在房产广告、地产经纪的话术，甚至一些新盘的营销材料中，常会提到“租金回报率”。它通常是一组数字，用来让买家判断一套房子是否值得买来出租。
把租金回报率当成营销工具之所以管用，很简单——它便于横向对比不同项目的潜在表现。对买家而言，数字越大往往越有说服力。
因此，过去两个月里，我们检验了租金回报率究竟在多大程度上能解释一个项目的表现。在九篇 Stacked Pro 文章中，我们先对全岛公寓做排名，再按楼龄、持有成本、逐个分区进行比较，最后还与多数房东为筹措投资资金而出售的 HDB 组屋进行对照。
综合我们掌握的全部数据，以下八点最为突出。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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1. 租金更高，并不意味着回报率更好
最直观的例子出现在我们对9、10区的分析中，这里的房东收取的租金在全国名列前茅。位于 The Draycott 的一套三卧，买入价 $5.8 million，租金要价虽高，但其 1.64% 的租金回报率却是这两个核心分区所有符合条件项目中最低的。
但当我们把视线转向郊区的25区（Woodlands 与 Admiralty 一带）时，趋势却反了过来。这里是我们考察中最为亲民的分区之一，当地物业在两卧与三卧上分别录得 3.91% 与 3.93% 的全国最高回报率。
我们的结论是：租金回报率之所以偏低，多半取决于买入价较租金涨得有多快。即便核心地段的租户每月支付的租金更高，也很难追上房东为购置该物业所付出的价格涨幅。
2. 较旧的99年地契公寓往往在收益上更占优
在 99年地契项目 中，回报率会随楼龄稳步上升。两卧单位的回报率，从 2021 年或之后落成项目的 3.36%，提升至 1991–2000 年落成项目的 3.68%。
但楼龄本身并非唯一因素。从 1991–2000 年这一群组到最新项目，两卧售价上涨了 55%，而同类单位租金仅涨 11%。既然回报率是租金除以价格，当价格涨幅是租金的 5 倍时，回报自然会被压缩。
这意味着，表面上看是“旧项目租得更高”，其实多半反映的是：新项目因买家出价更高，回报率被压缩。
我们也在永久地契项目上做了同样测试——若楼龄才是主因，应会出现相同模式。但并未发生。这恰好说明了99年地契项目在其生命周期内的价格轨迹如何演变。
这组数据里有一个离群值——The Hillford——录得我们观察到的一卧最高回报，达 5.7%。不过，该项目的土地年限为 60 年，而非常见的 99 年。正是较短地契压低了价格，才造就了看似格外吸引的回报。
3. 小户型整体回报更强
总体来看，我们针对租赁市场的系列研究发现，岛内一卧单位的回报率几乎不受区域影响：核心中央区（CCR）为 4.25%，中央外围区（RCR）为 4.27%，中央以外区域（OCR）同样为 4.27%。
而随着户型变大，差距开始拉开：三卧单位在 CCR 的回报率为 2.66%，在 OCR 则为 3.21%。
我们对 21 区 的分析显示，同一分区内的表现可能非常不均衡：这里的一卧回报以 4.58% 位居全岛第5，但两卧回报却以 2.98% 垫底。
小户型也最接近“以租养房”。将房产税、管理费与房贷月供计入后，在我们挑选的30个项目中，月度缺口最小的是 #1 Suites 的一卧，业主每月仅需贴补 $17。
4. 便利性更多体现在购买价格上，而非租金
在 19 区，拥有 1,165 户的 Kingsford Waterbay 距离 Hougang MRT 站（North East Line）步行约 10 分钟。它既不是 EC，也不是新盘，但其各类户型的表现几乎都名列该分区前茅。
该盘一卧的成交中位价为 $720,000，而同等规模开发的中位价为 $830,000。分区内其他地方，房东为更近的地铁与更新的楼盘付出溢价，但租户并不愿在租金上给出相匹配的溢价。
15 区 也出现了同样的不对称，不过体现在地契上。东海岸一带的永久地契业主支付的价格，明显高于邻近的99年地契项目；但租赁市场并未给出与之匹配的溢价，而且随着单位面积变大，这一差距还在拉大。
5. 高回报率并不等于“以租养房”
这一点最令我们意外。在我们追踪的30个最高回报项目中，一旦把房产税、管理费与房贷月供计入，每一个都仍需业主贴补。估算的月度贴补从区区 $17，至高达 $1,625 不等。
毫不意外，买入价（以及相应的房贷）再次是缺口的根源，其中 #1 Suites 最具代表性。其平均租金 $3,500，扣除房产税（$277）与管理费（$350）后尚余 $2,873；但 $2,890 的月供几乎将其抹平，房东最终可能还要倒贴 $17。
而回报率更低的项目，月度现金流反而可能更好，因为贷款规模与买入价直接相关。Melville Park 的净回报为 4.14%，略低于 Eon Shenton 的 4.17%；然而，Melville Park 单位的平均转售价 $920,000 比 Eon Shenton 低了 $262,500。
