实地探访兰卡威全新永久地契海滨项目，2房起价S$315,000

马来西亚发展商 Tropicana Corporation Berhad 在兰卡威的长期布局迎来重要里程碑。过去 5 年，其在 Pantai Cenang（珍南海滩）打造了一组由三座塔楼构成的服务式套房项目。

项目名为 Tropicana Cenang，位于兰卡威最繁忙的旅游海滩 Pantai Cenang 的永久地契地块。Tropicana 于 2021 年推出 831 个单位的 Assana，2023 年再推 60 个单位的 Merissa。

前两座塔楼 Assana 与 Merissa 已于今年早些时候完工，并自 4 月起陆续向业主交付单位；第三座也是最后一座塔楼 Clarissa（共 806 个单位）仍在销售中，整栋大楼预计于 2030 年完工。

在服务式公寓市场，成交活跃通常集中在首次开盘与临近交付两个时点。因此，Tropicana 连续两期售罄并顺利交付，确实展现了其操盘能力。

Tropicana Cenang 的第三座服务式套房塔楼已于 4Q2025 开售，迄今约售出 20% 的单位。

Stacked 于 8 月上旬探访 Tropicana Cenang，见证 Tropicana 为两栋已完工塔楼 Assana 与 Merissa 推出的自营酒店平台 T Journey 正式发布。以下是此行所见、对 Clarissa 户型的实际体验与预期，以及当前买家画像。

Tropicana Cenang：一线海滨的服务式套房组合

兰卡威长期吸引本地与海外游客，核心在于海滩、海岸线与免税购物。从新加坡等区域枢纽飞行时间不长，对马来西亚人及区域旅客而言，是相对亲民的度假地。

据兰卡威发展局统计，2023 年共有逾 2.8 million 名旅客到访。整体访客量呈上升态势，2024 年达 2.9 million，去年则为 3.21 million。官方数据显示，近 90% 为马来西亚本地游客，其余为海外访客。

Tropicana Cenang 占地 5.28 英亩，正对 Pantai Cenang 海滩。三座服务式套房塔楼共享同一段海滨，单位以全装全配交付。

Assana 为首期开发并已落成，Tropicana 将其定位为整个系列的“概念验证”。据称亦是兰卡威的地标性高楼。紧接着 Merissa 也完工，两座塔楼均已售罄，自 2026 年 4 月起陆续交付钥匙。

相比新加坡的新公寓项目，在马来西亚，“交付钥匙”的意义更为重大。新加坡严格的开发商牌照与进度款监管，使项目在施工中途停滞的风险极低，几乎可以忽略不计。

但在马来西亚，相关制度未臻同等严密，项目停摆或烂尾的风险仍为买家所认知。

因此，最早买入 Assana 的买家，并没有如今 Clarissa 潜在买家所拥有的“实景佐证”。回到 2021 年，Tropicana 尚未把这处全新海滨项目建成。

如今，买家可以直观评估现场进度，并将判断基于开发商已完工并交付的两座塔楼。当然，这并不意味着投资 Clarissa 就完全无风险——毕竟仍在施工中——但相较早期买家，如今的买家确实更有底气。

Assana 是该系列的“概念验证”

Stacked 此行下榻于 Assana 的一间开间，项目在室内设计上深度呼应其滨海定位：配色取材自水域与海洋，以蓝色作整体点睛。

楼栋高度带来更开阔的视野，大多数房间可越过树梢，眺望通往 Cenang 镇的一线海岸线，海面与岸线并行。不过，位于大楼南侧边缘的单位，或在 Clarissa（本系列最终塔楼）建成后，部分失去海景。

除室内之外，Assana 亦是开发商版图中首个接入 T Journey 的大楼。该平台于 8 月 4 日正式发布，我们到访时已启用。

平台界面亦可浏览其他 Tropicana 物业，并可与 AirAsia MOVE 关联。AirAsia Rewards 为 T Journey 的官方发布合作伙伴，同时还有包括 Underwater World Langkawi、Langkawi Wildlife Park 与 Crocodile Adventureland 在内的 10 家旅游景点伙伴、旅行科技服务商，以及 LADA 与马来西亚旅游、艺术与文化部（MOTAC）等政府机构。

T Journey 与 T360 并行，后者是面向 Tropicana 业主的会员与生活方式应用。而决定单位租赁表现的关键在于 T Journey，因为它承担预订与住客管理的职能。

机场接送预订、客房清扫申请，以及面向业主的短租管理工具均已纳入平台规划，并将扩展至 Tropicana 在兰卡威的其他项目，最终延伸至其位于 Genting Highlands 与 Johor 的项目。

