我走访柔佛全新滨水公寓，起价仅 S$158,000——新加坡买家须知要点

多年来，不少新加坡人都会把目光投向长堤彼岸，将Johor Bahru（JB）的住宅市场视为应对新加坡私人房价高企与生活成本上扬的一条出路。不过，JB住宅项目的整体品质与转售表现，一直让买家兴致不高。

如今距离JB–新加坡捷运系统（RTS）在 2027 年 1 月通车仅剩数月，马来西亚发展商也希望把握新加坡人对JB房产再度升温的热度。

目前JB最大、仍在推进中的总体规划项目是 Lido Waterfront Boulevard，由在大马交易所上市的综合地产集团 Tropicana Corporation Berhad 打造，规划为全新的 163 英亩滨水新城。新加坡人或许对这家集团旗下的高端高尔夫度假村更为熟悉。

这个全新的综合滨水新城将分 15 年分期推进，涵盖四大分区，首个住宅项目已率先面市。Skypark Kepler 由 Tropicana 与总部在新加坡、以酒店与度假村见长的 Banyan Group 联手打造。

Skypark Kepler 为永久地契的品牌住宅，由两座 54 层住宅塔楼组成，共 1,596 套服务式公寓，底层另设 16 个零售单位。我们曾在 2026 年 5 月简要介绍过该项目，近期 Stacked 也受邀前往 JB 的 Skypark Kepler 售楼画廊探访。

本次评测将解析各类户型的实际布局，并梳理 Tropicana 为 Lido Waterfront 制定的 15 年策略。这个滨水总体规划未来如何落地，不仅影响潜在的退出潜力，也关系到自住买家的生活方式取向。

Skypark Kepler 项目概览 

就目前来看，Skypark Kepler 的价值主张高度依赖其与 Lido Waterfront Boulevard 的紧密联动——也就是 Tropicana 正在打造的综合新城。这个逐步成形的城区将成为品牌住宅未来价格增长的主要驱动力，既影响业主的退出潜力，也将左右整体的生活方式吸引力。

这座新城的故事从一座公园开始。几乎所有 Tropicana 的项目都会配置大体量的公园或绿地，Lido Waterfront 的核心之一便是占地 32 英亩的 Harbour Park，位于 2.5 公里长滨水步道的中轴线上。

我认为称其为“公园”可能还是保守了。它不只是绿植与景观花园——据介绍，这里将打造面向公众的社交与活动空间，包括滨水长廊、漂浮舞台与各类社交场所。Tropicana 正是借助这类“地点营造”和“空间活化”的手法，吸引人流走向滨水步道，从而为后续项目导流并提升关注度。

我在售楼画廊得知的一个要点是，Harbour Park 并非长期由私营方管理。Tropicana 负责建设，后续将由新山市政府接手运营。此外，公园的完工时间可能晚于 Skypark Kepler 在 2031 年竣工的时间点。

我们在早前文章中曾解析过 Lido Waterfront 的分期开发。对 Skypark Kepler 而言，其先发优势与未来 15 年的各期建设紧密相连。

Skypark Kepler 是该片区第一阶段中的首个落地项目。同阶段的其他开发将以零售、餐饮与公共空间等配套先行导入人流，确立滨水场地的活力与人气。

后续阶段将引入全新的甲级写字楼，以及社区与健康养生等功能业态。该总体规划最终将以超高端住宅收官。

我认为这种分期推进最终将利好像 Skypark Kepler 这样的前期项目，因为每个新项目预期都会不断刷新标杆、推高价格。（可参阅新盘如何影响周边转售盘价格）。

对早期买家而言，这带来颇具吸引力的“先行者”机会：在城区完全成形之前进场，随后分享片区价值提升的红利。

不过，15 年的开发周期也意味着，买家需要对 Tropicana 及其合作方有足够信心，认为他们能按阶段兑现规划，并把宏观愿景完整执行到位。

Skypark Kepler 享有柔佛 International Zone 的购房便利

按马来西亚现行规定，大多数外国人仅可购买价格在 RM1,000,000 及以上的分层住宅。但 Skypark Kepler 因被划入 International Zone（国际专区），可享受更低门槛。

在该专区内，外国买家的最低购房价降至 RM400,000，显著降低了入场门槛。由此也扩大了潜在的国际买家群体，预期有利于未来转售价值的支撑。

此外，International Zone 也允许住宅项目的外资持有比例最高达 95%，而马来西亚其他地区通常仅为 40% 左右。

这对部分自住买家而言相当关键，因为它直接影响未来的住户构成。项目很可能逐步形成类似外籍人士社区的氛围。

RTS 的影响如何？

Skypark Kepler 的定位并非“蹭”RTS 概念。如果你追求的是更贴近JB端终点站 Bukit Chagar RTS 的项目，市场上还有不少更靠近的选择。

