的同堆、楼层、户型与剩余租期。现实的叫价能带来更多看房，并有助于形成竞争。若定价过于激进，房子可能会挂盘许久，最后还要多次降价。
• 留意估价。 对HDB转售交易而言，超过HDB估值的金额一般不能用CPF或房贷覆盖，必须以现金支付。你的叫价越是超出买家与放贷方所能支持的水平，潜在买家池就越小。
• 强调清单数据 没有 呈现的细节。 当买家在比较许多类似的四房单位时，小差异就会变得重要。良好的自然通风、安静朝向、私密性、与垃圾道的距离都很关键。其他值得一提的还有靠近电梯、近期更换的窗户或管道，以及附近的学校、餐饮与交通。
• 把房子准备好。 你未必需要昂贵的装修。那套在The Pinnacle @ Duxton以$1.701 million成交的单位，在挂牌前业主本想花高五位数翻新，但Chua建议不要这么做。

该单位最终以原貌创下纪录成交。清理杂物、修补小瑕疵、补刷油漆，并配合明亮的日间实景照片与清晰的户型图，足以带来显著差异。看房时，打开窗户、开灯，让买家在最佳状态下感受空间。

•  关注竞品。 不要只看过去成交，也要看买家今天还能选什么、以及可能即将上市的房源。若附近某项目将到达MOP、很可能会有大量相似单位挂牌，这应影响你的时机与定价。
• 了解买家的融资情况。 剩余租期会影响买家可用的CPF额度与可贷额度，补助也会影响其购买力。在深入谈判前，了解买家的HFE情况与整体融资能力。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文