港新写字楼市场转向互补

自20世纪80年代起，人们常把新加坡与香港的此消彼长形容为一场“登顶之战”，两大亚太金融枢纽竞相吸引全球资本落地。

两城都力图成为对企业和财富友好的亚洲据点，早先的看法往往把一方的崛起解读为另一方的式微。

不过，这一叙事已然改变：香港与新加坡正逐步在国际金融版图中形成互补分工。

转折点始于2019年：当时香港地产经历艰难期，示威与新冠疫情期间的边境封控扰乱商业活动，削弱与区域的联通。整体复苏步伐缓慢，Savills的研究显示，2025年中环办公租金仍较2019年峰值低37%。

与之相比，新加坡在疫情结束后反弹更为迅速。疫情期间办公租金一度回落，但随着新加坡较香港更早重启边境，租金随后走高。根据Colliers的市场数据，在新加坡，核心CBD办公租金自2019年至2021年初约下滑10%，其后显著回升。

不过，香港也找到了新的增长引擎。在美中紧张加剧、获取股票与资本更具挑战之际，内地企业转向香港融资。香港成为中国企业“走向全球”的门户，也是其创始人和投资者在中国大陆之外安置资本之地。

至2026年，两地办公市场皆现繁荣，但背后的逻辑却截然不同：香港正成为内地资本及其管理机构的门户，而新加坡则日益壮大为区域科技与人工智能（AI）企业的枢纽。

今年，香港甲级写字楼租金涨幅预计将快于新加坡。但这轮上涨主要集中在市场金字塔尖，且风险更高。原因如下：

香港：IPO推动的AAA级写字楼需求

香港办公市场的强劲增长，主要受其股市的快速扩容与更多中资企业在香港交易所（HKEX）上市所带动——但并非直觉所想的那样。

据Savills的市场研究，增加租赁面积的并非这些发起首次公开募股（IPO）的公司本身，而是负责管理IPO资金的金融机构在扩租。今年，如工业用动力电池制造商CATL与餐饮领域的奶茶连锁Mixue等IPO公司，多数并未在香港运营，尽管它们选择在HKEX挂牌。

Savills表示，这些企业的创始人与大股东身家在短时间内大幅增长，纷纷在香港设立单一家族办公室，以管理新近变现的财富。

在香港持有的约US$2.9 trillion跨境财富中，约60%来自中国大陆。Savills还援引香港贸易发展局（HKTDC）的一项调查称，83%的出海内地企业首选香港作为金融、法律与税务等服务的基地；另有31%的受访者选择新加坡为基地。

据Savills，Jane Street目前是香港最大的对冲基金租户，现有面积约130,000 sq ft，并已承诺在New Central Harbourfront新增空间，整体租赁面积将几近翻倍至约271,000 sq ft。

Savills称，其跟踪的香港26家对冲与私募基金，当前合计占用约550,100 sq ft的核心甲级写字楼空间；待已预先承租与尚未披露的迁址落地后，未来数月这一规模预计将增长约69%至928,400 sq ft。

同样地，该地产咨询机构补充称，对冲基金在去年贡献了香港办公市场净吸纳量的18%。

这推动香港租金出现复苏苗头

由IPO引发的资本涌入，带动了自2019年以来租金持续走弱的香港办公板块出现回暖。2Q2026核心优质办公市场整体租金环比上升1.3%，其中AAA级写字楼领涨。

尽管如此，距离疫情前水平仍有相当距离：核心优质租金较1Q2019的峰值仍低42.7%。

不过，租赁需求正呈积极态势。Savills所称的“中环甲级”（Central Grade A）是指这些AAA级写字楼，租金同比上涨15.0%。代表性项目包括One and Two International Finance Centre、AIA Central与The Henderson等地标商业体。

与此同时，其余办公细分（包括非中环甲级、乙级与丙级）涨幅分别仅为1.9%、0.3%与0.1%。Savills指出，“（办公市场的）AAA级反弹，反映的是金融机构向中环高端写字楼扩张，而非整个市场的广泛复苏”。

相比之下，新加坡的办公楼市场表现如何？

过去七年，香港办公市场大起大落；新加坡则稳中有进、循序渐进地增长。

Colliers的研究显示，疫情期间，新加坡整体办公租金约回落10%。自1Q2021见底以来，即便新增供应入市——尤以2024年的IOI Central Boulevard Towers为代表——租金仍持续回升。

