我们是一对持有两套已付清公寓（地契尚余 51 年）的退休夫妇——该不该把两套都卖了去申请 BTO？

你好，Stacked：

我和先生都已年过 55 岁，目前名下有两套 Laguna Park。两套都已还清贷款，无任何未偿还贷款。我们已退休，现自住其中一套，另一套对外出租。

不过，Laguna Park 为 99 年地契，1978 年落成，地契尚余约 51 年。此前的 en bloc 集体出售尝试未果。为减轻地契折旧的负面影响，并让我们的退休安排更稳健，我们是否应卖掉两套单位，转而申请 BTO 组屋？

考虑到我们的年龄，再申请住房贷款的可能性不大，因此下一次置业需要完全依靠出售 Laguna Park 单位的收益来支付。

我们希望继续留在东部，最好是在 Siglap、Bayshore 或 Bedok 一带，因为孩子和大家庭都住在那里。

我们从未拥有过 HDB 组屋，因此应属首次申请者。预计 2026 年 10 月的 BTO 推售中，将推出一项 860 套的 Build-To-Order（BTO）项目。若申请这个项目，我们该考虑哪些问题？

你们认为这是否适合我们？有哪些关键考量？我们是否也有资格申请 Sale of Balance Flats（SBF）？

谢谢。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！ 

首先，恭喜你们两套 Laguna Park 都已还清贷款，这确实能缓解融资压力。诚然，地契折旧值得关注，但我们的看法是，Laguna Park 的优越区位在相当程度上可对冲这一点。

除 Marine Parade 一带长期稳健的自住与置换需求外，Thomson-East Coast Line 的开通——尤其是靠近 Laguna Park 的 Siglap MRT 站——也显著提升了公共交通的可达性。

接下来，我们将把你们考虑的置业路径逐一解析，梳理其可行性与限制。

首先，你们能申请 HDB 的 BTO 或 SBF 吗？

鉴于你们都已超过 55 岁，申请不同类型 HDB 组屋时的规则并不相同。

若申请两房 Flexi 组屋，你们可在未出售 Laguna Park 单位前先行申请。其好处是，你们可继续住在现居所的同时，申请即将推出的 BTO 单位。

但一旦成功获得两房单位，你们须在 6 个月内卖掉两套 Laguna Park。这可能让人感觉出售节奏偏急；有些屋主会不太自在，因为在时限压力下，或许需接受不那么理想的报价。

这主要取决于你们的偏好：是先申请 BTO，还是先卖掉公寓单位。好在两房 BTO 的确保留了这两种顺序的弹性。

相对地，若你们计划申请较大户型，如三房或四房，我们判断 2026 年 10 月的 BTO 项目恐怕行不通。除了需要在申请前卖掉两套 Laguna Park 外，还必须先等待 2.5 年（30 个月）后方可申请这类户型。

同样的资格规则也适用于 SBF（余屋销售）。尽管首次申请者通常有较高的中签概率，但这并不意味着一定能抽到理想的排队号码。

总体来看，申请两房 BTO 的确在起步阶段更具灵活性，因为你们无需立刻出售 Laguna Park 的单位。但代价是居住面积会比现在小得多，而且在拿到钥匙后 6 个月内卖屋的时限会带来紧迫感。

较大户型能更接近你们目前的居住空间。坦白说，30 个月的等待期对多数买家而言是重大阻力。这不仅带来诸多不便，也会增加额外支出——若这段时间没有其他安置方案，就可能承担不小的租房成本。

除此之外，还有哪些住房选项？ 

在我们看来，你们的权衡很大程度取决于你们对租金收入的依赖——或是打算依赖租金来负担部分退休开支的程度。另一个关键在于，完成下一步置业后，你们希望手头保留多少现金，以及是否接受更小的居住面积。

这正是个人财务目标应当先于房产选择的体现。举个例子：

我们接触过一些读者在退休时会设定目标月收入。如果其投资房能达到这一门槛，而且他们打算长期持有，那么转售赚多少或租金回报率多高，对他们就没那么重要。对这类退休者而言，首要任务是让投资资产满足既定的退休收入目标。

也有退休者会更看重居住空间，例如我们曾遇到一位摄影爱好者，需要一间暗房。

相反，另有一对退休夫妇从有地住宅“降级”到三房式组屋，只因想减少清洁与维护工作。更小的房子反而提升了他们的生活品质，也腾出了更多自由时间。

这些考量应当优先于对地契折旧或房产形态的担忧。先厘清这些，有助于判断是否值得出售现有房产、如何“以房换房”，以及 HDB 或私宅哪个更适合你们。

话虽如此，让我们看看地契折旧对 Laguna Park 转售价的影响。

迄今，地契折旧对 99 年地契房产价值的负面影响几乎已成“常识”。但多年来的研究显示，并非所有项目都以相同方式受影响，以数据为据更有助于决策。

先来看 Laguna Park 的平均转售价。

Average 3-bedroom rental yield

需要说明的是，Laguna Park 地契年限缩短的确是合理的担忧。地契尚余约 51 年，且最近一次集体出售（en bloc）未果，这确实限制了公寓的长期上行空间。

尽管如此，现有数据并未显示你们需要急于出售。

过去十年，Laguna Park 的平均转售价从 $821 psf 升至 $1,192 psf，年化涨幅约 3.81%。这略低于第 15 邮区平均 4.32% 的涨幅，但几乎与全岛非有地私宅市场的整体表现一致。

