City Developments Ltd(CDL)及其合资伙伴 Hong Realty(Hong Leong Holdings 的子公司)已就位于 Newton 的 Peck Hay Road 住宅 GLS 地块提交 $542.4 million 的最高标。
按 59,347 平方英尺的地块计算,其出价相当于 $1,865 psf ppr(每地积比率)的地价。这是迄今开发商对住宅分区 GLS 地块所提交的第二高单价。
2018 年 5 月,SC Global 牵头的财团以 $2,377 psf ppr 创下纪录,竞得 Cuscaden Road 上的一块 GLS 地块。该地块随后被开发为 192 套的豪华项目 Cuscaden Reserve。
根据 CDL 与 Hong Realty 发布的媒体声明,若获颁该地块,开发商计划兴建一座 36 层高、约 380 套的新住宅项目。由 CDL 主导的合资企业(JV)股权分配为 80:20。
该 GLS 地块位于核心第9邮区,距离南北线与市区线交汇的 Newton MRT 换乘站约 200m。地块也将面向规划中的 Peck Hay Road 延伸段,未来将连通 Scotts Road。
该地块法定总容积率为 4.9,最高允许总楼面面积(GFA)为 290,808 平方英尺。这是政府为将 Newton 区打造成混合用途“都市村落”的更大总体规划的一部分而推出的首个 GLS 地块。
这一规划随 2025 Master Plan 发布,预计将在 Newton Circus、Scotts Road 与 Monk’s Hill 一带新增 5,000 套住房。
CDL 集团首席执行官 Sherman Kwek 提及 Newton 即将开展的转型以及私人开发商在其中扮演的角色。他表示:“随着 Newton 演变为一个独特的混合用途城市片区,并强化绿色连结、公共空间与传承元素,我们期待以一个与更广泛城市肌理深思熟虑融合的标志性住宅地标,来塑造该片区转型的下一阶段。”
他补充道,若合资伙伴成功夺标,鉴于项目靠近 Orchard Road、享有优质 MRT 连通性并可便捷抵达主要配套,新的开发将有望契合潜在购房者的期望。
4 份标书,结果呈现“两层次”
截至 6 月 11 日投标截止,Peck Hay Road 的 GLS 地块共吸引 4 份竞标。这一参与度低于部分市场观察人士先前预期。
SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示,此次投标中开发商参与度相对温和,或更多反映当前待推新盘与计划中 GLS 地块供应管线强劲,而非该地块需求疲弱。
政府于上周公布了 2026 年下半年的最新 GLS 供应。合计 9 个 Confirmed List 地块将新增 4,745 套私人住宅单位——较 1H2026 Confirmed List 的 4,575 套增加 3.7%。
若 2026 年 Confirmed List 上的所有地块均顺利成交,意味着未来两年将有约 9,320 套私人住宅单位入市,这将是近年来年度供应水平中的高位之一。
“在更大的地块供应管线下,开发商可能感到不必对每一块入市的土地都志在必得。”Sandrasegeran 说。他补充指出,一些开发商或会采取更有纪律且更具选择性的策略,“着重选择最能与其现有土地储备、产品策略与目标买家群体相互补充的地块”。
另一方面,ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出,数家开发商或已将目光投向数日后截标、吸引力更强的一块 GLS 地块。位于 River Valley 的优质地——River Valley Green(Parcel C)——预计将于下周四,即 6 月 18 日截标。这是 1H2026 Confirmed List 上第三块新的 GLS 地块。
“部分开发商可能需要在这两块地之间统筹评估其投标策略。两块同时开放的 CCR 地块之间的竞争,可能导致投标行为更为克制。”Chu 表示。
| 投标者名称 | 投标售价 ($) | 投标售价 ($psf ppr) |
| City Developments Ltd and Hong Realty | 542,400,000 | 1,865 |
| Sunway MCL and CSC Land Group | 500,194,899 | 1,720 |
| China Overseas Land & Investment (COLI) | 460,260,000 | 1,583 |
| Hong Leong Holdings and TID (a JV between Hong Leong Group and Mitsui Fudosan) | 459,481,361 | 1,580 |
CDL 与 Hong Realty 对 Peck Hay Road 地块所报出的最高价,与 Hong Leong Holdings 和 TID 的最低价之间相差 18%。
这一价差高于今年 4 月 Dunearn Road GLS 地块的 8.9%,但低于 2025 年 11 月截标的 Bukit Timah Road GLS 地块的 38.8%。
若我们观察开发商对 Peck Hay Road GLS 地块的出价,不难看出,部分开发商对于 Newton 一块 99 年地契开发地的“合理地价”存在不同看法。
Sunway MCL 和 CSC Land Group 提交的 $17,20 psf ppr 与 COLI 的 $1,583 psf ppr 之间相差 $137 psf ppr。这家中国开发商也参与了 Dunearn Road GLS 地块的竞标,当时报价为 $1,530 psf ppr。
进一步从近期走势看,CDL 对 Peck Hay Road GLS 地块的最高出价,较 HH Investment 于 2025 年 11 月为 Bukit Timah Road 地块支付的 $1,820 psf ppr 高出 2.5%。后者曾是 CCR GLS 地块的纪录地价。
尽管参与竞标的开发商减少,纪录地价仍在攀升
| 地块 | 截标日期 | 投标数 | 最高地价 ($psf ppr) | 授予 |
| River Valley Green (Parcel B) | 7 Feb 2025 | 5 | 1,420 | GuocoLand (River Modern) |