我们认为，Skypark Kepler 的主要吸引力在于 Banyan Group 提供的酒店级服务与管理、家门口即将成形的滨水步道，以及其与 Tropicana 规划新城的深度融合。

若投资者更看重近RTS项目通常可获得的更高租金回报，Skypark Kepler 或许不是首选——它的属性更像是一项需要更长持有期的资产。反过来说，自住买家可能会觉得这反而是优势：距离RTS不至于影响通勤，但也足够远以避开车流与噪音。

Skypark Kepler 的总平面布局

这里值得注意的是其更为垂直化的分层布置。与新加坡常见做法相比，Skypark Kepler 的住宅楼层整体抬得更高。 

底层为零售商铺，2 至 8 楼为住户停车场。第 9 层设置住户公用设施区，同时也是品牌住宅的起始楼层。

这意味着每套住宅都远离街道层，能有效避开底层车流与噪音。即便是最低住宅楼层，也能越过周边树冠线；若朝向合适，还可无遮挡远眺柔佛海峡对岸的新加坡。

第 9 层的开放式平台将布置景观花园、蜿蜒步道与带遮荫的休憩座椅。其间包括 Forest Tree Garden、Pollinator Garden、Herb Raised Planters 与 Scented Garden 等主题绿化空间。

泳池区方面，配备主泳池、儿童浅水池、泡泡池与按摩池，并设有池畔凉棚、干湿休闲廊。其他休闲设施还包括半场篮球区、户外健身、瑜伽平台与儿童游乐区。

让我有所顾虑的是，以 1,596 套服务式公寓的体量来看，这些设施的规模与丰富度可能偏有限，意味着住户的使用密度会较高。

不过也要指出，周边滨水区本身预计将提供一系列休闲与生活方式选择。邻近的滨水步道将引入多家商铺、餐饮与游憩空间。这在一定程度上可降低对更大规模“住户专属设施”的依赖，避免额外的成本与维护压力。

Skypark Kepler 的户型分布

总体来看，Skypark Kepler 的两座住宅塔楼分布均衡：Tower A 与 Tower B 各 798 套。户型搭配也基本对称，例如两房在 Tower A 为 607 套，Tower B 亦为 607 套。

两座塔楼的差异在于：Tower A 的单位为半装修交付，而 Tower B 则为全装修交付。

所谓半装修，基本等同于新公寓交房的常见状态：提供空调、智能家居、厨房与卫浴设备等，但不含家具。

全装修单位则是拎包入住，除固定装置与家电外，家具也一并配齐。之所以提供全装修与半装修的选择，亦与该品牌住宅的租赁与资产管理计划有关。

Skypark Kepler 是柔佛首个由 Banyan Group 管理的品牌住宅项目。为确保住客体验一致，Tower B 的全装修单位会按 Banyan 的统一规格进行室内配置。

对自住买家而言，这可视为一项优势：Banyan 将把其成熟的酒店级服务带入项目管理；若以个人名义自行购置同等家具与配置，成本往往更高。 

不过，若买家并无计划将单位纳入租赁计划，Tower A 的半装修或许更具性价比。即便日后想加入租赁池也不受限，但其软硬装需先满足 Banyan 的设计标准方可入池。

两房单位占据绝大多数，这与项目的整体定位十分契合。

两房兼顾舒适度与可负担性，能吸引情侣、年轻职场人士与跨境通勤人群。三房仅有少量配置，而一房则补齐完整的户型谱系。

总体而言，这是一个针对特定客群与买家画像而高度聚焦的户型组合。

注：文中图片所示的软装仍为暂定方案，截稿时与 Banyan Group 的细节仍在敲定中。

One-Bedroom (Type A) 463 sq ft

这次最让我意外的是一房户型。在 463 sq ft 的面积下，虽紧凑但效率很高，居住感并不局促。

首先它没有阳台——以这个面积段，我通常是欢迎的。每一平方英尺都用在室内可用面积上，因此客餐厅的进深感受比我以往见过的许多一房更充裕。

另一个细节是每个房间都装了吊扇，这在新加坡公寓里已不多见。展出的一房、两房、三房示范单位皆如此。

更意外的是，还设置了独立玄关；在新加坡，就连不少更大面积的单位也开始省略这块空间，更别说一房了。

玄关能提升私密性——入户门不会直对洗碗池或客餐厅。当然，若你想把每一平方英尺都用到极致，可能会觉得玄关占了一些面积。

卧室的处理也到位。床边有充足的活动空间，并配有落地窗；亮点在更衣区：一房中专门开出一处壁龛，内置通顶衣柜、梳妆台、镜面及额外收纳。以不足 500 平方英尺的一房而言，已超出我的预期。

