打算到柔佛退休：要不要把我们在新加坡的$3M房子换成一套$1.5M的公寓？

你好，Stacked， 

我和太太明年都将年满70岁，正在评估今后的居住安排。我已退休6年，太太也在逐步淡出工作，计划在2028年前退休。

我们的目标是精简生活，同时变现部分资产以支撑退休。我们名下目前有：

• 一套位于 Limau Rise 的租赁地契排屋，是我们的现居所。我们留意到附近类似房产近期成交价约 $3 million。
• 一栋位于柔佛新山、已全款付清的永久地契独立屋，目前估值约 RM3 million (约 S$900,000，撰文时估算)。

我们原本计划等JB 房子所在一带的 RTS 明年通车后再搬过去。这也会实质缩短太太前往 Woodlands 上班的通勤时间。

同时，我们也为儿子买了一套转售四房式 HDB。我们打算用出售 Limau Rise 房子的款项来支付这笔购置。他会与我妹妹和我们的帮佣同住；我们也会留一间房，方便我们回新加坡时落脚。我们仍希望在这里保留一个据点，既便于就医，也能与亲友保持近距。

不过接下来我们的意见不一。太太认为应再买一套两房永久地契公寓，预算不超过 $1.5 million，这样既能在新加坡拥有自住房，也可作为长期的保值资产，日后传承给儿子。

但我在想，这是否属于不必要的开销。反正他日后会继承我们的资产，而我们在新加坡也已有落脚处，未必还需要再添置一套。

1. 我们是否该尽早出售 Limau Rise 的排屋？未来 5 年，地契折旧的负面影响会不会显著加剧？
2. 从长远看，是否在 2 至 3 年后出售新山的独立屋更明智？这样可让我们摆脱同时打理两处房产的负担，并把所得用于出行或在该区域停留时按需租房？

期待你们的看法。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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谈到长期置业规划，许多人以为，最不确定的是首次踏入市场的购房者。但我们往往忽略，临近或进入退休，同样充满未知。即便步入晚年，这依然是人生的新阶段，不确定性难免。

遗憾的是，年长者犯错的回旋余地更小。这个阶段的规划周期更短，一旦出现重大的财务失误，留给修正的时间也更有限。

因此，随着你们步入这个阶段，采取更为防守的策略更为明智。首要目标应是把资产配置成在未来数年能提供财务安全、灵活性与安心感的结构。

在我们看来，诸如追求房产回报最大化之类的考量，此时应退居次位。

所以，核心不在于哪处房产能跑赢另一处，而在于如何在生活方式、流动性与传承之间取得平衡。可从以下几方面着手：

• 是否应现在出售 Limau Rise 的排屋
• RTS 开通后，是否值得继续持有新山的独立屋
• 两房公寓是否符合你们的退休需求

最后，我们也会讨论一些超出纯财务层面的因素。

首先，是否应现在出售 Limau Rise 的排屋，以尽量降低地契年限缩短对资本价值的侵蚀？

为评估这一问题的财务层面，我们分析了 99 年租赁地契排屋随屋龄增长的表现。我们将项目按屋龄分组，观察各组在过去 10 年的表现。

我们仅采用转售与次级市场交易数据，剔除了开发商一手销售。

根据我们整理的数据，结论比预期更耐人寻味，也并不完全符合普遍认知。

首先，我们未见到明确证据显示租赁地契排屋一到 30、40 年屋龄就会明显贬值。相反，屋龄约 21 至 40 年（租期起始于 1985 至 1994 年）的房屋，在过去十年录得最强的年化涨幅 5.13%。

我们认为，原因在于地契年限只是影响资本价值的诸多因素之一。土地面积、地段、屋况，以及周边有地住宅的供给等，足以抵消屋龄增加带来的负面效应。

我们确实持续观察到地契折旧开始显著显现负面影响的节点，是当屋龄跨过 50 年——也就是租期起始于 1974 年或更早的房屋。在这一批次的有地房屋中，价格涨势明显放缓，甚至出现回落。

至于最新的一批（租期起始于 2005 至 2014 年），年化涨幅较低，主要因为其起步价本就高于老房。较高的入市价格，缩短了其实现可观百分比涨幅的跑道。

接着，我们把 Limau Rise 一带的 Limau Villas（有地排屋社区）与更广泛的第 16 区市场，以及新加坡整体住宅市场作比较。

这有助于更直观地了解 Limau Rise 一带租赁地契有地房的相对表现。

平均 $PSF

成交量

同样地，我们仅看到些许迹象显示地契折旧开始侵蚀涨幅。2015 至 2025 年间，Limau Villas 的有地房年化涨幅为 5.28% —— 明显高于整体 99 年租赁地契排屋子市场（4.33%），也与同期第 16 区 5.93% 的年化涨幅大体相近。

不过需要提醒的是，Limau Villas 属较小体量的有地住宅区，因此成交量自然偏低，多数年份仅有 1 至 4 宗排屋交易。这意味着价格走势更容易受极端个案与样本偏小的影响。

