我们如何从一套 $2.05M 公寓升级到靠近 Singapore Chinese Girls’ School 的更大新居——且无需两次搬家

本案例主角是一对夫妇和年幼的女儿。他们计划出售位于 Pine Grove、面积 1,700 平方英尺的 3 卧室住宅，换购更大的房子，因为一家人的起居空间已显不足。

起初，他们计划先卖掉 Pine Grove 的单位，再在更中心的地段寻找更大的物业。过程中却意外得知即将迎来第二个孩子。家中已有年幼女儿，又有新生儿在路上，购房的优先级随之提升：更大的空间、更便利的地段，以及就学资源，愈发关键。

为避免两次搬家的麻烦，这对夫妇在售房合约中加入了 9 个月的售后回租条款。

这意味着在妻子临近分娩时，他们无需仓促搬迁。借助回租安排，便有充裕时间继续看房，并将交易节奏与自身时间表及装修计划对齐。

对 Stacked 合作顾问兼地产经纪 Sheng 而言，这远不只是为一家人找一套更大的房子。整个过程中需统筹卖买两端，并在时间上兼顾多重考量。

这些考量包括宝宝的出生时间、装修安排、售房回款及现有物业中 CPF 资金的返还入账。同时，Stevens–Balmoral 一带符合他们需求的 4 卧室房源稀缺，也增添了难度。

在 Stevens–Balmoral 一带找房——纸上选择多于现实

这家人希望搬到更中心的区域，尤其是 Stevens Road 与 Balmoral Crescent 周边，以更贴近他们为女儿考虑的学校。

“在这个分区，买家鲜少为资本增值或租金回报而购房，”Sheng 表示，并补充道：“位于这些黄金住宅区的物业提供的是一种生活品质，买家更看重生活方式与便利性，而非纯粹的投资考量。”

他们起初考察了多处项目，包括 Cyan、Palm Springs、Park Stevens、Balmoral Residences，以及 The Glyndebourne；Orange Grove 与 Goodwood 一带的其他物业也在候选之列。

Cyan 位于 Keng Chin Road，共 278 户的永久地契公寓，当时有 20 层以上的 4 卧室在售。其中一套位于 25 层、面积 2,077 平方英尺，开价约 $6.2 million。夫妇以 $5.7 million 出价，未获接受。

与此同时，其他项目如 Park Stevens（位于 Stevens Drive 的 48 户精品公寓）可售单位稀少，较大户型多在 $6 million 以上。另一些项目如 Balmoral Residences 的户型（如 3 卧 + 书房）颇具吸引力；Orange Grove Residences 的单位面积更大，但户型偏狭长、不够方正，夫妇并不青睐。

他们也看过 Maple Woods 的一套顶层公寓，开价 $5.5 million，但最终被他人先行买下。

在物色新家的同时，又出现了新问题：Pine Grove 的房子尚未售出，意味着受额外买方印花税（ABSD）影响，购置时点更为棘手。所幸在 Sheng 的协助下，夫妇最终为该单位找到买家，对方以 $2.05 million 出价，并同意售后回租安排。

为什么最终选择 Sui Generis

跨过这一关后，便着手锁定合适的新居。夫妇希望在 Barker Road 与 Stevens 一带置业，因为计划让大女儿未来就读 Methodist Girls’ School 或 Singapore Chinese Girls’ School。

“以 Stevens Road–Balmoral 的核心地段而言，在新供应中，很难在他们可接受的总价范围内找到面积相近的物业。”Sheng 指出，并说明面积更大、$PSF 更低的单位往往出自较早期项目。

因此，这两个区域的典型买家，多为 30 出头至 40 多岁的年轻父母。“他们往往会一直持有房产，至少到孩子完成学业。”他表示，这也是该区二手房价相对坚挺的主因。

最终，这对夫妇在 Sui Generis（位于 Balmoral Crescent）找到了理想之选。该项目坐落于 Balmoral Crescent，共 40 户，涵盖 3 卧与 4 卧户型，为 2010 年落成的永久地契项目。它亦临近 Bukit Timah Road，距离连接南北线与市区线的 Newton MRT 换乘站不远。

除预算外，他们的筛选标准还包括：二手保值性佳、公共交通便捷、户型方正，且单位面积需在 2,000 平方英尺以上。

寻找期间，Sui Generis 市场上共有两套在售的 4 卧室单位，面积分别为 2,120 与 2,131 平方英尺，契合他们“面积超过 2,000 平方英尺”的要求。

尽管这并非他们看过的面积最大，但其户型与邻近名校的区位极具吸引力。夫妇希望住在学校资源密集的地段，以便在小学报名时拥有更高的优先级。

此次找房的一大体会是：纸面建筑面积并不总等同于实际空间感受。他们比较了两套在售单位——2,121 平方英尺与 2,131 平方英尺——意外发现，面积更小的那套反而更显宽敞。

在参观 2,121 平方英尺的单位时，他们很喜欢其封闭式厨房与宽绰的起居空间。客餐厅为横向面宽的景观布局，空间更为开阔；卧室的分布也更为规整。

此外，该单位具备他们看重的要素：设有私家电梯，入户动线更为顺畅；与面积更大的那套相比，客厅与卧室的实用空间也更宽裕。

近年 Bukit Timah 与 Newton 的房价如何表现？

为更细致地观察 Bukit Timah 与 Newton 私宅价格的长期表现，我们统计了过去 10 年非有地私宅 sub-sale 与 resale 的平均 $PSF。

随后，我们将其与更广义的 Central Region 及全新加坡私宅市场对比。基于 10 年数据，Bukit Timah 非有地私宅价格表现优于 Central Region 与全国私宅整体。

这主要归因于 Bukit Timah 作为传统高端住宅区的地位。除便捷抵达多所名校外，Bukit Timah 亦因 Singapore Botanic Gardens 与 MacRitchie Reservoir 等自然公园与保护区而被视为本地最负盛名的“绿色”居住带之一。

尽管 Newton 的价格水平较高、涨幅较 Bukit Timah 与 CCR 平均值略缓，但其价格仍低于 Orchard Road 与 River Valley 部分地段的二手房。

回到本案，这对夫妇希望找到一处可长期自住的房产，直至女儿们完成学业。Sui Generis 吸引他们的优点还在于：该区与 Orchard 和 CBD 的联通性良好，且几站巴士即可抵达多座 MRT 车站。

最后感想

本案例显示：当某一区域内能同时满足自身需求与偏好的合适二手房源相对稀缺时，买家更应明确取舍与优先级。

在 Balmoral 这类优质住宅区，市场需求常年高于供应。与其一味追求最低价，不如先明确要锁定的物业与具体户型，这往往更能提高找房成功率。

Sheng 表示：“对于预算在 $4 million 至 $6 million 的家庭而言，尤其是在 Stevens–Balmoral 这类供应紧俏的区域，真正的挑战在于找到一套未来 5–10 年住起来都真心满意的房子。”

他补充道：对这对夫妇而言，他们意识到，当总价跨过某个门槛后，价格已属次要，更重要的是房子能否真正契合需求。

正因此，在这次精心协同的“家庭搬迁”中，明确这一点帮助他们做出关键抉择，并最终圆满收官。

本案例基于 Stacked 合作物业顾问兼地产经纪 Sheng（R057616Z）近期的实际咨询。本文梳理了其中的关键决策、取舍与市场考量，期望为买卖双方提供有益参考。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。