我们已还清一套 HDB，但长期旅居海外：该为退休留着，还是卖掉再投资？

Hi Stacked!

我们夫妻均 40 岁出头，现于澳大利亚生活、工作。在 Little India 附近的 Klang Lane，我们持有一套四房式 HDB 组屋，现以每月 $2,900 出租。该转售单位已达最低居住期（MOP），房贷也已全数结清。

为留住现有房客，我们将租金定在略低于市价；受族群配额（EIP）限制，更换房客并不容易。因此，稳定、长期的房客对我们尤为重要。该组屋一直由一位亦是我们家友的地产经纪代管。

我们计划未来回新加坡居住，也考虑退休后两地往返。我们喜欢澳大利亚的空间与户外环境，也珍视在新加坡的亲友。我们二人均为新加坡公民。

此外，我们估算这套 HDB 价值约 $550,000 至 $580,000，占我们净资产的相当一部分。我们还持有：

• 一套位于澳大利亚的永久产权房产，净值约 S$150,000，尚余房贷约 S$350,000
• CPF 与澳洲退休公积金（superannuation）合计储蓄超过 S$200,000
• 其他现金与股票资产

若出售该 HDB，约 $160,000 的售房款需退回 CPF 账户。我们的纠结在于该继续持有还是卖出；同时也担心持有过久，随剩余租期缩短（lease decay）而价值下滑。

我们考虑过卖掉组屋，将剩余现金投向股市，但与依赖股市相比，持续的租金收入似乎更可预期。另一做法是以部分或全部售房款偿还澳洲房贷。不过我不太愿意将财富进一步转向澳大利亚，更希望在新加坡保留一部分有分量的资产。

若我们回新加坡时这套组屋已售出，届时大概得按当时市价再购自住房。继续持有以获取租金、并作为将来回新后的居所，是否更合理？抑或应现在卖出，将资金转投他处？

感谢你的建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！

就你们的情况而言，这确实是许多旅居海外、仍持有本地组屋的新加坡人迟早会面对的抉择。

你们的优势在于，这套四房式组屋已全额还清，且现金流为正。换言之，即便出现最不利情况，至少还有一处可随时回归的居所。

但从长期看，正视剩余租期缩短（lease decay）对资产价值的影响也合情合理，尤其你们提到它占据了净资产的相当比重。

因此，虽无法提供具体的个人理财建议，我们仍可从房产角度探讨：这笔被占用的资本，是否能在其他安排中更高效地运用。

正如你们所言，“保持弹性”是当下的核心——你们尚未完全确定退休后的生活形态：或永久回新加坡，或两地分配时间。因此，我们认为此阶段应将保留选择权置于单纯追求回报之上。

下面看看几种可行选项，并比较各自对财务的影响。

首先，若卖掉现有房产并将款项再投资，会让你们的财务状况更好吗？

在深入探讨前，先评估你们对租期递减应有多大程度的担忧。

Klang Lane 一带的 HDB 组屋不多，基本于 2002 或 2003 年落成。这提供了较一致的样本，先看看沿线四房式组屋历年的表现。

Stacked 整理数据显示，即便楼龄已逾 20 年，这里的组屋价格表现仍不俗。

数据亦显示，Klang Lane 一带的均价看似比全岛市场低约 1 个百分点，但很可能源于其早期基准价更高。

例如，早在 2005 年，Klang Lane 一带均价已约 $319,000，而同龄全岛组屋均价仅约 $252,000。

因此，我们判断，租期递减的负面影响目前尚未明显压低价格。相较之下，更值得关注的有两点：

其一，你们是否愿意继续应对出租管理的琐事。族群融合政策（EIP）大概率会长期存在，而你们也已体会到它增加了寻找合适房客的难度。即便每月 $2,900 的租金带来正现金流，持续找寻与更替房客仍是不小的精力负担。

