从曼谷$185K起的品牌住宅到新加坡的 Aman：亚洲品牌住宅如何演进

根据 Savills 发布的Branded Residences Asia Pacific 2026 report，新加坡在亚太地区的品牌住宅项目数量位居第 11。

与更广泛的亚太市场不同，新加坡的品牌住宅高度集中在高端细分。已落成项目中，奢华品牌占 68%；若连同在建与筹备中的项目，比例升至 75%。而在亚太整体，奢华品牌项目的占比不到一半（48%）。

报告还指出，放眼亚太，品牌住宅正走出一味奢华的单一路径。买家如今不止能见到 Aman 或 Four Seasons 等超奢品牌，也能看到 MGallery、Pullman、Cassia、Ramada 等品牌的住宅。

以曼谷为例，定位中端的 Cassia Residences Rama 9 起步价仅约 THB4.6 million（约 S$185,000）。这使开发商得以把酒店式管理的生活方式带给更广泛的买家，而非只服务超高净值人群。

亚太已是全球第二大品牌住宅市场，约占全球已落成项目的 23%。此外，过去一年，亚太品牌住宅的平均溢价*从 23% 提升至 29%，而全球平均为 33%。

*即在同一市场中，品牌住宅的平均售价较同类非品牌物业高出 29%。

历来亚太的平均品牌溢价较低，缘于本区域与中端酒店品牌挂钩的住宅占比更高。此类项目的溢价通常低于 Aman、Four Seasons 等超奢品牌，进而拉低了区域平均水平。

新加坡则几乎相反。体量虽不大，但绝大多数定位于高端乃至超奢。预计到 2032 年，项目数量将增长 29%；St. Regis、Ritz-Carlton、W 与 Aman 等品牌将使本地市场继续高度聚焦于超奢细分。

Savills Singapore 国际住宅销售东南亚总监 Otto Twist 指出：

“新加坡的品牌住宅市场或许规模不大，但凭借稀缺性、全球顶级奢华品牌的汇集，以及高品质项目的有限供给，巩固了其在超顶级市场中的地位”

东南亚仍是品牌住宅增长的热土

东南亚的品牌住宅市场正迅速扩张，尤以度假目的地最为显著。越南领跑这股增长势头，预计到 2032 年项目数量将增加 152%；泰国则依旧是该地区体量最大的市场之一。

需求主要来自富裕的亚洲买家，他们在寻找可兼作度假居所的第二住所。其他用途还包括租赁与长期投资。持续的需求正吸引更多品牌项目落地普吉、巴厘等度假胜地。

因此，度假地占据了亚太已落成品牌住宅项目的一半；若计入在建项目，占比升至 65%。

亚洲酒店集团也在这轮扩张中扮演关键角色。该地区 10 家领先的品牌住宅运营商中有 5 家来自亚洲，这表明国际买家未必一味偏好西方品牌。区域品牌因更为亚洲买家所熟悉、也更贴近其期待而占据优势。

诞生于新加坡的 Banyan Group 便是其中一例。其旗下运营多个不同价位层级的品牌，既能参与奢华开发，也能布局更亲民的住宅项目。

目前，Banyan Group 在逾 20 个国家拥有 20 多个品牌住宅项目，并预计未来 2 至 3 年将在普吉推出总额最高达 US$1 billion 的全新奢华住宅项目。

与此同时，非酒店类品牌*在亚太品牌住宅市场中的占比正缩小：其占已落成项目的 23%，但在即将推出的项目中仅为 14%。当前，新开发更多由酒店品牌主导。

*指来自时尚、汽车、设计等行业的品牌，将其名称用于物业。例如曼谷的 Porsche Design Tower，以及马尼拉的 Century Spire（由 Armani/Casa 打造室内设计）。

品牌住宅正日益融入更大型的度假社区

品牌住宅也愈发与酒店并置开发，尤其是在度假区。此种布局可让住户与酒店客人共享泳池、水疗、餐饮及健身等设施。

对开发商而言，则可由同一酒店运营团队统一管理度假与住宅两大板块，而非将住宅单独运营。

Savills 预计，下一阶段的增长将围绕三大方向展开：

1. 更大型的度假社区，把品牌住宅与酒店、零售、餐饮及休闲设施整合；
2. 更多围绕健康、康养及乐龄生活的设施与服务；
3. 从普吉、巴厘等成熟目的地外溢至开发程度较低的度假区，在这些地区，土地成本更低，品牌项目相较当地普通物业或可获得更高溢价。

总体而言，亚太品牌住宅市场正变得更为庞大且多元。奢华品牌仍将举足轻重，并在新加坡尤为稳固；但区域内相当部分的增量将来自度假目的地，以及面向略低于超奢层级买家的酒店集团。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。