Peck Hay Road GLS 地块以 $542.4 million 成交：Newton 未来公寓或将以接近 $4,000 PSF 推出

City Developments Ltd（CDL）及其合资伙伴 Hong Realty（Hong Leong Holdings 的子公司）已就位于 Newton 的 Peck Hay Road 住宅 GLS 地块提交 $542.4 million 的最高标。

按 59,347 平方英尺的地块计算，其出价相当于 $1,865 psf ppr（每地积比率）的地价。这是迄今开发商对住宅分区 GLS 地块所提交的第二高单价。

2018 年 5 月，SC Global 牵头的财团以 $2,377 psf ppr 创下纪录，竞得 Cuscaden Road 上的一块 GLS 地块。该地块随后被开发为 192 套的豪华项目 Cuscaden Reserve。

根据 CDL 与 Hong Realty 发布的媒体声明，若获颁该地块，开发商计划兴建一座 36 层高、约 380 套的新住宅项目。由 CDL 主导的合资企业（JV）股权分配为 80:20。

该 GLS 地块位于核心第9邮区，距离南北线与市区线交汇的 Newton MRT 换乘站约 200m。地块也将面向规划中的 Peck Hay Road 延伸段，未来将连通 Scotts Road。

该地块法定总容积率为 4.9，最高允许总楼面面积（GFA）为 290,808 平方英尺。这是政府为将 Newton 区打造成混合用途“都市村落”的更大总体规划的一部分而推出的首个 GLS 地块。

这一规划随 2025 Master Plan 发布，预计将在 Newton Circus、Scotts Road 与 Monk’s Hill 一带新增 5,000 套住房。

CDL 集团首席执行官 Sherman Kwek 提及 Newton 即将开展的转型以及私人开发商在其中扮演的角色。他表示：“随着 Newton 演变为一个独特的混合用途城市片区，并强化绿色连结、公共空间与传承元素，我们期待以一个与更广泛城市肌理深思熟虑融合的标志性住宅地标，来塑造该片区转型的下一阶段。”

他补充道，若合资伙伴成功夺标，鉴于项目靠近 Orchard Road、享有优质 MRT 连通性并可便捷抵达主要配套，新的开发将有望契合潜在购房者的期望。

4 份标书，结果呈现“两层次”

截至 6 月 11 日投标截止，Peck Hay Road 的 GLS 地块共吸引 4 份竞标。这一参与度低于部分市场观察人士先前预期。

SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，此次投标中开发商参与度相对温和，或更多反映当前待推新盘与计划中 GLS 地块供应管线强劲，而非该地块需求疲弱。

政府于上周公布了 2026 年下半年的最新 GLS 供应。合计 9 个 Confirmed List 地块将新增 4,745 套私人住宅单位——较 1H2026 Confirmed List 的 4,575 套增加 3.7%。

若 2026 年 Confirmed List 上的所有地块均顺利成交，意味着未来两年将有约 9,320 套私人住宅单位入市，这将是近年来年度供应水平中的高位之一。 

“在更大的地块供应管线下，开发商可能感到不必对每一块入市的土地都志在必得。”Sandrasegeran 说。他补充指出，一些开发商或会采取更有纪律且更具选择性的策略，“着重选择最能与其现有土地储备、产品策略与目标买家群体相互补充的地块”。

另一方面，ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出，数家开发商或已将目光投向数日后截标、吸引力更强的一块 GLS 地块。位于 River Valley 的优质地——River Valley Green（Parcel C）——预计将于下周四，即 6 月 18 日截标。这是 1H2026 Confirmed List 上第三块新的 GLS 地块。

“部分开发商可能需要在这两块地之间统筹评估其投标策略。两块同时开放的 CCR 地块之间的竞争，可能导致投标行为更为克制。”Chu 表示。

CDL 与 Hong Realty 对 Peck Hay Road 地块所报出的最高价，与 Hong Leong Holdings 和 TID 的最低价之间相差 18%。

这一价差高于今年 4 月 Dunearn Road GLS 地块的 8.9%，但低于 2025 年 11 月截标的 Bukit Timah Road GLS 地块的 38.8%。

若我们观察开发商对 Peck Hay Road GLS 地块的出价，不难看出，部分开发商对于 Newton 一块 99 年地契开发地的“合理地价”存在不同看法。

Sunway MCL 和 CSC Land Group 提交的 $17,20 psf ppr 与 COLI 的 $1,583 psf ppr 之间相差 $137 psf ppr。这家中国开发商也参与了 Dunearn Road GLS 地块的竞标，当时报价为 $1,530 psf ppr。

进一步从近期走势看，CDL 对 Peck Hay Road GLS 地块的最高出价，较 HH Investment 于 2025 年 11 月为 Bukit Timah Road 地块支付的 $1,820 psf ppr 高出 2.5%。后者曾是 CCR GLS 地块的纪录地价。