第二个考量更具量化意义：这笔资金在别处能产生怎样的回报？

需再强调，我们并非理财顾问，故不提供个人理财建议。但将该组屋的回报，与售房款投向其他渠道的潜在回报加以比较，依然有意义。

若升级至私人房产，能否更高效运用你们的资本？

鉴于你们均 40 岁出头且仍在职，也可考虑卖掉组屋，转购私人房产。宜早评估，因为你们的年龄最终会影响可获贷款年限与融资额度。以目前情况来看：

为便于说明，先假设你们购入一套约 $1.65 million 的两房转售私宅，约为 2025 年此类单位的平均转售价。

再假设你们将 $390,000 现金净得连同退回 CPF 的 $160,000 全数用于下一次置业，合计可动用约 $550,000，由此可推算所需贷款：

需注意，实际房贷利率很可能低于上述水平。但 4% 是金管局（MAS）设定的地板利率，也用于计算如总债务偿还率（TDSR）等指标。无论如何，以地板利率评估并无坏处，可帮助为利率上行做好准备。

按 3% 租金回报率估算，$1.65 million 的房产每月可带来约 $4,125 租金。扣除预计每月 $300 管理费后，以当下利率测算，你们每月需自付的房贷差额约 $1,742。

前提是，你们能轻松满足贷款的收入要求，并愿意承担新增的月供责任。

此举也能保留相当的灵活度。若日后回新加坡，可自住该物业，或卖出再换更合适的房子。同时，继续配置一套新加坡房产，也可在未来或更高的房价面前起到一定的对冲作用。

我们也不建议将此仅视为追求更高回报的举动。你们仍在 40 出头——现在承担一笔可控房贷，有时间逐步累积权益，让房产成为退休规划的一部分。

相应的取舍在于，你们将失去一套已还清、可持续出租单位所带来的确定性与现金流，同时需承担在贷房产常见的各类风险。

为了解此替代方案的历史表现，我们将 Klang Lane 的组屋与同龄私人房产作比较。

此处仅考察 2002 与 2003 年落成的非有地私宅，且只看转售与次级转售交易，排除开发商新售。

我们的分析显示，这批 2002 与 2003 年落成的非有地项目，平均转售价由 2005 年约 $611 psf 升至 2025 年的 $1,551 psf，年化约 4.77%；同期 Klang Lane 组屋约为 3.86%。

当然，差距未必会一直持续；但这说明，以私人房产取代 HDB 值得纳入考量。数据暗示，你们或可将自有权益投向价值更高的资产，同时仍保有一套本地住房。

其次，是否应把售房款用于偿还澳洲房贷？

用以偿还澳洲房贷也是一种选择。不过，这已更偏向整体财务规划而非单纯房产层面，我们仅作简要讨论。

我们想强调的关键是流动性。临近退休，人们往往希望尽快清偿房贷，颇具吸引力，但同样需要避免“房产多、现金少”的局面。

房产在全球范围内都相对缺乏流动性。一旦将大量可用现金用于提前还贷，后续要再动用这笔钱并不容易。你们可能需要再融资或出售房产，两者都需时间，也可能受当时市场与利率环境影响。

话虽如此，若将来回新加坡，手头保有足够流动资产，往往比把资金都锁在一套已还清贷款的澳洲房产里，更能保持灵活度。

至于应保留多少现金、用多少去还贷，我们建议结合你们的退休规划，与理财顾问详细讨论。

我们的结语

基于你们提供的信息，我们不认为仅凭租期递减，就足以构成卖出 HDB 的充分理由。Klang Lane 一带组屋虽已年长，但价格仍在上行；你们持有的单位也持续带来稳定租金收入。

关键在于，你们希望这处房产在未来 15 至 20 年扮演何种角色。

鉴于未来仍可能回国，我们会谨慎对待“完全退出本地房产”的决定。需留意的风险是：当你们最终回归时，或需在更高的价格水平上重新入市。

若判断这套组屋已非最有效的资本运用方式，可考虑以私人房产替代，而非完全离场。以你们的年龄来看，仍有时间在更高价值的资产中累积权益、逐步偿还房贷，这或更有利于长期退休目标。

此外，就年龄而言，你们仍占据“时间”优势。无须因担心租期递减而匆忙决策。更好的做法是先明确房产在退休蓝图中的定位，再据此行动。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。