在许多方面，Executive Condominiums（EC）在满足新加坡人的居住需求上扮演着重要角色，尤其是那些难以承担私人住宅高房价的人群。
但近年大众对 EC 的认知悄然转变：随着原始业主兑现涨幅，这些单位也开始在转售市场上竞争。
该计划始于 1995 年，作为高档组屋的替代，属公私合营住房，面向更富裕、收入可能超过普通组屋门槛、却难以轻松负担私人住宅的新加坡人。
凭借带补贴的开盘价，几乎所有 EC 都为首批业主带来可观回报。EC 业主套现后升级至更大公寓的故事屡见不鲜。很快，EC 被不少意欲迈向私人住宅市场的买家视为理想的“资产进阶”工具。
这也引发我们的思考：EC 是否总是“稳赚不赔”？对于在转售价位买入 EC 的买家，是否仍有足够的上行，抑或大部分资本增值已被首批业主拿走？
以下是我们在 Stacked Pro 对历年、不同区域 EC 的研究发现。
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1. 最早期买家往往收获更高资本回报，但分化明显
不出所料，EC 的首批业主通常拿到最高的资本增值。新公寓也有类似趋势，但因 EC 开盘价含补贴，这一效应被放大，给予 EC 业主额外优势。
不过，具体涨幅差异很大。
一端是 Bishan Loft。我们的分析显示，首发期买家的平均投资回报率（ROI）为 124.54%，平均利润 $715,937；而其后在转售市场买入的买家仅取得了 52.02% 的 ROI，平均利润降至 $495,038。
这主要归因于 Bishan Loft 楼龄较长，转售单位历经多轮市场周期。买家在其转售市场入手时，很可能已在为项目跨过 MOP、全面进入二手阶段后的水位买单。
这些买家仍可获利——平均 ROI 为 52.02% 绝非小数——但大部分涨幅已被更早的业主吃下。
另一端，我们研究了 Waterwoods。其首发买家平均 ROI 为 38.23%，利润约 $377,322；但转售买家取得了平均 36.19% 的 ROI，且平均利润反而更高，达到 $392,899。
这属少见情形，主因在于入市时点：部分转售买家在疫情结束、市场回暖前不久入手，因而享受了随后一波上涨的红利。
我们分析的其他 EC 项目则介于两者之间，比如 The Esparis。新售买家的平均 ROI 为 81.63%，平均利润约 $414,218；而转售买家的平均 ROI 为 27.66%，平均利润约 $239,720。
这些转售买家的经历，与 Bishan Loft 与 Waterwoods 的买卖双方形成了鲜明对照。
因此，总体而言，EC 的原始业主确实更可能取得更好回报。不过，这并不意味着转售 EC 就此失色，或每一个新 EC 项目都会出现同等程度的转售差异。
时机仍是关键，这也为购房决策增添了不确定性。
2. 即便进入转售阶段，EC 依然表现不俗，因多数项目在面积与价格间拿捏得当
在私人住宅市场，价格亲民且面积宽敞的单位更具吸引力；但在部分较老的转售公寓，这种平衡可能被打破。
例如，部分老公寓的 $PSF 很低——甚至可能低于一些转售 EC——但因户型本身体量过大，总价仍会冲上 $2 million 以上。
相较之下，EC 项目更贴近自住型买家在面积与价格间的“甜蜜点”。即便是较早期的转售 EC，这一点仍是强劲的需求驱动。
在某种意义上，这些项目正是当今许多买家所寻找的“缺失的中间层”，且在未来几年很可能继续填补这一空白。
Hundred Palms Residences堪称这一趋势的代表。其三房型自 883 平方英尺起步，明显大于附近新盘如 The Garden Residences（753 平方英尺）和 Affinity at Serangoon（850 平方英尺）。
然而截至 2025 年底，该项目三房型的平均成交价仍约为 $1.8 million，稳稳落在 $1.6 million 至 $2 million 的价格带内。这也恰是当下多数购房者的主要可负担区间。
不妨设想：在 $1.8 million 的新盘两房与同价位的三房之间，你会如何选择？多数以家庭为主的买家往往更偏向三房。
Watercolours 亦采取类似策略。其三房型从 915 平方英尺起步，而在 2025 年的平均价格为 $1.33 million。它目前是 Pasir Ris 区内最实惠的家庭型公寓之一，也使得 Watercolours 在竞品林立的情况下，依然保持项目相关性与良好成交量。