尽管参与竞标的开发商减少，纪录地价仍在攀升

从近月的地价走势看，方向呈上行态势：最高地价从一年前的 $1,410 psf ppr，升至 11 月的 $1,820 psf ppr，如今在整体开发商参与度趋于温和的情况下，再至 $1,865 psf ppr。

多数市场分析认为，开发商正更具选择性地部署资本，更关注买方池相对清晰的地块。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 副集团首席执行官 Justin Quek 指出，2026 年 4 月的开发商销售数据表明，Core Central Region（CCR）的已推未售库存约 900 套，低于 Rest of Central Region（RCR）的 1,569 套与 Outside Central Region（OCR）的 1,312 套。

Newport Residences、River Modern 与 River Green 的稳健去化，较另外两个区域更快地消化了 CCR 新盘中大部分的过量未售供应。

随着未售新私宅的数量减少，尤其是在 CCR，希望在中央区域置业的买家与投资者可选项变少。这个潜在需求池，很可能支撑了 CDL–Hong Realty 报出 $1,865 psf ppr 的强势价格。

在 Newton 的转型仍停留在图纸之际，买家将如何看待超过 $3,400 psf 的潜在开盘价？

基于新住宅开发的常见成本结构，$1,865 psf ppr 的地价可能对应平均开盘价高于 $3,300 psf。而为覆盖施工与融资成本，并与近期 CCR 开盘项目保持一致，平均价格更大概率落在 $3,500–$3,800 psf 区间。 

不过，PropNex 研究与内容负责人 Wong Siew Ying 等部分分析师估计，新项目的平均售价或在 $3,400 psf 以上。

另一些分析师如 Knight Frank Singapore 研究主管 Leonard Tay 则认为，潜在开盘价可能更高，介于 $3,700 至 $3,900 psf，具体取决于开发商在约 1 年后的市场环境下的产品设计与推盘节奏。

在这一价位区间，市场上存在一些可比项目。例如，Tomlinson Road 的 Park Nova 录得的中位价约 $4,700 psf，部分顶层单位成交价超过 $6,500 psf。

Cuscaden Reserve 部分单位约 $3,000 psf，且今年该盘近期已登记的成交起步约 $3,200 psf。CDL 在 CCR 的最新项目为位于 Anson Road 的 Newport Residences，该盘自年初推出以来，部分单位成交约 $3,100 psf。

可以预见，即将到来的开发具备若干有利于更为自信定价的要素：其坐落于第9邮区 Cairnhill 口袋地段，邻近重要 MRT 换乘站，并享受新混合用途片区的增长前景。然而，作为“先行者”也意味着该片区几乎所有规划中的社区设施、绿轴或道路延伸，仍在推进中。

先行布局，但学区自 2030 年起趋于收缩

Newton 一带还有其他动态在酝酿。Peck Hay Road GLS 地块位于 Winstedt Road 的 Anglo-Chinese School (Junior) 与 Barker Road 的 Anglo-Chinese School (Primary) 的 1km 范围内。 

ACS (Primary) 将按教育部整合计划于 2030 年迁至 Tengah，届时学校将改为男女同校并迁出 Barker Road 校园。Winstedt 的 ACS (Junior) 将持续运作至 2030 年，随后于 2033 年与 Barker Road 校址整合，并在约 2039 年推进更长期的重组。

周边其他知名小学包括 St Margaret’s School (Primary)、Singapore Chinese Girls’ Primary 与 St Joseph’s Institution Junior。

看好 Newton 区及 CDL 该区新项目的潜在买家需要注意，随着 ACS (Primary) 迁离 Barker Road，买家池可能缩小。尽管在新项目的预计完工前，ACS (Junior) 仍在 1km 范围内，但这一历史上支撑该走廊 CCR 家庭自住需求的“招牌”校名，届时将已不在该片区。

接下来关注什么

我们预计 URA 将在未来数日内公布是否将 Peck Hay Road 地块授予最高出价者。 

在此之前，我们也将关注 HH Investment 于 Newton MRT 旁 Bukit Timah Road 地块的新项目推出；该地块于 2025 年 11 月以 $1,820 psf ppr 的最高价中标。该项目或于今年底或 2027 年入市，将为周边新 99 年地契项目树立定价标杆。

我们也将关注下周 River Valley Green（Parcel C）的招标结果；它将成为 1H2026 GLS 项目 Confirmed List 上第三块、也是最后一块 CCR 地块。

其他即将推出的 CCR 地块还包括 Orchard Boulevard 沿线的一块，以及 Holland Plain 的另一块。因此，下周的截标结果将成为本半年最后一个 CCR 定价信号，随后在土地供应趋紧下，开发商或将再次更趋选择性。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。