兰卡威 Tropicana Cenang：海滨永久产权套房，起价 S$315K

马来西亚开发商 Tropicana Corporation Berhad 正在推进其在兰卡威的长期发展布局。过去五年，它持续推动位于 Pantai Cenang 的三座服务式套房项目落地。

整个项目名为 Tropicana Cenang，坐落在兰卡威最繁忙的旅游海滩 Pantai Cenang 的永久产权地块上。Tropicana 于 2021 年推出了共 831 套的 Assana，随后于 2023 年推出 60 套的 Merissa。

前两座塔楼 Assana 和 Merissa 均已在今年稍早前完工，Tropicana 也在今年 3 月开始向新业主交付单位。但第三也是最后一座塔楼——拥有 806 套的 Clarissa——仍在销售中，计划于 2030 年前完工。

在服务式公寓市场，大部分销售通常发生在项目首发期与临近完工阶段。因此，Tropicana 连续两期售罄并如期交付，确实彰显了其在该领域的经验与执行力。

Tropicana Cenang 的第三座服务式套房塔楼于 3Q2025 对外开放销售，截至目前已售出约 20% 的单位。

Stacked 于 8 月上旬走访了 Tropicana Cenang，恰逢 Tropicana 为两座已完工塔楼 Assana 和 Merissa 上线自营酒店平台 T Journey。以下是我们此行所见所闻、Clarissa 户型的预期看点，以及目前出手购买这些兰卡威物业的买家画像。

Tropicana Cenang：海滨第一排的服务式套房系列

兰卡威长期吸引着本地与海外游客，主要因其海滩、海滨景致以及免税购物。它距离新加坡等区域枢纽的航程相对较短，是马来西亚人及区域游客都负担得起的度假目的地。

据 Langkawi Development Authority 数据，2023 年有逾 2.8 million 名游客到访该岛。整体游客数量也在上升：2024 年为 2.9 million，去年达 3.21 million。官方统计显示，近 90% 的到访者为马来西亚人，其余为外国游客。

Tropicana Cenang 位于 Pantai Cenang 的一块 5.28 英亩海滨地。三座服务式套房塔楼共享同一条海岸线，单位均以全装修出售。

Assana 是首个推出并落成的项目，Tropicana 将其视为这一系列的“概念验证”。据称，它也是兰卡威最高建筑。Merissa 随后不久完成，两座塔楼均已全部售罄，自 2026 年 3 月起陆续向业主交付钥匙。

相比新加坡常见的新盘公寓，在马来西亚，项目交付的重要性往往更高。新加坡严格的开发商许可及进度付款保障制度，令项目在施工中途停摆的风险极低，几乎可以视为不可能发生。

但马来西亚的制度尚未达到同等程度，当地项目停滞或被搁置对买家而言依然是需考量的已知风险。

因此，Assana 的最早买家并没有如今考虑购买 Clarissa 的买家所拥有的那样更为确凿的信心依据。回到 2021 年，Tropicana 的这处海滨新盘尚未成型。

如今，买家可以亲眼看到项目进展，并以已完工交付的两座塔楼为参照作出判断。固然，这并不意味着投资 Clarissa 完全无风险，毕竟大楼仍在建设中，但与之前的买家相比，如今更有底气。

Assana 是这一系列的“概念验证”之作

Stacked 此次下榻于 Assana 的一间 Studio，所有单位的室内设计都围绕其滨海属性展开。整体配色取自水与海的色调，全屋以蓝色为主打点缀。

得益于建筑高度，大多数房间都能越过树梢，一览朝向 Cenang 小镇的海岸线，海面从侧前方延展。不过，位于大楼南侧的部分单位，待本系列最后一座塔楼 Clarissa 竣工后，海景可能会有所遮挡。

除内部空间外，Assana 也是开发商旗下项目中率先接入 T Journey（Tropicana 新酒店平台）并投入运营的项目。该平台于 8 月 4 日正式发布，我们到访时已在 Assana 启用。

该应用亦可浏览其他 Tropicana 物业，并与 AirAsia MOVE 联动。AirAsia Rewards 成为 T Journey 的官方发布合作伙伴，并获得十家合作伙伴的加入，涵盖旅游景点（包括 Underwater World Langkawi、Langkawi Wildlife Park 与 Crocodile Adventureland 等）、旅游科技服务商，以及包括 LADA 与 Ministry of Tourism, Arts and Culture (MOTAC) 在内的政府机构。

T Journey 与面向 Tropicana 业主的忠诚度与生活方式应用 T360 并行。而影响单位租赁表现的关键在于 T Journey，因其负责预订与宾客管理。

