Peck Hay Road GLS 地块以 $542.4 Million 售出：未来 Newton 公寓或接近 $4,000 PSF 开盘

City Developments Ltd (CDL) 及其合资伙伴 Hong Realty，就位于 Newton 的 Peck Hay Road 住宅政府售地（GLS）地块，提交了 $542.4 million 的最高标价。

其对该 59,347 sq ft 地块的出价，折合每平方英尺每地积比率（psf ppr）$1,865 的地价。这是迄今开发商对住宅分区 GLS 地块所出的第二高价。

目前的纪录地价为 $2,377 psf ppr，由 SC Global 牵头的财团于 2018 年 5 月为 Cuscaden Road 一幅 GLS 地块所投。该地块随后建成为 192 套的豪华项目 Cuscaden Reserve。

根据 CDL 与 Hong Realty 发布的媒体声明，若成功夺标，他们计划将该地块打造成一座 36 层高、约 380 套的新住宅项目。由 CDL 主导的合资企业（JV）按 80:20 的股权比例架构。

该 GLS 地块位于核心第 9 区，距 North-South 与 Downtown Lines 的 Newton MRT 换乘站约 200m。地块也面向规划中的 Peck Hay Road 延伸段，未来将衔接至 Scotts Road。

该地块的总容积率为 4.9，最大允许建筑面积（GFA）为 290,808 sq ft。作为将 Newton 打造成混合用途“都市村落”的更广泛总体规划一部分，这是政府推出的首个相关 GLS 地块。

这一蓝图随 2025 Master Plan 揭示，Newton Circus、Scotts Road 与 Monk’s Hill 周边将新增约 5,000 套住房。

CDL 集团首席执行官 Sherman Kwek 提到 Newton 即将展开的转型以及私营开发商将发挥的作用。他表示：“随着 Newton 演变为一个具有更完善绿廊、公共空间与历史元素的独特混合用途城市片区，我们期待以一座与更广泛城市肌理深度融合的标志性住宅地标，推动该片区下一阶段的蜕变。”

他补充称，若合资伙伴成功中标，鉴于项目与 Orchard Road 的近距、优越的 MRT 连接性以及对关键配套的便捷可达性，新项目有望充分契合潜在购房者的期望。

四份标书，分化的报价结果

该地块于 6 月 11 日截标时，共收到四份投标。较部分市场观察人士先前预期的开发商参与度为低。

SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，本次招标中开发商参与度相对温和，更可能反映当前新盘供应与规划中 GLS 管线持续充裕，而非该地块需求疲弱。

政府上周公布了2026 年下半年的 GLS 地块。Confirm List 上的九幅地块合计将新增 4,745 套私人住宅单位，较 1H2026 Confirmed List 的 4,575 套增加 3.7%。

若 2026 年 Confirmed List 上的地块均顺利授标，未来两年约有 9,320 套私人住宅将入市，属于近年来年度供应水平中较高的一档。 

Sandrasegeran 称：“在可供选择的地块管线更庞大的背景下，开发商可能不再觉得必须拿下每一幅入市地块的压力。”他并补充，一些开发商会采取更为自律与谨慎的策略，“专注于最能互补其现有土地储备、产品策略与目标买家客群的地块”。

另一方面，ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出，数家开发商或已将目光投向数日后即将截标、吸引力更强的一幅 GLS 地块。位于 River Valley 的优质地段——River Valley Green（Parcel C）——预计将于下周四 6 月 18 日截标。这是 1H2026 Confirmed List 上的第三幅新 GLS 地块。

“部分开发商或需在两幅地块之间统筹评估其投标策略。两块位于 CCR 的地块同步开放，可能导致投标行为更趋温和。”Chu 说。

CDL 与 Hong Realty 对 Peck Hay Road 地块的最高出价与 Hong Leong Holdings 与 TID 的最低出价之间，相差 18%。

这一价差较今年 4 月 Dunearn Road GLS 地块的 8.9% 更大，但低于 2025 年 11 月截标的 Bukit Timah Road GLS 地块 38.8% 的差距。

细看开发商对 Peck Hay Road GLS 地块的出价，不难发现，关于 Newton 区一块 99 年地契开发地的“合理地价”，市场观点存在分歧。

Sunway MCL 与 CSC Land Group 提交的 $17,20 psf ppr 出价，与 COLI 报出的 $1,583 psf ppr 之间，相差 $137 psf ppr。这家中国开发商亦曾参与 Dunearn Road GLS 地块竞标，当时出价为 $1,530 psf ppr。

从更宏观的角度看，新加坡近月地价走势仍在上行。CDL 对 Peck Hay Road GLS 的顶价，较 HH Investment 于 2025 年 11 月为 Bukit Timah Road 地块所付的 $1,820 psf ppr 高出 2.5%。彼时该价成为 CCR GLS 地块的新高。