此外，第 15 邮区近年新盘林立，直接将 Laguna Park 与全区对比，也未必完全公平。

或许更关键的问题是：买家是否仍愿意买入 Laguna Park？ 

从成交量来看，答案目前似乎是肯定的。若假设你们两套都是三卧，三卧单位的平均价格已从 2015 年约 $1.33 million 升至今日约 $1.97 million。

更重要的是，成交量显示这些单位仍能吸引不少买家。若地契折旧已对价格造成显著冲击，成交活动理应明显降温。

当然，其中一部分也受惠于新冠疫情结束后私宅市场的复苏。自此之后，买家愈发重视居住空间，而单位面积更大的老公寓重新获得关注。

因此，纵然地契折旧在更长周期上值得关注，我们暂不认为 Laguna Park 的需求——进而价格——会出现突然而剧烈的下滑。

Laguna Park 单位的可租性也应纳入考量。三卧的平均月租从 2015 年约 $3,250 升至如今约 $4,860。约 3% 的毛回报率虽不算亮眼，但对你们这样的退休者而言，能提供稳定的经常性收入。

在我们看来，更值得关注的是这次 en bloc 未能成功。这意味着我们大概不应把退休规划押注在未来可能的集体出售之上。或许正是本文提到的类似问题，阻碍了 en bloc 的可能性：一旦现有屋主卖掉单位，想以可接受的价格找到面积相当的替代房源并不容易。

顺带一提：关于替代房源价格上涨。

时间更偏向“以大换小”者，而非“升级置业”者。举例说，若明年房价上涨 6%，今天 $400,000 的组屋要多付 $24,000；而 $1.8 million 的公寓上涨 6% 则要多付 $108,000。 

这也是为何“以大换小”的买家通常更从容。即便房价继续上行，因为你是换到价格更低的房子，而非更贵的房子，你并不会像升级买家那样被市场“追着跑”。

每条路径会给你们留下什么？ 

我们认为，不同方案会带来截然不同的退休资产结构。

以每套 Laguna Park 估值约 $1.97 million 计算，若保留两套，你们将持有约 $3.94 million 的房产资产，并继续收取其中一套的租金。若卖掉一套、保留一套，则可释放约一半资产作为退休资金，同时仍可继续居住在现有的家中。

关键的权衡在于，随着时间推移，退出与置换的空间会逐步收窄——但这并非当下的紧迫问题。

另一种做法是卖掉两套公寓，换入全新的两房 Flexi BTO 或 SBF 组屋，以兑现公寓价值，并在退休阶段增加资本。若以两房单位购买价约 $150,000 计，完成处置后，你们可能在现金或 CPF 中留存约 $2.44 million。

代价是你们将放弃租金收入，并搬入更小的居所。

在第 15 邮区购入一套较新的公寓，算是介于两者之间：既能直接住进你们偏好的地段，也能为退休留出约 $2.18 million 至 $2.93 million（取决于是买一房还是两房）。权衡点在于，你们将不再拥有第二套房产的租金收入。

最后，以两套较新的公寓替换 Laguna Park 的两套单位，能同时保留自住与投资房，但会占用更多资本。按我们的假设，在未计入交易成本的情况下，你们大约还能保留 $1.17 million 的退休资金，外加新投资房产带来的租金收入。

以上数字仅作示意，未计入诸如 Buyer’s Stamp Duty (BSD)、律师费、中介佣金、装修、管理费及房产税等成本。但足以反映整体上的取舍：如何在保留租金收入、降低对地契折旧的敞口，以及为退休释放资本之间做权衡。

关于 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）的小提示，以备可能适用。

视你们购买第二套 Laguna Park 的时间而定，当时可能缴付较低或无需缴付 ABSD。但除非你们分别以各自名义单独购入不同单位，否则根据现行规定，购买第二套住宅将需缴付 20% 的 ABSD。

若你们决定先卖掉出租单位，日后若再入手一套作为投资，就要考虑到 ABSD 的影响。

与过去十年、二十年相比，如今要“反向操作”的成本更高。

我们的结论

若只能给你们留下一点建议，那就是：别只因“地契折旧”就仓促做决定。迄今为止，Laguna Park 的表现仍属稳健；更关键的问题在于，你们目前的居住安排是否仍然契合理想中的退休生活方式。

不过，如果你们早已有出售的打算，那么在买家对大面积单位需求强劲的当下，确实是一个不错的窗口期。后疫情时代，对大空间住宅的偏好提升，Laguna Park 近年表现也不错。但这种偏好会持续多久，并无定论。

从更长的周期看，比如 10 – 15 年，即便对大空间的需求持续，潜在买家池也可能因地契折旧的负面影响而缩小。再加上集体出售未果，也意味着不宜将 en bloc 作为主要的退出路径。

坦白说，除非你们愿意接受两房单位，否则 BTO 方案会相当有挑战。30 个月的等待期不仅不便，还会带来可观的租房成本。此外，我们的经验是，两年多内搬两次家对多数人而言颇为折腾。因此，我们大概不会将这条路径列为优先选项。 

另一个思路是先卖掉一套公寓，既能释放可观资本，又能保留其中一套。这是一种更为渐进的方式，逐步降低对 Laguna Park 老化地契的敞口，而无需立刻搬入更小的房子，或等待 BTO 项目建成。

如果你们确实希望搬入较新的房子，在东部购买一套作为新公寓的替代选择，在地段与时程上往往比 BTO 更具确定性。卖掉两套并购入两套较新的公寓也能同时保留自住房与租金收入，尽管这显然是资本占用最高的方案。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。