品牌住宅长期是东南亚服务式公寓与酒店型不动产市场的支柱，其中规模最大的当属印尼巴厘岛与泰国普吉岛。

受这类高端产品的强劲需求推动，其售价较区域内同类非品牌住宅项目溢价29%。据一份市场报告显示，这一价差较一年前扩大了6个百分点。

最新登场的品牌住宅项目为 Anantara Residences Ubud Bali，位于巴厘岛Gianyar Regency内陆的Payangan，共15栋品牌别墅。本月初开盘，别墅起价为US$700,000 ($897,470)。

该项目由泰国上市房地产开发商 Minor International 与印尼国有开发商 PT Wijaya Karya Realty（WIKA Realty）合作开发。

两卧室别墅效果图。（图片：Minor International）

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依托既有度假村打造的15栋泳池别墅

Anantara Residences Ubud Bali 由1卧室泳池别墅（约1,163平方英尺）与2卧室泳池别墅（约1,765平方英尺）组成。每栋别墅高踞幽静河谷之上，远眺阿贡火山。

1卧室别墅沿自然河岸排布，落地窗开向私密无边际泳池；2卧室别墅设有2间套卧，开放式起居空间与泳池甲板无缝衔接。

由雅加达建筑事务所 Aboday 设计、马来西亚的 EDC International 负责室内，别墅汲取根植于印度教与爪哇传统的本土建筑语汇，并以当代风格演绎。

项目一大亮点是其紧邻 Anantara Ubud Bali Resort。新别墅业主可享用度假村的五星级设施与个性化服务。

别墅业主亦可使用由度假村管理的水疗中心、健身中心、儿童与青少年俱乐部，并享受全天候管家服务。

Anantara Ubud Bali Resort 的航拍视角。（图片：Minor International）

Anantara Ubud Bali Resort 于2024年开业，由 Minor International 与 PT Wijaya Karya Realty 联合开发。该酒店项目由雅加达的 Aboday Architects 与马来西亚建筑事务所 EDC International 设计。

该度假村荣获 Robb Report Hong Kong“Best of the Best 2026”奢华大奖，并入选 Travel + Leisure 2025年“全球100家最佳新酒店”It List。

这意味着，Anantara Residences Ubud Bali 的别墅业主可立即享用邻近度假村屡获殊荣的服务与设施。

在 Anantara Residences Ubud Bali，别墅配备24小时安保、光纤网络、地下公用设施、应急电力，以及用于景观养护的雨水回收系统。

Anantara Residences Ubud Bali 1卧室别墅的餐厅。（图片：Minor International）

入场价与区域内其他品牌住宅的对比

按US$700,000的起步价计算，该项目定价高于我们今年报道过的区域内其他品牌住宅。

此前我们曾报道过 Samara Lombok，这是 Rascal Republic 打造的综合住宅与酒店概念项目，其中2卧室别墅起价US$650,000。该印尼龙目岛项目的别墅将以90年租赁权形式出售。

上月，我们亦关注了 Layan Verde，这是一项位于普吉岛邦涛、总投资US$637 million的综合开发，包含774套公寓与2家五星级酒店；其中高端公寓起价为US$234,000。

与此同时，Minor International 也在普吉岛 Layan Bay 海滨推出一项46户永久产权新盘，紧邻 Anantara Layan Phuket Resort。其邻近的品牌住宅 Kiara Reserve, 为46户永久产权别墅与公寓的组合，售价自THB 44.5 million（约US$1.33 million）起。

巴厘岛与普吉岛品牌住宅最大的差异在于产权年限。泰国允许外国买家在不超过法定49%外资持有上限的前提下，以永久产权持有公寓单位；而在印尼则无法取得此类永久产权。

Anantara Residences Ubud Bali 每栋别墅均配备的私享无边际泳池。（图片：Minor International）

巴厘岛旅游数据对品牌住宅买家的意义

巴厘岛常被视为区域内度假屋、品牌住宅与酒店类资产最具韧性的市场之一。

据巴厘省旅游部门统计，2026年1月至7月，巴厘岛接待境外游客逾3.9 million人次，较2025年同期下滑1.4%；同期国内游客约5.9 million人次，同比增长1.3%。

今年前7个月巴厘岛共接待9.83 million名游客（含国际与本地），同比仅增0.2%。其中国际游客以澳大利亚为首，达982,403人次（25%），其次为中国346,284人次与印度318,948人次。

传统上，巴厘岛与普吉岛的境外买家多将度假屋（含品牌住宅）作为到访时的私人居所；但如今，寻求“第二居所”的长期停留客群正成为一股新兴趋势。

买家仍需厘清的关键事项

在租赁方面，Minor International 表示，符合条件的业主可加入由 Minor Hotels 运营的度假村托管计划，但尚未公布 Anantara Residences Ubud Bali 的具体收益分成与收费标准。

此类租赁托管与收益分成并非新鲜事；在 Layan Verde，管理公司会在扣除运营费用后，将净利润的60%分配给业主。

Anantara Residences Ubud Bali 1卧室别墅的客厅。（图片：Minor International）

展望未来，计划在巴厘岛购置品牌住宅的买家应留意：在多年快速开发度假村与别墅之后，当地政府已开始划定新旅游项目的可开发区域限制。

6个县——Buleleng、Karangasem、Jembrana、Klungkung、Tabanan 与 Bangli——同意自2026年起停止审批新酒店与餐馆，以换取最繁忙的3个县所征收酒店与餐馆税的部分分成。

Badung、Gianyar 与 Denpasar 等热门县市不在此安排之列，但全岛仍有另一项限制适用——农地改作旅游用途将受到限制。

Minor International 生活方式与不动产事业部首席运营官 Micah Tamthai 表示，Anantara Residences Ubud Bali 引发了来自雅加达与泗水的本地买家，以及新加坡、香港、澳大利亚、美国与英国等地买家的浓厚兴趣。

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