RTS公寓与Iskandar别墅非同一市场

本文为投稿，作者为Savills Singapore国际住宅部主管Adrian Lim。

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在过去一年与新加坡客户交流时，越来越多人一开口就问：“我该不该看Johor？”

多半是在他们或朋友刚看完当地新盘示范单位后提出。但当我进一步追问，常发现不少人并未将“Johor”里的两条截然不同的投资路径区分开来。

准备把握Johor增长机遇的新加坡买家与投资者，需要留意的事项不少。我会尽量直白地梳理，助你在作出购买决定前想得更周全。

推动Johor的真正引擎：JS-SEZ与RTS

随着马来西亚与新加坡于2025年1月7日签署协议，Johor-Singapore Special Economic Zone（JS-SEZ）成为Johor发展与投资机会的关键支点。

JS-SEZ覆盖面积逾3,500 km²——是新加坡面积的4倍以上——范围涵盖Iskandar Malaysia、Pengerang，以及横跨11个重点产业的9个旗舰区。

这9个旗舰区包括Johor Bahru、Iskandar Puteri、Tanjung Pelepas与Tanjung Bin、Pasir Gudang、Senai–Skudai、Sedenak、Forest City、Desaru，以及Pengerang Integrated Petroleum Complex。

其中与未来自住与住宅投资直接相关的有两处：

• Johor Bahru City Centre — 商业服务、数字经济、医疗。
• Iskandar Puteri — 商业服务、数字经济、教育、医疗、旅游。

从已公布的信息看，该激励框架以区域标准而言相当激进：在旗舰区内，符合条件的投资可享最低5%、最长15年的企业税率（相较马来西亚标准24%）；同时，合资格的知识型雇员可享一律15%的个人所得税率。

相关优惠由Malaysian Investment Development Authority（MIDA）受理，申请期至2034年12月31日。官方提出的初步目标为10年内在100个高影响项目中创造20,000个高技能岗位。

对于住宅买家而言，税务配套与购房本身并无直接关系。

但它值得留意，因为这将成为JS-SEZ租户需求的核心来源——而这点常在开发商营销中被弱化或模糊。

RTS

与此同时，人们正期待Johor Bahru–Singapore Rapid Transit System（RTS）的开通。这条4km的跨境轻轨将把新加坡Woodlands North与Johor Bahru的Bukit Chagar相连，单程约5分钟。

两端车站将同址设置海关、移民与检疫设施。这意味着乘客在出发地一次性完成两地通关，抵达后无需再排队。官方称高峰运能可达双向各每小时10,000人次。

在新加坡，陆路交通管理局（LTA）的目标是于2027年2月投入客运服务。今年已取得不少进展，首列列车已于2026年2月完成驶入Woodlands North的示范运行。

但随着最新公告将开通时间从2027年1月顺延至次月，我们也应预期未来仍可能有进一步延误。

我通常会与投资者强调两点。其一，该项目自2010年首次宣布后多次延期，包括从重型MRT改为轻轨的调整。

其二，随着系统测试推进，完工时间线曾多次后移。目前，我会把2027年2月视为官方目标而非板上钉钉，并建议住宅投资者以更晚开通为假设，压力测试自身的持有成本。

不过，跨境通勤的改善并非只关乎投资。它也将改变新加坡人对Johor Bahru日常生活可行性的看法，这一点与多数投资者所面临的“资产类别选择”正好呼应。

“RTS公寓” - 市中心 / Bukit Chagar

RTS临近通车，促使不少投资者把目光投向位于Johor Bahru City Centre旗舰区内、可步行抵达Bukit Chagar与JB Sentral的高层公寓与服务式公寓。

在此类投资中，靠近Bukit Chagar终点站被视为主要需求驱动力。每日通勤需求——以新加坡为工作地、以更大空间与更低租金为取向的新加坡专业人士，或住在JB、赴新加坡就业的上班族——支撑着“收益率+流动性”的投资逻辑。

据Johor州方表示，规划中的JB市中心重划旨在吸引更多科技与数字经济企业，以及医疗行业公司。这将在跨境通勤改善之外，进一步带动就业与租客需求。

总体而言，这类产品更吸引以收益为导向的投资者——也就是更看重租客池深度与转售流动性，而非以居住面积为首要考量的买家。我预计会出现更多持有期更短或更灵活、并希望保留在活跃二级市场中退出选项的住宅投资者。