浴室带对外通风窗，卫浴配件为 Kohler。厨房为紧凑的壁龛式设计，一侧台面兼作餐桌。

整体而言，对我来说已足够舒适，但岛台兼餐桌的设计在椅子摆放上稍显受限。厨房电器为 Samsung。

单位也配备智能家居系统，住户可远程操控部分功能。整体配置很适合作为在柔佛度周末的第二居所；对租客而言，其质感不逊于我见过不少价位更高的酒店／服务式公寓。

2-Bedroom (Type B) 667 sq ft

在我看来，这是项目的主力产品；两房在 Skypark Kepler 的占比超过 70%。

平面图也标注了玄关，但我认为一房的处理更佳。虽不至于一进门就直面厨房，但还是会直接看到客餐厅。

客餐厅的空间感不错。走廊式厨房被利落地收在一侧，不会干扰主空间的使用，餐桌区域也有清晰的界定。

多数新加坡买家或许更偏好双排柜体的走廊式厨房，或更封闭的厨房。但别忘了，这里的卖点是在滨水步道之上，楼下就是餐饮。我不认为重油烟烹饪会是大多数住户的优先事项。

起居室外接一处小阳台，我觉得以本项目而言未必是最高效的做法。阳台未配置给水或电源点，实用性不高。

若把这部分面积并回室内起居空间，我会更喜欢——当然，也有人会认为，在滨水社区里，阳台本身就是生活方式的一部分。

回到室内，我很喜欢两房与三房约 2.9 米层高带来的空间“放大效应”。

卧室动线高效，床边活动空间舒适。需要说明的是，部分房间的隔墙可拆，自住者若想放大客厅开间，也可自行调整。

主卧位于入户最深处，次卧更靠近玄关。整体尺度合理，均可容纳双人床——主卧放下 King 尺寸床也没问题。

总体来说，这个布局不追求“炫技”，但相当务实，契合其定位。

Three-bedroom (Type C) 807 sq ft

以 807 sq ft 的面积来看，三房略显紧凑。不过，这个户型竟然配备了三个浴室——在新加坡，这个面积段相当罕见。

与其他户型类似，整体设计直截了当。入户直接进入客餐厅（我仍然惊讶于只有一房没有这样做），卧室的排布也尽量避免了走廊浪费。

同样，约 2.9 米的客餐厅层高显著提升了整体空间感。

最大亮点在于三间卧室均配有独立卫浴。对租赁尤为实用——彼此不相关的租户往往不愿共用浴室；对自住家庭也同样方便，尤其在大家需要同时梳洗出门的时段。

当然，也有取舍。

未设置家务阳台，这或许是一些新加坡买家对三房的预期之一；洗烘一体机安放在厨房内。话说回来，L 型厨房比两房拥有更多操作面与转身空间，尺度尚可。

如前所述，阳台未提供给水或电源点。若把它并入起居室或许更实用；当然，你也可以在此布置一隅阅读角，静享景致。

Skypark Kepler 参考价

以下为 2026 年 7 月的参考价格：

需要注意，Tower B 的定价更高，是因为整座塔楼为全装修交付；Tower A 则为半装修交付。 

总结

先说明一下：这是我首次深入评测的柔佛项目。相较新加坡楼市，我对当地的市场常态与对比标的并不算熟悉。

因此，本评测更着墨于产品本身，而非做横向比较或与历史趋势对照。

话虽如此，Skypark Kepler 给我的直观感受，确实不同于过去几十年在柔佛层出不穷的服务式公寓。

当多数 JB 新盘还在“拼”与 RTS 的相对距离时，Skypark Kepler 走的是另一条路——它试图在“品质”维度上做先行者。

我能清晰感受到与 Banyan 的合作在多个维度的落地：标准化的软硬装套餐、酒店化的空间与服务设定，以及专业的租赁计划，都明显有别于以往 JB 的产品。

更重要的是，许多细节的执行力可见：智能家居、Kohler 与 Samsung 等知名品牌，以及整体精装质感都颇为亮眼。这显然不是又一个“靠近 RTS 的平价公寓”式产品。

当然，我认为项目的最大优势，也可能是其最大风险所在。它能否成为地标性的品牌住宅，很大程度取决于 Lido Waterfront Boulevard 的分期推进能否如期兑现，并在 15 年的时间轴上实现 Tropicana 的最终愿景。

但就我目前所见，Skypark Kepler 的完成度很高，Tropicana 也有既定口碑。它无疑是当下 JB 的焦点开发之一；我预期后续更高端的住宅（无论由 Tropicana 还是其他发展商推出）都会把 Skypark Kepler 作为参照标杆。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。