迫使富裕新加坡人出售多余房产未必改善住房可负担性

新加坡富裕人士有“囤房”问题吗？

这是近来由部分国会议员提出的议题；在房价居高不下的当下，我理解为何容易引发共鸣。先给结论：确有需要正视的问题——但我对其与财富不平等之间的影响，持略有不同的看法。

我认为，讨论应更深入：我们究竟要向住房市场释放什么、为谁释放，以及这是否更像是一个资本配置问题。

先要认识到：大多数新加坡人的居住现实是HDB自住房

约80%的新加坡人居住在HDB组屋。这是我国住房政策的核心，且个人不得拥有超过1套HDB组屋。若谈“囤房”，只可能出现在私宅市场。

但事实是，私宅更多承载改善与进阶需求，而非刚需。除非个别情形（如不符合申请组屋资格却需要住房者），很难说公寓或有地住宅是必需品。

看到有人住着带泳池、健身房或私家车道的房子，而有些人或许一辈子难以走出3房组屋，是否会觉得不公平？或许会。但政府是否有义务让这些“奢侈品”人人可及？问题就复杂得多了。

我认为，若目标是为普通新加坡人——不论年龄——提供更多住房，解法应先从HDB着手。对私宅市场动刀的边际效应要小得多：即便迫使“囤房者”把更多公寓或有地投向转售市场，这些房子对绝大多数人仍然难以负担。多数年轻夫妻的预算，甚至难以触及两房公寓。

若常看房产新闻、关注新盘热销，或许会产生错觉；但别忘了，私宅业主仅占自住业主的大约20%。

这又引出一个关键问题：

即便“囤房者”被迫出清，流向市场的到底是什么房型？

几套公寓流入转售市场，未必能惠及多数新加坡人。部分原因在于价格门槛——除非属于一开始就能买私宅的富裕人群（多半也需父母资助），年轻夫妻很难受益。

更值得担心的是，投资者更可能抛售的，是哪些户型。在“卖一，买二”盛行的阶段，许多投资单位是一房或两房：自住用较大的那套，小面积则出租。若未来转售市场主要涌现这类紧凑户型，其实际效用将远低于想象。

多数公寓买家是从HDB升级而来，即以家庭为主；大量一房、两房的释放，对他们并不实用。也值得追问：我们是否应鼓励年轻夫妻去买这类小户型？在不少情况下，这反而可能不利。

设想一对年轻人，因当下合适而买了650 sq ft的小两房。几年后家庭扩大，需要更大的房子；但持有私宅期间无法购买HDB，他们只能卖掉再换。可届时市场如何并无把握。而且正如前文所说，谁来接盘他们的紧凑户型？相较真正的家庭型房，买方群体要窄得多。

我不反对通过合适的税制促使这些单位回流市场；但同样重要的是，要关注究竟会有哪类房型被释放。

遗产税能缓解财富不平等吗？

或许可以，前提是设计得当；但这已超出单纯房地产的范畴。新加坡在2008年之前曾征收此类税。若以类似方式重启（即对遗产中的大额财富转移一律课税），其性质与针对多套房加税、或迫使房东出售，截然不同。

在哲学层面上，我认同这种立场。直白地说，房产价值的上升，很大程度源于其他新加坡人的整体成功——基础设施、政治稳定、安全等。这些是大家共同创造的，因此当财富进行代际传承时，扩大其收益共享，合情合理。

但俗话说，魔鬼藏在细节中。比如：若遗产税作用到一个年长家庭，而他们唯一的重要资产只是升值了的自住房，该怎么办？同样，政策也须对在世受抚养人（如年迈配偶或有特殊需要的子女）提供保障，即便继承的不动产价值很高。并非人人都适合搬迁，我们或许需要类似递延纳税的安排；尤其当遗产“富于资产而贫于现金”，而受益人手头拮据时。

最后，若目标是缩小财富不平等，仅盯着房产而不触及价值同样可观的股票、企业或其他投资，并不合理。不平等依旧存在，只是载体换了而已。

不过，加税或能缓解的是资本配置失衡

减少“囤房”更直接的好处，并非立竿见影地缩小不平等，而在于有助于纠正资本配置。

大量资本若被锁在庞大的房地产组合里，便难以流向股市、本地企业或更广义的创新。若经济逐步演变为“食利型”，人人只想买房收租，或买入转卖套利，新加坡将难以保持竞争力。把买第二套房当成“摇脚收钱”的生意，若任其蔓延，绝非健康之举。

（我知道有读者认为这一趋势早在2008年全球金融危机后就已出现，并已越过临界点。）

要向后来一代解释这一点并不容易：他们的父母或祖父母或许搭上了车，如今却要面对Additional Buyers Stamp Duty (ABSD) 与各类偿债比率的约束，难以像数十年前那样轻松入场。

若提高税负或重启遗产税，恐怕会引发“后来者”的不满——他们被迫止步门外。

有没有不靠对多套房加税的替代方案？

既然HDB组屋是最基本的住房形态，遏止“囤房”的着力点或许应放在这里。也许该重新讨论：新加坡人在完成5年Minimum Occupancy Period (MOP)*后购买私宅，是否仍应被允许保留原有HDB？

*在满足MOP后购买私宅，仍可保留组屋；反过来则不可。

这将以更务实的方式增加年轻夫妻可获取的存量，因为他们能负担的是组屋。同时也更符合定位：HDB本应是自住用途，而非租赁资产。

另一途径是从金融端着手：也就是融资可得性。当前，若尚有未清住房贷款，银行已会下调最高贷款额度；但即便名下无未清贷款，也可考虑对第2、第3套等进一步下调最高贷款成数，压缩投资者杠杆，降低部分人对房地产的吸引力。

此举还有一个优点：与加税不同，收紧贷款不太容易被投资者通过加租或涨价转嫁给租客与买家。

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