情侣弃女皇镇SBF，转购River Isles

对大多数自住型买家而言，购屋往往是在时机、价格与地点之间权衡取舍。我们以往案例中的买家也面临类似处境，需要为一家人安顿下来。

这通常意味着在成交时点上弹性不大，还得配合孩子入小学，或先处置现有房产等因素。

但当你以投资者心态把资本增值放在首位时，思路就会不同。在这类情况下，优秀的经纪需要在兼顾你的生活需求之余，预先规划退出策略。

这对情侣正是带着这样的诉求，找到了 Stacked 顾问 Grady Chew，协助他们购买首套住房。两人新近订婚，希望这套房既是未来的家，也兼具投资属性。

这种想法或许源于他们一位朋友的经历：对方买入后转售公寓并取得了可观利润。

不过，在真正踏上购房之路前，两人还有许多功课要补。Chew 回忆，两人对私人住宅市场完全陌生，过去没有任何投资经验，也几乎没做过房地产方面的研究。

两人告诉他，自己的优先顺序依次是：资本增值、租金回报、以及自住舒适度。

此外，两人计划于明年结婚，但并不急于搬家或立刻成交，因为目前的居住安排相对舒适。男方无需自掏腰包付租金，公司承担了其房租。

他们在今年6月与 Grady 接洽，并于7月至8月间开始看房。9月，他们以 $1.22 million 对 River Isles 的一套两房单位行使了购买选择权（OTP），预计交易将于下月完成。

首个抉择：继续等女皇镇的 SBF，还是直接转买转售公寓。

两人原本在女皇镇（成熟、近市区的社区）参与余屋销售（SBF）排队。由于可供他们选择的剩余单位不到 20 套，能否轮到选房并无把握。

此外，他们测算自己的预算约为 $1.2 million，这意味着新盘基本无缘。今年以来，一套两房新盘（对他们而言的最低可行户型）的均价通常至少要 $1.8 million 至 $2 million。

因此，他们把选择范围缩小至私人住宅转售市场；即便如此，较为可负担的选项大多位于郊区（Outside Central Region），Chew 表示。

他们甚至也可以考虑转售 HDB 市场。女皇镇的一套四房转售组屋通常约 $800,000 至 $900,000（视屋龄而定），而较新的四房 BTO 则可能以约 $400,000 至 $500,000 易手。

因此，Chew 鼓励他们若能抢到女皇镇的 SBF，就尽量坚持下去。在他看来，新组屋更有机会达到两人所期望的利润水平。

他估计他们可在当地以约 $400,000 至 $500,000 购入一套四房，待最低居住期（MOP）届满后，有望以约 $1.2 million 出售。

不过，因排队号码不利，加上 MOP 5 年内灵活性不足，两人最终作罢。

尽管私人住宅价格更高，但他们更有把握买到真正愿意自住的单位。私人住宅在何时自住、将来出租等方面也提供更大灵活度。

此外，他们也比较了私人住宅与转售 HDB 的价格升值表现。总体而言，私人住宅转售价格往往涨得更快。

即便升值幅度相近，基数也会影响绝对收益：例如，$500,000 的组屋涨 10% 是 $50,000，而 $1.2 million 的公寓涨同样 10% 则是 $120,000。

用 $1.2 million 预算，在私人住宅市场能买到什么？

根据 Chew 的项目分析，他找出数个既符合他们生活需求、又具备良好投资要素的项目。

这些项目在他的“联动性”指标上得分超过 90%，该指标用于衡量项目价格与大盘的联动程度。这是他多年从业中独立研发的一套评分体系。

其做法是将项目的价格涨幅与三大基准比较：市区重建局的私人住宅价格指数、项目所在区域的涨幅以及项目所在分区的涨幅。他会分别考察三个上行阶段：2013 至 2018、2018 至 2023、以及 2020 至 2025。

若基准期内大盘上涨，项目要达到该基准涨幅的至少 70% 才能计 1 分；若项目每年至少成交 12 套，代表需求稳定，可再得 1 分。

“一般来说，当整体楼市表现向好时，大多数项目也会受惠于价格上扬，”他说，并补充，不同项目对市场变化的反应并不相同。

他的论点是：如果一个项目在过去十余年——包括 2013 年的市场降温、新冠疫情期间的需求转移、以及近期的涨价阶段——其转售价走势都能与大盘保持同步，那么未来继续维持的可能性也更高。

这类项目的单位通常也具备买家最看重的因素：定价合理、户型实用、学校与公共交通便捷，以及商场等配套就在家门口。

在本案中，他的候选清单最终锁定在第19邮区的九个项目：Waterwoods、River Isles、The Amore、Waterbay、The Vales、A Treasure Trove、Jewel @ Buangkok、Parc Vera 与 Flo Residence。