平台规划涵盖机场接送预订、客房清洁需求，以及面向业主的短租管理工具，并计划进一步扩展至 Tropicana 在兰卡威的其他项目，最终延伸至云顶高原与柔佛的项目。

“我们正借助 T Journey 这一一体化酒店平台迈出下一步，打造让人们愿意入住、探索并反复回访的目的地，”Tropicana 市场与销售及业务发展董事总经理 Ixora Ang 表示。她表示，这一举措建立在 Tropicana 四十余年来打造活力社区的既有战略之上。

Tropicana 表示，Tropicana Cenang 已完工两期的买家以投资者为主。由于并未设置自住要求，Merissa 与 Assana 的 891 个单位实际上已全部进入租赁池。迄今，这些单位在短期游客及其他访客中承租表现良好，也从侧面反映了兰卡威度假租赁市场短租需求的深度。

Merissa 刻意与常见高层形态区别开来

第二座服务式套房 Merissa 仅 60 套，与 Assana 的体量和 Clarissa 的高度相比很容易被忽略。但其低密度设计系刻意取向。

六层楼、60 套，走的是别墅式概念，部分为复式或带私家花园，且每一户均面向海滩。

尽管 Merissa 的自有设施仅有泳池、平台与便携式烧烤架，住户仍可使用 Assana 的配套。与两座高层塔楼相比，它确实提供了截然不同的产品形态，某种意义上也更契合海滩目的地的气质。

Clarissa 是 Tropicana Cenang 唯一仍有单位在售的项目

Clarissa 竣工后将以 40 层成为三座塔楼中最高的一座。不过从单位数量看，其 806 套的规模在 Assana 的 831 套之后，位列第二。

若说 Assana 的单位配色偏向水与海的色调，那么 Clarissa 在 Tropicana Cenang 售楼处展示的 Type B 示范单位（784 sq ft、两卧）则改以沙色为核心。

全屋以米色与棕色搭配深浅木饰面。开发商表示，这一配色转变是 Tropicana 刻意区隔两座塔楼的做法。

进门玄关右侧即为一字型厨房，配置炉灶、抽油烟机、水槽与微波炉。厨房带窗，可引入自然采光与通风，这在此面积段并不常见。洗烘一体设备亦设置在厨房内；该户型不设独立生活阳台。

穿过一体化鞋柜后，空间依次展开为四人餐区、客厅与阳台。

次卧（可放置 queen-sized 床）毗邻厨房；主卧位于单位另一端，可容纳 king-sized 床、封闭式衣柜与梳妆台，并配备独立卫浴。两卧之间设有第二间浴室。

以 784 sq ft 的面积计，这个两卧的体感明显比我们在新加坡新盘常见的两卧户型更为宽敞。

在新加坡，标准不带书房的新盘两卧通常更接近 620 sq ft 至 670 sq ft。Clarissa 的 Type B 更接近新加坡买家对“两卧加书房”面积段的预期。

Stacked 也参观了 Studio（Type A）的示范单位，但现场展出为 Assana 版本。Tropicana 表示 Clarissa 的布局与其接近，仅略宽一些，饰面将沿用 Type B 的配色方案。

以 536 sq ft 计，该 Studio 的面积大致相当于新加坡新盘的一卧。其厨房配置也强于常见的简易 Kitchenette，并可通过合理的室内规划实现封闭式。Type A1/A2 与兰卡威其他酒店产品最为接近，但空间与功能性更强。

Tropicana 表示，Clarissa 将按 GreenRE 认证标准建设，施工质量将按马来西亚 QLASSIC 工艺体系进行独立评估。Assana 与 Merissa 当初并未按该标准进行定位，因此这是开发商对第三期定位的实质性升级。

自去年底示范单位开放以来，Clarissa 约有 20% 的单位已售出。与 Tropicana Cenang 的两座姐妹塔楼相比，它仍在追赶，不过后两者拥有多年先发优势。

Type B2/B2m 共 328 套，是整栋楼中最常见的布局，也是这座 806 套塔楼中主力中面积较大的配置。更大的两卧 Type C1/C2 以及四卧 Type D（每层各类型仅出现一次）已全部认购。

更引人关注的是买家构成。Tropicana 称，Clarissa 的买家更加国际化，近期成交出现了沙特、澳大利亚与新加坡买家。这与 Assana 与 Merissa 几乎清一色、主要来自吉隆坡的本地投资者形成鲜明对比。