即便开发商投标参与度趋淡，纪录性地价仍在攀升

回顾近月地价的演变，轨迹仍呈上行：从一年前的 $1,410 psf ppr，至 11 月的 $1,820 psf ppr，如今进一步至 $1,865 psf ppr；与此同时，整体开发商参与度则有所回落。

多数市场分析认为，开发商正更为审慎地配置资本，更侧重于买方客群界定最清晰的地块。

Realion（OrangeTee & ETC）集团副集团首席执行官 Justin Quek 指出，2026 年 4 月的开发商销售数据显示，Core Central 区（CCR）已推出但未售出的库存约 900 套，低于 Rest of Central Region（RCR）的 1,569 套与 Outside Central Region（OCR）的 1,312 套。

稳健的去化速度——如 Newport Residences、River Modern 与 River Green——使 CCR 的新盘余货消化速度快于另外两大分区。

随着未售出新私宅库存持续下降，尤其在 CCR，意欲在中央区域持有物业的买家与投资者可选项已不多。该部分潜在需求池，很可能促成了 CDL–Hong Realty 报出 $1,865 psf ppr 的积极价位。

在 Newton 的转型仍停留在蓝图阶段之际，若开盘均价超过 $3,400 psf，买家将如何反应？

以常见的住宅开发成本估算，$1,865 psf ppr 的地价或对应超过 $3,300 psf 的平均开盘价。且为覆盖建造与融资成本，并与近期 CCR 新盘定价相符，实际更可能接近 $3,500–$3,800 psf 区间。 

不过，部分市场分析人士如 PropNex 研究与内容主管 Wong Siew Ying 估计，该新项目的平均售价可望高于 $3,400 psf。

亦有如 Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 认为，可能的开盘价更高，介于 $3,700 至 $3,900 psf，具体取决于开发商的产品定位与推盘节奏，以及约一年后当时的市况。

在此价位带，市场上亦有若干可比。以 Tomlinson Road 的 Park Nova 为例，中位价约 $4,700 psf，部分顶层单位成交价超过 $6,500 psf。

Cuscaden Reserve 部分单位约 $3,000 psf；该项目今年最新登记的成交自约 $3,200 psf 起。CDL 在 CCR 的最新项目为位于 Anson Road 的 Newport Residences，其部分单位于年初项目推出后，成交约 $3,100 psf。

诚然，即将推出的项目具备多重亮点，足以支撑较为自信的定价策略：它位处第 9 区 Cairnhill 片区的优质地段，靠近大型 MRT 换乘枢纽，且坐享新混合用途片区的成长预期。然而，作为“先行者”，亦意味着该片区几乎所有规划中的社区设施、绿廊与道路延伸仍在推进中。

先行布局，但从 2030 年起学区吸引力或将减弱

Newton 区亦有其他动态。Peck Hay Road GLS 地块距离 Winstedt Road 的 Anglo-Chinese School（Junior）及 Barker Road 的 Anglo-Chinese School（Primary）均在 1km 内。 

ACS（Primary）将于 2030 年迁往 Tengah，作为教育部整合计划的一部分，届时转为男女同校并撤离 Barker Road 校址。Winstedt 的 ACS（Junior）将继续留守至 2030 年，并于 2033 年与 Barker Road 校区整合，随后在约 2039 年再进行更长期的重组。

周边其他知名学校还包括 St Margaret’s School（Primary）、Singapore Chinese Girls’ Primary 与 St Joseph’s Institution Junior。

有意关注 Newton 区及 CDL 该项目的准买家应留意，随着 ACS（Primary）自 Barker Road 迁出，潜在“学区型”买家的池子或将收缩。尽管在新项目预计竣工前，ACS（Junior）仍在 1km 范围内，但这一路廊历来支撑 CCR 家庭型需求的“招牌”学校，届时已逐步退出。

后续关注重点

我们预计 URA 将在未来数日内公布 Peck Hay Road 地块的授标决定。 

在此之前，我们亦将关注 HH Investment 于 Newton MRT 旁 Bukit Timah Road 地块的新项目推出。该地块于 2025 年 11 月以 $1,820 psf ppr 的最高价摘得。该项目有望于今年底或 2027 年入市，将为周边新的 99 年地契项目树立基准价。

我们也将跟进下周 River Valley Green（Parcel C）的招标结果，这将是 1H2026 GLS 计划 Confirmed List 中第三块、亦是最后一块 CCR 地块。

其他即将推出的 CCR 地块还包括一幅位于 Orchard Boulevard 的地块与一幅 Holland Plain 上的地块。因此，下周的招标结果，将成为本半年 CCR 的最后一枚价格风向标；其后随着土地供应趋紧，开发商料再度转向更为谨慎的拿地节奏。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。