2027 年将有逾 40,000 名日常通勤者乘坐 RTS：柔佛的“最后一公里”方案是否足以避免大规模拥堵？

如果一切按计划进行，当这条 4km 跨境服务于 2027年1月 启用时，每天将有 40,000 名通勤者乘坐Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System (RTS)。

马来西亚与新加坡当局估计，随着运营趋于稳定，客量将逐步上升；到明年同期，每天经 RTS 线通勤的新加坡人与 Johor 居民的最大承载能力可达 140,000 人。

近日，我有机会与一家在 Bursa 上市的马来西亚龙头地产开发商交流，了解他们计划如何把握 Bukit Chagar RTS 站（JB 一侧的终点站）周边住宅购买兴趣预期上升的机遇。

该开发商表示，他们正留意周边的重建机会，但鉴于 Bukit Chagar 周边的通勤分流（疏运）方案仍存在不确定性，他们也持谨慎态度。

这次对话发生在媒体报道马来西亚内阁已批准为 Elevated Autonomous Rapid Transit (e-ART) 项目拨出 RM10 billion 预算、以缓解 JB 交通拥堵之前。

这是一个将巴士网络与新轻轨相结合的混合式交通系统，规划的 30km 走线将覆盖 Skudai、Tebrau 与 Iskandar Puteri 三大走廊。它也将与 Bukit Chagar RTS 站直接整合，被视为 Johor 的 RTS“最后一公里”接驳方案。

为确保 JB 及其周边地区能应对自 2027 年起预期涌入的交通流量，各方面临的压力与日俱增。Kuala Lumpur 与 Johor Bahru 之间的电动列车服务 (ETS) 自 2025年12月 起已投入运营，而 RTS 将于 2027年1月 启用。

在新加坡一侧，Woodlands North RTS 站将与 Thomson-East Coast Line 的 Woodlands North MRT 站直接相连。这是 Woodlands North 多模式交通枢纽的一部分。

前往马来西亚的乘客将在毗邻的 Customs, Immigration, and Quarantine (CIQ) 大楼同时完成马新两地的通关手续，随后进入 RTS 站。从马来西亚出发的乘客已在 Bukit Chagar 完成通关，下车后可直接从 Woodlands North 出站。

随着跨境德士服务的增长，过境交通量，尤其是开往 Johor 的车辆流量，将会上升。根据 5月4日 实施的新规，已获许可的新加坡与马来西亚注册德士在跨境时，可在新加坡全境及 Johor 部分区域让乘客下车。当前符合资格的德士为 200 辆，未来将逐步增至 500 辆。

马来西亚房地产咨询公司 Olive Tree Property Consultants 的创始人兼 CEO Samuel Tan 表示，靠近 Bukit Chagar RTS 站的土地价格已大幅上涨；随着预算获批的 e-ART 项目推进，投资与开发兴趣预计将从投机性增长转向更务实的开发重心。

他补充说，2027 年新加坡 Vehicle Entry Permit 费用上调——汽车由每日至 $35 提至 $50，摩托车由每日至 $4 提至 $7——将推动更多常态通勤者改乘 RTS。

这有望显著缓解 Causeway 现有的拥堵，但越来越多通勤者抵达 JB 的新 Bukit Chagar RTS 站及周边，将使公众更加关注 Johor 政府在车站周边的分流（疏运）方案。

Tan 表示，这也将促使更多 RTS 通勤者在车站周边寻找住宅物业。“这些买家会把住在车站附近的便利性，以及前往新加坡时的通达性作为优先考虑。”

他还表示，更可靠且高效的交通方案也将提升 Johor-Singapore Special Economic Zone (SEZ) 的吸引力，同时让以新加坡为基地的专业人士更高效地在 Johor 工作。

尽管外界对 RTS 启用的期待升温，商界领袖与市场分析师仍在等待有关 SEZ master plan 的更多细节。该规划原预计于今年 3月 发布，但已延后，按计划应在 6月 公布。

Tan 认为，最终的总体规划或将借鉴中国的 Hong Kong-Shenzen 模式要素，此模式已强化两座城市的经济一体化与跨境商业活动。

“新加坡是众多跨国公司的金融枢纽与总部所在地，而 Johor 则在土地供给与劳动力成本方面具备相对优势，”Tan 说。他补充，这种互补模式强化了新马在东南亚作为联合区域投资目的地的地位。

全球投资者已开始关注这种跨境一体化所带来的潜在利好。去年，Johor 录得 RM110 billion 的获批国际投资——在马来西亚 14 个州中居首。据报道，该州正把 2026 年的获批投资目标上调至 RM140 billion。

Tan 也指出，JB 今年首 3 个月的住宅成交数据显示，当地市场迄今尚未出现显著的价格上涨或租金上调。

所有这些基础设施发展计划与 SEZ 的推进，已激发许多在新加坡的投资者与买家的兴趣：他们希望把握更高可靠性的跨境通勤用于商务，或在享受相对更可负担生活方式的同时，受益于 Johor 相较新加坡更亲民的房价。

我们近期刊登了一篇来稿，讨论RTS 如何改变部分新加坡人对在 Johor 居住的看法，以及对Malaysia My Second Home（MM2H 计划）咨询量的上升。Tan 也撰文提醒新加坡人，“便宜”的 Johor 房产为何会很快变得昂贵。

不过，Tan 认为，在 Johor Bahru-Singapore RTS 与 Johor-Singapore SEZ 等催化因素的支撑下，Johor 的房地产市场有望保持在可控范围内。

JB 的一些标志性项目或将吸引房产投资者与买家的注意。我首先想到的是 Tropicana 的总体规划 Lido Waterfront Boulevard，这是一座临近 RTS 站的混合用途城镇。我们近期评测了当地首个住宅项目——将由 Banyan Group 运营、共 1,596 套的品牌公寓 Skypark Kepler。

另一项大型开发，是一座将与 Bukit Chagar RTS 站相连的综合体项目。这块 4.23-acre 的用地目前暂称为 Bukit Chagar Integrated Mixed-Use Development，由在 Bursa 上市的 Sunway Group 与 Malaysia’s MRT Corp 共同推进的公私合营项目。

两家公司于 2025年2月 签署主协议，一个月后项目第一阶段动工。规划显示，该项目将与 ICQ Complex 及 Bukit Chagr RTS 站实现无缝连接。

该超大型项目将配备一座多层停车场 (MSCP)，提供 1,550 个汽车车位与 1,015 个摩托车位；高层住宅塔楼与一层的零售及商业裙楼；面向医疗旅游的康养枢纽；以及尚未公布的酒店业态。

MSCP 预计于今年 11月 启用，住宅与其他配套计划于 2033 年完工。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。