无论如何，我们的结论是：若你们决定出售位于 Limau Rise 的排屋，理由不应仅仅是担心未来因地契缩短而导致资本价值被侵蚀。

基于其他退休考量，你们或许仍会选择出售，但就我们的研究而言，暂未看到“地契折旧”已构成迫在眉睫的风险。

在 RTS 通车前，保留新山的独立屋是否合理？

从生活方式角度看，保留这处新山房产是有道理的。除了太太通勤时间更短外，你们也能亲身体验 RTS 所带来的更短跨境时程、便利性与可靠性。

这将有助于你们其后做出更有把握的决定。距离 RTS 开通也不算久，约 6 个月后，首班载客列车将自 Woodlands North 或 Bukit Chagar 站发车。

对于寄望因 RTS 竣工而出现显著房价跃升，我们持保留态度。其一，由于缺乏类似项目的先例，难以判断它将如何影响 Woodlands 或新山的楼市。

我们也无法判断其影响已在多大程度上被计入上述两地——Woodlands 与 Bukit Chagar 一带——的房价中，亦不确定开通运营后是否还会出现具意义的变化。

此外，抱持同样想法的业主并不少。若许多人也等待 RTS 开通后再出售，那么 2027 年这两区的挂牌量可能激增，整体上反而不利于你们以理想价格售出新山房产。

因此，围绕 RTS 进行“择时”操作，投机成分很高，应当审慎。

我们之所以建议先观望，更多是基于生活层面的考量，例如亲自体会未来跨境通勤的节奏，以及新山相对更可负担的生活成本等。

两房永久地契公寓，适合作为替代资产吗？

按价格带来看，我们回顾过去十年 1 房、2 房与 3 房单位的表现。

整体而言，成交数据显示，1 房单位的涨幅往往较弱，原因在于潜在转售买家群体更小。多数转售公寓买家是有家庭的 HDB 升级者，他们对空间的需求往往超过 1 房单位所能提供。

至于 2 房与 3 房，表现差异不大。鉴于你们已进入退休阶段，我们更倾向于选择更保守、总价更低的 2 房配置。

话虽如此，这只是对整体市场的横向比较，并不意味着每一套 2 房都会如此表现。项目所在的地段、楼龄与户型格局等因素，仍会显著影响转售表现。

既然你们也考虑传承，最好先与儿子沟通他在地段和户型方面的偏好。相较于是否永久地契，这一点更为重要。

下一步，我们需要讨论你们对永久地契的偏好——这往往会显著抬高购置成本。

但这未必总是划算。先看过去十年租赁地契与永久地契的表现差异：

可以看到，由于永久地契房产价格更高，其按百分比计算的涨幅反而往往较弱。就获利而言，永久地契并非一定更优；有时很难为其溢价找到充分理由。

另一个考量——我们在这里有较详细讨论——是多数公寓项目大约在第 19 至 24 年便进入重建周期。无论这些公寓是租赁地契还是永久地契皆然；因此，若以传承为目的，值得思考是否真的有必要为永久身份支付溢价。

整体而言，我们不建议把地契年限视为决定性因素。诸如户型（例如是否 2 卫）、地段，以及你孩子本人的偏好，权重更高。

我们也建议不要完全排除租赁地契：也许能找到一套租赁地契公寓，既满足上述要求，又可避免为永久地契支付额外成本。

以下为在约 $1.5 million 预算内，较有机会找到 2 房单位的部分区域

*第 28 区永久地契单位均价异常偏低，主要因该区此类单位极少，成交量也很低。样本有限时，一两宗较低价的成交就可能过度拉低平均值。这不应被理解为第 28 区永久地契会比租赁地契更便宜。

下表对上述两种方向作一览对照

结论

结合你们的优先事项，我们倾向先出售 Limau Rise 的排屋。至于新山的独立屋，建议至少等到 RTS 通车后再作定夺，并在亲身感受其对生活方式的影响后，才决定是否在新加坡购买公寓。

但这不应伴随对 RTS 会如何推高房价的过高预期。

至于 Limau Rise 的排屋，数据并不显示需要因担忧地契折旧而急于出手。更有力的出售理由在于：它似乎已不再契合你们对未来生活方式的设想。在你们仍具备选择空间之际，释放这项资产的价值，或能更好地支撑退休规划。

若最终仍计划在新加坡购置公寓，2 房似乎是较为稳妥的平衡点：既可在本地自成一处独立据点，便于就医与陪伴家人，整体负担也在可控范围内。但我们更强调地段、孩子的实际需要与价格，而非是否永久地契。

鉴于你们所处的人生阶段，我们建议优先优化自己的退休，而非过早追求对最终遗产的最大化。

只要退休财务稳固、居住安排适当，未来仍有充足机会调整乃至提升你们的传承安排。切勿让目标偏移，变成一味追求留下规模最大的房产组合。

着眼于把最具实际用处的房产留给受益人，而非最豪华、最能获利的那一套。

最后，建议把你们的儿子（或遗产规划师，如有）纳入讨论。根据他本人未来的住房与家庭计划，你们打算留给他的单位类型会有所不同，这也将影响地段、户型与成本等购置决策。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。