但我也必须坦诚，这种策略同样存在风险：

• 供应。 这是影响力最大的市场因素。数据显示，2025年第3季度，Johor约有9,018套未售的服务式公寓，为全马各州中服务式公寓滞销库存规模之最。

加剧住宅供应压力的，还有约3,293套未售但已竣工的住宅单位。大量库存源自Iskandar开发高潮后的“后遗症”——当年供应超前，而预期需求并未完全兑现。

近数月，一波RTS周边新盘接连入市，使原本供应过剩的高层市场更为复杂，压缩收益率的风险依旧不低。

• 租客的价格敏感度。 通勤租客的本质是对成本敏感。很多人选择在JB而非新加坡租房，正是基于租金差。这使得租金的价格弹性高于纯本地租客构成的市场。
• 物业管理质量。 JB的高层住宅在管理水平上差异很大。我们观察到，较差的管理水平会直接拖累项目转售价。

“Iskandar别墅” - Puteri Harbour / Iskandar Puteri

这种策略聚焦于Puteri Harbour周边的有地、低密度住宅。

多数投资者亦会纳入考量位于Iskandar Puteri旗舰区内的成熟社区——滨水地段、临游艇码头社区，以及靠近国际学校和医疗设施的区域。

概括来看，这类买家寻求的是更大的居住空间、悠闲的生活方式与完善配套；周边教育资源，以及医疗与旅游相关的重划规划，同样是加分项。

在我的客户中，选择此路径者，多将其定位为第二居所与更长周期的资本增值机会，而非以租金收益为主的策略。

典型买家画像多为以家庭为单位的第二居所买家，或长期持有能力较强、对现金收益要求较低且财务承受力更强、足以支撑本次购置的投资者。

若你将其视为真正的第二居所而非纯投资，有必要理解Malaysia My Second Home（MM2H）计划与置业决策之间的关系。

简单说，MM2H是居留计划，并非买房的前置条件。许多潜在买家常把两者混为一谈。

当然，此策略也有其风险：

• 租赁市场薄弱。 我们的研究显示，Iskandar Puteri有地住宅的租客池，相较市中心高层住宅的覆盖圈要浅得多；空置期通常更长，对业主的成本更高。该类有地产品的收益率也往往低于公寓平均水平。
• 距RTS较远。 Iskandar Puteri对私家车依赖度高，距Bukit Chagar约25–30km。迄今州方规划中的基建或公共交通蓝图，尚未显著提升通勤连通性。
• 同一邮区内的高层“历史包袱”。 我会提醒投资者不要套用不恰当的可比。Medini及Puteri Harbour部分服务式公寓，在若干案例中成交价已显著低于2013–2015年的开盘价；相较之下，Horizon Hills与East Ledang等成熟有地住宅的保值性明显更佳。

这其实是同区内的两类截然不同的市场——而这恰恰是我在这一住宅细分领域最常见的误判之一。

• 持有期负担。 有地物业的维护费、管理与安保成本更高；若你长期居于新加坡，远程管理亦更费心。

决策矩阵

维度	RTS公寓（Bukit Chagar / JB City Centre）	Iskandar别墅（Puteri Harbour / Iskandar Puteri）
主要满足目标	租金回报与流动性	生活方式自用与资本增值
典型入场总价	绝对总价较低；更多单位在入门价位即可跨过外国买家门槛	总价较高，尤以有地与滨水产品为甚
收益属性	毛回报较高；JB公寓存量的成交毛回报通常处于中个位数区间⁸	毛回报较低；有地住宅普遍低于公寓⁸
租客池	更深——通勤族、本地专业人士、企业租赁	较薄——外派家庭、企业安置，找房周期更长
空置风险	较低，但对租金价格敏感	较高，出租周期更长
转售流动性	较好；可比成交多，二手市场更活跃	较弱；买方更少，销售周期更长
距RTS的便捷性	核心投资逻辑	受益不直接；依赖驾车
生活与配套	都市便利；空间受限	游艇码头、国际学校、医疗、低密度
供应风险	高——全州服务式公寓过剩显著⁷	成熟有地为中等；Medini / Puteri Harbour高层为高⁷
持有与管理成本	单单位较低；Strata管理质量参差	较高；有地维护与异地管理负担
适合持有期	3–7年，保留退出弹性	10年以上，或自用长期持有

外国人购房规则

Johor规定，外国人购买住宅（无论Strata或有地）须达到RM1 million的最低购房价。

有一项重要豁免：在Iskandar Puteri的Medini Iskandar区内，直接向开发商购买的新Strata单位，不受州规定的最低购房价限制。但该豁免不适用于Bukit Chagar或Johor Bahru市中心。