因此，大多数投资者在 Melville Park 的估算月度缺口约 $865，低于 Eon Shenton 约 $974 的估算缺口。
6. 租金回报与资本增值并非不可兼得
以 Woodgrove Condominium 为例——25 区一座 99 年地契项目，1999 年落成——多数投资者在过去 5 年里获得了 5.37% 的租金回报与 8.21% 的年化价格增长。其回报显著高于该区域三卧的 3.21% 中位数，且并未以牺牲价格增长为代价。
但高回报有时也在“示警”，如 Eon Shenton 的两卧回报 4.57%。看上去很亮眼，但其 5 年价格增长为 -2.29%，意味着回报走高是因买入价下滑。
这两组回报单看都很吸引；不过，若买家也在意保值，就应先查一查过去 5 年的价格记录，再来解读这些“漂亮数字”。
7. 住在国际学校附近，并不保证回报更高
在 Pro 系列之外，我们也验证了这一被广泛接受的看法，比较了新加坡5所主要国际学校方圆1公里内，以及1至2公里之间的公寓。
我们分析的五所国际学校中，有四所几乎看不出显著差异：以 UWC Dover 为例，1 公里内公寓的两卧回报为 3.29%，更远处的两卧为 3.25%。
同样地，位于 Dulwich College 1 公里内的两卧回报约 3.43%，更远处相似单位约 3.44%，两者相差不到 0.05 个百分点。
另一方面，Woodlands 的 Singapore American School 是个显著的例外。1 公里内公寓的两卧回报约 4.84%，更远处则降至约 3.57%，其中 The Woodgrove 在两卧与三卧榜单中都拿下了最佳数据。
我们的结论是：Woodlands 距离私宅主要市场足够遥远，以至于当地的供给本身（而非学校）在主导价格。对于专门锁定这类租客群的房东，我们建议把重点放在以合理价格找到一处靠近学校的好项目，而无需为最后几百米支付溢价。
8. HDB 组屋的回报率高于公寓，但难点在于能否保留一套
在我们对25个城镇的配对比较中，HDB 组屋在每一组都胜过了对应的公寓。差距在小面积端最为显著：三房组屋的中位回报为 7.50%，对应城镇内两卧公寓为 3.42%。
Geylang 以 9.08% 居首，随后是 Toa Payoh 的 8.81% 与 Clementi 的 8.37%——这些位置优越的成熟社区里，组屋在转售价远低于附近公寓的情况下，仍能拿到可观租金。
但在据此下结论“应该保留组屋”之前，需要注意：上述回报只适用于已经完成 Minimum Occupation Period（MOP），且可整套出租的屋主。对多数升级族而言，出售组屋正是购买公寓的资金来源。
同时持有两套还意味着要为公寓支付 20% 的 Additional Buyer's Stamp Duty（ABSD）。仅靠组屋租金把这笔税费赚回来的时间，在 6.5 年（以一套行政组屋对 $1.5 million 公寓为例）到 17.9 年（以一套三房组屋对 $3 million 公寓为例）之间。
有一种安排可避免缴这笔税：把组屋保留在一位业主名下，由必要居住者单独购买公寓，使其被视为该买家的首套房。不过，这种安排必须在升级前很早就设定，因此对大多数买家而言并不容易操作。
总体而言，我们发现价格在此处的作用，与本系列其他深度分析中的结论相当一致。Geylang 与 Pasir Ris 的三房租金中位数同为 $2,800，但 Geylang 的组屋价格为 $370,000，而 Pasir Ris 为 $605,000，令两地的回报率分别为 9.08% 与 5.55%，差距显著。
系列中途的一次修正，让我们计算的净回报率全面上调
在持有成本一文发布两天后，有读者来信指出，我们把房产税按全年化租金的全额计算了。Inland Revenue Authority of Singapore（IRAS）评估的年度价值（Annual Value）低于市场租金，因为其中不包括家具、软装与管理费。
这一修正的影响超出预期：在整套数据中，房产税下调了 40%–50%，净回报率大约提升 0.3–0.5 个百分点，不过各项目之间的排名基本没有变化。
我们此前过于保守，致使所有项目看起来都比应有的更差一些。
即便修正之后，这些仍是最佳情形的估算：它们并未计入维修基金、经纪佣金与个人所得税，而毛回报率本身也只是在租金与买入价之间做衡量。
我们也要指出，URA 并不披露租约所处楼层、朝向，或诸如装修质量与家具配备等属性。因此我们引用的每一个数字，都是项目层面的平均值；具体到个别单位，回报可能高出或低出不少。
尽管如此，这些比较对多数房东真正要权衡的选择——通常是地段或户型大小——依然具有参考意义。
一套值得为租金而购买的房产，需要：租赁需求足够稳定以支撑租金；买入价足够低，使租金值得去收；以及在空置月份里，房东仍能负担持有成本。这三项要素的契合度，往往比任何排名（包括我们的）都更能说明问题。
系列九篇文章，连同完整的榜单与表格，均可在 Stacked Pro 查看。
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