“随着 T Journey——我们的一体化酒店平台——的推出，我们正迈出下一步，打造让人向往、探索并愿意重返的目的地。”Tropicana 市场与销售及业务发展董事总经理 Ixora Ang 表示。她补充称，这是在 Tropicana 逾四十年来致力于营造活力社区战略基础上的延伸。

Tropicana 表示，Tropicana Cenang 前两期的买家以投资客为主。由于未设自住比例，Merissa 与 Assana 的 891 个单位基本已进入租赁池。目前，这些单位在短期游客与其他访客中入住表现不俗，亦在一定程度上反映了兰卡威度假租赁市场的短租需求深度。

Merissa 以低密度形态区别于常见高层

第二座服务式套房塔楼 Merissa（60 个单位），在 Assana 的体量与 Clarissa 的高度面前或不够显眼，但其本就刻意走差异化路线。

大楼仅 6 层、60 户，更贴近“别墅式”概念，部分单位为复式或带私家花园，且每一户都面朝大海。

Merissa 自身设施较为克制，仅设泳池、池畔平台与可移动烧烤炉，但住户同样可使用 Assana 的设施。与两座高层塔楼相比，它确实提供了截然不同的产品形态，或更契合海滨度假的气质。

Clarissa 是 Tropicana Cenang 中唯一仍有余量的项目

Clarissa 完工后将达 40 层，为三座塔楼中最高。不过从单位数量看，其 806 套服务式套房的体量位列第二，仅次于 Assana 的 831 套。

若说 Assana 的单位设计更偏海洋与水色，那么位于 Tropicana Cenang 展示厅内的 Clarissa B 户型示范单位，则以 784 sq ft 的两房格局，围绕沙色展开。

米色与棕色贯穿全屋，并搭配浅、深色木饰面。开发商表示，这样的配色转换是 Tropicana 有意为两座塔楼做出区隔。

入户玄关右侧即是厨房，沿墙设置炉灶、抽油烟机、水槽与微波炉。在这个尺度的厨房里，能有一扇窗引入采光与通风并不常见。厨房亦预留洗烘一体机机位；该户型没有独立家务阳台。

穿过一组内置鞋柜，空间依次展开为四人餐区、客厅与阳台。

第二卧室（可放置一张 queen-sized 床）紧邻厨房；主卧位于户型另一端，可容纳 king-sized 床、衣柜与梳妆台，并带独立卫浴。两间卧室之间设有第二间浴室。

以 784 sq ft 的两房而言，这个户型明显比我们在新加坡新盘中常见的两房更为宽裕。

在新加坡，新盘两房（不带书房）通常约 620 sq ft 至 670 sq ft。Clarissa 的 B 户型更接近新加坡买家所认知的“两房加书房”体量。

我们也参观了 Assana 的开间（A 户型）示范单位，虽然并非 Clarissa 所属。Tropicana 表示两者布局相近，Clarissa 的会略宽一些，完工后将采用 B 户型的配色方案。

以 536 sq ft 而论，这个开间与新加坡新盘的一房面积相仿。其厨房配置也比常见的简易吧台更齐备，经过巧妙设计后亦可实现封闭。A1/A2 户型与兰卡威其他酒店型产品的气质最为接近，但空间与功能性更胜一筹。

Tropicana 表示，Clarissa 将按 GreenRE 认证标准建造，施工品质亦将通过马来西亚 QLASSIC 工艺体系的独立评估。此前 Assana 与 Merissa 并未以此标准对外宣传，因此这是开发商在第三期定位上的一次实质升级。

自去年末示范单位开放以来，Clarissa 约售出 20% 的单位。与 Tropicana Cenang 的两座“姊妹塔”相比仍有差距，毕竟后者早开售了数年。

其中 B2/B2m 户型共有 328 套，是整栋 806 户大楼中占比最高、且在该楼可选范围内“体量最大”的两房配置。更大的两房 C1/C2 与四房 D 户型（每层各型各一户）已全部认购。

更值得关注的是买家结构。Tropicana 指出，Clarissa 的购房者更为国际化，近期成交中包含沙特、澳大利亚与新加坡买家。这与 Assana 与 Merissa 几乎清一色来自吉隆坡的本地投资客形成鲜明对比。