此外，外国人每宗购房都须获得州当局同意。通常由你的律师在签署买卖协议后代为办理；满足价格门槛并不保证获批。

2026年间交易成本出现实质性变动

随着投资兴趣升温，卖家与开发商的应对令Johor房市今年出现明显变化；州当局亦修订了部分规定。

根据最新年度NAPIC（马来西亚政府的房产数据库）数据显示，2025年Johor住宅价格同比上涨5.3%，同期全国平均涨幅为0.7%。Johor的成交量同样领先于全国。

这属于显著的超额表现，反映出JS-SEZ与RTS对Johor价格与市场预期的驱动效应。

成本项目	现行规定	生效时间
过户印花税（外国买家）	统一8%，取代此前固定4%税率	2026年1月1日
Johor州外国买家征费 / 同意费	成交价的3%，或RM30,000，两者取其高	2025年7月1日
律师与过户费用	按级距计费；保守预估	—

结合我们协助投资者在Johor加大房地产配置的经验，有两点细节很容易被忽略。

其一，该项征费依据《国家土地法典》第433B条，在州同意程序中征收；对于价格低于RM1 million的服务式公寓，适用更高的最低额——RM50,000。

这对享门槛豁免的Medini项目尤其相关。

此外，该征费已取代此前2% / RM20,000的结构，因此市面上一些仍在流通的旧版指南与开发商资料低估了这项成本。

将上述变化计入后，我一般建议买家在挂牌价之上再预留10–13%的预算。以RM1 million的买入为例，不含融资成本约为RM100,000–130,000——这足以改变收益测算，也意味着需要更长持有期，才能以资本增值覆盖入场成本。

因此，一方面，Johor的买盘强劲——从年度价格与成交量增长可见一斑；另一方面，供应状况也在牵制市场表现。

在我看来，关键在于Johor并非同质化市场。地段优越的有地产品和靠近RTS的公寓，与Medini及Danga Bay的历史高层库存，表现大相径庭。

关于“RTS溢价”

随着RTS开通在即，市场上出现了不少关于其对JB市区房价影响的预测与测算。坊间也流传着一种观点，认为可步行至Bukit Chagar的单位可获得约15%至25%的价格溢价。

但我认为，这类估算多出自房产门户网站与开发商的营销资料，缺乏足够的一手成交数据支撑。

整体而言，靠近轨道交通带来的溢价在马来西亚房市已是既定规律，合理预期Bukit Chagar周边也会如此。

不过，在没有一手来源的支撑前，我不会给出具体的溢价数字。任何买家都应将听到的百分比视为营销说法，直至能用所选楼盘与户型的可比成交来验证。

若要谈方法，我会这样拆解：

1. 先明确你的目标，再据此圈定物业类型。 开始找盘前，把你的目标写下来：是租金收入、流动性、资本增值，还是家庭自用。

我见过的大多数“踩雷”买盘，往往是先去看示范单位，而不是先厘清投资目标。

2. 先测门槛，再爱上户型。 RM1 million的最低门槛价，已将JB相当一部分房源排除在外国买家可购范围之外。务必在一开始就确认该项目哪些具体户型符合资格。
3. 把全部入场成本算全。 将8%印花税与3%州征费计入盈亏平衡测算；再测算需要多少年的资本增值才能覆盖这些成本。
4. 聚焦你所处子市场的过剩库存。 全州层面的过剩数据过于粗糙。关键在于会与目标项目直接竞争的未售竣工库存规模。
5. 完成尽调清单。 包括开发商履历与交付历史；地契（永久 vs 租赁）；特定单位的外国人资格；非居民可得的融资条款与贷款成数；实际可行的退出流动性。
6. 先做跨境专业咨询，再开始看房。 两地在税务、产权与融资上的互动，往往是最容易出错、却也最能通过事前咨询避免的环节。几乎所有问题，都是在关键问题尚未厘清前就签了认购所致。

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数据说明

关于外国人购房门槛、州同意、印花税与州征费的规定以刊发之日为准，未来可能调整，且具体个案可能出现差异。8%的外国买家印花税与Johor 3%的州征费为近期调整，作出任何承诺前应向马来西亚过户律师确认。文中收益与价格区间仅为市场观察，会因子市场、楼盘、户型与议价而异，非估值意见。RTS时间线反映新加坡陆路交通管理局所述官方目标，并非通车日期的保证。本文为一般市场评论，不构成财务、税务、估值或法律建议。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文