Tropicana Cenang 面向外国买家的最低购置价为 RM 500,000 (约 $157,000)，Clarissa 的每个单位（包括 Studio）均达此门槛。

在 Assana 实测 T Journey 的实际体验

本次媒体行的重点之一，是体验 Tropicana 的自营酒店平台。我们在 T Journey 上线前后数日下榻于 Assana，尽可能还原真实住客的体验。

 T Journey 旨在承接 Tropicana Cenang 的酒店运营端，从客房清洁到日常维护一应覆盖。但在我们看来，以目前的状态，距 Tropicana 所定位的五星水准仍有一段差距。

住客需先下载 T Journey 应用，手机即可充当房卡，相比实体卡略有提升。本次入住中，对我们而言，应用主要承担房卡功能；据 Tropicana 介绍，其他功能仍在分阶段上线。

就 Assana 的居住体验而言，从 30 楼前往一层大堂的等电梯时间常常超过 10 分钟，尽管我们无法确定当时有多少部电梯在运行。这是日常体验中最突出的不便之一。

其中一部电梯内的指示标识显示，6 部电梯里至少 3 部为住户专用，暗示其余可能与仍在现场施工的承包商共用。这也引出另一个值得追问的问题：为什么住户与宾客的电梯运力要与施工人员共享？

房间内也未提供 Wi‑Fi，吊扇遥控似乎无法使用；尽管墙面开关仍可控制启停，但无法调速。房间本身并无明显卫生问题，但也谈不上一尘不染：部分表面可见擦拭痕迹，一角还有蛛网。

对一家刚开始运营的酒店式物业而言，这些并不罕见；况且在 Clarissa 业主真正依赖同一系统之前，Tropicana 还有数年而非数周的完善期。只是从我们的体验看，当前运行的 T Journey 更像一个“早期构建版”，而非我们预期中的成熟酒店运营；准备购买 Clarissa 的买家应将此因素纳入考量。

Assana 与 Merissa 的业主将是检验 Tropicana 能否按其市场定位补齐差距的首批现实检验者。

不过，更严峻的考验未必来自 T Journey 自身的入住率。在 Tropicana Cenang 毗邻地块，Hilton 正在建设旗下 Curio Collection 品牌的 The Nautilus Resort，这是一家 250 间客房的五星酒店，也是其继 Hilton Burau Bay Langkawi Resort 之后在岛上的第二家酒店。我们于 8 月上旬造访时仍在施工中。

待 Nautilus 开业后，Assana 与 Merissa 的客人将不再只在 Tropicana 自家套房之间做选择：他们会把一家仍处于打磨初期的开发商自营平台，和一间拥有数十年宾客服务标准、步行即可到达的国际品牌酒店放在一起比较。

T Journey 的租赁池在分成前收取平台费用

T Journey 的专业租务管理对 Tropicana Cenang 的业主投资者采取自愿参与。该计划同样提供给 Clarissa 买家，并按不同户型给出约 9% 至 11.4% 的租金回报预测。需要留意的是：T Journey 提供两种不同的结算模式，以提升业主的灵活性。在 Profit Sharing Model 下，标准分成比例为 70:30。作为增值条款，凡在取得 Vacant Possession (VP) 后 3 个月内签约加入 T Journey 的业主，可享 75:25 的优惠分成比例。

上述预测基于 75% 的年均入住率，而这一目标正由 T Journey 负责实现——但在我们入住 Assana 时，这个平台仍在处理 Wi‑Fi、清洁与电梯通达等问题。Tropicana 为 Clarissa 设定的任何回报，都取决于承载它的平台是否过硬；而目前该平台尚未充分证明已就绪。

兰卡威还有两大新系列在筹备中

Tropicana Cenang 并非开发商在兰卡威的唯一布局。Tropicana 确认正规划位于 Pantai Kok 与 Tanjung Rhu 的后续项目，分别命名为 Tropicana Shores 与 Tropicana Lagoon。

两者尚未推出，Tropicana 也未给出具体上市时间。但可以看到，Tropicana 在兰卡威的版图不止于 Pantai Cenang：开发商于 2026 年 4 月披露，拟以约 RM 195.9 million (约 S$61.4 million) 进一步收购兰卡威土地，作为已开发项目之外的新增储备。

Tropicana Cenang 的三座塔楼均为永久产权，这也消除了新加坡买家在海外置业时常见的租赁年限折旧顾虑。

若读者希望在作出决定前实地查看户型，可前往位于吉隆坡的 Clarissa 售楼处，或 Pantai Cenang 的现场展厅参观。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。