关键信息在于：即便在 MOP 之后的利润已被兑现，转售 EC 对于自住买家而言，仍然是颇具价值的替代选择。
这同样会显著影响周边项目的吸引力。
得益于“面积—价格”的平衡，我们的分析还发现，EC 往往会成为所在片区转售市场的“价值标杆”。The Canopy 就是一个很好的例子。
该项目的三房型在 2025 年的平均成交价为 $1.38 million，最小面积自 1,130 平方英尺起。相比之下，即将推出的 Miltonia Close EC 预计以约 $1,700 至 $1,800 psf 入市。以一套现代 900 平方英尺三房、$1,800 psf 计，总价约为 $1.62 million。这大约比 The Canopy 面积更大的三房要高出约 $240,000。
Hundred Palms Residences 也从另一个角度展示了同一原则。其三房型平均约 $1.80 million，而 Affinity at Serangoon 同类型单位为 $1.93 million。Hundred Palms 的三房最小面积自 883 平方英尺起，相比之下 Affinity 的三房为 850 平方英尺，同时前者许多单位更是超过 1,000 平方英尺。
对于规划退出策略的卖家而言，若你的公寓附近有 EC（尤其是楼龄相近时），这点尤需留意。即便是已度过 MOP 后涨幅高峰多年的 EC，相较普通公寓，仍可能更具性价比。
3. 相较价格与价值主张，地段的重要性更低
早期面市的 EC 常被诟病离 MRT 站较远。随着数十年来 MRT 线网延伸，这在新一代 EC 上已不那么明显。
起初，这似乎会拖累其转售价值——不少人认为，可达性与公共交通连接较弱会压制其价格。
但我们对新加坡多处 EC 近三个月的研究显示，这一曾被视为“常识”的判断，或许已不再成立。
Hundred Palms Residences 是新加坡历来表现最出色的 EC 之一，也是最早出现转售单位突破 $3 million 大关的项目之一。从 2017 年开盘至 2025 年底，其年化价格增幅为 10.22%。这同时跑赢了更广义的 EC 市场（8.78%）、第 19 区（5.76%）以及整体私人公寓市场（6.09%）。
然而，该项目距任何 MRT 站都相对较远。虽然未来会因靠近Serangoon North MRT（位于Cross Island Line，CRL）而受益，但该 EC 上市远早于这项基础设施规划公布。尽管如此，我们仍然看到 Hundred Palms Residences 的转售价在这条新线提出之前，已呈现稳定、持续的上行趋势。
Watercolours 刚推出时也因距 Pasir Ris MRT（East-West 与 CRL 换乘站）较远而遭遇质疑。但其较低的入市价格与宽敞的户型设计始终具吸引力。The Canopy 同样离 MRT 站不近，却仍实现了相对强劲的价格增长，并因其“价值之选”的定位而在片区内获得关注。
我们认为，这与社区乃至区域整体公共交通连接性提升有关：新的 MRT 车站不断扩大全网覆盖，公交—地铁接驳也更为顺畅。
这让人联想到上世纪 80 年代，住家距巴士站远近曾是大问题；但随着时间推移，这已不再那么重要。同理，曾被视为 EC 最大短板的因素，如今或许已不再关键。
不巧的是，研究中途出现重大政策变动，影响了最终结果。
在本系列研究进行到一半时，政府宣布对 EC 政策进行多项调整：MOP 从此前的 5 年延长至 10 年。你可以在这里了解完整细节。
总体而言，EC 的吸引力很大程度上与其 MOP 之后的价格涨幅相关。如今这一周期被显著延长，转售市场与买家的反应仍存在不确定性。
某种意义上，EC 再次进入“前所未有”的阶段，至少要待首批 10 年 MOP 的项目入市后才见分晓。话虽如此，我们的发现对于最后一代 5 年 MOP 的 EC 仍具参考价值。
同时，这些发现也呼应了转售 EC 的持续需求——在新盘面积愈发紧凑、价格日益攀升的背景下，转售 EC 的稀缺性与吸引力与日俱增。对于自家公寓靠近 EC（或一组 EC 项目）的业主而言，这一系列研究同样值得一读，有助于预判未来买家可能如何横向比较片区内的楼市与价格走势。
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