| Dunearn Road (first site) | 26 Jun 2025 | 9 | 1,410 | Frasers/CSC Land/Sekisui House (Dunearn House) |
| Holland Link | 29 Jul 2025 | 5 | 1,432 | Sim Lian (Amberwood at Holland) |
| Bukit Timah Road | 11 Nov 2025 | 8 | 1,820 | HH Investment |
| Dunearn Road (second site) | 28 Apr 2026 | 6 | 1,625 | Wing Tai/Metro Holdings |
| Holland Plain (second site) | 7 May 2026 | 1 (sole bidder) | 1,491 | Sim Lian |
| Peck Hay Road | 11 Jun 2026 | 4 | 1,865 | CDL/Garden Estates (pending award) |
从近月的地价走势看,方向呈上行态势:最高地价从一年前的 $1,410 psf ppr,升至 11 月的 $1,820 psf ppr,如今在整体开发商参与度趋于温和的情况下,再至 $1,865 psf ppr。
多数市场分析认为,开发商正更具选择性地部署资本,更关注买方池相对清晰的地块。
Realion (OrangeTee & ETC) Group 副集团首席执行官 Justin Quek 指出,2026 年 4 月的开发商销售数据表明,Core Central Region(CCR)的已推未售库存约 900 套,低于 Rest of Central Region(RCR)的 1,569 套与 Outside Central Region(OCR)的 1,312 套。
Newport Residences、River Modern 与 River Green 的稳健去化,较另外两个区域更快地消化了 CCR 新盘中大部分的过量未售供应。
随着未售新私宅的数量减少,尤其是在 CCR,希望在中央区域置业的买家与投资者可选项变少。这个潜在需求池,很可能支撑了 CDL–Hong Realty 报出 $1,865 psf ppr 的强势价格。
在 Newton 的转型仍停留在图纸之际,买家将如何看待超过 $3,400 psf 的潜在开盘价?
基于新住宅开发的常见成本结构,$1,865 psf ppr 的地价可能对应平均开盘价高于 $3,300 psf。而为覆盖施工与融资成本,并与近期 CCR 开盘项目保持一致,平均价格更大概率落在 $3,500–$3,800 psf 区间。
不过,PropNex 研究与内容负责人 Wong Siew Ying 等部分分析师估计,新项目的平均售价或在 $3,400 psf 以上。
另一些分析师如 Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 则认为,潜在开盘价可能更高,介于 $3,700 至 $3,900 psf,具体取决于开发商在约 1 年后的市场环境下的产品设计与推盘节奏。
在这一价位区间,市场上存在一些可比项目。例如,Tomlinson Road 的 Park Nova 录得的中位价约 $4,700 psf,部分顶层单位成交价超过 $6,500 psf。
Cuscaden Reserve 部分单位约 $3,000 psf,且今年该盘近期已登记的成交起步约 $3,200 psf。CDL 在 CCR 的最新项目为位于 Anson Road 的 Newport Residences,该盘自年初推出以来,部分单位成交约 $3,100 psf。
可以预见,即将到来的开发具备若干有利于更为自信定价的要素:其坐落于第9邮区 Cairnhill 口袋地段,邻近重要 MRT 换乘站,并享受新混合用途片区的增长前景。然而,作为“先行者”也意味着该片区几乎所有规划中的社区设施、绿轴或道路延伸,仍在推进中。
先行布局,但学区自 2030 年起趋于收缩
Newton 一带还有其他动态在酝酿。Peck Hay Road GLS 地块位于 Winstedt Road 的 Anglo-Chinese School (Junior) 与 Barker Road 的 Anglo-Chinese School (Primary) 的 1km 范围内。
ACS (Primary) 将按教育部整合计划于 2030 年迁至 Tengah,届时学校将改为男女同校并迁出 Barker Road 校园。Winstedt 的 ACS (Junior) 将持续运作至 2030 年,随后于 2033 年与 Barker Road 校址整合,并在约 2039 年推进更长期的重组。
周边其他知名小学包括 St Margaret’s School (Primary)、Singapore Chinese Girls’ Primary 与 St Joseph’s Institution Junior。
看好 Newton 区及 CDL 该区新项目的潜在买家需要注意,随着 ACS (Primary) 迁离 Barker Road,买家池可能缩小。尽管在新项目的预计完工前,ACS (Junior) 仍在 1km 范围内,但这一历史上支撑该走廊 CCR 家庭自住需求的“招牌”校名,届时将已不在该片区。
接下来关注什么
我们预计 URA 将在未来数日内公布是否将 Peck Hay Road 地块授予最高出价者。
在此之前,我们也将关注 HH Investment 于 Newton MRT 旁 Bukit Timah Road 地块的新项目推出;该地块于 2025 年 11 月以 $1,820 psf ppr 的最高价中标。该项目或于今年底或 2027 年入市,将为周边新 99 年地契项目树立定价标杆。
我们也将关注下周 River Valley Green(Parcel C)的招标结果;它将成为 1H2026 GLS 项目 Confirmed List 上第三块、也是最后一块 CCR 地块。
其他即将推出的 CCR 地块还包括 Orchard Boulevard 沿线的一块,以及 Holland Plain 的另一块。因此,下周的截标结果将成为本半年最后一个 CCR 定价信号,随后在土地供应趋紧下,开发商或将再次更趋选择性。
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