如果你觉得近年来越来越多新加坡人打包出走、在海外扎根，那并非错觉。
根据统计局于 2025 年 9 月发布的报告，旅居海外的新加坡人数量已从 2016 年的约 213,00 增至去年底的逾 221,000。
如今，居住海外的新加坡人人数已高于 2019 年 Covid-19 疫情前的水平。报告所称的“海外新加坡人群体”，指的是在海外居住至少 20 年的公民。
对许多在外的新加坡人而言，海外生活伴随着一个常被忽视的财务两难：该不该在当地买房，还是把现金留着，等将来回国在新加坡置业。
与不少旅居海外的新加坡人交流后，我发现一个现实：我们大多数人的现金与收入承受力，大多只够支撑一套房贷。这意味着在海外买房，往往就得放弃在新加坡买房的可能性——反之亦然。
迄今我听过最务实的建议其实很朴素：把房买在那个能让你作为业主拥有最大“杠杆”的市场。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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等待的代价：你不在的这段时间，新加坡楼市在悄然变化
不少人以为，旅居海外的新加坡人多半是薪酬优渥的外派人士，回国时多半能以富裕买家或投资者的身份，随手挑一套豪华公寓或百万元级的 HDB 公寓。
坦白说，这种想法有些离地，也很少符合大多数在海外工作生活的新加坡人的实际处境。原因在于：与许多全球门户城市和发达经济体相比，新加坡楼市录得了更为显著的价格涨幅。
如果你这几年没太留意新加坡的住房市场，HDB 价格在过去几年涨得相当快。全岛转售价在 2024 年跃升 9.5%，2025 年转售价仍上涨约 4%。直到最近，市场才开始出现降温迹象。
虽然 2025 年的转售价格涨幅不如此前那般猛烈，但 HDB 转售价指数在过去五年持续累积上行；来自 ERA 与 PropNex 的分析师也预计 2026 年还会再涨 4 – 5%。
与此同时，百万级组屋占总成交量的比例稳步上升。去年创下纪录，共有 1,544 套转售 HDB 以超过 $1 million 的价格成交。
越来越多的 HDB 组屋区出现百万转售成交，意味着新的价格“天花板”正在被抬高，尤其是在中央区域的组屋区。
这对打算在未来五年内回国的新加坡人意味着什么？我认为，你们当中不乏人会发现，原本计划购买的那套房，如今已超出承受范围，售价远高于今天的水平。
在我看来，选择维持高度流动性（或至少手头现金充裕）直到回国，眼下未必是最稳妥的做法。
自住的陷阱：为什么一套靠谱的退出策略至关重要
依我看，最顺理成章的做法，也许是在海外自住买一套，尤其是你不打算在新加坡买房的话。但这也取决于你身处何地；那些入场门槛高、租金回报率一般、市场流动性偏慢的楼市，可能会让你却步。
在新加坡，住宅市场是全球流动性最强的市场之一，因其拥有相对庞大且资金实力较强的买家群体。相较之下，多数海外楼市更为波动，“安全”买家的池子也相对更小。
一旦你的个人状况发生变化——比如工作变动、家庭变故，或政府政策调整——要退出一套海外物业，往往需要更长时间，而且成本不低。
例如在墨尔本或伦敦等高生活成本城市，澳大利亚与英国对外国买家的附加税颇高；除非你打算长期持有，否则前几年很可能不过是勉强摊平交易成本。在这些市场里，流动性与长期升值固然重要，但“入场费”不低。
再看欧洲多数市场，如瑞典、荷兰，通常需要较长时间才能找到合适买家，你的持有周期也会被拉长。
瑞典楼市仍在消化 2022 年之后的“后遗症”，去化缓慢、库存高企；而荷兰的监管似乎正通过严格的租赁规定，将外国投资者“请”出市场。
整体看，多数欧洲市场账面收益不差，租金回报也不低……但别忘了，十年后你还要把资金换回 SGD，承担汇率风险，并为资本利得缴税。
即便是离家更近的东南亚市场，也并非天然的好投资。柔佛看似显而易见，但面向外国人定价的共管公寓，转售市场很薄弱；巴淡岛多为租赁地权，转售市场仍在成熟中；曼谷每栋楼设有外国人持有比例上限，可能让你的退出更复杂；巴厘岛更像是一种生活方式押注，而非成熟的投资市场。
无论你身在何处，退出一套房产并不比入场容易，往往更难。这正是很多人在海外“买买买”时忽略的一环。
为成功铺路：何时该在海外出手
先说清楚：我并不是劝你打消海外置业的念头，恰恰相反。但也必须承认，海外楼市在监管与买方保障方面，普遍达不到新加坡的水平。许多我们在本地视为理所当然的“保护”，在别处并非标配。
先纠正一个常见误解：在海外买房不会自动让你的净资产增加。本质上，你只是把一笔流动资产，换成了流动性较差的资产。
因此，你需要通盘审视自己的财务状况，基于价格趋势与市场基准的扎实分析来决策，而不是凭感觉。
对退休人士而言，一个可行的经验法则，是将海外房产控制在你总净资产的 30% 至 40% 之内。对于在职专业人士，你应当能以当地的中位数收入，轻松覆盖那套海外房产的房贷月供。这样既可在遭遇市场冲击或突发状况（如被解雇）时提供缓冲，也能在需要出售时，面向更广的买家群体。
接下来要检视的是现金流。买下这套房，会让你的现金流更宽裕，还是让你每月更拮据？许多准买家只把月供和当前月租作比较，然后就到此为止了。
但持有房产有不少隐性成本。你真正要算的，是“全成本”（房贷、物业税、管理费、保险）与“现实可行的租金预估”（包含上调）的对比。
在做决定前，把这些与房贷年限结合起来考虑。理想情况下，海外购房应当能释放现金流，令你的财务更灵活。网上有许多“租与买”计算器可供参考，但自己用表格把数字算一遍，也很值得。
最后，尽量把房买在转售活跃的区域。也就是在人口密集、成交周转健康的城镇或城市里持有房产。
这不仅关乎盈利，也能更好地守住你房子的价值，以及你每月房贷所沉淀的资产。一般而言，有需求的地方，才有价值。
若以上三项条件都满足，我认为在海外购买自住型房产，确实能提升你的财务安全。反正你无论如何都要为居住付费，把钱付给自己而非房东，通常更有意义。
但只要这三项里有一项站不稳，我觉得租房、保留资本的灵活度，往往才是更明智的选择。
结语
与主要只能在本地市场中作选择的大多数居民相比，旅居海外的新加坡人在置业与投资上往往拥有更广的选项。但选项越多，走错路的可能性也越大。
攒现金，等待将来在新加坡买房，是一种正当策略；把钱用在你身处的海外市场，同样也是。
不构成策略的，是在一段 10 年的外派期间从不认真算账，等到回国时才发现，本地楼市的价格早已超出你的预期。
无论你最终如何选择，我的看法是：最糟的决定，就是从未真正做出决定——因为不作决定本身也是一种决定，而它通常代价最高。
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