Colliers的数据称，今年以来新加坡办公租金继续走高。多数新进场租户为科技公司与非银行类金融机构（如金融科技初创），在新加坡设立办公室或扩张现有面积。

灵活共享办公空间已成为成熟细分市场，不少新企业通常先以此为起点，随后升级至更高品质空间，这一“向优质迁移（flight-to-quality）”趋势仍在延续。

例如，OpenAI据报将从共享办公迁入新落成的Shaw Tower，拟承租约100,000 sq ft。

在新加坡，AI与科技企业的崛起并未分流核心CBD甲级需求；恰恰相反，它进一步推升了该板块的吸引力。

不过，Colliers指出，租金上涨更主要是由供给不足而非需求激增所致。鉴于未来两年项目储备稀缺，优质办公资源的相对短缺将继续对租金形成上行压力。

自2024年IOI Central Boulevard Towers落成以来，CBD尚无新的大型甲级写字楼入市。预计2027年仅有Newport Tower交付，更大体量的The Clifford、The Skywaters与One Comcentre则要到2028年方可投入使用。

今年三季度，核心CBD甲级租金环比上升1.8%至每月S$12.45 psf，与2Q2026的1.9%环比增幅相近。同时，空置率由上一季度的3.3%降至3Q2026的2.7%。

Colliers披露，3Q2026核心CBD甲级租金同比增长6.1%；其他办公细分（边缘甲级、核心CBD乙级与边缘乙级）也录得同比5%至9%不等的涨幅，视具体分部而定。

这在香港与新加坡办公REITs的表现上如何体现？

总体而言，办公类房地产投资信托（REIT）市场的表现显示：选对资产与选对城市同样重要。

Keppel REIT是最聚焦办公的S-REITs之一，持有Ocean Financial Centre、Marina Bay Financial Centre与One Raffles Quay的权益。其约79%的资产位于新加坡，其余分布在澳大利亚、韩国与日本。

根据金融资讯公司Morningstar的数据，该REIT在9月上旬约以S$0.86交易，较其每股净资产价值折价约30%，股息率约6.1%。

相较之下，Suntec REIT与CapitaLand Integrated Commercial Trust（CICT）表现更佳。Morningstar称，Suntec REIT是今年少数股价上涨的S-REITs之一，截至9月上旬约上涨1.4%。其新加坡办公资产几近满租，2026年上半年续租租金约上升10%。

与此同时，新加坡规模最大的REIT——CICT在2026年上半年将每单位派息提高了7.1%，其交易价格高于资产账面价值。

同时在两地均布局写字楼的物业公司Hongkong Land表现更胜一筹。除持有中环资产组合外，它还管理并投资Singapore Central Private Real Estate Fund（SCPREF），该基金持有One Raffles Quay、Marina Bay Financial Centre Towers 1 and 2与Asia Square Tower 1的权益。

其股价较52周低点上涨约44%至约US$8.50，反映市场对其中环办公资产的信心回升。即便如此，截至9月其估值仍较账面价值折价约40%，股息率约3%，低于新加坡办公REITs约5%的水平。

这一表现并非仅由香港因素所致。Morningstar指出，作为公司而非REIT，Hongkong Land负债远低，因此在利率上升时所受冲击更小。

在香港上市的办公类REIT——Champion REIT则表明，仅有香港敞口并不足以保证表现。尽管其持有中环的Three Garden Road，但2026年上半年每单位派息仍下滑9.7%。该写字楼出租率约82%，随着旧有高价租约到期，其现有租约租金仍在下行。管理人预计，至少到明年续租租金才可能扭转这一趋势。

回到新加坡与香港的办公楼市场

Colliers表示，新加坡办公需求的传统驱动因素依然稳固，非银行类金融机构持续扩张；同时，租户更为审慎地评估面积需求，但租赁活动并未出现结构性走弱。

展望未来，新加坡人力部在7月的企业景气调查中将劳动力市场展望描述为“乐观但谨慎”：企业在寻求增长的同时，对人手扩张保持克制。

与此同时，在香港，中环与西九龙等核心地段仍为全球金融机构与对冲基金的首选。AAA级写字楼的反弹将继续主要受资本市场与IPO活动推动。

但这些在港租户的布局将更趋两极分化：少数核心片区将从选择性复苏中受益，而次级及非核心区域可能因此承压。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文