买家画像的差异，主要来自价格带而非营销对象的改变。与吉打州其他地区相比，兰卡威对外籍买家的购房门槛更高，最低需 RM1 million 方可购买住宅物业。

因此，低于该门槛的单位，多数实际售予马来西亚本地买家；而价格在此水平及以上的单位，则自然面向 Clarissa 所覆盖的海外买家池，尤其是其更大面积的户型。

在 Assana 亲测 T Journey 的真实体验

此次媒体行的重点之一，是体验 Tropicana 的全新自营酒店平台。我们在 T Journey 发布前后连续入住 Assana，更直观地体会到真实住客的感受。

T Journey 的定位为接管 Tropicana Cenang 的酒店运营，从客房清扫到日常维护一并负责。不过，就我们目前所见，它与 Tropicana 试图对标的五星级水准仍有差距，尚需时间追赶。

住客需先下载 T Journey 应用，手机即可充当房卡——比实体卡略为便捷。此次入住，我们几乎只用到数字房卡；据 Tropicana 表示，其余功能仍在逐步上线。

就居住体验而言，从 30 楼下到一楼大堂，等电梯常见超过 10 分钟，而当时我们并不清楚有多少部电梯在运作。这是日常体验中最明显的困扰之一。

其中一部电梯内的告示写明，6 部电梯中至少有 3 部仅供住户使用，意味着其余电梯可能需与仍在现场施工的承包商共用。这也引出一个值得追问的问题：为何住户与住客需与仍在施工的工人共用电梯资源？

客房内也没有 wifi，且吊扇遥控器似乎失灵，但墙面开关仍可控制启停，只是无法调速。房间并无明显脏污，但也谈不上一尘不染：局部表面可见抹痕，角落处有蜘蛛网。

对于一处刚开始运营的酒店物业而言，这些并不罕见；在 Clarissa 业主真正开始依赖同一系统之前，Tropicana 还有足够时间慢慢打磨。不过，就我们的入住体验而言，当前运行中的 T Journey 更像早期版本，而非我们所期待的成熟酒店体系；潜在的 Clarissa 买家应将此纳入考量。

Assana 与 Merissa 的业主，将成为检验 Tropicana 能否在其宣称标准上“补齐差距”的第一批真正试金石。

不过，更严峻的考验或许并不在于 T Journey 自身的入住率。紧邻 Tropicana Cenang 的地块上，Hilton 正在兴建 The Nautilus Resort —— 一家拥有 250 间客房、隶属其 Curio Collection 品牌的五星级酒店，也是其继 Hilton Burau Bay Langkawi Resort 之后在岛上的第二家酒店。我们于 8 月上旬造访时，仍在施工中。

待 Nautilus 开业后，Assana 与 Merissa 的住客不再只是在 Tropicana 自有套房之间做选择：他们将需要在仍处磨合期的开发商自营平台，与一间拥有数十年待客标准、就在同一片海滩步行可达的国际品牌酒店之间作出权衡。

T Journey 的租赁池在分派前先收取平台费

T Journey 的专业租务管理对 Tropicana Cenang 的业主—投资者为“自愿加入”模式，Clarissa 买家同样可参与。官方测算的租金回报介于 9% 至 11.4%（视单位类型而定）。其中有一项需要注意：T Journey 的平台费将先按毛租金收入收取 18%，随后再计入其他运营成本并进行分派。

上述测算基于 75% 的年平均入住率，而这一平台，正是我们入住 Assana 时仍在处理 wifi、清洁与电梯可达性等问题的同一平台。Tropicana 对 Clarissa 的回报预测，最终可靠性取决于承载运营的平台本身，而该平台是否就绪，迄今并未充分证明。

两组兰卡威新项目已在筹备中

Tropicana Cenang 并非开发商在兰卡威的唯一布局。Tropicana 确认正规划位于 Pantai Kok 与 Tanjung Rhu 的新项目，分别命名为 Tropicana Shores 与 Tropicana Lagoon。

两者尚未发布，Tropicana 也未给出推出时间。但可以确定的是，Tropicana 对兰卡威的计划不限于 Pantai Cenang：开发商于 2026 年 4 月披露，将在既有土地之外再收购约 RM 195.9 million（约 S$61.4 million）的兰卡威地块。

Tropicana Cenang 的三座塔楼均为永久地契，这也消除了新加坡买家在海外置业时常见的“租约贬值”顾虑。

这也使其成为更为理性的选择；若买家能跨过约 RM 1 million 的外籍购房门槛，投资逻辑更为顺畅。至于以低于门槛的开间价格入场的本地买家，则应预期未来转售市场以马来西亚买家为主。

若读者希望先实地看房型再作决定，可前往位于吉隆坡的 Clarissa 展示厅，或 Pantai Cenang 的现场展示厅参观。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。