拿到清单后，两人也自行对这些项目做了研究。最终，他们将注意力集中在三个项目：Flo Residence、River Isles 与 Sol Acres。

Chew 表示，这也是数据与直觉结合之处。“不同买家在比较公寓时，总会有一些情感偏好会影响选择，这一点单靠数据无法完全体现，”他说。

两人首先剔除了 Flo Residence。尽管其在 Grady 的指标上得分为 90.9%，但他们更倾向于家庭导向更强的项目。接着，他们也划掉了位于蔡厝港（Choa Chu Kang）的行政公寓 Sol Acres，因为距离女方在榜鹅的工作地点太远。

最终留下的是 River Isles，几乎满足了他们清单上的大部分条件。它在 Grady 的联动性指标上拿到满分 100%，而且两房两卫的户型既适合先出租，也方便日后自住。

此外，该公寓正对着未来的跨岛线 Riviera MRT 站，预计 2032 年启用。临近 MRT 车站这一点，让它在买家眼中更具吸引力。

但 River Isles 可供出售的两房单位不多。

两人最先看中的是一套位于 14 层的单位，出价 $1.23 million，希望争取谈价空间。结果该单位被另一名出价 $1.24 million 的买家买走。

“有时买家会从中得到教训：可能就差这么一点点就错过了单位，”Chew 说。

果不其然，8月又有一套 11 层的单位推出市场，两人向卖方出价 $1.21 million。卖方以 $1.23 million 还价，并提出几个条件：交易完成后继续居住 3 个月；在过户期间由卖方支付租金；以及将 4% 的行权费直接拨付给卖方。

但考虑到 14 层单位也只贵 $10,000，他们不愿意为较低楼层付到 $1.23 million。Chew 鼓励他们打出最大的谈判王牌：时间。

由于他们可安稳住到 2028 年，因此同意卖方提出的所有条件，包括 3 个月回租。作为交换，卖方同意以 $1.22 million 成交。

此外，很多买家会高估降价对月供的影响。Chew 计算过，买价相差 $50,000，每月供款仅相差约 $130。以此推算，这次省下的 $10,000，月供大致只少约 $26。真正的差别更多体现在前期现金支出，以及将来转售时的利润空间。

最终，融资安排相当简单

两人每月合计收入约 $20,000，最终贷款成数为 75%，即 $915,000。以 30 年期计算，月供约 $3,200 至 $3,600，远在 TDSR（总债务偿付率）55% 的上限之内。

因此，联名购屋对他们很有帮助。前期共需约 $341,000：其中 $61,000 作为期权金与行权费的现金、$244,000 以现金或 CPF 支付、$33,400 买方印花税、以及约 $2,500 的律师费。作为首次购房者，他们无需支付附加买方印花税。

据 Chew 透露，交易预计将于下月完成，前屋主会一直住到明年3月。其后，这对情侣计划将单位出租，以租金分担按揭月供。

虽然两人原本打算 4 至 5 年内出售，但如今也愿意至少持有 6 年，等待 Riviera MRT 站于 2032 年启用。“更重要的是，他们希望项目在未来几年能够持续升值，”Chew 说。

要点总结

先以投资、后以自住为目的购屋，意味着要权衡更多因素。买家既要考虑自己是否愿意居住，也要评估将来是否好卖：谁会买、什么价格、何时卖。

像 Grady 这样的经纪，会通过项目过往的价格增长表现，以及其在新加坡不同房产周期中与大盘的“跟涨跟跌”程度，来判断其投资价值。

自住买家需要“对的时间遇上对的单位”，而投资者则可以更有耐心，等待“对的交易”。在本案例中，弹性正是买家的最大谈判筹码。

最终他们以比卖方还价低 $10,000 的价格成交，部分原因是他们能给卖方 3 个月时间找新家。他们也能放弃第一套单位，相信 Chew 会等到新的机会。

自住买家或许更看重实地看房感受与户型动线；而投资型买家会更关注数据：项目价格在过往周期中的变化、单位的成交频率、以及未来的接盘客是谁。这些都需要大量数据分析，很多买家若能在早期就与经纪合作，往往能事半功倍。

HDB 看似更有资本增值空间，但对投资者而言，关键在于你能否自主决定出售时点、是否可整套出租、以及最终抽到的是哪一套单位。私人公寓在这些选择上更具自主性，也就能更灵活应对市场变化。

有人以为转售公寓的投资性不强，但在同等预算下，它们往往比新盘面积更大、每平方英尺价格更低，这为未来转售前的涨幅留下更大空间。对持有期在 10 年以内的买家而言，地契逐年缩短的影响也相对可控；位置佳的公寓依然会吸引下一位买家。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文